Recuperació possessió espai comunitari, presumpció de comunitat (TSJC-304/12)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Eulàlia Amat Llari Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-304/12

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 21 de maig de 2013.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència de la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, i els magistrats M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova i M.I. Sr. Vincent Anière, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions del procediment ordinari núm. 200-6/2008, instades per la "COMUNITAT DE PROPIETARIS G."

contra els Srs. Romeu i Gomila, en data 8 de novembre de 2012, l'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Que ha d'estimar i estima íntegrament la demanda interposada per la representació processal de la ORG_0 contra el Sr. Romeu i la Sra. Gomila, condemnant aquests darrers a entregar a la primera la possessió de l'espai soterrani BX; així com al pagament de les costes judicials, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència".

II.- Els Srs. Romeu i Gomila han interposat recurs d'apel·lació contra aquesta resolució.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els Srs. Romeu i Gomila s'alcen contra la Sentència de la instància pels motius següents: eren propietaris de l'espai BX controvertit; l'espai es trobava sota la seva terrassa; la propietat de la terrassa portava el domini del subsòl; la COMUNITAT no aportava cap títol per justificar la seva pretensió possessòria; l'espai BX no formava part dels elements comunitaris; la modificació del reglament interior del 2001 no constituïa cap títol en favor de la part adversa; no entenien la llengua catalana i per això no havien impugnat el canvi esmentat; el Sr. B. els hi havia venut el xalet i l'espai BX (dibuixat en el plànol adjuntat amb el contracte de compravenda), lliurant les claus corresponents; un dels promotors havia afirmat, el 30 de març de 2007, que els locals sota dels xalets no s'havien descrit com a parts comunes; la Sra. B. havia deixat graciosament una còpia de la clau a alguns propietaris.

II.- La "COMUNITAT DE PROPIETARIS G." va formular demanda contra els Srs. Romeu i Gomila, al·legant que aquests ocupaven, sense títol, un espai comunitari. El Tribunal a quo ha donat raó a la COMUNITAT, compte tingut que l'espai soterrani controvertit no era objecte de l'adquisició que van realitzar els esposos B., com també perquè la COMUNITAT li havia donat aquell destí en una decisió no impugnada pels avui apel·lants.

III.- D'antuvi, aquesta Sala ha de precisar l'acció que exerceix la "COMUNITAT DE PROPIETARIS G.", tota vegada que no ho indiquen ni les parts ni el Tribunal de Batlles. La causa petendi i la pretensió sol·licitada s'encabeixen dins l'acció reivindicatòria, tota vegada que la COMUNITAT es presenta com a propietària d'una cosa plenament identificada (espai soterrani situat sota la terrassa dels Srs. B.) i que es troba en possessió de tercers sense títol suficient, segons el seu criteri.

L'article 1 de la llei de propietat horitzontal estipula: "... Tenen aquesta consideració (d'elements comuns) els que siguin necessaris per al seu ús adequat i gaudi, com ara el sòl, el vol, els fonaments i les teulades; els elements estructurals; les façanes i les cobertes amb els revestiments exteriors; el portal, les escales, les porteries, els passadissos, els murs, les fosses, els patis; els ascensors; les instal·lacions, les conduccions i canalitzacions d'aigua, gas, electricitat, calefacció i aire condicionat; les antenes col·lectives i les instal·lacions per a serveis de telecomunicació o audiovisuals, també tots els elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles. En el règim de propietat horitzontal correspon al propietari de cada unitat immobiliària: a) El dret exclusiu de propietat sobre un espai delimitat, susceptible d'aprofitament independent, que doni servei exclusiu al propietari, juntament amb els annexos que li hagin estat assenyalats en el títol, fins i tot en el cas que es trobin situats fora del dit espai delimitat. b) La copropietat, juntament amb els altres propietaris d'unitats immobiliàries, dels elements i serveis comuns restants". Es desprèn d'aquesta redacció dues conclusions en particular. D'una banda que la relació dels elements comunitaris és merament enunciativa, tota vegada que la norma qualifica de comunitaris, diferents elements "... com ara ...". D'altra banda, la llei ha establert una presumpció legal de comunitat en relació amb tots els elements quin caràcter privatiu no quedi clarament acreditat. Òbviament, es pot produir prova en sentit contrari, a càrrec de la persona que defensi el ple domini.

Força és de constatar que l'espai soterrani B5, situat sota la vivenda B5 del conjunt residencial "G.", propietat, aquesta darrera, dels Srs. B., es troba dins la presumpció legal esmentada. Per començar i en relació amb els títols que obren a les actuacions, es constata que l'escriptura de divisió de finca i constitució de propietat horitzontal del conjunt residencial "G.-Bloc B" del 7 de juliol de 1995 no fa esment del soterrani litigiós, tota vegada que la unitat immobiliària número 5 es composa d'una planta destinada a garatge i de tres altres plantes, totes connectades interiorment i d'un jardí (foli 74 i 75). L'escriptura de compravenda del 28 de gener de 1998 conté la mateixa descripció (folis 97- 101), sense que enlloc s'esmenti el soterrani de constant referència. Els plànols annexats al contracte de promesa de compravenda precedent no reflecteixen en cap moment la seva existència (folis 180-184) i, en qualsevol cas, cap prova avala que el plànol del foli 180 correspongui al local litigiós. Per conseqüent, la presumpció legal s'ha d'imposar doncs ni el títol constitutiu ni el títol de propietat dels Srs. B. atribueixen cap titularitat privativa a l'espai controvertit.

Els recurrents mantenen que la propietat de la terrassa portava el domini del seu subsòl. Això pressuposa necessàriament que els Srs. B. consideren que la terrassa constitueix sòl. El sòl queda però constituït, per regla general, pel terreny sobre el qual s'ha bastit l'edifici i força és de constatar que la terrassa dels Srs. B. es troba indiscutiblement en alçada, segons resulta de les fotos dels folis 207-209. A més, el sòl és comunitari segons l'article 1 de la llei de propietat horitzontal, sense que enlloc figuri un acord comunitari de desafectació de la seva titularitat. Una altra prova avançada pels Srs. B., consisteix en el contingut de l'acta de l'assemblea general de data 30 de març de 2007, on figura la següent constància d'un copropietari: "El Sr. S. diu que a l'origen, hi havia locals sota els xalets i que aquestes zones no s'han descrit com a comunes" (foli 130). Aquesta asseveració resulta insuficient per destruir la presumpció establerta legalment i, a més, no acredita el caràcter privatiu de cap local.

Hi ha altres elements que conforten el caràcter comú de l'espai BX. Per començar, la pròpia configuració dels llocs, puix és pacífic que l'accés és diferenciat de l'habitatge dels Srs. B. En efecte, l'entrada a l'espai B5 no es fa pel xalet del apel·lants, sinó per la via pública. En la inspecció ocular del dia 9 de gener de 2008, l'Hble. Batlle va observar, endemés, que "a l'interior, es constata que hi ha material de construcció dipositat, propietat de la Comunitat de Propietaris, segons manifesten ambdós compareixents" (foli 59), tractant-se de la Sra. B. i del President de la Comunitat. Resulta una mica estrany, la presència de material de la comunitat en un indret suposadament privatiu i encara ho és més quan resulta de les proves testificals practicades, que altres copropietaris tenien lliure accés fins el dia 12 de desembre de 2006, data en què els Srs. B. van canviar unilateralment el pany de la porta (resposta 6, foli 354; resposta 6, foli 357; resposta 2, foli 362; resposta 5, foli 367). Tanmateix, els Srs. B. mai van impugnar la modificació del Reglament pel règim interior de la urbanització realitzada el dia 18 d'abril de 2001, on el local controvertit es va incloure precisament en l'apartat titulat "Coses Comunes" (folis 45-46). Per acabar, el promotor de la urbanització va afirmar que l'espai B5 estava destinat inicialment a magatzem de la comunitat (resposta 7, foli 364). Tots aquests elements fàctics no avalen, de cap de les maneres, l'oposició a la demanda que han efectuat els Srs. B.

IV.- La desestimació del recurs suposa la condemna dels recurrents a satisfer les costes judicials per la regla del venciment (arg. codi 7, 51, 5).

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

Decisio

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació formulat pels Srs. Romeu i ENTITY_5; CONFIRMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles del dia 8 de novembre de 2012; CONDEMNAR els Srs. Romeu i Gomila a satisfer les costes judicials d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.