Propietat horitzontal-nul.litat acord junta-conducitat-acció reivindicació TSJC 0032/14

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TSJC-032/14

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de juny del 2014. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En el marc dels autes 0009-3/2010, la representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici S. bloc A va formular demanda civil en reivindicació de propietat a tramitar pel procediment ordinari, en data 17-02-2010, contra el Sr. Tejera, demanant que es dictés sentència reconeixent el seu dret de propietat en relació a la zona ocupada pel demandat i que la superfície acordada li sigui retornada en l'estat en què es trobava abans del tancat, imposant a la part demandada la totalitat de les costes judicials causades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de pèrits.

El Sr. Tejera va comparèixer a la data fixada pel tràmit de contesta però no va presentar cap escrit, i es va fixar l'audiència del Tribunal de proves.

II.- En el marc dels autes 0521-3/2010, la representació processal del Sr. Tejera va formular demanda civil a tramitar pel procediment ordinari, en data 27-10-2010, contra la Comunitat de propietaris de l'edifici S. bloc A, demanant que es dictés sentència declarant la nul·litat de l'acord adoptat en l'assemblea general extraordinària de l'Edifici S. Bloc A celebrada en data 24-09-2009, respecte a la decisió de recórrer a la via judicial per tal que un Tribunal es pronunciï si l'espai que esta ocupant el Sr. Tejera en el pàrquing és comunitari o no, i condemnant la part demandada al pagament de la totalitat de les costes judicials causades, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, tot i sol·licitant la suspensió de l'acord impugnat i dels autes 0009-3/2010.

La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici S. bloc A va interposar una excepció peremptòria de manca de legitimació activa, així com una excepció peremptòria de caducitat i prescripció de l'acció, i subsidiàriament sobre el fons va oposar-se a la demanda.

Per Aute de data 12-11-2010, es va desestimar la sol·licitud de suspensió.

III.- Per Aute de data 07-01-2011, i a instància de el Sr. Tejera, es va decidir acumular els autes 0521- 3/2010 amb els 0009-3/2010.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 15-01-2014 decidint: "Primer.- que en ordre a la demanda formulada pel Sr. Tejera contra la Comunitat de Propietaris de l'Edifici S. Bloc A d'Arinsal, Parròquia de la Massana, enregistrada aquesta amb el número inicial 0521-3/2010, ha d'estimar i estima l'excepció plantejada per l'adversa de caducitat de l'acció.

Segon.- que en ordre a la demanda formulada per la Comunitat de Propietaris de l'Edifici S. Bloc A d'Arinsal, Parròquia de la Massana, contra el Sr. Tejera, enregistrada aquesta amb el número seqüencial 0009- 3/2010, ha d'estimar i estima la demanda interposada per la Comunitat de Propietaris de l'Edifici S. contra el Sr. Tejera i, conseqüentment, declara que la zona litigiosa grafiada en gris al detall A pàg. 4 de l'informe pericial de data 22 de desembre de 2009, elaborat per l'empresa Arquitax (f. 72), d'una superfície de 10,20 m2, és de propietat comunitària, i condemna al Sr. Tejera a retornar la possessió d'aquesta franja a la Comunitat de Propietaris de l'Edifici S. Bloc A d'Arinsal, Parròquia de la Massana, en l'estat en què es trobava amb anterioritat a la construcció del tancat.

Tercer.- que ha de condemnar i condemna al Sr. Tejera a sufragar la totalitat de les costes processals causades a la Comunitat de Propietaris de l'Edifici S. Bloc A d'Arinsal, Parròquia de la Massana, i que s'acreditaran en període d'execució de sentència."

V.- Contra aquesta resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Tejera demanant la seva revocació i que s'estimés la seva demanda, i subsidiàriament que es desestimés l'acció reivindicatòria de la Comunitat, imposant les costes d'ambdues instàncies a l'adversa.

La representació processal de la Comunitat de propietaris de l'edifici S. bloc A demana la confirmació íntegra de la resolució recorreguda amb imposició de les costes a la part apel·lant.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Vincent Anière.

FONAMENTS DE DRET

I.- ÉS pacífic que el Sr. Tejera és propietari d'un apartament, ubicat a l'edifici S. Bloc A, tercer pis quarta porta, Arinsal, parròquia de La MASSANA, així com d'un traster i d'una plaça d'aparcament N°20 situada a la planta soterrani -2 de dit edifici, per haver-los adquirits en pública subhasta el 23-11-1998.

No és tampoc controvertit que en el decurs del mes de juny del 2009, el Sr. Tejera va construir, en la zona de la seva plaça d'aparcament, un tancament de tipus "box" fet de plaques de cartó-guix col·locades sobre guies metàl·liques, d'una superfície total d'uns 22 m2.

II.- El primer motiu del recurs és en relació amb l'estimació de l'excepció de caducitat de l'acció instada pel Sr. Tejera. Sosté que s'havia d'aplicar la prescripció d'un any i no la de trenta dies i que per conseqüent s'ha d'examinar i estimar la seva demanda de nul·litat de l'acta de l'assemblea del 24-09-2009, constatant aleshores la manca de legitimació activa de la Comunitat. Argumenta substancialment que: 1) el Tribunal ha fet una interpretació de la voluntat del legislador contrària al text de la Llei; 2) que l'acord de l'assemblea és contrari a la Llei per no respectar les obligacions formals previstes per la mateixa; 3) que és també il·legal per reflectir un acord que no existeix ja que no s'ha sotmès a la votació i 4) que l'acta del 03 de juny del 2010 no pot validar a posteriori la legitimació de la Comunitat.

Ha quedat acreditat que en data 24-09-2009, es va celebrar en segona convocatòria, una Assemblea General extraordinària de copropietaris de l'Edifici S. Bloc A, en la què, en relació al tancat realitzat pel Sr. Tejera, es va acordar en el punt 2 "Decisió sobre el tancat/box construït pel propietari del 3.4, ocupant zona comunitària....seguint amb la decisió del Sr. Tejera l'assemblea en pren bona nota i s'acorda emprendre les accions judicials que s'escaiguin per tornar a deixar l'espai comunitari del garatge en les condicions inicials".

Al no estar conforme amb el redactat de l'acta, el Sr. Tejera, va presentar una carta amb data 23-10-2009 a fi d'integrar-la en el llibre d'actes. En dita carta el Sr. Tejera indica, entre altres extrems, que al seu parer el tancat esta construït íntegrament sobre la seva plaça i " com que evidentment hi ha disparitat de criteris en aquest punt, crec que ha de ser la batllia la que decideixi en aquest cas sobre la propietat de la part en qüestió, en cas que la comunitat decideixi posar una demanda per ocupació il·legal d'una zona comunitària" i "no queda gens clar si la zona és comunitària o privada i que ha de ser la batllia qui ho decideixi, vaig ser insistent en aquest punt..".

L'article 32.4 de la Llei 12/2004 del 30 de juny, de propietat horitzontal modificada per la Llei 25/2008 del 20 de novembre, relatiu a la impugnació de les actes de la junta, disposa que "L'acció caduca al cap de trenta dies comptats des del dia de l'adopció de l'acord, excepte que es tracti d'actes contraris a aquesta Llei o als Estatuts, en què el termini de caducitat és d'un any. Respecte dels propietaris absents, els terminis es compten a partir de la comunicació de l'acord en la forma prevista en l'article 12. Els terminis de caducitat precedents no són aplicables quan els acords siguin contraris a l'ordre públic o a altres normes imperatives, respecte dels quals s'apliquen les regles generals sobre exercici de l'acció de nul·litat i els principis generals de bona fe."

Poc importa si l'acord es va prendre de manera unànime o si ha existit un malentès quant a la voluntat real del Sr. Tejera, ja que l'acord criticat no revela cap acte contrari a la Llei i per conseqüent s'ha de confirmar la decisió del primer jutjador aplicant el termini breu de caducitat.

En efecte, és cert que l'acta no detalla en el paràgraf del punt 2 els vots en relació a dit acord, quan l'article 29.2 g) preveu que l'acta de cada reunió de la Junta ha de contenir la relació nominativa dels propietaris que hagin votat a favor i en contra dels acords i les seves respectives quotes de participació.

Però, aquest defecte formal no significa que l'assemblea no hagi debatut i adoptat l'acord criticat.

Al contrari, de la menció "seguint amb la decisió del Sr. Tejera l'assemblea en pren bona nota i s'acorda emprendre les accions judicials que s'escaiguin per tornar a deixar l'espai comunitari del garatge en les condicions inicials" s'ha de concloure necessàriament que, a pesar del dubte existint en relació al vot del Sr. Tejera, tots els altres assistents van votar a favor d'aquest acord, extrem confirmat per les proves testificals realitzades.

Ara bé, l'acta precisa els copropietaris presents i la seva quota, i que el total de copropietaris presents o representats constitueixen el 53,97% de la totalitat de la Comunitat. Així, aquestes precisions de l'acta permeten comprovar que, sense tenir en compte la quota del Sr. Tejera, els copropietaris presents i representats acumulaven un 48,70% de la totalitat de la Comunitat i van votar a favor de l'acord.

Tractant-se d'una assemblea en segona convocatòria, i en virtut de l'article 28.2 de la Llei de propietat horitzontal, el percentatge de 48,70% de la Comunitat representant 90,23% dels presents era suficient, i l'acord va ser vàlidament adoptat.

Per desvirtuar els elements resultant de les actes de la junta, el Sr. Tejera pretén fer valdre la transcripció que ha aportat de la gravació que va realitzar en la assemblea del 03 de juny del 2010.

Però, de cap manera el Tribunal pot fonamentar la seva decisió sobre un mitjà de prova obtingut de manera il·legal, ja que el Sr. Tejera va gravar sense el consentiment dels assistents. És nul·la i no se li pot donar cap valor probatori.

III.- El segon aspecte del recurs del Sr. Tejera rau en el fet que, al seu parer, el Tribunal a quo no podia decidir integrar en la litis l'acció declarativa de domini ni afirmar que l'acció realment entaulada era doble, és a dir una acció declarativa de domini i una acció reivindicatòria. Argumenta que: 1) Abans d'exercitar l'acció reivindicatòria la Comunitat havia de fer reconèixer el seu dret de propietat; 2) Es tracta d'un defecte formal de la demanda que havia de portar a la desestimació de la mateixa; 3) el Tribunal pronunciant-se sobre una qüestió no sol·licitada per les parts, ha vulnerat el principi de congruència i el seu dret de defensa i 4) el Tribunal no li podia reprotxar no haver presentat cap escrit de contesta, ja que aquest fet s'explica per l'actuació del President de la comunitat, el qual no va voler firmar l'aplaçament que les dues parts havien acordat presentar el dia previst pel tràmit de contesta.

Al respecte, s'han de fer tres sèries de consideracions.

La primera és que força és de constatar que, la representació processal del Sr. Tejera no ha presentat cap escrit de contesta (sinó que va impugnar l'acord de la junta per bloquejar l'acció en reivindicació). Si pretén ara que aquesta situació és deguda a l'actuació de la part agent, cap prova existeix al respecte i sobta molt que en cap moment de la primera instància, en particular en el seu escrit de conclusió, ha fet menció d'aquesta versió.

La segona és que, en cap moment de la primera instància la representació processal del Sr. Tejera va oposar el fet que la comunitat de propietaris havia de justificar prèviament del seu dret de propietat. En virtut del principi "pendente appelatione nihil innovetur", no pot aixecar dit argument en aquesta alçada.

La tercera és que, el Tribunal de Batlles, invocant i transcrivint la Sentència d'aquesta Sala de data 30-03- 2007 N°196/06, ha volgut precisar que "encara que la part agent al·legui interposar acció en reivindicació de propietat..les accions realment entaulades són dues: una acció declarativa de domini i una acció reivindicatòria..".

De fet, la precisió no era imprescindible ja que la Comunitat havia sol·licitat en el seu escrit de demanda que es dictés sentència reconeixent el seu dret de propietat en relació a la zona ocupada pel demandat (extrem comú a l'acció declarativa de domini i a l'acció reivindicatòria) i que la superfície acordada li sigui retornada en l'estat en què es trobava abans del tancat (extrem propi a l'acció reivindicatòria i que constitueix la seva finalitat).

Així, el pronunciament criticat no és ultra o extra petita doncs el tribunal no ha concedit més del que demanava l'agent, ni una cosa diferent a la sol·licitada.

En tot cas, correspon a l'òrgan jurisdiccional donar a les pretensions i demandes de les parts la qualificació que considera correcta, i invocar els fonaments de dret que corresponguin al supòsit de fet plantejat en el procés, això en virtut dels principis "iura novit curia" i "da mihi factum dabo tibi ius", i en aquest cas el Tribunal a quo només ha precisat el marc jurídic de l'acció de la Comunitat, sense que aquestes precisions suposessin cap defecte formal en la presentació de la demanda ni cap incongruència per part del jutjador.

IV.- El tercer aspecte del recurs del Sr. Tejera és en relació al fons de l'acció de reivindicació. Sosté la part apel·lant, que és fent una errònia valoració de les proves, el Tribunal ha considerat que el Sr. Tejera no havia desvirtuat la presumpció de domini comú de l'espai litigiós. Argumenta en essència que: 1) s'ha acreditat que la plaça d'aparcament consta d'uns 20 metres quadrats aproximadament i no 11 com ho indica sense fonament el Tribunal; 2) l'escriptura autèntica de data 03-06-2010 indica clarament una superfície de 20 metres quadrats 3) el Tribunal ha confós l'escriptura de 2010 amb l'escriptura posterior de 2011 i 4) la plaça ha sigut delimitada per les línies pintades a terra des de la construcció de l'edifici i els plànols aportats en autes són insuficients.

La part recurrent admet, almenys implícitament, que (com ho ha recordat el primer jutjador fent referència a la Sentència d'aquesta Sala de data 21-05-2012 n°304/12) li pertocava desvirtuar la presumpció de titularitat en relació a l'espai del qual el caràcter privatiu no quedava clarament acreditat.

Com bé ho ha considerat el Tribunal a quo, el Sr. Tejera no ha desvirtuat dita presumpció.

En efecte, s'ha de posar de relleu en primer lloc que, ni en l'escriptura de divisió de finca, ni en l'escriptura de compravenda a l'antic propietari del pis del Sr. Tejera, hi consta la superfície de la plaça n°20.

L'únic plànol aportat en autes és el plànol adjuntat amb l'escrit de demanda de la Comunitat (foli 68).

Si dit plànol no aporta una prova absoluta de la superfície de la plaça n°20, nogensmenys presenta un interès innegable ja que : es tracta del plànol original establert per l'arquitecte de la societat promotora i contemporani de la construcció, va ser utilitzat com a plànol de referència en el marc de compravendes realitzades per altres copropietaris, el Sr. Guerrero (foli 98-192), soci de la societat promotora de l'edifici, va indicar que correspon a l'original, altres copropietaris han confirmat que es tracta del plànol original de divisió, és cert que ressurt de la prova pericial judicial que aquest plànol no reflecteix exactament la situació de l'edifici. Però les diferències apuntades (en essència, alienació amb el carrer i localització dels pilars) en res afecten la plaça N°20, la qual ressurt d'aquell plànol com una plaça idèntica a les places veïnes. De fet, el pèrit judicial precisa que dit plànol és molt semblant a la realitat de l'edifici.

Ara bé, resulta tant de l'informe del pèrit de part (folis 69 a 78) que de l'informe del pèrit judicial (folis 411 435 i 462 a 488) que el tancament realitzat escreix de 10,2 m2 en relació a la superfície de la plaça 20 tal com ressurt del plànol foli 68 ja que el tancament realitzat pel Sr. Tejera té una superfície de 21,45m2.

Afirma la part recurrent que són les línies pintades al terra que sempre han delimitat la seva plaça però aquest extrem no ha quedat acreditat. L'existència de línies pintades no pot desvirtuar els elements exposats anteriorment, sobretot quan de la inspecció ocular realitzada pel Batlle (foli 512) resulta que el tancament va més enllà de les línies grogues que s'han pogut observar al terra i quan del testimoniatge de la Sra. M., copropietària interrogada a instància del propi Sr. Tejera, ressurt (folis 295-404) que al seu parer el box no està dins de la superfície que delimiten les línies de la plaça d'aparcament.

Tampoc ha quedat acreditat l'asseveració del Sr. Tejera, segons la qual, per tal de no desplaçar el fluorescent trobant-se al mur, el president de la Comunitat va acceptar que el tancat es realitzes més enllà de la línia pintada però cedint una superfície equivalent pel costat de la plaça 21. A més, aquest fet no podria explicar una diferència de més de 10 m2 entre la superfície de la plaça i la del box.

Pel que fa a les escriptures autèntiques, el recurrent invoca una possible confusió del primer jutjador, però no existeix cap confusió.

Existeixen dues escriptures, una de data 03-06-2010 i l'altra de data 28-01-2011.

En relació a l'escriptura de propietat, malgrat haver estat requerit de fer-ho en primera instància, és solament en aquesta alçada que la part recurrent aporta amb l'escrit de greuges, l'escriptura de la compravenda judicial, N°1079 del protocol del Notari Valverde, de data 03-06-2010. S'ha de dir que l'aportació de dit document és del tot extratemporània. De totes maneres, aquest document no pot confirmar les asseveracions del Sr. Tejera ja que, tal com ho indica el notari, la superfície de 20 m2 només i únicament ressurt de l'afirmació feta pel propi Sr. Tejera, però no és recolzada per cap element objectiu.

Pel que fa a l'escriptura de data 28-01-2011 aportada en primera instància n°0164 del protocol del Notari Valverde, (folis 169 a 182), de cap manera pot acreditar que la superfície de la plaça és de 20 m2. En efecte, dit document establert posteriorment a la introducció dels presents autes, consisteix en una donació feta molt opportunament pel Sr. Tejera a una Sra. Morales del 1% de les unitats immobiliàries.

La menció que consta a l'escriptura d'una superfície de la plaça de 20m2 només ressurt de l'afirmació feta al notari pel Sr. Tejera al moment de l'escriptura anterior i de la declaració fiscal corresponent realitzada al mes de novembre del 2010.

Però, aquesta manifestació unilateral del Sr. Tejera és contradita per la declaració fiscal que va fer al Govern d'Andorra al mes de juny del 2010 de la qual ressurt que va indicar que la plaça fa uns 12 m2 (foli 40 del escrit de greuges).

En el mateix ordre d'idees, existeix en el sumari dels autes 210-1/96, units en autes per corda fluixa, i relatius al procediment que s'ha donat lloc en fase d'execució, a la venda en subhasta pública, un esborrany de l'escriptura de compravenda judicial del 03-06-2010, enviat pel notari al Batlle, i on queda mencionat que la plaça té una superfície aproximada de 11m2.

És aquest document que el Tribunal a quo menciona en la seva motivació i no existeix cap confusió per part seva.

En conclusió, no es pot admetre que la plaça hauria passat de 11 o 12 m2 al mes de juny del 2010 a 20 m2 al mes de novembre del 2010 i al contrari aquests elements són la demostració que aquesta superfície de 20 m2 no correspon a la realitat del dret de propietat del Sr. Tejera sinó únicament a la seva voluntat de fer coincidir la superfície amb l'espai sobre el qual va construir el seu box.

A més, en un altre ordre d'idees, i a títol de reforç, afirma el recurrent que des de l'inici es tractava d'una plaça ampla aprofitant un espai "totalment mort" (sic) i que aquest element seria coherent amb la voluntat dels promotors de vendre a millor preu. Però, no solament no existeix cap prova d'aquesta asseveració sinó que al contrari, existeix un element objectiu acreditant que dita plaça no era diferent de les altres.

En efecte, resulta de l'estudi de l'escriptura de divisió de finca i del Reglament interior que l'edifici va ser dividit en 20 apartaments. Els pisos de les primeres plantes tenen una superfície d'uns 80 m2 a la qual correspon un % de copropietat de 4,62, o d'uns 91,3 m2 a la qual correspon un % de 5,27 (cas del pis del Sr. ENTITY_4), els pisos de l'àtic tenint un % entre 4,85 o 5,59.

El reglament interior (foli 46) precisa que "el % de copropietat inclou el percentatge corresponent a la plaça d'aparcament", element confirmat per l'escriptura pública de compravenda del 26-03-1992 (entre els primers compradors i el propietari anterior al Sr. ENTITY_4) la qual precisa que la plaça d'aparcament no té coeficient específic per anar inclòs amb el del pis. Per conseqüent, aquests elements contradiuen l'argument del Sr. Tejera i confirmen que la seva plaça no tenia una superfície diferent de les altres.

V.- La desestimació del recurs determina la condemna de la part recurrent al pagament de les costes d'aquesta alçada, en virtut del principi del venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Tejera contra la Sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 15-01- 2014 que confirmen Íntegrament;

CONDEMNAR la part recurrent a pagar les costes processals de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-