RECLAMACIÓ DE QUANTITAT. Contracte de compra venda versus contracte preparatori de compra venda. Arres confirmatòries v. arres penals i a compte preu de la compra venda

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000237/2023 ORIGEN: 1000043/2021 - 0

NIG: 5300542120210000682

PARTS:

Apel·lant: Yuste

Representant: Sra. Campillo

Advocat: Sr. Plana

Apel·lat: Sr. Pino

Representant: Sra. Quesada

Advocat: Sr. Ferrer

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sra. Alexandra Cornella Sola

OBJECTE: RECLAMACIÓ DE QUANTITAT. Contracte de compra venda versus contracte preparatori de compra venda. Arres confirmatòries v. arres penals i a compte preu de la compra venda

SENTÈNCIA 000132/2024

Andorra la Vella, a 11 de juny del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 26 d'abril de 2021, la representació processal del senyor Pino va interposar demanda en reclamació de quantitat contra la societat Yuste, tot sol·licitant la seva condemna a abonar-li la suma de 10.000 EUR, més els interessos legals a comptar de la contesta a la demanda i la quantitat de 54,28 EUR en concepte de despeses extra processals, així com les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de Sentència.

2.- En data 10 de maig de 2021, la societat Yuste contestà la demanda articulada de contrari tot considerant que els documents signats en dates 1 d'agost de 2019 i 3 de març de 2020 entre el senyor Pino i Villalba, constituïen un contracte de compra venda que es va perfeccionar. Entén que l'agent confon un contracte de compra venda que no es pot rescindir unilateralment amb un contracte d'arres i que calia demanar la resolució del contracte de compra venda atorgat, tot reservant-se el dret a reclamar el pagament de la part restant de l'acordat contractualment. Sol·licita la desestimació de la demanda i la condemna de l'agent a satisfer les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- En data 10 de juliol de 2023, la senyora Batlle d'instància dictà Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"DECIDEIXO

Primer.- Donant lloc a la demanda formulada per Pino contra Yuste i condemno aquesta darrera a satisfer al demandant la suma de 10.000 euros, més els interessos legals a comptar de la data prevista per la contesta a la demanda fins a la seva liquidació.

Segon.- S'imposen les costes processals i judicials a la part defenent, entre les quals l'import de 54,28 euros del burofax tramès."

4.- Contra l'esmentada resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat Yuste en considerar que la mateixa conté un error en la valoració de la prova. Argumenta, en síntesi, que la Sentència no ha resolt totes les qüestions plantejades com les despeses per obres realitzades al local que s'havia d'adquirir per part de la propietat i a petició del senyor Pino. Fa referència al transcurs de 13 mesos aproximadament entre la signatura del contracte i la comunicació de la voluntat de no adquisició del local per part del senyor Pino. Qualifica el document signat entre les parts de compra venda. Justifica el no retorn de la quantitat abonada a compte en la signatura del contracte de compra venda, el pagament de la quantitat reclamada de 10.000 EUR i l'ordre d'executar diverses obres al local, ja que entén es va perjudicar al venedor tant amb la realització de les obres que van esdevenir inútils, com amb el bloqueig de la seva venda durant 13 mesos amb frustració d'altres opcions de venda. Demana la revocació de la resolució d'instància, el no retorn de la quantitat reclamada al senyor Pino i la imposició de les costes processals al mateix.

5.- La representació processal del senyor Pino s'oposa al recurs interposat de contrari i sol·licita la seva desestimació amb imposició de costes generades en aquesta alçada a la part recurrent.

6.- Per Aute de data 20 de març de 2024, es va desestimar la pretensió probatòria de la part apel·lada en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Constitueix l'objecte del recurs d'apel·lació interposat la naturalesa jurídica del document que obra al foli 23 dels presents autes, qualificat de contracte de compra venda per la part recurrent i de rebut a compte de pagament per la part recorreguda, així com la pretensió de retorn dels 10.000 EUR satisfets pel senyor Pino a Villalba a compte del preu de la compra venda acordada sobre, finalment, el local 0 radicat a l'edifici.

Segon.- La resolució d'instància considera que el document que obra al foli 23 no es pot considerar com a contracte de compravenda en no contenir el consentiment de les parts atorgants sobre la cosa i el preu. I malgrat pogués entendre's atorgat el de la compradora en haver abonat la quantitat de 10.000 EUR a compte, no es pot dir el mateix de la part venedora. Afegeix també que la pròpia intermediària redactora del document, Villalba, afirma que es tractava d'un contracte d'arres, en relació al que la part compradora va fer treure expressament la paraula "penal" de la seva redacció. Qualifica doncs els document de pre-contracte de venda o contracte preparatori que tenir una funció de rebut de pagament que podia servir d'arres o reserva. A banda de què en el mateix tampoc es preveia la traditio o el mode.

El dit document no preveia cap sanció per la part compradora, només en preveia per la venedora, que hauria de retornar les arres en cas de què la compra venda no es perfeccionés per causa a ella imputable. A més, en no haver-se qualificat les arres abonades, procedeix qualificar-les de confirmatòries, d'acord amb la nostra jurisprudència. Conclou, en conseqüència, el retorn al senyor Pino de la quantitat de 10.000 EUR per ell abonada en concepte d'arres confirmatòries.

Tercer.- El contingut literal del document que obra al foli 23 és del tenor següent:

"El sotasignat, Palau, membre del Col·legi Professional d'Agents i Gestors immobiliaris d'Andorra amb el número 0, actuant en la seva qualitat de Gerent de la societat d'administració de finques E, SA , Villalba, (..) la qual actua en nom i per compte d'en Montenegro com Administrador de la societat propietària del Despatx núm. 0 en un total de 190,57b m2 aproximadament de la planta 0 a l'Edifici, situat al XXXX, per la present reconeix

REBRE

De Pino, la quantitat de : DEU MIL EUROS (10.000'00), en concepte d'entrega a compte sobre el preu de compra-venda de la unitat immobiliària referenciada i esmentada al començament, quin import total de compra-venda és el de QUATRE-CENTS VINT I SIS MIL QUTRE-CENTS NORANTA SIS EUROS (426.496,00).-

Compte tingut que Villalba actua en qualitat d'intermediari, en cas de què la venda no arribés a perfeccionar-se per causa imputable a la propietat, Villalba vindria obligada a tornar la paga i senyal sense cap altra penalització.

La quantitat resant sobre la compra-venda de l'unitat immobiliària referenciada i esmentada al començament, o sigui, QUATRE CENTS SETZE MIL QUATRE- CENTS NORANTA-SIS EUROS (416.496,00), serà abonada per la part compradora en el moment de la firma de l'escriptura pública de compra-venda, per davant d'un dels Notaris de les valls.

A Andorra la Vella, als 3 de març de 2020.-"

Document que, a diferència del que obra al foli 21, fa referència només al despatx 0 i a un preu inferior al que apareix en l'anterior. Precisament, respecte a la relació entre ambdós documents, el mateix senyor Palau posà de relleu -per escrit de data 2 de desembre de 2020 (foli 28 i ss.), mitjançant el qual procedia a dipositar els diners percebuts a la Batllia per quant ambdues parts els hi reclamaven-, que finalment la compra projectada i sobre la que es va abonar l'acompte de 10.000 EUR era del despatx 0, donant per tant només validesa al document suara transcrit i no a l'anterior que obra al foli 21 i ss i que fa referència a la compra dels dos despatxos i per un preu més elevat.

Del dit escrit també convé destacar que el mateix senyor Palau explica que actuava per compte d'ambdues parts, ja que d'una banda, la societat Yuste li va encarregar la gestió de venda dels despatxos 0, 0, 0, i 0 de la seva propietat; i d'altra banda, el senyor Pino li va encomanar les gestions per la recerca d'un despatx d'aproximadament 200 m2, per comprar.

I encara, que la societat Yuste no volia retornar la quantitat de 10.000 EUR en considerar que la venda no s'havia formalitzat per causa imputable al senyor Pino, mentre que aquest darrer en demanava el retorn ja que entenia que el seu pagament no tenia la consideració d'arres penals.

Conseqüència de l'exposat és que totes les parts intervinents sabien que el document que obra al foli 23 és un contracte preparatori de la compra projectada sobre el despatx 0 de l'Edifici i que es va acordar que la quantitat de 10.000 EUR que es lliurava a Villalba en el moment de celebrar el contracte preparatori de la compra venda projectada, ho era en concepte d'arres confirmatòries, que el venedor hauria de retornar de quedar resolt el contracte, ja que les havia rebut com a signe de la seva celebració i part del preu pactat.

Confirma encara aquest extrem les manifestacions efectuades pel mateix senyor Palau en el document que obra al foli 86 i ss. en el que posa de relleu que el document que prèviament havia redactat seguint un model propi anterior feia referència a arres penals, però que el senyor Pino li va demanar de suprimir aquest terme. Resta clara, en conseqüència, la voluntat de les parts de què les arres abonades ho eren en concepte de confirmatòries i no penals. Recordem que, en cas de dubte, la nostra pròpia jurisprudència posa de relleu la prevalença de les confirmatòries sobre les penals, que s'han de pactar de forma expressa.

Quart.- Arres confirmatòries que cal retornar en haver-se resolt implícitament el contracte per part del senyor Pino, en haver demanat el retorn de l'import abonat com a signe de celebració i part del preu pactat.

I això sense perjudici de les despeses que la part defenent afirma que va patir com a conseqüència de la compra projectada, ja que la realització de les obres referides per la part defenent van ser per ella assumides, ordenades i abonades, sense haver procedir en cap moment al seu enderrocament, i havent procedit encara posteriorment a la venda del mateix local en aquelles mateixes condicions -ho afirma a conclusions la part defenent-, sense haver acreditat tampoc cap dels perjudicis pretesos per la manca de realització de la venda objecte dels presents autes.

Pel que fa a aquestes despeses, la manca de pronunciament de la resolució d'instància sobre les mateixes no la converteix en incongruent, ja que no constituïa una pretensió sinó que es tractava d'un argument per donar més pes a la pretesa realització d'una compra venda ja perfeccionada. Noti's que no s'efectuava cap pretensió formal concreta de retorn d'aquests diners en la instància, ni a través de reconvenció ni tampoc es sol·licitava en la pètita de l'escrit de contesta a la demanda.

Cinquè.- Finalment, del transcurs del període temporal de 13 mesos entre la celebració del contracte preparatori i la decisió de no dur-se a terme la compra venda per part del senyor Pino, no s'ha acreditat que tampoc se li hagi derivat cap mena de perjudici que pugui ser objecte de valoració. Això a banda, del període en què es va produir, just a les portes de la pandèmia, amb tota la incertesa que la mateixa va comportar a tota la ciutadania en general.

Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes derivades d'aquesta alçada a la part apel·lant.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Yuste contra la Sentència dictada per la senyora Batlle d'instància en data 10 de juliol de 2023, que confirmem.

SEGON.- Imposar a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.