LAFU-local comercial-modalitat de comunicació de la voluntat de l'arrendador de no renovar el contracte d'arrendament per oposar-se a la reconducció tàcita

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

PARTS:

Apel·lant: Sr. Calatayud

Representant: Sr. Morell

Advocat: Sra. Caro

Apel·lat: Srs. Soriano, i Canales

Representant: Sra. Julián

Advocat: Sr. Andrade

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

TSJC.- 0000216/2023 ORIGEN: 4000491/2022 - 0

NIG: 5300542120220002656

OBJECTE: LAFU-local comercial-modalitat de comunicació de la voluntat de l'arrendador de no renovar el contracte d'arrendament per oposar-se a la reconducció tàcita

SENTÈNCIA 000058/2024

Andorra la Vella, el 22 d'abril del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En els Autes d'Arrendaments 4000491/2022 instats el 22-12-2022 per la representació processal dels Srs. Soriano i Canales en contra del Calatayud, el Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar sentència de data 21-06-2023, decidint :

"Que estimant parcialment la demanda formulada en data 22 de desembre del 2022 pels Srs. Soriano i Canales contra el Calatayud ha de declarar que el contracte d'arrendament celebrat l'1 de juliol del 2015 en relació al local ubicat a la Parròquia d'Ordino va quedar extingit, per expiració del termini pactat, a la data 1 de juliol del 2022, amb l'obligació de lliurar la possessió de la unitat immobiliària objecte d'arrendament a la part demandant, sota apercebiment de desnonament, així com a gestionar i, pagar qualsevol tràmit per obtenir a baixa administrativa del seu negoci prop de l'adreça de referència.

I, condemnar al Calatayud a pagar als Srs. Soriano i Canales l'equivalent al lloguer mensual del local, en concepte d'ocupació indeguda des de l'extinció del contracte l'1 de juliol del 2022 i, fins el retorn de la possessió, a acreditar en període d'execució de sentència i, els interessos legals devengats per les esmentades quantitats en els termes del Fonament de Dret quart i, sense efectuar especial condemna en costes".

2.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del Calatayud demanant la seva revocació íntegra amb imposició de les costes tant de primera com de segona instància a la part apel·lada.

Fonamenta el seu recurs en una infracció de la Llei i en un error en la valoració de la prova.

Argumenta, de manera resumida, en relació a la infracció de la Llei, que no procedeix la fonamentació de la resolució judicial en l'article 30 de la LAFU sinó en la clàusula tercera del contracte d'arrendament del local de negoci signat entre les parts, preveient una reconducció tàcita per períodes de dos anys.

En relació a l'error en la valoració de la prova, exposa que, contràriament al que diu el tribunal, sí que ha negat haver rebut i/o llegit el correu electrònic del 10-09-2020 ; que donat que la clàusula tercera del contracte fixava que la comunicació de la voluntat de no renovació havia de fer-se de forma fefaent, nega que un correu electrònic que la Sra. Canales afirma haver enviat sigui una comunicació fefaent en aplicació de l'article 61 de la LAFU relatiu a la llibertat de pactes i que no existeix cap comunicació fefaent ni de cap altre tipus de la voluntat de resoldre el contracte d'arrendament del local de negoci.

3.- La representació processal dels Srs. Soriano i Canales demana dictar resolució desestimant el recurs d'apel·lació i confirmant completament la sentència, a excepció del pronunciament en costes, ja que sol·licita la condemna de l'adversa a la totalitat de les costes processals hagudes tant en la primera instància judicial com en aquesta segona instància judicial, incloent les d'advocat i procuradora, degut a la temeritat i mala fe emprats per l'adversa.

Sosté d'una part que, com legalment estableix la sentència impugnada, el termini del contracte d'arrendament va finalitzar l'1 de juliol de 2022, i a tenor del que s'estableix clarament en els articles 15, 16 i 30 de la LAFU. Sosté d'altra part que des de l'any 2018, per tant quatre anys abans del venciment del contracte d'arrendament, l'adversa ja estava degudament i fefaentment assabentada de que a la finalització del contracte d'arrendament aquest no es renovaria sota cap concepte.

4.- Per escrit de data 12-12-2023, la representació processal del Calatayud va informar que s'havien dipositat "les claus i la possessió del local" per tal que siguin entregades als arrendadors, cosa que fou confirmada mitjançant ofici de la Batllia de data 19-12-2023.

Per escrit de data 09-01-2024, la representació processal de la part apel·lada va manifestar que considera aquest dipòsit com un aplanament i acceptació de la sentència d'instància, reiterant que s'oposava al recurs.

5.- Per Aute de data 13-02-2024, vam decidir admetre la prova proposada per la part apel·lada (rebut d'aigua de data 17-07-2023).

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Si bé la part arrendatària i apel·lant ha retornat la possessió del local comercial durant el present procediment d'apel·lació, tal actuació no pot equiparar-se a un aplanament.

A més, no ha desistit del seu recurs d'apel·lació, que per tant hem de resoldre.

Segon.- Pel que fa a la infracció de Ia Llei, no és cert que existiria una mala aplicació de la LAFU i que la sentència es fonamentaria sobre l'article 30 LAFU i no pas sobre la clàusula tercera del contracte d'arrendament del local de negoci signat entre les parts.

En efecte, en el present cas on la part arrendadora pretén que el contracte ha quedat extingit pel fet d'haver arribat al seu termini sense cap reconducció mentre que la part arrendatària sosté que s'ha donat lloc a una reconducció tàcita sense notificació fefaent de la voluntat de l'arrendador de no renovació, el que ha fet el Tribunal en primer lloc és recordar les disposicions legals aplicables a la matèria, és a dir els articles 30, 15 i 16 de la LAFU en virtut dels quals l'arrendament s'extingeix per expiració del termini pactat, excepte si existeix una pròrroga acordada entre les parts o una pròrroga tàcita d'acord amb l'apartat 3 de l'article 42 i l'apartat 5 de l'article 62 de la LAFU.

Després ha recordat dita clàusula tercera del contracte d'arrendament que estipula que el mateix és prorrogable per tàcita reconducció per períodes de dos anys, "llevat que cap de les dues parts comuniqui a l'altra de forma fefaent, la seva voluntat de no renovar-lo, i amb una antelació mínima de sis (6) mesos a l'expiració de l'arrendament".

Cap contradicció existeix entre aquesta clàusula i les disposicions legals sinó que en preveu unes modalitats específiques en relació a la qüestió de com es pot impedir la reconducció tàcita.

Per tant, en res el tribunal ha aplicat la Llei a exclusió de la clàusula específica del contracte sinó que ha situat aquesta darrera en el marc legal, que ha recordat.

De fet, la qüestió litigiosa central no era una altra que determinar si la part arrendadora havia notificat la seva voluntat de no renovar el contracte.

Tal com ho ha plantejat la Sra. Batlle, donat que el termini de l'arrendament pactat era al dia 01-07-2022, la qüestió concreta era determinar si els arrendadors havien comunicat de manera fefaent la seva voluntat de no renovar el contracte abans de l'1 de gener del 2022.

S'ha de precisar aquí que si bé la clàusula tercera estipula que la comunicació de no renovar s'ha d'efectuar "de forma fefaent", no precisa cap modalitat o forma concreta sinó que deixa la possibilitat d'emprar qualsevol mitjà que permeti establir de manera suficient la prova d'aquesta comunicació mitjançant un document o un mitjà que fa fe, que sigui digne de fe, és a dir de creure, essent "acreditat", "autèntic" i "incontestable" uns sinònims de "fefaent".

Per tant, es tracta essencialment d'una qüestió de prova.

Tercer.- Pel que fa a la valoració de la prova justament, després d'haver recordat que les relacions entre les parts eren conflictives des de l'any 2017 fins al punt que al setembre del 2017 i a l'abril del 2018 l'arrendatari havia escrit als arrendadors que es sentia coaccionat per ells perquè marxés del local, i després d'haver exclòs com a prova suficient les comunicacions del 22-11-2021 i del 12-07-2022, el Tribunal es va concentrar en valorar el correu electrònic del 10-09-2020 enviat per la Sra. Canales a l'adreça XXXX@XXXX a l'adreça de correu electrònic XXXX@XXXX.

En el mateix es reclama l'increment de l'IPC, el justificant d'assegurança del local així com fixar una data per a la revisió del mateix, i es diu :

"També volíem notificar-li que és voluntat de la part arrendadora no renovar el contracte d'arrendament al seu venciment. Per això, una vegada arribi la data de finalització del contracte, 1 de juliol de 2022, haurà de desocupat l'immoble, entregant-lo en les mateixes bones condicions en què el vau rebre i fer entrega de les claus a l'arrendador".

Al respecte, el que la part demanda va indicar en el seu escrit de contesta és exactament :

"es nega haver rebut i/o llegit cap e-mail informant de la voluntat de la part agent de no renovar el contracte d'arrendament, fet que, en cas que s'entengui com a comunicat, no seria una notificació efectuada en forma segons el que es va pactar entre les parts.".

Durant la vista oral, l'advocat del demandat va precisar que un dels fets controvertits era "si el meu client ha llegit o no el correu el mail que ha enviat la part agent" (punt 11:11:57 de la gravació).

Per tant, donades aquestes manifestacions, compartim la consideració del Tribunal que el Calatayud no ha negat que el correu s'hagi enviat i, fins i tot que l'hagi rebut sinó que ha negat haver-lo llegit. De fet, el demandat ha insistit sobre l'argument que un correu electrònic no seria un mitjà de comunicació fefaent i no pas sobre el fet que no hauria rebut el correu en qüestió.

A més, el demandat no ha negat que són les adreces electròniques utilitzades per les parts per comunicar. Tampoc ha negat que ha complert amb les peticions contingudes en el correu ni que havia pagat segons les indicacions contingudes en el referit correu sinó que ha afirmat que havia satisfet puntualment la renda pactada a plena satisfacció de la propietat.

En conclusió, no tenim dubte que el Calatayud sí que va llegir aquest correu, essent aleshores el mateix, i en les circumstàncies de fet abans descrites, un mitjà fefaent de que l'arrendatari va ser assabentat de la voluntat de la propietat de no renovar el contracte a la seva data de venciment.

Així les coses, s'ha de confirmar la conclusió del Tribunal que la propietat ha comunicat de forma expressa a l'arrendatari la seva oposició a la tàcita reconducció.

Quart.- Pel que fa a les costes de primera instància, si bé la part apel·lada demana la reforma de la sentència sobre la no imposició de les costes al defenent, no ha formalitzat cap recurs d'apel·lació o d'adhesió.

En tot cas, essent l'estimació parcial la decisió de la Sra. Batlle és perfectament conforme amb l'article 350 del Codi de procediment civil.

Cinquè.- Pel que fa a les costes de segon instància, la desestimació del recurs comporta la seva imposició a la part apel·lant vençuda.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- Desestimar el recurs de la representació processal del Calatayud contra la sentència de data 21-06-2023, que confirmem íntegrament.

Segon.- Imposar les costes de segona instància al Calatayud.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.