Contracte promesa de compravenda-perfecció del contracte (025/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC- 025/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 18 de juny de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de Villegas va interposar demanda, de data 3-5-2007, envers el Sr. Criado, en virtut de la qual demanava que es declarés la propietat de Villegas de l'habitatge, planta baixa, situat a l'edifici D'isard; declarar que el defenent no tenia dret a continuar la seva ocupació i condemnar-lo a deixar l'habitatge i satisfer els perjudicis causats.

Per escrit de 14-6-2007 el defenent va sol·licitar la crida en causa de la Sra. Moliner, qui va manifestar, per escrit de 16-10-2007, que la seva personació no era necessària.

La representació processal del defenent va oposar-se a la demanda i a l'ensems va articular demanda reconvencional, per la qual s'aixequés el vel i identificar Villegas i la Sra. Moliner i que aquesta darrera era la propietària de l'habitatge litigiós. I que la Sra. Moliner, i subsidiàriament la Sra. Moliner i Villegas solidàriament, havien de complir amb el contracte de 9-1- 1996, acceptar el dipòsit judicial del 19-10-2005 i atorgar l'escriptura pública.

II.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, en data 11-12-2008, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX: Estimar parcialment la demanda formulada en data 3 de maig del 2007 per la procuradora Sra. Palau actuant en nom de la societat "Villegas" contra el Sr. ENTITY_5; desestimar la demanda reconvencional; declarar a "Villegas" com a propietària única i exclusiva de la vivenda planta baixa situada a l'edifici "L'Isard", urbanització Sa Calma, d'Escaldes-Engordany; declarar que el defenent no ostenta cap dret que justifiqui la continuació de la seva ocupació; condemnar el Sr. Criado a deixar l'habitatge lliure, vacu i expedit; i no efectuar especial condemna en costes".

III.- La representació del Sr. Criado va interposar recurs contra la sentència d'instància i, en data 20-3- 2009, va presentar escrit de conclusions pel qual sol·licitava la revocació de la sentència, pels arguments continguts en el mateix. Per el contrari, la representació processal de la part agent, per escrit de contesta a les conclusions, de data 16-4-2009, sol·licita la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició de les costes processals a la recurrent.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals la part defenent fonamenta el seu recurs són, en essència, els següents. En primer terme, considera que s'efectua una indeguda valoració dels fets provats respecte del document de 9-1-1996, el document de 4-3-1999 i dels testimonis. Així, no comparteix que el pagament de 800.000 ptes comporti només una pròrroga tàcita de 6 mesos, atès que no es va fixar cap termini, ni resta acreditat. Manifesta que, conforme al contracte calia un requeriment previ per a la resolució del contracte i l'existència d'aquest no resta provada. El testimoniatge de la Sra. Moliner, que admet el requeriment, no és més versemblant que el del defenent, que nega la seva concurrència. Afegeix que el document de 4-3-1999 és relatiu a la relació amb Villegas i no amb la Sra. Moliner, de manera que el document descriu la situació a precari mantinguda amb Villegas. Per últim, assenyala que el contracte de promesa de compravenda es troba vigent i que el defenent ha complert amb la seva obligació de pagament.

II.- L'estimació o desestimació del present recurs es fonamenta en l'apreciació i valoració de la prova efectuada pel jutjador d'instància. En el contracte de promesa de compravenda de 9-1-1996 es contenia el següent pacte: Cas de manca de total pagament d'aquesta part de preu aplaçada a la data convinguda (30-6-1996), la part promitent venedora, previ requeriment a la promitent-compradora concedint-li un termini de 15 dies pel pagament, podrà declarar resolt de ple dret el present contracte si transcorregut l'indicat termini el pagament no ha estat efectuat.

El debat jurídic rau en la determinació de si consta acreditat a les actuacions que es va portar a terme el requeriment per a resoldre el contracte de promesa de compravenda o, per el contrari, aquest fet no es pot inferir de les actuacions. Des d'aquesta òptica, consta provat que el contracte de promesa de compravenda es va perfeccionar en data 9-1-1996, que la data fixada com a màxim pel pagament ajornat fou la de 30-6-1996; que es va efectuar un pagament de 800.000 ptes en data 20-9-1996 i que el darrer pagament de la totalitat del preu es va consignar en data 19-10-2005 i, per tant, 9 anys amb posterioritat al venciment del termini fixat.

Al respecte aquesta Sala ha de posar de manifest el que segueix. Esdevé cert que el termini s'ha establert en benefici del deutor i que, per tant, correspon a la part agent l'acreditació del requeriment resolutori. Així mateix, al constar un pagament en data 20-9-1996 s'ha d'entendre prorrogat el termini de pagament. I encara que el recurrent consideri que la fixació d'un termini de 6 mesos no resta acreditada, aquesta l'estableix el jutge a quo, tenint en compte el contracte inicial, del qual es desprèn l'existència d'un termini de 6 mesos per al pagament de la totalitat del preu aplaçat. Nogensmenys el que s'acaba d'afirmar i prescindint, fins i tot, que el termini d'ajornament sigui de 6 mesos o superior, cal tenir en compte les següents consideracions. En primer terme, els requeriments de resolució no necessàriament han de constar per escrit, sinó que poden ésser verbals. En aquest darrer cas, la problemàtica rau en la seva prova i aquesta càrrega ha de pertànyer a la part agent.

En segon terme, cal tenir present que la Sra. Moliner és l'administradora i accionista única de la mercantil agent, però, al marge de les anteriors consideracions, les declaracions del document de 4-3-1999, s'han de valorar en relació al concepte pel qual s'ocupa l'esmentat bé immoble, i en aquest sentit, les declaracions de les parts i dels testimonis en aquest procés i en el de desnonament han de ser també preses en consideració en funció de la sana crítica i en consonància amb el resultat que generen els altres mitjans de prova. I és des d'aquesta òptica que s'ha d'entendre requerida de resolució a la part recurrent, atès que, segons testimoni de l'agent (autes b-0142- 1/2006) es van efectuar diversos requeriments verbals. Consta també que, en data 4-3-1999 (foli 29) es va signar pel defenent un document en el qual reconeix que ocupa el pis objecte del contracte de promesa de compravenda en concepte de precarista. Consegüentment, aquesta declaració escrita, en consonància amb les al·legacions de la part agent, i amb el fet que no es va intentar abonar la resta del preu fins l'octubre de 2005, abonen la tesi que es va procedir a requerir de resolució el contracte de 9-1-1996, tota vegada que resulta incompatible reconèixer en un document de 4-3-1999 que no es té cap títol per a ocupar l'immoble i asseverar a la vegada que el contracte de 9-1-1996 gaudeix d'eficàcia entre les parts.

Les anteriors consideracions han de portar a la confirmació de la resolució d'instància, atès que la Sala participa de la apreciació i valoració de la prova realitzada per la instància, de manera que s'ha de confirmar la part decisòria de la sentència dictada.

III.- La desestimació del recurs s'ha de traduir, en matèria de costes processals, en la imposició a la recurrent de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMEM el recurs interposat per la representació processal del Sr. Criado contra la sentència, de data 11- 12-2008, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles i confirmem íntegrament la seva part decisòria. S'escau imposar a la part recurrent les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.