Sanció per ús fraudulent de l'excepció de recuperació habitatge per ús propi

Sentència

Magistrats

IMMACULADA RODRIGUEZ DIAZ ELSA PUIG MUÑOZ ALEXANDRA CORNELLA SOLA

Tribunal Superior de Justícia

Sala Administrativa

TSJA.- 0000014/2026

ORIGEN.- 2000044/2025 - 0

NIG: 5300545320250000084

SENTÈNCIA 41-2026 DE 21/07/2026

Ponent : Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ

Data 21/07/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Administrativa

Referència : TSJA.- 0000014/2026

Nig : 5300545320250000084

IU : ECLI : AD: TSJA:2026:00041

SENTÈNCIA 41-2026

PARTS :

Apel·lant: GOVERN D'ANDORRA

Representant: Sra. Bonaventura

Advocada: Sra. Carme

Apel·lats: ORG000

Representant: Sra. Noel

Advocada: Sra. Mònica

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL

Presidenta: Sra. Elsa PUIG MUÑOZ

Magistrades: Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ

Objecte: Sanció per ús fraudulent de l'excepció de recuperació habitatge per ús propi

Andorra la Vella, en la data consignada al marge.

El Tribunal Superior de Justícia, Sala Administrativa ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions núm. 2000044/2025.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Immaculada RODRÍGUEZ DÍAZ, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- La representació processal de la societat ORG000 va interposar demanda jurisdiccional contra la resolució del Govern núm. 430981/2025, de data 04-06-2025, mitjançant la qual es desestimava el recurs interposat contra la decisió del Ministeri de Presidència, Economia, Treball i Habitatge, de data 27-01-2025 que acordava la imposició a la demandant de dos sancions, per un valor de 1.286,13 € cadascuna, per la infracció de l' article 53.2, lletres a ) i b), de la Llei 15/2022 , del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes. En aquesta demanda demanava la revocació de les decisions impugnades.

2.- En la sentència núm. 000008/2026, de data 23-02-2026 el Tribunal de Batlles, en composició unipersonal, ha estimat la demanda promoguda per la part agent i ha declarat que tant la Resolució de Govern núm. 430981/2025, de data 04-06-2025, com la resolució administrativa del Ministeri de Presidència, Economia, Treball i Habitatge de data 27-01-2025, recaiguda en l'expedient sancionador núm. NUM000, no són ajustades a dret i als fins que legitimen l'activitat administrativa, procedint a la seva anul·lació.

3.- En el seu escrit d'apel·lació, el Govern estima, en substància, que:

- El règim de control administratiu -previst per evitar usos fraudulents de les excepcions legals- s'ha d'activar quan l'arrendatari invoca la seva voluntat d'acollir-se a la pròrroga forçosa i l'arrendador oposa l'excepció que impedeix el seu exercici, com va ser el cas. La causa final de la resolució contractual és irrellevant a aquest efecte.

- El fet que les parts haguessin subscrit posteriorment un acord privat no neutralitza els mecanismes de control administratiu ja activats. Interpretar el contrari, com fa el Tribunal a quo, buidaria de contingut el règim de control i sanció establert pel legislador.

- La Batllia atribueix a l'arrendatari una voluntat contumaç d'incomplir, però ignora el context en què es va desenvolupar la relació contractual. Consta acreditat en autes que, poc després d'adquirir l'habitatge, l'arrendadora va intentar acordar la resolució anticipada del contracte, advertint que no es renovaria ni es prorrogaria. Davant la negativa de l'arrendatari, l'arrendadora va instrumentalitzar qualsevol incompliment menor -inclosa la tinença d'animals domèstics o l'ús de barbacoes a la terrassa- per obtenir la resolució contractual.

- Els eventuals incompliments de l'arrendatari no recauen sobre obligacions essencials del contracte i, per tant, no justifiquen la resolució.

- Contràriament, durant la vigència del contracte, és l'arrendadora qui ha incomplert el seu deure de garantir a l'arrendatari l'ús pacífic i el gaudi de la cosa arrendada.

- Les conseqüències que la Batllia atribueix al lliurament fora de termini de l'habitatge no tenen fonament legal i són contràries a l'esperit de la norma.

- La sentència apel·lada considera que l'arrendatari no estava al corrent de les seves obligacions, tal com exigeix l' article 2.1 de la Llei 41/2022 . Tanmateix, aquest requisit és exigible en el moment en què s'exerceix la pròrroga legal forçosa. En el cas, quan l'arrendatari va exercir aquest dret (10-05-2023), estava al corrent del pagament: les primeres rendes impagades no es produeixen fins al 10-08-2023, moment en què la relació contractual ja s'havia resolt i l'arrendatari es trobava en situació d'ocupació indeguda, generadora d'indemnització però no de renda.

- Concorren els pressupòsits de les infraccions previstes als apartats a ) i b) de l'article 53.2 de la Llei 15/2022 , atesa la seqüència següent: (i) l'arrendadora va impedir l'exercici de la pròrroga legal invocant la necessitat de recuperar l'habitatge per a ús familiar; (ii) posteriorment no va acreditar ni el canvi de cens ni l'alta dels subministraments bàsics del familiar destinatari; i (iii) pocs mesos després de recuperar la possessió, l'habitatge va ser arrendat a tercers per una renda sensiblement superior. Aquesta seqüència evidencia que la causa invocada no responia a cap necessitat real ni efectiva, sinó a un ús merament instrumental de l'excepció legal.

4.- En la seva contesta, la representació processal de la societat ORG000, al·lega que:

- És l'administració qui efectua una incorrecta valoració de la prova en ometre les proves per ella aportades que acrediten que el contracte no es va resoldre per ús propi de l'immoble. En efecte el llogater es va oposar a la recuperació de l'immoble, i es va fer efectiva la pròrroga del contracte el quin restava vigent en no haver instat el seu mandant la resolució judicial del contracte. Per tant no s'incompleixen els requisits previstos en l' article 53.2 de la Llei 15/2022 .

- El Tribunal jutjador no ha errat en la valoració de la prova. Ans el contrari ha constatat la realitat dels fets i doncs que l'inquilí va realitzar diversos incompliments contractuals, els quals van comportar una mala convivència amb la resta de veïns, essent aquesta la causa de que la propietat l'avisés i requerís per tal que cessés en la seva activitat molesta. El fet de que aquests incompliments no fossin d'entitat suficient per resoldre el contracte, no impedia que els intentés frenar, sense èxit en el cas perquè l'arrendatari no va reconduir la seva actitud.

- No obstant l'anterior, desprès de prorrogar-se el contracte, l'arrendatari va deixar d'abonar la renda, essent aquesta la causa per la qual es va resoldre, de forma amistosa i fins i tot amb recomanació de la lletrada de la part contrària, el contracte.

- És evident que no concorren els pressupòsits materials de les infraccions previstes als apartats a ) i b) de l'article 53.2 de la Llei 15/2022 . En efecte, si no va recuperar l'immoble per a ús propi tampoc pot acreditar el cens ni l'alta dels subministraments bàsics, ni el període mínim de residència, doncs l'inquilí encara s'hi troba a dins, essent absurd i abusiu imposada a la seva mandant dues sancions quan no ha pogut recuperar el bé immoble per la mala fe de l'arrendatari, havent de cercar una altra alternativa pel familiar que necessitava aquell habitatge.

5.- En el tràmit de conclusions totes les parts van confirmar els seus posicionaments.

6.- Havent-se designat la magistrada ponent, han quedat vistes les actuacions per a deliberar i decidir.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Competència

El Tribunal Superior, Sala Administrativa, és competent per conèixer del recurs, en aplicació de l' article 39.3 de la Llei qualificada de la Justícia .

Segon.- Fets d'interès

Esdevé pacífic que mitjançant contracte atorgat en data 01-08-2018 ORG001 va arrendar al Sr. Cédric l'habitatge pis ADR000, a la parròquia de Canillo, que administrava.

Dit contracte tenia una durada inicial de quatre anys, prorrogable tàcitament anyalment, si cap de les parts comunicava a l'altra la seva intenció de no renovar més el contracte amb un preavís mínim de tres mesos de l'expiració del termini inicial, o de les successives pròrrogues.

El 04-03-2020 es comunicà als arrendataris que ORG000 s'havia subrogat en el contracte en la posició de la part arrendadora.

A comptar d'aleshores s'han succeït diverses comunicacions per part de l'arrendadora atribuint a l'arrendatari diferents incompliments contractuals (tinença no autoritzada d'animal domèstic, ús de barbacoa a la terrassa, emmagatzematge o acopi de mobles i altres elements als espais comunitaris, i finalment el manteniment deficient de diferents elements de l'habitatge derivats d'un mal ús i ús prohibit, en especial de la tinença d'un animal).

Malgrat l'anterior és pacífic que el contracte no es va resoldre per raó de cap d'aquests incompliments contractuals.

Contràriament no és tampoc controvertit que s'ha comunicat fins a dos vegades a l'arrendatari que el contracte no es prorrogaria més a l'expiració de la pròrroga. En efecte, així va ser primer el 15-09-2020 en què ORG000 trametia als arrendataris una carta en la què, entre altres, comunicava "amb l'antelació suficient d'acord amb el pacte I del contracte i l'

article 42 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes

, (...) que aquesta part arrendadora no renovarà el referit contracte al venciment del termini principal del mateix, és a dir l'1 d'agost de 2023, data en la qual, conforme el contracte i la legislació vigent, vostè haurà de retornar la possessió de les finques arrendades lliures, vàcues i en bon estat. En dit retorn, es practicarà la comprovació de l'estat de l'immoble, als efectes d'aplicar si escau, la fiança a la reparació dels danys ocasionats al mateix." I desprès el 13-03-2023 en què deia: "li comuniquem amb l'antelació prevista al referit contracte que aquesta part no procedirà a prorrogar l'arrendament al seu venciment per tot el proper 31 de juliol d'enguany, quedant resolt en dita data.

Alhora, l'informem que vostè no podrà fer ús del dret a pròrroga forçosa previst a la

Llei 41/2022, de l'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, atès que conforme el seu article 2.b

, l'habitatge es recupera per una persona que te un vincle de parentiu sanguini de segon grau amb el soci d' ORG000.

Consegüentment, el dia 31 de Juliol de 2023 el més tardar, vostè haurà de procedir a retornar la possessió de l'habitatge en bon estat, vàcua i lliure d'ocupants i objectes. Fetes les pertinents comprovacions sobre l'estat de l'habitatge, procedirem a retornar, si escau, la fiança en el seu dia dipositada

(...)."

Així i tot, per carta del 09-05-2023 l'arrendatari comunicava que:

"en seguiment de la nostra comunicació efectuada de forma telefònica fa unes setmanes, amb l'objecte de notificar-li formalment la meva voluntat d'acollir-me a les disposicions recollides a la Llei 41/2022, de l'1 de desembre de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, més particularment a la pròrroga legal del contracte d'arrendament de data 1 d'agost del 2018, per un període màxim d'un any, és a dir, fins al dia 31 de juliol del 2024.

En efecte, atesa la situació actual del mercat del lloguer al Principat d'Andorra, no m'ha estat possible fins al moment trobar un habitatge al qual traslladar-me, motiu pel qual, complint amb els requisits establerts a la Llei 41/2022, de l'1 de desembre, de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge, s'escau prorrogar el contracte d'arrendament per un període d'un any, la qual cosa em permetrà disposar de més temps per a cercar un nou immoble." I el 10-05-2023 va enviar una segona comunicació que en referència a la comunicació del 13-03-2023 de la propietat pel que donava el contracte per finalitzat el 31-07-2023 informava que en defecte de comunicació de la persona que tenia un vincle parentiu sanguini de segon grau amb el soci d' ORG000 i de la declaració jurada de l'eventual beneficiari, l'extinció del contracte s'havia de considerar nul, de manera que el contracte s'havia de considerar legalment prorrogat fins el 31-07-2024.

Manifestacions a les què la propietat es va oposar per carta del 18-05-2023. En primer terme perquè segons ella l'ús de la facultat de pròrroga s'havia exercitat extemporàniament. I en segon terme perquè insistia en que es donava en el cas l'excepció prevista a l' article 2.2 de la Llei 41/2022 , aportant a tal efecte la justificació documental a l'efecte. I a l'últim afirmava que no podia l'arrendatari acollir-se a l'ús de la prorroga forçosa perquè no complia amb les seves obligacions contractuals (deure de conservar la finca en bon estat i la prohibició de tinença d'un animal)

Amb tot, no és controvertit que mitjançant conveni privat del 22-09-2023 les parts van finalment resoldre de mutu acord el contracte d'arrendament de l'01-08-2018 i convenir el retorn de la possessió del pis a la propietat, el més tard el 15-10-2023. A més, a banda de fer seva la fiança en el seu dia dipositada, l'arrendadora acceptava condonar la renda corresponent al mes de setembre, i en el seu cas d'octubre, tot renunciant a la reclamació de danys.

L'expedient sancionador que ens ocupa s'inicià a resultes de l'escrit de l'01-12-2023 presentat al Govern pel Sr. Cédric exposava: Fa cinc anys varem llogar un pis a la immobiliària Imgest, ubicat a la ADR000 Canillo.

Al cap de un any, un senyor Espanyol (en aquell moment) va comprar onze pisos del mateix edifici inclòs el nostre.

Va fer fora tots els llogaters menys a nosaltres que ens varem acollir als nostres drets ja que ens quedaven quatre anys de contracte.

Hem viscut quatre anys amb amenaces, coaccions i finalment soborns ( oferint diners perquè marxéssim) ( ho tenim tot documentat) .

Al venciment del contracte, ens voliem acollir a la llei de un any de pròrroga que va refusar al·legant que volia la vivenda per la seva Mare.

Sabíem que mentia però cansats i per no tenir més problemes varem decidir marxar, inclòs d'Andorra ( donat el altíssim preu dels lloguers) .

Soc Andorrà i els meus pares també. Estimem Andorra com ningú! !!

Això ens ha destrossat la vida, començar de nou a un lloc que no és el nostre.

Dit això, volia fer referència que aquest pis com ha fet amb els altres està en venta a Idealista ( envio copia del anunci).

https://www.idealista.com/inmueble/ 102715954/

El dit propietari:

Leonardo

ORG000

Agrairia que s' apliquessin les mesures necessàries perquè aquestes casuístiques no es permetin.

Pd. Ultimes informacions, el pis està en reformes i hi ha compromís amb llogaters per entrar-hi a viure en espera de poder-lo vendre.

Es bastant urgent que envieu algun inspector sobre el lloc perquè esta fent unes obres iI.legals i la comunitat dels altres propietaris també estan denunciant."

I finalitzà amb la Resolució dictada en data 27-01-2025 per la M.I. Ministra de Presidència, Economia, Treball i habitatge que decideix imposar a la societat ORG000 "dos sancions econòmiques per un import de 1,286,13 euros, cadascuna per la infracció de l'

article 53.2, lletres a i b, de la Llei 15/2022

,del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, per la comissió de dos infraccions greus, consistents a:

- No haver presentat la documentació que ha d'acreditar la situació que ha impedit la renovació d'un contracte d'arrendament d'habitatge en benefici de la part arrendadora o de la part arrendatària familiar en primer o segon grau de consanguinitat. adopció o afinitat, d'acord amb l'

article 53.2, lletra b, de la Llei 15/2022

. del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes.

- Incomplir el període de cinc anys de residència efectiva en l'immoble recuperat per a ús propi de la part arrendadora o a favor d'un familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. de manera que s'hagi impedit la renovació o la continuació d'un contracte de lloguer d'habitatge habitual legalment prevista, d'acord amb l'

article 53.2, lletra a, de la Llei 15/2022

, del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes".

Quina fou confirmada en alçada pel Govern mitjançant la Resolució núm. 430981/2025, de data 04-06-2025, ambdues decisions objecte d'impugnació jurisdiccional.

La sentència d'instància ha estimat la demanda després d'examinar la causa jurídica de l'extinció de la relació arrendatària i la realitat material dels fets i concloure que la notificació inicial del 18-05-2023 de la propietat -en la que va invocar la necessitat de recuperar l'habitatge per destinar-lo per a ús propi- "es va veure desvirtuada pel desenvolupament posterior de la relació contractual, caracteritzat per la manca de restitució en termini, per l'existència d'impagaments i finalment, per la resolució negociada del contracte. Aquests elements configuren un escenari jurídic diferent del previst inicialment, en el qual l'ús de l'excepció per a ús familiar va quedar sense efecte pràctic". En definitiva considera que la resolució deriva d'un acord entre les parts i no d'un ús efectiu, real i consolidat de l'excepció prevista a l' article 2.2. b) de la Llei 41/2022 , fet que exclou qualsevol infracció del règim legal aplicable.

L'apel·lació es centra precisament en aquest darrer aspecte.

Tercer.- Normativa d'aplicació

Segons l' article 2 de la Llei 41/2022, de l'1 de desembre , de mesures de protecció, d'estímul del mercat i de governança en l'àmbit de l'habitatge:

1. Els contractes d'arrendament d'habitatge per a residència habitual i permanent atorgats a l'empara del capítol primer del títol III de la Llei d'arrendaments de finques urbanes vigent la durada dels quals finalitzi l'any 2023, tant si es tracta del termini pactat en el contracte d'arrendament com si es tracta del termini d'una pròrroga tàcita, es poden prorrogar, renovar o extingir segons convinguin lliurement les parts, d'acord amb les disposicions de la Llei esmentada.

No obstant això, a manca d'acord entre les parts, un cop s'esdevingui la finalització de la durada del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, la part arrendatària pot exigir a la part arrendadora que el contracte es prorrogui un any més com a màxim. Aquesta pròrroga legal només pot ser exigida per la part arrendatària en cas que el dia en què s'acabi la durada del contracte estigui al corrent de totes les obligacions contractuals a càrrec seu. (...)

2. Tanmateix, la part arrendatària no pot exigir la pròrroga del contracte en els casos següents:

(...)

b) Quan la part arrendadora recuperi l'habitatge arrendat en finalitzar el contracte d'arrendament per l'expiració del termini pactat, per destinar-lo a l'ús propi o a favor de familiars de fins a segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Amb la finalitat de garantir que l'habitatge es destina a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, la part arrendadora ha de justificar el parentiu corresponent i adjuntar una declaració jurada sobre el destí de l'habitatge. La part arrendatària, en el moment en què se li notifiqui l'extinció del contracte d'arrendament per aquesta causa, ha de comunicar-ho al ministeri competent en matèria d'habitatge, a través del Servei de Tràmits del Govern, mitjançant una sol·licitud genèrica que ha d'anar acompanyada, si escau, de la notificació efectuada per la part arrendadora amb la justificació del parentiu.

Amb la finalitat de garantir que l'ús de l'immoble s'adreça a l'habitatge habitual, la persona propietària o, si escau, la part arrendatària familiar ha d'acreditar davant el ministeri competent en matèria d'habitatge, en el termini de trenta dies naturals posteriors a l'expiració del contracte, el canvi de cens corresponent i l'alta dels subministraments bàsics, així com la formalització escrita del contracte d'arrendament o, si escau, la cessió gratuïta. L'ús propi o la cessió de l'habitatge a favor de familiars previstos en aquest apartat han de ser per a un període mínim de cinc anys, llevat que no es pugui complir el període mínim esmentat degut a una causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

En cas d'incompliment del període de cinc anys definit en el paràgraf anterior, la persona propietària ha de destinar novament l'arrendament a favor de terceres persones. La renda derivada del nou contracte d'arrendament ha de ser d'un valor inferior o igual al que s'aplicava abans de destinar l'habitatge corresponent a l'ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat. No obstant això, la persona propietària pot actualitzar la renda del nou contracte d'arrendament amb l'índex general de preus de consum acumulat durant els anys en què l'habitatge ha estat destinat a ús propi o a favor de familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

Als efectes previstos en aquest article, s'entén per subministraments bàsics l'electricitat, l'aigua, la calefacció i les telecomunicacions.

Aquesta excepció pot ser al·legada per persones jurídiques que hagin actuat en el contracte d'arrendament com a arrendadores, sempre que la recuperació interessada es destini a socis o accionistes, o familiars de primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat d'aquests i que s'acrediti el caràcter de soci o d'accionista i, en el seu cas, el parentiu amb el destinatari de l'habitatge (...). "

Altrament, quant a les infraccions administratives imposades, l' article 53.2, apartats a ) i b) de la Llei 15/2022 , del 23 de maig, de text consolidat d'arrendaments de finques urbanes, disposa que:

"Constitueix una infracció administrativa greu:

a) Incomplir el període de cinc anys de residència efectiva en l'immoble recuperat per a ús propi de la part arrendadora o a favor de familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat, de manera que s'hagi impedit la renovació o continuació d'un contracte de lloguer d'habitatge habitual legalment prevista; llevat que l'incompliment del període de cinc anys sigui degut a alguna causa de força major, separació, divorci, accident o malaltia de la part arrendadora o del familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat.

b) No haver presentat la documentació que ha d'acreditar la situació que ha impedit la renovació d'un contracte d'arrendament d'habitatge, en benefici de la part arrendadora o de la part arrendatària familiar en primer o segon grau de consanguinitat, adopció o afinitat."

Quart.- Resolució del cas

La controvèrsia gira al voltant de la interpretació del pressupòsit d'activació del règim de control i sanció administrativa previst per la Llei 15/2022 i la Llei 41/2022 en seu de pròrroga forçosa dels contractes d'arrendament d'habitatge per a ús residencial permanent. Concretament, i amb caràcter principal cal determinar si aquest règim s'activa pel sol fet que l'arrendador invoqui l'excepció d'ús propi per impedir l'exercici de la pròrroga legal (posició que sosté el Govern), o si, contràriament, cal atendre a la causa que finalment hagi determinat la resolució del contracte (posició que acull la sentència apel·lada).

D'antuvi s'ha de recordar que el règim sancionador establert per l' article 53.2 de la Llei 15/2022 constitueix una manifestació del ius puniendi de l'Estat i, com a tal, està subjecte als principis de legalitat, tipicitat i interpretació restrictiva, propis d'aquesta matèria. Com és sabut, aquests principis imposen que el fet generador de la infracció sigui interpretat de manera estricta, i conforme al tenor literal de la norma que el tipifica, sense que sigui admissible cap extensió analògica ni interpretació que vagi més enllà del supòsit de fet expressament previst pel legislador. Així, la determinació precisa del pressupòsit d'activació del règim sancionador no és una qüestió menor sinó el nucli central de la controvèrsia.

Per aquest motiu i amb aquesta finalitat, la Sala ha examinat l' article 53.2 de la Llei 15/2022 , tant des d'una interpretació literal com des d'una interpretació teleològica, i arriba a la conclusió que el supòsit de fet de la infracció no es limita a la mera invocació de l'excepció d'ús propi, sinó que pressuposa que la recuperació de la possessió de l'habitatge s'hagi produït efectivament per aquesta causa.

En efecte, des d'una perspectiva literal, l'apartat a) de la norma tipifica com a infracció administrativa greu l'incompliment del període de cinc anys de residència efectiva en l'immoble "recuperat per a ús propi de la part arrendadora o a favor de familiar en primer o segon grau de consanguinitat (...) de manera que s'hagi impedit la renovació o continuació del contracte de lloguer". El propi tenor literal del precepte pressuposa, doncs, que la recuperació de la possessió s'hagi produït efectivament en virtut de la causa d'ús propi invocada, i no per qualsevol altre títol. De la mateixa manera, l'apartat b) sanciona la manca de presentació de la documentació acreditativa "de la situació que ha impedit la renovació" del contracte, expressió que remet a un nexe causal directe entre la causa invocada i la impossibilitat de renovació, i no a una invocació d'una causa virtual que no ha produït cap efecte sobre l'extinció contractual.

I des d'una perspectiva teleològica, la finalitat de la norma és evitar que l'arrendador es valgui fraudulentament de l'excepció d'ús propi per recuperar la possessió de l'habitatge i, un cop obtinguda aquesta possessió, no li doni la destinació declarada. Aquesta finalitat pressuposa que existeixi una relació causal efectiva entre la invocació de l'excepció i la recuperació de la possessió. I és precisament aquesta recuperació -obtinguda mitjançant l'excepció- la que la norma vol controlar i, si escau, sancionar. Per contra, si la recuperació de la possessió no deriva de la invocació de l'ús propi sinó d'una causa autònoma i diferent, el supòsit que la norma vol prevenir no arriba a materialitzar-se. Cal advertir, a més, que la finalitat protectora de la norma no pot operar com a element substitutiu de la tipicitat en seu sancionadora. És cert que hom podria sostenir que el fet generador s'esgota en la invocació, perquè en efecte és en aquell moment que l'arrendatari perd de facto el seu dret. Tanmateix, aquest raonament és incompatible amb els principis que regeixen el dret administratiu sancionador: la finalitat de la norma és un criteri interpretatiu que ajuda a delimitar el supòsit de fet típic, però no pot servir per ampliar-lo més enllà dels seus contorns legals, ni per sancionar conductes que no s'hi adeqüen, per benvolguda que sigui la finalitat protectora que es pretén assolir.

En conseqüència, tant la literalitat com la finalitat de la norma exigeixen que la recuperació de la possessió s'hagi produït efectivament com a conseqüència de la invocació de la causa d'ús propi. Si el contracte s'extingeix per una causa diferent, el nexe causal que justifica l'aplicació del règim sancionador queda trencat i el supòsit de fet de la infracció no arriba a integrar-se.

En el nostre cas cal partir d'un element fàctic rellevant que la motivació del recurs ignora i és que durant la vigència del contracte a la part arrendatària se li imputava la causació de danys a la finca arrendada derivats de la tinença, segons es diu per la propietat, no autoritzada d'un animal (acreditats en l'acta de la Saig Sra. Gemma a l'abril del 2022), i la manca de pagament d'almenys una renda de lloguer a l'agost del 2023. Aquests incompliments haurien pogut eventualment frustrar, si s'hagués instat la corresponent acció judicial, l'exercici de la pròrroga legal forçosa, al marge de qualsevol invocació d'ús propi. Aquest context és determinant per valorar correctament l'acord de 22-09-2023, perquè posa de manifest que la part arrendatària tenia raons objectives per preferir una sortida negociada -amb condonació parcial del deute- a una resolució contenciosa que hauria pogut resultar-li més perjudicial.

Amb aquest antecedent, i malgrat que la societat arrendadora va intentar certament, de forma insistent i per diferents vies la recuperació de la finca arrendada, arribant a invocar l'excepció d'ús propi per evitar la pròrroga legal forçosa, el cert és que el contracte d'arrendament no es va resoldre com a conseqüència d'aquesta invocació -que l'arrendatari no va acceptar, i per això no va retornar la possessió del bé-, sinó a resultes de convenir les parts, el 22-09-2023, la seva resolució de mutu acord. Aquest acord, subscrit amb l'assessorament jurídic d'ambdues parts, constitueix una causa autònoma, independent i suficient de resolució contractual, que opera al marge de la prèvia invocació de l'ús propi, a la qual ni tan sols fa referència. Reuneix tots els requisits de validesa exigits per l'ordenament -consentiment prestat a més amb assistència lletrada, objecte determinat i causa lícita- i l'arrendatari el va subscriure acceptant-ne els pactes, inclosa la condonació parcial del deute, com a contraprestació per la seva sortida de l'habitatge. En tot cas, si l'arrendatari hagués considerat viciat el seu consentiment, disposava dels instruments processals civils per impugnar-lo davant la jurisdicció competent, cosa que no consta que hagi fet.

D'això se'n deriva que el nexe causal -que el tipus infractor requereix entre la invocació de l'excepció d'ús propi i la recuperació de la possessió de l'habitatge- va quedar trencat per l'acord extintiu. No és possible, en conseqüència, imputar a l'arrendadora una conducta infractora basada en una causa de resolució que jurídicament no va ser la que va determinar l'extinció del contracte. Admetre el contrari suposaria fer operar el règim sancionador sobre la base d'una ficció jurídica -com si el contracte s'hagués resolt per ús propi quan en realitat ho va ser per mutu acord-, i ignorar la realitat jurídica resultant d'un acord perfectament vàlid i eficaç.

El recurrent argumenta que aquesta interpretació buida de contingut el règim sancionador. Però la finalitat protectora de la norma, per indiscutible que sigui, no pot operar com a element substitutiu de la tipicitat en seu sancionadora. La finalitat de la norma és un criteri interpretatiu que ajuda a delimitar el supòsit de fet típic, però no pot servir per ampliar-lo més enllà dels seus contorns legals ni per sancionar conductes que no s'hi adeqüen. Aplicar la sanció en circumstàncies en què el fet típic no queda clarament acreditat suposaria una extensió analògica del tipus en perjudici de l'arrendador, vedada pels principis de legalitat i tipicitat que regeixen el dret administratiu sancionador. En un Estat de dret, la protecció dels arrendataris ha de canalitzar-se a través dels instruments que el legislador hagi previst de manera expressa i taxada, i no per la via d'extensions interpretatives dels tipus sancionadors.

En suma, atès que el contracte d'arrendament es va resoldre per acord mutu entre les parts -i no com a conseqüència directa de la invocació de l'excepció d'ús propi-, el pressupòsit fàctic que el tipus infractor de l' article 53.2 de la Llei 15/2022 requereix no concorre en el cas. La sentència apel·lada ha fet una aplicació correcta de la norma en rebutjar la imposició de la sanció, i el recurs ha de ser desestimat amb confirmació íntegra de la resolució impugnada.

Cinquè.- Costes

No s'aprecien circumstàncies determinants d'una especial condemna al pagament de les despeses d'aquesta segona instància.

DECISIÓ

En atenció a tot el què s'ha exposat, la Sala Administrativa del Tribunal Superior de Justícia, en nom del poble andorrà, decideix:

Primer.- Desestimar el recurs d'apel·lació presentat pel Govern.

Segon.- Confirmar la sentència recorreguda.

Tercer.- No efectuar cap condemna en costes.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramès testimoni al Tribunal Unipersonal de la Secció Administrativa, per al seu coneixement i execució, ho acordem, manem i signem.