Resolució del contracte d'arrendament, manca de pagament dels lloguers (078/09)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-078/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 21 de maig de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 26 de maig del 2008 la Sra. Raya, obrant en nom propi i en representació de les Sres. Badía, Vives i Valverde, va formular demanda de desnonament i reclamació de quantitat contra el Sr. Corbacho, argumentant que el defenent havia incomplert el contracte d'arrendament signat entre les parts el dia u de febrer del 1999 i que tenia per objecte el local tancat dins de l'aparcament de l'edifici anomenat "Bloc Riberaygua" situat en el "Camp Riberaygua" de Santa Coloma, Avda. d'Enclar, 84, deixant sense pagar l'import dels arrendaments dels mesos de febrer del 1999 a març del 2008. Per aquesta raó, sol·licitava que es dictés Sentència declarant la resolució de l'esmentat contracte i condemnant el defenent a deixar el local objecte de l'arrendament lliure, vacu i expedit a la disposició dels seus propietaris i condemnant al defenent a pagar als agents la suma de 7.262,06 euros, corresponent al lloguer dels mesos esmentats, més 0,84 euros de despeses de retorn bancari, més 161,06 euros per les mensualitats dels mesos d'abril i maig del 2008, més els interessos d'aquestes quantitats, més una indemnització per ocupació indeguda. Per escrit de data 9 de juny del 2008 l'agent complementà la demanda reclamant la quantitat de 7.425,64 euros, més 1,68 euros de despeses de retorn bancari.

II.- La representació processal del Sr. Corbacho va contestar a la demanda oposant-se a les peticions de l'adversa amb l'argument que havien estat els propietaris del local els que s'havien negat a rebre l'import dels lloguers que el seu mandant estava disposat a pagar, raó per la què no procedia la resolució del contracte, que, en tot cas, ell sols devia la suma de 5.949,90 euros i que una part d'aquest deute estava prescrit, raó per la qual sols era procedent reclamar-li la suma de 2.103,50 euros.

III.- L'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, va dictar Sentència en data 23 de gener del 2009, estimant parcialment la demanda formulada per les Sres. Raya, Vives i Valverde i Badía contra el Sr. Corbacho, condemnant al defenent a pagar a l'agent la suma de 6.994,68 euros, més els interessos legals a comptar de la dada de la fermesa de la Sentència i sense fer especial pronunciament respecte de les costes del la instància.

IV.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la Lletrada Sra. Barba en representació de les Sres. Raya, Vives i Valverde i Badía i, pels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació, condemnant al demandat a pagar-li la quantitat de 7.055,52 euros pels lloguers endarrerits, més 1.242,20 euros per les despeses comunitàries del local, quantitat a la què calia restar la suma ja abonada per l'arrendatari en aquest concepte, i que es declari que el contracte va quedar resolt per manca de pagament dels lloguers per part de l'arrendatari i posteriorment va tornar a estar en vigor per voluntat expressa de la propietat, imposant al defenent les costes de les dues instàncies.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que el dia u de febrer del 1999 les germanes Raya, Vives i Valverde, propietàries d'un local tancat dins l'aparcament de l'edifici anomenat "Bloc Riberaygua I" situat en el Camp Riberaygua de Santa Coloma, Avda. Enclar número **, el van arrendar al Sr. Corbacho pel preu de 10.000 ptes. mensuals, que l'arrendatari havia de pagar el primer dia de cada mes a la presentació del corresponent rebut per l'arrendador, o la persona que aquest delegués a tal efecte, més les quantitats a compte procedents en relació a la part proporcional de totes les despeses relatives als serveis comuns de l'immoble, segons el coeficient de participació de la unitat arrendada, d'acord amb el que preveia el Reglament de la Comunitat a on es trobava el traster.

No es discuteix en aquestes actuacions que els rebuts corresponents a l'esmentat arrendament sols es van presentar al cobrament al compte corrent assenyalat per l'arrendatari els primers mesos, ni que, quan el mes de març del 2008 la propietat va girar un rebut per la suma total que entenia que li era deguda, l'arrendatari es va negar a pagar-la, raó per la qual es va formular la demanda que dóna origen al present procediment reclamant que es declarés resolt el contracte d'arrendament signat entre les parts, disposant el desnonament de l'arrendatari, condemnant-lo al pagament de la suma de 7.262,06 pels lloguers endarrerits, més una indemnització per ocupació indeguda, més les costes judicials, quedant pendent de regularització les despeses de comunitat relatives a la unitat immobiliària, que es posava de relleu que s'afegirien a la reclamació. La Sentència que ara es recorre va estimar parcialment la demanda condemnant a la defenent al pagament de la suma de 6.994,68 euros, més els interessos corresponents, desestimant les demés peticions contingudes en ella i sense fer especial pronunciament respecte de les costes del procediment.

II.- Com a primer motiu de greuge contra la decisió de la Sentència d'instància al·lega la part recurrent que l'Hble. Batlle ha incorregut en un error al fer el càlcul dels rebuts impagats, no tenint en compte que l'arrendatari tampoc va pagar el lloguer del mes de febrer del 1999, i fent un arrodoniment a les baixa de les diferents quantitats, raó per la què entén que la suma deguda és la de 7.055,52 euros i no pas la de 6.994,68 euros a la què la resolució d'instància condemna a l'arrendatari per aquest concepte. La part defenent s'oposa a aquestes manifestacions argumentant que l'import que la Sentència d'instància no ha tingut en compte a l'hora de fixar la suma a la què se'l condemna es correspon amb el lloguer del primer mes de l'arrendament del local que es va lliurar junt amb la fiança de dues mensualitats en el moment de signar el contracte.

Per tal de donar resposta als arguments de la recurrent cal posar de relleu que la prova del pagament correspon al deutor, que una persona diligent no lliura una suma de diners, com a mínim si aquesta és important, si no se li entrega a canvi un rebut que ho acrediti i que així com del contracte signat entre les parts ressurt que l'arrendatari va lliurar dues mensualitats de garantia el dia en què es va signar el contracte d'arrendament del traster propietat de l'agent, d'ell no es dedueix que pagués també el primer mes de lloguer. No obstant això, per un cantó, el contracte es va signar el dia 1 de febrer i en ell es fa menció de que els lloguers es pagaran el primer dia de cada mes, motiu pel qual s'ha de presumir que un arrendador diligent també demanaria que l'arrendatari abonés el primer mes de lloguer en el moment de signar el contracte, quan aquest coincideix amb la data en la què cal fer efectiu el primer pagament. D'altra banda, no es pot considerar que el pagament de 60 euros sigui de tal entitat que requereixi que una persona diligent demani un rebut en el moment de fer-lo, si, a més a més, aquest pagament coincideix amb el moment en el què les dues parts arriben a l'acord de signar el contracte i, per tant, el propietari dóna el seu consentiment per tal que l'arrendatari prengui possessió de l'immoble arrendat, cosa que presumiblement no faria si no ha fet el primer pagament. Per últim, s'ha de destacar que els propietaris van presentar al cobrament al compte corrent assenyalat per l'arrendatari els rebuts corresponents als mesos de març, abril, agost i desembre d'aquell any i gener del següent (folis 8 a 11), que van cobrar, sense presentar mai el que hauria correspost al mes de febrer, raons totes elles que, valorades globalment, porten a estimar que els propietaris del local van cobrar el lloguer del mes de febrer en el moment de signar el contracte.

Pel que fa a l'arrodoniment que l'Hble. Batlle fa al calcular els increments del lloguer d'acord amb l'IPC, la diferència entre un i altre càlcul és mínima i, d'altra banda, tampoc seria lògic que s'arrodonissin per la banda alta, com defensa el recurrent, encara que només fos en virtut del principi de favor debitoris.

III.- En segon lloc, al·lega la part recurrent que la Sentència recorreguda no estima la seva pretensió de que el Sr. Corbacho pagui la part corresponent de les despeses comunitàries que li pertoca abonar pel local arrendat entenent que no queda establert en el contracte signat per les parts el mètode de càlcul de la participació del traster llogat en les despeses de la comunitat, ni s'ha demostrat de quins serveiz gaudia el local, ni s'ha fet el desglossament justificat de la quantitat ara reclamada.

La part recurrent argumenta, amb raó, que en el contracte es fa menció de que "no queda inclòs dins el preu de l'arrendament les despeses de consum previstes en el Reglament de la Comunitat", que segon el pacte quart de l'esmentat contracte havia d'assumir totalment l'arrendatari. D'altra banda, segons la carta adreçada a l'Hble. Batlle pel President de la Comunitat de l'Edifici (foli 99), les despeses comunitàries de l'immoble des del mes de març del 1999 al mes de febrer del 2008 van ser conseqüència de les assegurances de l'immoble, dels honoraris d'administració, de reparacions generals i de manteniment del fons de reserva que, en principi, correspon assumir a totes les unitats immobiliàries de l'immoble, ja que no es tracta de serveis específics dels què en gaudeixin sols algunes d'elles.

És cert que a la carta esmentada el Sr. Sevillano posa de relleu que a la planta subsòl número **, a on es troba el traster, li correspon un coeficient de 11,88%, però que la Comunitat "no disposa de la Divisió de Finca Horitzontal i per tant la planta soterrània -1 consta com a una única unitat immobiliària" i el mateix es posa de relleu a la missiva que va enviar a l'Hble. Batlle la societat "A. SA", empresa que administra la Comunitat (foli 95), i, davant d'aquesta constatació, la recurrent argumenta que al Reglament del règim interior del condomini, que no s'aporta a les actuacions, però que l'arrendatari declara conèixer al contracte signat en el seu dia, consta el número de places de pàrking que hi ha a l'esmentat soterrani.

No obstant, atesa aquesta situació, l'agent unes vegades diu que al soterrani hi ha 22 places de pàrquing i unes altres que són 20 i en proporció a aquestes 20 calcula les despeses que ha de pagar l'arrendatari del local, sense que tampoc acrediti si el local arrendat es pot equiparar a una plaça de pàrquing per la superfície que ocupa, ni aporti cap prova de les característiques del soterrani i les raons de la distribució de despeses que ell fa. D'altra banda, aquests imports no es fan constar, ni es reclamen als rebuts del lloguer corresponents als mesos de març abril agost i desembre del 1999 i gener del 2000 que l'arrendatari sí va pagar, ni es quantifiquen a la demanda, ni tant sols a la carta en la què es reclama el pagament dels lloguers endarrerits (foli 51) i els documents que consten a les actuacions no permeten el seu càlcul ni tant sols indirecte.

És cert que el mes de juliol del 2002 la família propietària de l'immoble li va reclamar al defenent la suma de 269 euros per les despeses comunitàries de la plaça de pàrking (que també té arrendada el defenent) i el traster, objecte del present litigi, des del la data del contracte (l'any 1.999) al mes de febrer del 2002, més la suma de 33,50 en concepte de previsió de les despeses comunitàries dels mesos de març del 2002 a juliol del mateix any i l'arrendatari les va pagar (folis 42, 89 a 91). No obstant, entenem que és lògic que el defenent es negui a seguir-ho fent si no se'l requereixi de pagament amb explicació de llur càlcul i import, cosa que no es va fer a la demanda, ni s'ha fet de manera clara al llarg del procediment.

IV.- Per totes aquestes raons entenem que el defenent sols estava, i està, obligat a pagar les despeses comunitàries corresponents al traster que té llogat si se li reclama una quantitat determinada en aquest concepte, aclarint quin és el percentatge sobre les despeses totals de l'immoble que corresponen al pàrquing que cal pagar pel local arrendat i les raons per les quals es fa aquesta distribució, cosa que no s'ha fet en el present procediment, tenint en compte que si aquest import es fixés per primera vegada en aquesta Sentència el defenent es trobaria en una situació de clara indefensió.

Dels arguments anteriorment exposats es deriva la impossibilitat d'estimar aquest motiu del recurs, sense perjudici del dret de la part recurrent a requerir a l'arrendatari per tal que faci efectiu el pagament de les despeses de la Comunitat corresponents al traster arrendat amb explicació de llur càlcul i import.

V.- Per últim, al·lega la recurrent que procedia pronunciar-se sobre la seva petició de resolució del contracte pel fet de no haver abonat l'arrendatari els lloguer que devia per la ocupació del local de la seva propietat encara que aquest contracte torna a estar vigent per la seva expressa voluntat, ja que amb posterioritat a la presentació de la demanda ha volgut continuar amb ell amb la presentació dels rebuts del lloguer i el seu pagament per part de l'arrendatari.

La petició de la recurrent és certament incongruent, ja que si afirma que el contracte torna a estar en vigor és que mai va exercitar la facultat de resoldre'l per incompliment per part de l'arrendatari de les seves obligacions, perquè difícilment es pot entendre que s'ha celebrat un nou contracte amb les mateix contingut de l'anterior per la voluntat de les parts expressada tàcitament.

No obstant, encara que només sigui a efectes doctrinals, és oportú posar de relleu que quan l'article 32 de la Llei d'Arrendaments de Finques Urbanes disposa que la manca de pagament de la renda no serà causa per donar per resolt el contracte quan el que ha existit no és manca de pagament, sinó manca de cobrament per part de l'arrendador el que posa de relleu és la impossibilitat de que aquest doni per resolt el contracte si no prova haver requerit de pagament a l'arrendatari de forma fefaent, o haver fet tot allò que estava dins de les seves possibilitats per tal que tingués coneixement del seu requeriment, i aquest ha rebutjat el compliment sense causa justificada, ja que en cas contrari no es pot parlar d'un veritable incompliment. Aquesta norma posa de relleu que per tal que l'arrendador doni per resolt el contracte no és precisa una voluntat deliberadament rebel al compliment per part de l'arrendatari, però sí un incompliment veritable, clar i injustificat. Per aquesta raó, en el cas present les propietàries del local no podien resoldre el contracte fins que no van presentar els rebuts al pagament i aquests va ser refusats, sense que el fet que se li hagués exigit a l'arrendatari una quantitat superior ala deguda pogués impedir la resolució del contracte, ja que el procedent llavors si l'arrendatari volia impedir que la propietat exercités aquesta facultat era consignar la suma que entenien deguda.

V.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes del mateix a la recurrent en virtut del que disposa el Codi 7,51,5.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la Lletrada Sra. Barba en representació de les Sres. Raya, Vives i Valverde i Badía contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal Unipersonal, Secció Civil, en data 23 de gener del 2009 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.