Reclamació de rendes de lloguer retornades i incompliment contractual

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Plaza

Representant: Sr. Hoyos

Advocat: Sra. SJG

Apel·lant: Sr. Manzano

Representant: Sra. Morillo

Advocat: Sr. JDA

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President en funcions: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: ARRENDAMENTS: Acció de resolució per impagament de la renda i incompliment contractual greu: retorn de la renda per la propietat de la nau arrendada. Conseqüències. Destí del local a habitatge d'ús turístic. Necessitat de consentiment de la propietat.

SENTÈNCIA 000114/2025

Andorra la Vella, 11 de juny del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 8 de juny de 2022, la representació processal de la Plaza interposà demanda contra el Romeu, tot sol·licitant la resolució del contracte d'arrendament de data 1 de febrer de 2017 i el seu annex de data 1 de març de 2017 per impagament de les rendes degudes i per incompliment greu del contracte amb efectes de la data de la interposició de la demanda; la seva condemna a deixar lliure i a disposició de la part agent la nau objecte de l'arrendament en el mateix estat que la va rebre; i a abonar-li el cost de les refraccions i reparacions necessàries per reposar la cosa arrendada a l'estat en què es trobava.

Demanava també la seva condemna a abonar-li la suma de 5.040 EUR en concepte de rendes degudes corresponents al període comprés entre el mes de juny de 2019 i el mes de juny (sic) de 2021, més els interessos al tipus legal generats per la mateixa i a comptar de cadascuna de les mensualitats impagades i, subsidiàriament, des de la data de la contesta a la demanda. Així com la seva condemna a abonar l'import que resultés per al pagament de les despeses de reparació i/o refracció de la nau arrendada que s'haguessin de realitzar; i la quantitat que resultés acreditada en període d'execució de Sentència en concepte de costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i de qualsevol altra despesa derivada del procediment.

2.- En data 21 de juliol de 2022, la representació processal del Romeu contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa i demanant la seva desestimació, amb imposició a l'agent del pagament de les costes processals.

3.- En data 18 de novembre de 2024, el Tribunal unipersonal del Batlle va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Que estimant parcialment la demanda formulada en data 10 de juny del 2022 per la Sra. Plaza contra el Sr. Manzano ha de condemnar al Sr. Manzano a pagar a la Sra. Plaza l'import de 240 EUR en concepte de lloguer impagat i, finalment els interessos devengats per l'esmentada quantitat i a satisfer les costes judicials de l'agent en els termes dels dos darrers Fonaments de Dret."

I en data 29 de novembre de 2024, dictà Aute d'aclariment amb la següent part dispositiva:

"Únic.- Rectificar d'ofici l'apartat "decideix" de la sentència del 18 de novembre del 2024, núm. 00124/2024, quedant redactat de la següent manera: "Que estimant parcialment la demanda formulada en data 10 de juny del 2022 per la Sra. Plaza contra el Sr. Manzano ha de condemnar al Sr. Manzano a pagar a la Sra. Plaza l'import de 240 EUR en concepte de lloguer impagat i, els interessos legals devengats per l'esmentada quantitat segons el cinquè Fonament de Dret i, sense efectuar especial condemna en costes en els termes del darrer Fonament de Dret."

4.- Contra aquestes resolucions han interposat recurs d'apel·lació ambdues parts litigants. La representació processal de la Plaza el fonamenta en infracció de la Llei i error en la valoració de la prova. En síntesi es basa en que considera haver acreditat el retorn dels rebuts de lloguer des del mes de juny de 2019 i fins el mes de febrer de 2021, confirmant-se així l'import reclamat de 5.040 EUR. Nega haver generat cap mena d'incompliment amb el retorn dels lloguers ja que afirma que no sap perquè aquests foren retornats per la seva filla. En tot cas, per missiva de data 15 de juliol de 2021 va reclamar al Romeu el seu pagament, no podent existir ja des d'aquella data cap dubte sobre la voluntat de la propietat de què li fossin abonats.

Critica també que la resolució d'instància faci referència a l'impagament d'una sola mensualitat en relació a un contracte amb una durada de 30 anys, quan la pròpia adversa va dipositar 3.600 EUR en concepte de lloguers impagats, a banda de què al seu criteri li n'endeuta 5.040, corresponents a 21 mensualitats.

Discrepa també del contingut de la resolució en el sentit de què en la mateixa s'afirma que la responsabilitat de què el Romeu no gaudís de la cèdula d'habitabilitat per poder destinar l'habitatge a ús turístic, és originàriament de la propietat, ja que l'havia autoritzat a poder usar el local com habitatge. Afirma que l'únic incompliment del contracte d'arrendament i greu, el va produir el Romeu en no gaudir d'autorització de la propietat per destinar la nau industrial a arrendament com a pis turístic, havent-se acreditat que el va anunciar, promocionar i comercialitzar com a tal, en haver estat sancionat pel Departament de Turisme, incompliment que justifica la resolució contractual sol·licitada.

Demana la revocació de la resolució d'instància en el sentit per ella interessat al llarg del seu escrit de recurs i la condemna de la part recorreguda al pagament de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador d'ambdues instàncies.

Per la seva banda, la representació processal del Romeu basa el seu recurs d'apel·lació en error en la valoració probatòria per part de la resolució recorreguda. En síntesi considera que s'ha produït un error en la determinació del període de càlcul del retorn dels lloguers ja que del juny 2019 al gener 2021 hi ha 20 mesos i no 21, el que comporta que l'import correcte en la base de la demanda hauria de ser 4.800 EUR (20 mensualitats per 240 EUR/mes) i no 5.040 EUR. I en no haver-se retornat 5 de les mensualitats reclamades, únicament n'ha de satisfer 15, el que vol dir que només ha de satisfer la suma de 3.600 EUR, que és la que ja va procedir a consignar judicialment.

Demana la revocació parcial de la Sentència d'instància, en el sentit de què s'estableixi que el càlcul correcte de la base de mensualitats és de 3.600 EUR, havent estat ja aquesta quantitat consignada judicialment, i es declari improcedent la imposició de costes en primera instància i s'imposin a la part actora.

5.- Ambdues parts s'oposen al recurs d'apel·lació formulat de contrari sol·licitant la condemna al pagament de les costes processals a l'adversa, inclosos els honoraris d'advocat i procurador. La representació processal de la Plaza sol·licita la condemna en costes d'ambdues instàncies de la part contrària, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El contingut de les pretensions esgrimides en els recursos d'apel·lació interposats per les parts litigants ens aboca a efectuar-ne una resolució conjunta, als efectes d'una major claredat i evitar repeticions innecessàries.

Segon.- No ha resultat discutit per cap de les parts recurrents que en data 1 de febrer de 2017, el Romeu i l'avui difunta Oller de la Plaza i ex dona del Romeu van atorgar un contracte d'arrendament de la Nau 1, planta segona, Naus N, ubicada a la urbanització A, Vila de V a Andorra la Vella (f. 9 i ss.). Ni que el preu de l'arrendament es va fixar en un import mensual de 240 EUR, havent-se establert expressament el destí cosa arrendada com despatx/magatzem o vivenda, i amb una vigència de 30 anys.

Tampoc ha resultat discutit que en data 1 de març de 2017, el Romeu va signar amb la mateixa Téllez un annex al referit contracte, pel que s'autoritzava al Romeu a realitzar obres i sotsarrendar els llocs arrendats. De fet, amb aquest annex es deixa sense efecte la Clàusula 8 del contracte, podent per tant el Romeu sotsarrendar, cedir o traspassar totalment o parcialment el local arrendat sense el consentiment escrit de l'arrendador, autoritzant-lo també a dur a terme les obres que milloressin el seu valor. Així, el Romeu va realitzar obres per destinar la nau arrendada a habitatge (foli 13 i ss.).

Tampoc ha estat discutit que la mateixa Téllez va ordenar a l'entitat bancària a través de la que es giraven els rebuts de lloguer, el seu retorn al Romeu, havent estat aquesta ordre operativa des del mes de juny de 2019 fins al mes de febrer de 2021. Vegi's que la revocació de l'ordre de retorn dels lloguers consta fixada pel dia 3/03/2021, per mandat de la Plaza (foli 15).

Finalment, tampoc resulta discutit per les parts litigants que en mèrits de l'expedient sancionador número ES-2021-XX, s'imposà al Romeu una multa per la suma de 3.902 EUR per la comissió d'una infracció greu i una de molt greu per anunciar, promocionar i comercialitzar la unitat immobiliària de constant referència com a habitatge d'ús turístic al portal de compra venda de Wallapop i sense disposar del certificat d'habitabilitat ni de la pertinent inscripció al registre de HUT.

El que resulta discutit pels litigants és l'import global dels lloguers abonats pel Romeu i retornats al mateix per la mateixa propietat; si aquesta manca efectiva de pagament del lloguers constitueix impagament als efectes de poder instar la resolució contractual, des de la seva reclamació extrajudicial en data 15 de juliol de 2021; i si el fet d'haver anunciat, promocionat i comercialitzat la unitat immobiliària arrendada com a habitatge d'ús turístic, sense gaudir de consentiment de la propietat constitueix incompliment d'una condició essencial del contracte que pugui justificar la seva resolució.

Tercer.- En relació a l'import dels lloguers abonats pel Romeu durant el període de vigència de l'ordre permanent de retorn dels mateixos (del 15 de juny de 2019 a febrer de 2021), que constin efectivament retornats:

Abans de procedir a analitzar el resultat de la prova practicada al respecte, procedirà fixar el període concret que ha de ser analitzat. Perquè mentre que la Plaza i la Sentència d'instància consideren que són 21 mensualitats, des del 15 de juny del 2019 al febrer de 2021, el Romeu considera que són 20 mensualitats: del 15 de juny de 2019 al gener de 2021, tot i que no va fixar aquest extrem com a fet controvertit en el judici oral practicat en la instància, discutint l'import però no la durada del període concret.

En relació al nombre de mensualitats que han de constituir la base de la present reclamació per haver estat efectivament abonades pel Romeu i, en principi, retornades per la propietat, aquestes sumen 21, com estableix la resolució d'instància en considerar tot el període de vigència de l'ordre de retorn de lloguers efectuat per la Téllez (juny 2019 a febrer 2021). I això malgrat haver incorregut en el mateix error que la part agent, que és fixar-ne la finalització al mes de gener i no de febrer.

Procedeix ara explicar perquè considerem que aquest error esdevé innocu i no ha d'afectar al còmput del període de referència: en primer lloc, perquè aquest període ve determinat per l'ordre permanent de retorn de lloguers i la seva revocació, que obren als folis 14 i 15 dels autes, i que ja hem dit que inclou el mes de febrer. Segonament, perquè tot i que en la demanda es comet l'error mencionat i es fa referència al mes de gener de 2021 i no al de febrer, la quantia reclamada sempre és la de 5.040 EUR, que equival a 240 EUR x 21 mesos. A banda de què aquest no és l'únic error en relació a aquesta data que es conté en la mateixa, ja que a la seva pètita es refereix al període del mes de juny de 2019 fins al juny de 2021 (la negreta és afegida), tot i mantenir la reclamació del mateix import de 5.040 EUR. En tercer lloc, en la missiva de reclamació extrajudicial de data 15 de juliol de 2021, que obra als folis 19 i 20 -i a la que més endavant ens referirem-, es fa expressa referència al període de juny de 2019 a febrer de 2021, essent aquest període el que es correspon amb la suma de 5.040 EUR (21 x 240 EUR). En quart lloc, el Romeu coneixia perfectament la data de revocació dels retorns (9 de febrer de 2021), ja que hi fa expressa referència al seu escrit de contesta a la demanda, tot i que només hi computa la de mes de gener de 2021. I finalment, per quant -com veurem- la renda del mes de febrer de 2021 és la darrera que consta abonada i retornada.

Per tots aquests motius, el Romeu no pot afirmar desconèixer la data de finalització del període en què es van efectuar els retorns dels lloguers per ell abonats, ni que els errors comesos al respecte en els diferents escrits, li hagin pogut ocasionar indefensió, ja que no és més que un error material involuntari. Noti's que fins i tot en l'escrit de recurs en fer referència a la missiva abans mencionada de requeriment previ, fa referència al mes de gener de 2021, quan en la mateixa hi consta el mes de febrer.

Una vegada fixat el període de 21 mensualitats, procedeix ara verificar el resultat de la prova practicada en relació a les mensualitats que no foren efectivament retornades al llogater, de ser el cas.

I és que malgrat la representació processal de la Plaza afirma que procedeix condemnar al Romeu a retornar les 21 mensualitats que configura el període en què va operar l'ordre de retorn del pagament dels lloguers, el cert és que dels extractes bancaris que obren als autes i, concretament en els folis 114 a 124 de la causa 3000839/2020 unida per corda fluixa a la present, es deriva que de les 21 mensualitats n'hi ha 3 que es corresponen als mesos de febrer, maig i agost de 2020. A més, en els mateixos extractes hi consten comptabilitzats els dos ingressos que obren al foli 93, als que es refereix la resolució recorreguda, els quals tampoc foren objecte de retorn.

Conseqüència de l'anterior és que dels 5.040 EUR reclamats per haver-li estat retornats, procedeix extreure-hi la suma de 1.200 EUR (240 x 5), en haver resultat demostrat que aquestes 5 mensualitats no foren retornades per la propietat.

En conseqüència, el Romeu ha de ser condemnat a abonar a la Plaza en concepte de lloguers impagats, la suma de 3.840 EUR, havent-se de procedir a compensar-la amb els 3.600 EUR que consten judicialment, si aquests encara no han estat satisfets a la Plaza.

Quart.- Conseqüència de l'anterior és que el Romeu va deixar de satisfer 16 mensualitats de lloguer a la Plaza i no 1, com s'afirma en la resolució recorreguda. Cosa diferent és que una vegada es produeixi la deguda compensació entre la quantitat endeutada i la que obra judicialment consignada, el Romeu únicament hagi d'afegir l'import de 240 EUR.

Aquesta modificació de la resolució d'instància no té efectes revocatoris.

Cinquè.- Ara bé, no es pot obviar que el Romeu va abonar tots i cadascun dels imports mensuals acordats i que era la Téllez, que actuava en nom de la propietària -seva mare-, que li'n va retornar 16, com hem dit en el Fonament de Dret anterior, sense que se n'hagi acreditat el motiu.

En tot cas, és evident que el pagament de la renda és una condició essencial del contracte d'arrendament i, per això, tant la llei com, en aquest cas, el propi contracte atorgat preveuen l'impagament de qualsevol mensualitat com a causa de resolució contractual.

Ara bé, en aquest cas, l'impagament de la renda es va produir per decisió de la propietat, entre el juny de 2019 i el febrer de 2021, per tant els impagaments de la renda mensual durant aquest període no es poden considerar com a causa de resolució. Cosa diferent és que, la propietat, la Plaza, una vegada conegut el retorn dels imports abonats per l'arrendatari per part de la seva filla, decidís reclamar-los-hi, com va ser el cas, havent-li enviat la missiva de data 15 de juliol de 2021, de reclamació extrajudicial de la suma de 5.040 EUR. Carta que va posar en evidència la voluntat de la Plaza de cobrar, però que tot i portar causa de diferents impagaments de la renda -no de tots els reclamats com hem vist en el Fonament de Dret Tercer.-, cal fer abstracció del seu origen, no podent-se considerar causa de resolució contractual per impagament de la renda: recordem que fou la propietat qui li retornà els imports.

En un altre ordre d'idees, encara hem de fer referència al fet de què el Romeu no rebés la mencionada missiva de 15 de juliol de 2021, segons posa de relleu l'empresa S, en data 5 d'agost de 2021 (foli 21). Perquè ja hem tingut ocasió de dir en altres ocasions que la regla de l'autoresponsabilitat exigeix que si el destinatari ha tingut al seu abast ser notificat i no ha accedit voluntàriament a ser-ho, cal tenir per feta la recepció de l'enviament. Perquè en aquest supòsit el Romeu no exposa haver tingut cap incompatibilitat que li hagués impedit la recepció de la carta quin avís li fou deixat a la bústia durant 15 dies, sinó que es limita a manifestar que no la va rebre i a dubtar del contingut del que se li havia de notificar.

Sisè.- Donades les circumstàncies concurrents, molt específiques en aquest supòsit, pel que fa a haver ofert i comercialitzat l'habitatge com d'ús turístic sense gaudir de consentiment de la propietat, constitueix un incompliment del contracte, però no d'una entitat suficient com per provocar-ne la seva resolució.

Perquè no consta en autes prova de què la cessió en ús turístic s'hagués arribat a efectuar, havent-se de considerar un advertiment per part de la propietat de la seva manca d'autorització al respecte.

En tot cas, compartim amb la propietat que el fet de què l'arrendatari pugui sotsarrendar el nau arrendada a un tercer, no comporta que la propietat autoritzi ni que hagi d'autoritzar el seu ús turístic amb el constant degoteig de persones diferents que el mateix comportaria. Afegim encara que en tot cas el Romeu no complia amb els requisits administratius per poder-lo gestionar, ja que no l'havia inscrit en el Registre corresponent, a banda de la problemàtica amb la cèdula d'habitabilitat que, en tot cas, a ell correspon reclamar a la propietat, si és que no la tenia, per haver ella autoritzat l'ús de la nau com a habitatge. De tota manera es desconeix quina era la problemàtica que afectava a la dita cèdula, però d'haver-se encarregat el propi Romeu de la realització de les obres de reforma, n'havia d'estar al corrent, ja que de ben segur se li hagués demanat documentació relativa a les obres que devia estar en la seva possessió.

Setè.- En relació a les costes de la instància, que no foren imposades a cap de les parts litigants, segons es deriva de l'Aute d'aclariment dictat en data 29 de novembre de 2024, procedeix la seva confirmació per quant tampoc es pot considerar que s'hagués produït una estimació substancial de la demanda, tot i reconèixer el dret a la propietat de percebre la suma de 3.840 EUR, corresponent a 16 mensualitats impagades, ja que l'estimació de la demanda és inferior al 80 %.

Vuitè.- La confirmació de la resolució d'instància i, per tant, la desestimació d'ambdós recursos d'apel·lació interposats comporta que cada part recurrent s'hagi de fer càrrec de les costes processals generades per la interposició del propi recurs.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Plaza contra la Sentència dictada en data 18 de novembre de 2024 i aclarida per Aute de data 29 de novembre de 2024, pel Tribunal unipersonal d'instància, quina part dispositiva confirmem, havent però d'establir que l'import endeutat per lloguers impagats ascendeix a 3.840 EUR i no només a 240 EUR com s'establia en la resolució d'instància, de la que es confirmen la resta de pronunciaments. Això sense perjudici que en mèrits de la compensació entre l'import endeutat i el consignat, el Romeu hagi de satisfer la suma de 240 EUR a l'agent, com ja establia la resolució d'instància i s'ha confirmat.

SEGON.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Romeu contra la Sentència dictada en data 18 de novembre de 2024 i aclarida per Aute de data 29 de novembre de 2024, pel Tribunal unipersonal d'instància, quina part dispositiva confirmem, havent però d'establir que l'import endeutat per lloguers impagats ascendeix a 3.840 EUR i no només a 240 EUR com s'establia en la resolució d'instància, de la que es confirmen la resta de pronunciaments. Això sense perjudici que en mèrits de la compensació entre l'import endeutat i el consignat, el Romeu hagi de satisfer la suma de 240 EUR a l'agent, com ja establia la resolució d'instància i s'ha confirmat.

TERCER.- Cada part recurrent haurà de fer-se càrrec de les costes processals generades en aquesta alçada per la interposició dels respectius recursos d'apel·lació.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.