Contracte de compravenda: concepte i perfecció.- Diferències entre el contracte de compravenda i la promesa bilateral de compravenda (0068/05)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Albert Andrés Pereira Jean Louis Vuillemin

SENTÈNCIA DE 14 D'OCTUBRE DE 2005

Contracte de compravenda: concepte i perfecció.- Diferències entre el contracte de compravenda i la promesa bilateral de compravenda.- Diferències entre la compravenda ad mensuram i la compravenda ad aversionem.- Error i dol com a vicis del consentiment contractual: efectes.- Reclamació de danys i perjudicis: improcedència de deixar la seva fixació en el període d'execució de sentència .- Indefensió

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Amb data cinc de maig del 2003, la representació processal dels senyors Puga i Badía van presentar demanda en judici civil a tramitar pel procediment ordinari per incompliment de contracte contra la senyora Pulido, sol·licitant es condemnés a la part defenent a atorgar poder notarial irrevocable a favor dels agents, per tal que aquests poguessin dur a terme davant de qualsevol administració o autoritat del Principat d'Andorra totes les gestions convenients i necessàries per tal d'obtenir les pertinents autoritzacions administratives, la tramitació de l'aprovació del projecte constructiu i, en general, per la promoció, en el sentit més ampli del terme, del conjunt immobiliari del terme d'XXXX. Demanaven també es condemnés a la part defenent a atorgar escriptura pública de compravenda de la finca "L.C." del citat terme municipal seguint les condicions i el preu que figuraven en el contracte signat per les parts el dia 31 de novembre del 2001 i a indemnitzar als agents pels danys i perjudicis ocasionats per l'incompliment del citat contracte.

II.- Amb data 26 de maig del 2003 la part defenent va contestar a la demanda argumentant que el citat contracte no tenia per objecte una compravenda, sinó sols fixar les bases per tal de portar-la a terme i com els Srs. D. i T. no les van complir no es pot dir que existís incompliment per part seva al considerar sense efecte el pacte al que les parts van arribar.

III.- L'Hble. Tribunal de Batlles, Secció Civil, va dictar sentència en data 21 de febrer del 2005 estimant en part la demanda i condemnant a la part defenent al compliment del pactat en el contracte de compravenda signat el dia 31 de novembre del 2001 i al pagament de les costes generades pel procediment, però desestimant la petició de indemnització de danys.

IV.- Contra la citada sentència ha presentat recurs la representació processal de la senyora Pulido reiterant que el contracte signat no tenia per objecte la compravenda de la finca de la que és propietària i menys encara es tractava d'una venda a preu alçat, sinó que l'únic que es va signar va ser un contracte preparatori d'una possible compravenda en la què el consentiment de la recurrent estava supeditat al compliment de les bases i condicions pactades en ell que no es varen complir.

V.- Contra la citada sentència ha presentat igualment recurs d'apel·lació la representació processal dels Srs. Puga i Badía, argumentant la procedència de la seva reclamació de danys i perjudicis ocasionats, o que es puguin ocasionar, per l'incompliment de contracte per la part agent a concretar en execució de sentència, més la totalitat de les costes processals i extraprocessals.

VI.- Les parts litigants han contestat opportunament als greuges al·legats per les parts adverses.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- El recurs presentat contra la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles per la representació de la Sra. Pulido queda centrat en impugnar la qualificació jurídica que aquesta resolució fa del contracte celebrat entre les parts litigants el dia 31 de novembre del 2001, que, segons el seu parer, sols consistia en uns actes preparatoris d'una possible compravenda que, en no determinar-se la superfície de la parcel·la, ni el preu, ni els poders a atorgar, no es va poder perfeccionar. En aquest sentit al·lega la recurrent que el sol fet d'haver rebut una suma de diners per part dels demandants o d'haver presentat l'avantprojecte constructiu de la urbanització que posteriorment va ser retirat no signifiquen més que la realització d'uns actes preparatoris d'un possible contracte, perquè, segons afirma, si ella hagués conegut la superfície real de la parcel·la de bon començament ni hauria signat el document en qüestió, ni hauria acceptat la suma lliurada, ni hauria presentat els documents per tal que s'aprovés l'avantprojecte d'urbanització. Per últim, demana la recurrent que subsidiàriament es consideri atorgada la compravenda, però sols en relació als metres quadrats que figuren en el citat contracte, és a dir dos mil metres quadrats, restant la major cabuda del terreny propietat seva o, en cas que es considerés que l'objecte de la venda és la totalitat de la finca, que es revisi el preu obligant als compradors a pagar el major preu del terreny.

II.- Per tal de qualificar el contracte celebrat entre les parts el dia 31 de novembre del 2001 cal posar de relleu que la compravenda és un contracte que el Digest 18,1,1 defineix com consensual i en virtut del qual s'imposa al venedor l'obligació de transmetre al comprador els drets que té sobre la cosa objecte del contracte a canvi de percebre del mateix comprador un preu o contraprestació en diners. Tractant-se d'un contracte consensual aquest es perfecciona amb l'acord de les parts sobre la cosa venuda i el preu de la mateixa, encara que sols es consuma quan el venedor ha complert l'obligació de lliurar la cosa objecte del contracte i el comprador ha pagat el preu, com destaca la STSJ 26 de febrer del 2003.

Ateses aquestes consideracions, cal observar que en el document que consta al foli 17 de les actuacions signat per les parts s'identifica la finca objecte del contracte i el preu a pagar per ella, fixant-se igualment els terminis de pagament de la suma acordada i les obligacions que assumeixen les parts, i signant la senyora Pulido sota el títol de "part venedora", raons per les què és preceptiu qualificar el contracte celebrat entre les parts com de compravenda, sense que hi hagi cap circumstància que permeti pensar que es tractava sols d'un contracte preparatori d'una possible compravenda, ni tampoc d'un acord sotmès a algun tipus de condició. D'altra banda, el citat contracte no sols es va perfeccionar, sinó que fins i tot es va iniciar la seva consumació, ja que la part defenent reconeix haver rebut la suma de 6.010,12 euros el 26 de juliol del 2002 (foli 25) "en concepte de la quantitat acordada del pago de la parcel·la situada al poble d'Aixirivall, anomenada "L.C." a la parròquia de St. Julià de Lòria, quantitat que "serà restada de la suma pactada en el contracte del dia 31 de novembre del 2001 entre ambdues parts" (foli 23), encara que una vegada presentada la demanda que dóna inici al present procediment els retornés. Igualment la Sra. Pulido va presentar una sol·licitud de permís d'obres i una memòria tècnica davant del Comú de Sant Julià per tal de portar a terme la construcció d'un conjunt d'habitatges unifamiliars, que era una de les obligacions que assumia al contracte, el dia 28 de maig del mateix any (folis 26 a 32), encara que més tard els va retirar. No obstant, a la mateixa conclusió arribaríem si qualificàrem el contracte celebrat de promesa bilateral de compravenda, ja que en virtut d'ell les parts contractants gaudirien de la facultat d'exigir la vigència de la compravenda projectada, sense que ni en un cas ni en l'altre es pugui observar que al citat contracte s'hagi fixat cap condició per la seva perfecció.

No obstant això, ha quedat acreditat a les actuacions que la part defenent no va complir el contracte signat fins i tot després d'haver estat requerida notarialment per fer-ho dues vegades (folis 32 i 42).

III.- La part recurrent argumenta que la superfície real de la finca no és la de 2.000 metres quadrats que es mencionen en el contracte celebrat l'any 2001, sinó que en la realitat la finca té 2.715 metres quadrats; raó per la que el seu consentiment sols podria existir si el preu pactat fos el que correspon a la superfície efectiva de la finca i no el pactat en el seu moment. Amb aquestes afirmacions el que ve a dir la recurrent és que el consentiment contractual prestat per ella estava viciat per error i que aquest era substancial. No obstant, cal tenir en compte que al contracte es manifesta explícitament que la superfície a la què es fa referència és "aproximada", sense que a més es fixi el preu en relació a la superfície que es menciona, sinó de manera unitària i més aviat amb la voluntat d'identificar la finca, de tal manera que no es venen certes unitats d'una cosa, sinó una cosa que té certes unitats. Per aquestes raons, entenem que no es pot qualificar aquesta compravenda com aquella que es coneix com ad mensuram, que obliga al comprador a pagar el preu en funció de la superfície de la finca, sinó de la modalitat que els romans anomenaven ad aversionem o ad corpus, en la que es fixa el preu de manera global, de tal manera que la part compradora ha de pagar el que ha promès amb independència que la superfície real sigui major o menor que la que les parts havien previst d'acord amb el que disposa el Digest 21,2,59,6 i en el mateix sentit que destaca la STSJ de 13 de novembre del 2003.

D'altra banda, en el supòsit que la recurrent hagués considerat que el seu consentiment havia estat viciat per error o per dol, el procedent era intentar l'anul·lació de la venda per aquest motiu, i ni ho va fer en el seu moment, ni ara ha reconvingut en aquest sentit, però és que a més a més l'error o el dol, que en tot cas podria pensar-se que va patir la Sra. Pulido, eren inexcusables, perquè no sols no es va cerciorar de la superfície de la finca que venia quan va signar el contracte, sinó que va iniciar el compliment de les obligacions assumides en el mateix i va acceptar el compliment de les de la part contrària fins el mes de juliol de l'any 2002, és a dir vuit mesos després de celebrat el contracte, sense assegurar-se de la cabuda de la finca, quan a més a més a l'informe tècnic i als plànols que s'hi adjuntaven ja es feia constar com superfície de la mateixa la de 2.455 metres quadrats (folis 17 a 22).

Per tots aquests motius procedeix desestimar el recurs presentat tant pel que fa al seu requeriment principal com el subsidiari, ja que en virtut del que hem dit cap d'ells es pot admetre.

IV.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la part recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

V.- Contra la Sentència d'instància presenta igualment recurs la representació processal dels Srs. Puga i Badía, argumentant que aquesta resolució estima que la part defenent ha incomplert el contracte signat entre les parts i que en canvi no se'ls hi concedeix la indemnització per aquest incompliment que ells havien demanat i que entenen haver acreditat, sense que, segons el seu parer, es pugui argumentar que és improcedent deixar la fixació del seu quantum per execució de sentència com ells van sol·licitar.

Per tal de donar resposta als arguments dels recurrent cal destacar que així com l'incompliment de la part demandada en aquest procediment ha quedat acreditat, ja que aquesta va retirar la sol·licitud ja admesa d'una autorització per construir que havia demanant al Comú, no va atorgar els poders acordats per tal que els agents obtinguessin l'autorització per construir i no va lliurar la parcel·la venuda totalment lliure de càrregues com s'havia pactat, la part agent no sols no ha provat quins danys li ha causat aquest incompliment, sinó que ni tant sols ha aportat les bases per calcular-lo.

VI.- Pel que fa a la manca de prova dels danys, la part recurrent afirma que els danys i perjudicis soferts per ella són clars, però en l'apartat desè del seu escrit de conclusions afirma que en aquell moment encara no podia saber si la satisfacció dels seus interessos "esdevenia possible o bé havia quedat total impossibilitada". Defensa també que aquests danys s'havien de valorar en execució de sentència, ja que calia fixar el valor de mercat que finalment tinguessin les cases que finalment no es van poder edificar per haver canviat les normes jurídiques sobre construcció i urbanisme, no obstant, si bé és possible que es deixi la fixació d'una determinada indemnització a l'execució de sentència, per tal que es pugui fer així és necessari que la part que la sol·licita aporti a les actuacions proves dels danys reals, no hipotètics, que li ha ocasionat l'incompliment o en tot cas les bases concretes sobre les què caldrà calcular-los, ja que en cas contrari aquests punts quedarien apartats del debat i la part contrària quedaria en clara indefensió, sense que sigui possible traslladar aquesta controvèrsia al moment de l'execució. Per aquests motius, la part ara recurrent havia d'haver provat en aquest procediment la repercussió concreta que el canvi de normativa havia comportat en la finca venuda i els danys econòmics concrets que aquest fet hauria produït a l'hora de vendre els habitatges una vegada descomptats els costos de la construcció, tenint en compte per tant els beneficis realment perduts per l'actuació de la defenent, mentre que sols en el moment de les conclusions cita la xifra de 1.266.090 euros com a lucre cessant sense cap justificació i fa referència a unes despeses de les que ni tant sols fa menció.

VII.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix al recurrent de conformitat amb el que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vista la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra

DECIDEIX

Desestimar el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Pulido contra la Sentència dictada per l'Honorable Tribunal de Batlles, Secció Civil, en data vint-i-un de febrer del 2005.

Desestimar igualment el recurs d'apel·lació presentat contra la mateixa Sentència per la representació dels Srs. Puga i Badía.

Confirmar íntegrament la Sentència recorreguda imposant a cada una de les parts recurrents les costes del seu recurs.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-

NOTIFICACIÓ.- La precedent resolució ha estat notificada el dia als Sr./Sers. a per lectura íntegra que de la mateixa els ha estat feta per mi, la infrascrita Secretària.

I llegida, la firmen, del que en dono fe.