Contracte de gestió i explotació de local de negoci. Reclamació de quantitat. Inversions pactades i no realitzades (1100192/2014)

Sentència

Magistrats

Albert Andrés Pereira Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

PARTS:

Apel·lant: Valverde

Representant: Sra. Montenegro

Advocat: Sr. Plana

TSJC.- 0000032/2021 ORIGEN: 1100192/2014 - 00

NIG: 5300542120150000789

Apel·lat: Álvarez, Srs. Galan, Azorin, Benitez, Hoyos, Ayuso i Téllez

Representant: Sr. Talavera

Advocat: Sr. Briones

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrats: Sr. Vincent Anière

Sr. Carles Cruz Moratones

OBJECTE: CONTRACTE DE GESTIÓ I EXPLOTACIÓ DE LOCAL DE NEGOCI. Reclamació de quantitat. Inversions pactades i no realitzades.

SENTÈNCIA 115-2021

Andorra la Vella, el 29 de juny del 2021 En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Albert Andrés Pereira, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El Tribunal de la secció civil ha dictat sentència en data 10 de març del 2020 amb la següent part decisòria :

"Primer.- Que estima l'excepció de manca de legitimació passiva pel que fa al senyor Téllez, desestimant-la pel que fa als demés defenents que l'han argüit (FONAMENT DE DRET III) ; es condemna a la part agent a satisfer les costes processals, inclosos honoraris d'advocat i de procurador del senyor Téllez.

Segon.- Que estima parcialment la demanda interposada per la societat mercantil Valverde i condemna la part defenent la societat Álvarez i els senyors Galan, Azorin, Benitez, Hoyos i Ayuso a satisfer, solidàriament, a l'agent l'import total de TRENTA-SIS MIL CENT SET EUROS AMB SEIXANTA CINC CÈNTIMS D'EURO (36.107,65 euros) (40.707,65 euros deguts - 4.600 euros consignats ) suma que haurà de ser augmentada dels interessos legals, a comptar de la contesta a la demanda i fins a total liquidació en aplicació de la regla "litis contestata usurae currunt", desestimant la resta de les pretensions.

Tercer.- Que dóna lloc parcialment a la demanda reconvencional formulada condemnant a la societat agent Valverde a satisfer als agents reconvencionals l'import total de DOS MIL SET-CENTS CINQUANTA EUROS AMB DINOU CÈNTIMS D'EUROS (2.750,19 euros) (FONAMENT DE DRET V)

Quart.- No es fa especial imposició de costes a les parts que hauran de suportar cadascuna les seves pròpies despeses, excepte pel que fa a les costes judicials del senyor Téllez que hauran de ser satisfetes per la part agent."

2.- La representació processal de la societat Valverde ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia.

En data 12 de març del 2021, la representació processal de la societat Valverde va presentar el seu escrit de conclusions, i en virtut dels arguments que s'hi exposen demana que es revoqui la sentència estimant la reclamació de 94.710,46 EUR amb imposició de les costes de la instància. Subsidiàriament sol·licita que es revoqui parcialment la sentència recorreguda en l'import de 35.833,-EUR en estimar de manera molt majoritària la demanda amb imposició de les costes de la instància.

3.- En data 6 d'abril del 2021, la representació processal de la societat Álvarez i dels senyors Galan, Azorin, Benitez, Hoyos i Ayuso va aportar el corresponent escrit de contesta a les conclusions i segons els arguments que hi exposa sol·licita que es confirmi la sentència apel·lada, i es condemni la part apel·lant al pagament de les costes judicials d'aquesta segona instància.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Com resulta de les actuacions, la societat agent va concertar en data 7 de novembre de 2012 amb els demandats Srs. Galan, Azorin, Benitez, Hoyos i Ayuso un contracte per a la gestió i explotació del local de negoci radicat al XXXX, dedicat a pub, discoteca i sala retro. En aquest contracte, es reconeixia als cessionaris la facultat de cedir els drets i obligacions inherents al mateix a la societat mercantil de nacionalitat andorrana que es proposaven constituir, previ compliment de determinades condicions.

En la demanda inicial d'aquest procés, l'entitat agent va sol·licitar la condemna solidària dels cessionaris, així com de la societat Álvarez i del Sr. Téllez, que hauria adquirit posteriorment participacions d'aquesta darrera societat, al pagament de la quantitat de 135.418,11 EUR, en concepte de rendes i despeses degudes, de l'incompliment del compromís de realitzar inversions de millora en el negoci i de la indemnització de danys i perjudicis derivats del retorn dels rebuts. La part defenent va formular demanda reconvencional, en què sol·licitava la indemnització dels perjudicis econòmics soferts com a conseqüència de les males olors que es detectaven en el local, que xifra en les despeses de neteja dels desaigües, instal·lació d'ambientadors, reparació de la canonada i dany moral.

La sentència de la Secció Civil del Tribunal de Batlles ha declarat la manca de legitimació passiva del Sr. Téllez, que no fou signatari del contracte litigiós, i ha estimat parcialment tant la demanda com la reconvenció. Pel que fa a la primera, ha donat lloc a la reclamació relativa a les rendes impagades i al consum elèctric, però no a l'import de les inversions de millores pactades en el contracte, ni a les despeses bancàries pel retorn dels rebuts, per manca de prova. Quant a la reconvenció, s'ha condemnat l'agent al pagament de l'import de la neteja dels desaigües i de la instal·lació d'ambientadors, però no de la reparació de la canonada ni del dany moral, a manca de prova suficient.

Contra aquesta sentència s'interposa el present recurs d'apel·lació per part de la societat agent, que es circumscriu al pronunciament de la sentència de la Batllia sobre l'import de les inversions de millora que havien d'assumir els cessionaris del local. En conseqüència, han quedat consentides per les parts la resta de les decisions que conté la resolució impugnada.

Segon.- Segons la clàusula 12ª del contracte de 7 de novembre de 2011, els gestors s'obligaven a realitzar les inversions de millora de les instal·lacions de què disposa l'immoble on radicava el negoci, així com de millora i reposició del parament i material del pub, de la discoteca i de la sala retro, per un valor de 148.000 EUR com a mínim. Amb aquesta finalitat, els cessionaris es comprometien a fer arribar, en el termini improrrogable de 15 dies naturals, el llistat de les inversions a realitzar en aquests conceptes, les quals s'havien de realitzar en el termini màxim de 6 mesos a comptar de la data de signatura del contracte. En finalitzar el contracte, les millores realitzades i els béns de reposició del parament i material del negoci quedarien de propietat de la societat cedent i no serien retirades.

En especial, es va pactar que l'incompliment d'aquest pacte seria causa expressa i automàtica de resolució del contracte.

Arribats a aquest punt, és necessari remarcar que, en un altre procés, la part agent va demandar la resolució del contracte per manca de pagament de les rendes, que va ser acordada per sentència de 14 de setembre de 2017 del Tribunal de Batlles, confirmada per la sentència d'aquesta Sala de 29 de maig de 2018 (TSJC-421/2017).

Tercer.- La part agent reclama per aquest concepte d'inversions de millora un total de 94.710,46 EUR, dels quals 35.833 EUR corresponen a la part pendent de satisfer de les millores efectivament realitzades, que suposen un total de 89.122,54 EUR, mentre que els 58.877,46 EUR restants corresponen a les inversions que manquen completar, fins al total pactat de 148.000 EUR.

La sentència apel·lada ha considerat que la sanció per la manca d'inversió no ha de ser el pagament de la suma reclamada per arribar a l'import de les millores previstes en el contracte, ja que les parts no van preveure expressament aquesta indemnització, sinó que van establir que la manca d'inversió comportaria la resolució del contracte.

Tanmateix, cal considerar, de manera més precisa, que la pretensió de l'agent no pot prosperar, atès que no es pot demanar simultàniament el compliment del contracte i la seva resolució, pretensions que són incompatibles. Només seria viable demanar el compliment del contracte i, de forma subsidiària, la seva resolució, per al cas de que el compliment resultés impossible.

Així ho ha declarat en un supòsit equiparable la sentència d'aquesta Sala de 26 de novembre de 2009 (TSJC-0141/09), quan afirma que:

"Però aquesta Sala no pot entrar a analitzar aquesta acció de compliment, tota vegada que la mateixa esdevé absolutament incompatible amb l'acció de resolució contractual, per quant esdevé inviable sol·licitar la resolució del contracte, amb la conseqüència del retorn de la possessió, i sol·licitar el pagament de les quantitats que es deriven del compliment del contracte fins a la seva finalització, la qual cosa comporta l'exercici d'una acció adreçada a donar compliment al mateix".

En aquest cas, en què ja s'ha acordat la resolució del contracte litigiós per sentència ferma, no es pot pretendre de forma simultània el compliment de les obligacions previstes en el mateix, quan es precisament la seva inobservança el motiu determinant d'aquella resolució. En altres paraules, no es pot admetre que es vulguin fer valer, com si continués vigent, les clàusules d'un contracte que està resolt a instància de la recurrent.

En conseqüència, procedeix desestimar la pretensió principal de la part apel·lant.

Quart.- De forma subsidiària, la recurrent sol·licita que s'estimi la reclamació de 35.833 EUR, que seria la part pendent d'abonar pels cessionaris de l'import de les inversions executades per l'agent i que aquest hauria assumit inicialment.

Tanmateix, s'ha de fer constar que ni en la demanda ni en l'apel·lació s'expressa amb claredat l'origen d'aquesta reclamació. Encara que en el recurs s'afirma que es tractaria de la part pendent de satisfer pels cessionaris de les obres de millora assumides per la recurrent, no existeix cap constància en les actuacions d'aquestes inversions realitzades per la part agent, ni cap justificació del seu import. Ben al contrari, la prova pericial (folis 526 a 542 i 554 a 576) posa de relleu que les inversions realitzades pels cessionaris van ser de 72.837,30 EUR, i que el valor actual de les mateixes és de 19.880,89 EUR. Només s'acrediten, doncs, les millores que van dur a terme els cessionaris i no es justifica que aquestes o altres haguessin estat assumides pel cedent.

Procedeix, doncs, desestimar igualment aquesta pretensió subsidiària.

Cinquè.- La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes causades en aquesta instància, inclosos honoraris d'advocat i procurador, d'acord amb la constitució de l'emperador Zenó (Codi 7, 51, 5).

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil, en nom del poble andorrà,

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació que interposa l'entitat Valverde contra la sentència dictada el 10 de març de 2020 per la Secció Civil del Tribunal de Batlles, la qual es confirma en els seus propis termes, amb imposició a l'apel·lant de les costes causades en aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.