Arrendaments urbans - Obligacions de l'arrendador (TSJC 435/2015)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000435/2015 ORIGEN: 5000040/2015 - 00

NIG: 5300542120150002257

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 d'abril del 2016.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 27 de gener del 2015 la representació processal del Sr. Marcos va formular demanda contra la Sra. Tur sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament subscrit entre les parts en relació a l'apartament ubicat a la planta x., porta x. i la plaça d'aparcament i traster núm. x situats a la planta x. de l'XXXX, condemnant a la defenent a deixar lliures i vàcua les unitats arrendades, a satisfer la quantitat de 2.500 euros més els interessos legals meritats a comptar de la data de la contesta a la demanda, a pagar per ocupació indeguda l'import de 500 euros a partir de l'1 de febrer del 2015, així com a satisfer les costes judicials ocasionades.

II.- La Sra. Tur va contestar a la demanda en data 20 de març del 2015 oposant-se a la mateixa i formulant alhora demanda reconvencional sol·licitant que es condemnés a l'agent a reparar les humitats, esquerdes, taulell de la cuina i armari de l'habitatge, el parquet de l'habitació i del menjador i a reparar o reposar les rajoles dels banys que s'havien desprès del mur i aquelles que estaven a punt de caure.

III.- La Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 23 de juny del 2015 va decidir:

Primer.- Declarar enervada l'acció de desnonament formulada per la representació processal del Sr. Marcos contra la Sra. Tur.

Segon.- Lliurar a la representació processal de la part actora l'import total de 5.000 euros dipositats per la part defenent en concepte de preu del lloguer corresponent als mesos de setembre del 2014 a juny del 2015, ambdós inclosos, pel que fa a l'apartament, apartament i traster de referència.

Tercer.- Desestimar la demanda reconvencional presentada.

Quart.- Condemnar a la part defenent i agent reconvencional al pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, d'acord amb el VI Considerant.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la Sra. Tur i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana que es condemni al Sr. Marcos a reparar a les seves costes les humitats que presenten les dues habitacions i el menjador de l'apartament, així com qualsevol altre estança del pis que presenti humitats, a reparar igualment les esquerdes que han aparegut al rebedor, el bany, el menjador i a les habitacions de l'apartament, així com aquelles que es puguin detectar en el moment de portar a terme la reparació, a reparar i/o canviar el taulell de la cuina i l'armari de la mateixa, a reparar el parquet de l'habitació i del menjador, així com el de qualsevol altre estança del pis que ho requereixi, a reparar i/o reposar les rajoles del bany que s'han desprès del mur i aquelles que estan a punt de caure i a satisfer les costes processals generades pel procediment. Subsidiàriament sol·licitava que, si no eren ateses les anteriors peticions, es condemnés al Sr. Marcos a reparar el parquet de l'habitació i del menjador, reparació que ell mateix va acceptar portar a terme i, en conseqüència reconèixer el seu dret a no abonar el preu de l'arrendament pactat mentre no es portin a terme les esmentades reparacions, revocant la Sentència d'instància en aquest sentit i imposant a l'adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 15 de novembre del 2012 el Sr. Marcos va arrendar a la Sra. Tur l'apartament situat a l'Avda. Joan Martí, xx, Ed. P., pis x. x., amb pàrquing número x a la planta x. i traster al mateix edifici ubicat a la Parròquia d'Encamp per l'import de 500 euros mensuals i pel termini de cinc anys (foli 17).

No és objecte de debat que la Sra. Tur va deixar de pagar els lloguers corresponents del més de setembre del 2014 al de gener del 2015, raó per la qual el Sr. Marcos va formular la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant que es condemnés a la citada senyora al pagament de la suma de 2.500 euros, incrementada amb els interessos corresponents, més l'import equivalent al lloguer mensual des del dia 1 de febrer del 2015 i fins que les unitats immobiliàries fossin posades a disposició del propietari en concepte d'ocupació indeguda i es declarés la resolució del contracte signat entre les parts.

Atès que la defenent va consignar la suma de 3.500 euros, la Sentència d'instància va declarar enervada l'acció de desnonament formulada per la representació processal del Sr. Marcos D'altra banda la Sra. Tur va consignar igualment a la Batllia les sumes generades en concepte de renda a comptar de l'enervació de l'acció i fins el dia en què es va dictar la Sentència d'instància, raó per la qual es va ordenar lliurar a la representació processal de la part actora la suma de 5.000 euros dipositada en concepte del preu de lloguer corresponent als mesos de setembre del 2014 a juny del 2015, ambdós inclosos, pel que fa a l'apartament, aparcament i traster de referència, desestimant la demanda reconvencional plantejada per la defenent i condemnant a aquesta al pagament de les costes processals generades pel procediment.

II.- La representació processal de la Sra. Tur s'alça contra aquesta decisió demanant, en primer lloc, que es practiqui la prova d'inspecció ocular per part de l'Hble. Batlle que ella va demanar i que no es va practicar a la instància, efectuant ella la oportuna protesta, petició que, no obstant, va ser denegada per l'Aute d'aquesta Sala de data 8 de març del 2016, entenent que aquesta prova era innecessària per la resolució del present litigi.

D'altra banda, com a primer motiu de greuge contra la decisió de la Sentència d'instància de desestimar la demanda reconvencional plantejada per ella, argumenta la part recurrent que ha quedat acreditat que el pis que ocupa la Sra. Tur presenta desperfectes que fan difícil habitar-lo, doncs el parquet està aixecat, hi ha fissures en les parets del menjador, en una de les habitacions i en l'aplacat ceràmic del bany, sense comptar que la pintura de l'habitatge ha caigut en molt menys de dos anys d'ençà que es va formalitzar el contracte d'arrendament, raó per la qual era per justa causa que la Sra. Tur va deixar d'abonar el preu de l'arrendament i va sol·licitar que es procedís a la reparació dels citats defectes.

Pel que fa a les manifestacions del Sr. Marcos en la seva demanda i en la contesta a la demanda reconvencional en relació a la reparació del parquet de l'habitatge, els defectes del qual no es poden apreciar en les fotografies aportades per la Sra. Tur, però si que es constaten en l'informe pericial, cal tenir en compte en la citada demanda l'agent manifesta que els defectes del parquet ja es podien observar en el moment de la signatura del contracte i que ell es va posar a disposició de la Sra. Tur per arreglar-lo. Per aquesta raó, entenem que procedeix condemnar al Sr. Marcos a efectuar la reparació del parquet de l'habitació i del menjador que ell s'ha compromès a fer, estant a càrrec seu la sol·licitud del pressupost corresponent i el pagament de la factura que s'emeti, sense que entre tant no es porti a terme es pugui considerar que la Sra. Tur estigui legitimada per deixar de pagar la renda corresponent de l'habitatge.

IV.- Pel que fa al requeriment efectuat per la recurrent en el sentit de què es condemni a la defenent reconvencional a la reparació dels defectes que presenta l'habitatge, que es fonamenta en la norma recollida a l'article 34.4 LAFU, és precís destacar que les úniques proves que consten a les actuacions dels presumptes defectes que presenta l'habitatge són unes fotografies que s'aporten amb l'escrit de contesta a la demanda i reconvenció formulada per la Sra. Tur (folis 50 a 75) i l'informe pericial de la companyia asseguradora de l'agent, aportat per la representació processal del Sr. Marcos en període de proposició de proves (folis 88 a 90), sense que la mateixa agent reconvencional hagi aportat cap prova pericial al respecte.

Pel que fa a les fotografies aportades per la Sra. Tur, cal destacar que en les mateixes es poden apreciar petites esquerdes en les parets i en l'enrajolat d'algunes estances d'un habitatge que sembla ser el què és objecte de l'arrendament pactat entre les parts, sense que es pugui apreciar caiguda de rajoles, s'observen també taques en les parets i caiguda de alguns punts de la pintura.

D'altra banda, l'informe pericial efectuat pel Sr. Barba destaca la presència de les dites petites fissures en les parets del menjador, en una de les habitacions i en els aplacats ceràmics del bany i constata que la pintura estaria saltant en alguns punts degut a pèrdua d'adherència per envelliment de la mateixa, sense que s'observessin danys d'aigua, ni humitats en la capa de guix situada sota la pintura. En relació al parquet, afirma que l'aixecament en algunes zones seria degut als moviments de contracció i dilatació de l'immoble per canvis de temperatura i a una franquícia insuficient d'entrega contra les parets.

De les citades proves es dedueix que cap dels citats defectes impedeix destinar l'habitatge a la finalitat per la qual va ser arrendat, tractant- se més aviat de defectes sorgits per raó del pas del temps, o el desgast per l'ús ordinari i més aviat de tipus estètic, raó per la qual no es pot entendre que correspongui a l'arrendador la seva reparació, tenint en compte que, per aquesta raó, no estan coberts per la pòlissa d'assegurança que l'arrendador està obligat a subscriure i mantenir vigent, d'acord amb allò que disposa l'article 26.5 LAFU, com es dedueix del citat informe pericial i, per tant, procedeix desestimar el primer motiu del recurs.

V.- Subsidiàriament la recurrent s'oposa a la decisió de la Sentència d'instància argumentant que el Sr. Marcos es va comprometre a reparar el parquet de l'habitatge al contestar a la seva demanda reconvencional i, mentre això no es faci, considera que no està obligada al pagament de la renda.

Pel que fa a les manifestacions del Sr. Marcos en la seva demanda i en la contesta a la demanda reconvencional en relació a la reparació del parquet de l'habitatge, els defectes del qual no es poden apreciar en les fotografies aportades per la Sra. Tur, però si que es constaten en l'informe pericial, cal tenir en compte en la citada demanda l'agent manifesta que els defectes del parquet ja es podien observar en el moment de la signatura del contracte i que ell es va posar a disposició de la Sra. Tur per arreglar-lo. Per aquesta raó, entenem que procedeix condemnar al Sr. Marcos a efectuar la reparació del parquet de l'habitació i del menjador que ell s'ha compromès a fer, estant a càrrec seu la sol·licitud del pressupost corresponent i el pagament de la factura que s'emeti, sense que entre tant no es porti a terme es pugui considerar que la Sra. Tur estigui legitimada per deixar de pagar la renda corresponent de l'habitatge.

VI.- En estimar-se parcialment el recurs procedeix imposar les costes de la demanda a la part defenent, de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5, sense fer especial pronunciament pel que fa a les costes de la de la demanda reconvencional, ni tampoc pel que fa referència a les d'aquesta alçada, de conformitat amb la facultat que atorga als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR PARCIALMENT el recurs d'apel·lació interposat per la Sra. Tur contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 23 de juny del 2015, que REVOQUEM PARCIALMENT en el sentit de condemnar al Sr. Marcos a reparar el parquet del menjador i l'habitació de l'apartament ubicat a la planta x., porta x. de l'XXXX, CONFIRMANT la citada resolució en tots els demés punts, mantenint la condemna que s'imposa a la defenent de les costes de la demanda i sense fer especial pronunciament pel que fa a les de la demanda reconvencional, ni tampoc pel que afecta a les d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-