Promesa de compravenda (TSJC 444/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000444/2015 ORIGEN: 6100679/2012 - 00

NIG: 5300542120150000891

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 d'abril del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 29 de novembre del 2012 la representació processal del Sr. Castilla va formular demanda contra el Sr. Alcalá i la societat "Quesada" sol·licitant que es dictés Sentència declarant la resolució de mutu acord del contracte de promesa de compravenda atorgat entre les parts en el seu dia, subsidiàriament que es declarés la nul·litat del mateix i, més subsidiàriament encara, que es constatés l'incompliment contractual dels defenents i, en tot cas, que es condemnés al Sr. Alcalá i "Quesada" a pagar al seu mandant de forma solidària la suma de 49.014,17 euros, import que ell havia abonat als defenents com a part del preu de l'apartament planta x., porta x., escala x., de l'edifici "P." situat a la XXXX, així com de la plaça d'aparcament i del traster assenyalat amb el número xx del mateix edifici que no s'havia arribat a construir, suma que calia majorar amb l'interès legal a comptar de l'entrega de cadascun dels imports reclamats, o, subsidiàriament, de la contesta a la demanda, fent imposició a l'adversa de la totalitat de les costes judicials ocasionades.

II.- La representació processal del Sr. Alcalá i de la societat "Quesada" va contestar a la demanda en data 10 de gener del 2013 aixecant l'excepció de manca de legitimació passiva de la societat "Quesada" en quan aquesta no va ser part en el contracte i, respecte del fons de la demanda, s'hi va oposar argumentant que l'agent, tot i sent coneixedor de que s'havien escolat prop de set anys des de la signatura del contracte i l'inici de les obres, va reiterar la seva voluntat d'adquirir l'habitatge mitjançant la realització d'un segon i d'un tercer pagament l'any 2009 i sols va manifestar la seva voluntat de resoldre'l quan l'any 2010 el Sr. Alcalá el va requerir per formalitzar la compravenda davant notari, raons per les quals va sol·licitar que es dictés Sentència estimant l'excepció formulada i desestimant en tots els seus termes la demanda plantejada per l'adversa, imposant-li a ella les costes del procediment.

III.- Les parts van replicar i duplicar oportunament i, posteriorment, van presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- La Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 16 de juliol del 2015 va decidir desestimar en tots els seus termes la demanda formulada per la representació processal del Sr. Castilla contra el Sr. Alcalá, absolent als darrers de les pretensions que s'hi contenen, imposant a la part agent la totalitat de les costes generades pel procediment, incloses aquelles derivades de la intervenció d'advocat i de procuradora de les parts codefenents a acreditar en període d'execució de Sentència.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Castilla i, en virtut dels arguments que exposa en les seva conclusions, demana la seva revocació i l'estimació íntegra de la seva demanda, imposant a l'adversa les costes del procediment tant en primera com en segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 22 de gener del 2000 el Sr. Alcalá i Sr. Castilla van atorgar un contracte en virtut del qual el primer va prometre vendre i el segon va prometre adquirir el pis porta x. de l'escala x. de la planta x. i la plaça d'aparcament i el traster número xx de l'edifici que es projectava construir i que s'havia d'anomenar "P.", acordant que el preu global de la compravenda era 147.879,03 euros, a través de quatre venciments (foli 22 i ss). No es discuteix tampoc que el Sr. Castilla va satisfer la suma total de 49.014,17 euros mitjançant tres pagaments realitzats els dies 22 de gener del 2000 al celebrar el contracte, 27 d'agost del 2007 mencionant que es fa al començament de l'obra (foli 25) i 25 de setembre del 2009 (foli 26), fent un total de 49.014,17, ni que en data 29 de setembre del 2010 el prometent comprador va enviar un correu electrònic a un empleat de "Quesada" manifestant la seva voluntat de resoldre el contracte celebrat entre les parts.

Finalment, el dia 29 de novembre del 2012 la representació processal del Sr. Castilla va formular la demanda que dóna origen al present procediment contra el Sr. Alcalá i la societat "Quesada" sol·licitant que es dictés Sentència declarant la resolució del contracte per les dos parts de mutu acord, subsidiàriament la seva nul·litat i, encara més subsidiàriament, l'incompliment contractual dels defenents i, en qualsevol cas, que es condemnés als defenents a retornar-li la suma de 49.014,17 euros que ell havia abonat per la compravenda i, atès que la Sentència d'instància va desestimar aquesta demanda, el Sr. Castilla va plantejar el present recurs.

II.- Com a primer motiu de greuge contra la decisió de la resolució d'instància argumenta la recurrent que la representació processal del Sr. Alcalá i "Quesada" va contestar a la seva demanda plantejant l'excepció peremptòria de manca de legitimació passiva de "Quesada", la seva mandant s'hi va oposar i la Sentència d'instància la va desestimar sense imposar les costes corresponents a la defenent, però aquest motiu no es pot estimar.

En efecte, com a conseqüència de l'excepció plantejada no es va obrir cap incident i la seva desestimació s'inclou a la decisió de la Sentència d'instància sense que s'hagi acreditat que el plantejament d'aquesta excepció hagi modificat l'import de les costes de la instància, ni es pugui diferenciar de les corresponents al fons del litigi. D'altra banda, les afirmacions contingudes en la contesta al dit recurs formulada per la representació del Sr. Alcalá i "Quesada" en el sentit que aquesta excepció ha de ser admesa no es poden tenir en compte en quan la Sentència d'instància no ha estat recorreguda per aquesta representació.

III.- Pel que fa al fons del litigi, la part recurrent argumenta que de l'intercanvi de correus electrònics entre les parts es dedueix que el contracte es va resoldre de mutu acord entre les parts.

Per tal de donar resposta als arguments del recurrent cal posar de relleu que consta a les actuacions que al dia 29 de setembre del 2010 el Sr. Rius, empleat de "Quesada", va enviar un correu al Sr. Castilla en el què li manifestava que el pis estava acabat i era necessari procedir a escripturar-lo demanant al destinatari que li comuniqués la data per fer-ho o, en cas contrari, el seu desig de rescindir el contracte, fent referència a una conversa telefònica en la què el Sr. Castilla anticipava aquest desig, correu que el Sr. Castilla va contestar manifestant la seva voluntat de rescindir-lo recuperant les sumes abonades a compte, sense manifestar la causa en la què fonamentava aquesta decisió (foli 28). S'acompanya igualment a la demanda la fotocòpia d'una carta del Sr. Castilla, que aquest afirma que va lliurar a les oficines de "Quesada" en data 28 de setembre del 2011, en què reitera la seva voluntat de resoldre el contracte i la petició de que se li retornin els diners pagats a compte (foli 27). Per últim, consta a les actuacions un altra carta de l'advocat de l'agent dirigida al Sr. Alcalá el dia 8 de març del 2012 amb avís de recepció en què es manifesta el mateix (folis 29 a 31).

En aquestes circumstàncies cal entendre que el Sr. Castilla va manifestar clarament i reiteradament la seva voluntat de resoldre el contracte sense que per fer-ho hagués de fer servir cap formalitat addicional, ja que el principi que regeix el nostre sistema és el de llibertat de forma tant per contractar com per resoldre un contracte (Decretals 1,35,1), de tal manera que aquesta resolució unilateral i en principi injustificada li donava dret a recuperar les sumes lliurades a compte a no ser que el prometent venedor acredités la procedència de retenir una part de les mateixes com a contrapartida dels danys i perjudicis soferts.

IV.- D'altra banda, s'ha d'entendre també que els defenents van acceptar igualment la resolució del contracte de mutu acord, ja que el Sr. Rius director administratiu de la societat "Quesada", que és qui planteja al Sr. Castilla l'opció de procedir a escripturar el contracte o rescindir-lo, estava legitimat per oferir aquesta opció, ja que en el llistat d'escriptures atorgades pel Sr. Alcalá i "Quesada" aportat pel notari Sr. Garzón consta que l'any 2011 el Sr. Rius era apoderat del Sr. Alcalá (foli 120), de tal manera que és lògic que els defenents no requerissin posteriorment al Sr. Castilla per tal de que formalitzés el contracte o que més tard venguessin el citat apartament a tercers el dia divuit de febrer de l'any dos mil onze (foli 82) o que en la seva contesta a la demanda no formulessin demanda reconvencional sol·licitant que es condemnés a l'agent a escripturar la compravenda de l'apartament en qüestió, ja que el contracte havia quedat resolt.

No obstant, fins i tot si consideréssim que el contracte va ser resolt unilateralment pel Sr. Castilla sense acreditar la causa que justificaria aquesta decisió, procediria que el prometent venedor li retornés les sumes rebudes en concepte de pagament parcial del preu de la compravenda tal com es reclama a la demanda a fi d'evitar el seu enriquiment injust al cobrar dues vegades pel mateix concepte, a no ser que aquest provés que aquesta resolució unilateral i sense causa justificada de l'adversa li havia provocat uns perjudicis que se li havien de compensar, cosa que no ha fet, quan a més consta que poc després va vendre el citat apartament a tercers, sense que es pugui estimar sense més que aquests perjudicis es corresponen amb l'import lliurat en concepte de paga i senyal, com ell afirma.

V.- En estimar-se el recurs procedeix imposar als defenents les costes generades pel procediment en primera instància de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5, sense fer especial pronunciament pel que fa a les d'aquesta alçada en virtut de la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Castilla contra la Sentència dictada pe l'Hble. Tribunal de Batlles en data 16 de juliol del 2015 que REVOQUEM íntegrament, declarant la resolució del contracte de promesa de compravenda celebrat en data 22 de gener del 2000 entre el Sr. Alcalá i el Sr. Castilla i condemnant al primer i a la societat "Quesada" a abonar al segon la suma de 49.014,17 euros, juntament amb l'interès legal de dita quantitat a partir de la data de la contesta a la demanda, imposant les costes de la instància als defenents i sense fer especial pronunciament pel que fa a les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.