Arrendaments- novació contractual- valoració de la prova

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000275/2025

ORIGEN: 5000191/2025 - 0

NIG: 5300542120250001038

SENTÈNCIA 000052-2026 DE 12/05/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 22/10/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000106/2025

Nig : 5300542120230002609

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00145 A

SENTÈNCIA 000052/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Joel

Advocat: Sr. Albert

Apel·lat: Sra. Clotilde

Advocada: Sra. Enrica

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendaments- novació contractual- valoració de la prova

Andorra la Vella, 12 de maig del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el marc del procediment d'Arrendaments 5000191/2025 instat el 22/05/2025 per la Sra. Clotilde en contra del Sr. Joel (TT TINC TAPES), de demanda de resolució contractual amb petició de llançament del local comercial arrendat, el Sr. Batlle va dictar sentència de data 17/11/2025, decidint :

"Primer.- Estimar la demanda formulada a instància de la Sra. Clotilde contra el Sr. Joel en els termes següents:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit el 20/02/2019, i que ocupa la unitat immobiliària, tipus local destinat a negoci, situat a Andorra la Vella, ADR000.

2.- Condemnar al Sr. Joel a retornar la possessió de la unitat immobiliària arrendada, lliure i vàcua, a la Sra. Clotilde. En cas de no donar compliment voluntari es podrà procedir per via d'execució forçosa.

3.- Condemnar al Sr. Joel a pagar a la part agent els següents imports:

28.500€ en concepte de rendes vençudes i impagades.

52,25€ en concepte de despeses derivades de la reclamació extrajudicial del deute.

La suma de 28.500€ es veurà incrementada amb els interessos al tipus legal a partir del dia 2 de cada mensualitat impagada. Els 52,25€ amb el interessos al tipus legal a comptar del 15/09/2025. En ambdós casos fins a la seva íntegra liquidació.

4.- Condemnar al Sr. Joel a satisfer a la part agent l'import mensual de la renda pactada -això són 2.000€ mensuals- en concepte d'ocupació indeguda.

Aquest import es meritarà entre la mensualitat del mes de desembre de 2025 i la data de retorn de la possessió de la unitat sotsarrendada a la part demandant. Igualment les diferents mensualitats meritaran els interessos al tipus legal a partir del dia 2 de cada mensualitat impagada i fins a la seva íntegra liquidació.

5.- Condemnar al Sr. Joel a satisfer a la part demandant els eventuals danys ocasionats a les unitats arrendades i que resultin acreditats en l'acte d'entrega del bé immoble.

6.- Informar a la part demandant que una eventual demanda d'execució haurà de ser instada i vehiculada a través del saig, tant en quant a les quantitats dineràries com pel que fa al retorn de la possessió així com per la constatació d'eventuals danys.

7.- Imposar a la part demandada el pagament de la totalitat de les costes judicials ocasionades.".

2.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació lletrada del Sr. Joel, demanant la seva revocació i que es desestimi íntegrament la demanda i que es condemni a la contrapart a la totalitat de les despeses processals causades.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova al determinar que es deu una quantitat de diners de lloguer que el Sr. Joel nega deure.

Argumenta en síntesis que desprès de la pandèmia del COVID les parts van acordar que se li baixava el lloguer a 1.500 euros mensuals fins que les coses li anessin bé al Sr. Joel ; que la Sra. Clotilde anava molt sovint al restaurant, uns 15 dies per mes, i dins del pacte també s'establia que la Sra. Clotilde no pagaria el menjar sinó que se li restaria dels 1.500.-euros pactats ; que en aquestes condicions és impossible saber si es devia algun diner i qui ho ha de provar és la demandant, no el demandat.

Finalment afirma que no se li va notificar la resolució de contracte.

3.- La representació lletrada de la Sra. Clotilde demana la desestimació íntegra del recurs d'apel·lació i la confirmació de la sentència de primera instància en tots els seus extrems, tot condemnant al Sr. Joel al pagament de les costes processals causades, incloent els honoraris d'advocat tant de primera com de segona instància.

De manera resumida, sosté que l'apel·lant insisteix novament en les seves al·legacions realitzades en primera instància, negant la evidència i tot el que ha restat provat documentalment en autes, el tot en ares a dilatar el procediment, quan la darrera suma pagada pel Sr. Joel per raó de l'arrendament d'autes fou el dia 25/02/2025 i per un import de 800.-euros, essent el preu del lloguer una suma de 2.000.-€ mensuals.

4.- Per Aute del 03/03/2026, el President d'aquesta Sala civil va desestimar el recurs de reposició presentat el 14/01/2026 per la part apel·lada en contra la providència d'admissió del recurs d'apel·lació.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El present recurs planteja a la vegada una qüestió de determinació de la càrrega de la prova i una qüestió de valoració de la prova.

En efecte, ens trobem en el marc d'un arrendament d'un local de negoci de restauració on la part arrendadora demana la resolució per impagament dels lloguers i on l'arrendatari pretén, d'una part, que hauria existit una novació del contracte, les parts acordant una rebaixa del lloguer de 2.000 a 1.500.-euros, i que també haurien acordat que es descomptarien les consumicions i àpats de la propietària en l'establiment, i d'altra part, que hauria pagat tot el degut.

Segon.- Quant a les regles de la prova, així com la seva evolució més moderna, són conegudes i les recordem de manera repetida (veure entre moltes altres les sentències TSJC 265/2014 del 05/02/2015 i TSJC 374/2014 del 14/04/2015).

Segons aquestes regles, és un principi bàsic que, una vegada acreditats els fets constitutius del dret reclamat, correspon a la part defenent la prova dels fets obstatius, impeditius o extintius, i que no és al creditor de provar els imports pagats pel deutor.

La solució té unes arrels molts antigues i profundes i esta compartida pels sistemes del nostre entorn. Així, l'article 1353 del code civil français ("Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation") i l' article 1214 del código civil español ("Incumbe la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone") ara derogat per l' article 217 de la ley de enjuiciamiento civil ("2. Corresponde al actor y al demandado reconveniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención. 3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.") són la manifestació de la mateixa exigència.

Dit d'una altra manera, una vegada establerta la realitat del crèdit per la part que es pretén creditora, és a la part deutora provar que s'ha alliberat del deute o que existeix un motiu que pot contradir o extingir el dret del creditor.

Per tant, de cap manera es podia exigir de la demandant que desmenteixi les afirmacions de l'arrendatari o que acrediti quin import s'havia pagat o no, sinó que és el deutor qui havia de provar, d'una banda, la novació contractual, els acords i les circumstàncies obstatives que invoca, i quan i quina quantia havia pagat per alliberar-se.

Tercer.- Quant a la valoració per part del Sr. Batlle poc tenim a afegir tota vegada que la mateixa és complerta, encertada i totalment coherent amb els elements de prova establerts en autes, o per ser més precís amb la manca d'aportació d'elements de prova per la part defenent.

Queda establert que la renda mensual pactada per escrit al 2019 era de 2.000.-euros.

Pel que fa a la novació que s'hauria acordat verbalment en el sentit de rebaixar el lloguer de 2.000 a 1.500.-euros, sense límit temporal sinó fins que les coses li vagin millor a l'arrendatari després de la pandèmia dels SARS-coV-2, cal en primer lloc recordar que la novació no es presumeix sinó que requereix el consentiment exprés i unívoc de les parts per un canvi contractual, i ha de ser objecte d'interpretació restrictiva.

El que ha quedat acreditat a través de les manifestacions de la propietat i de l'estudi comparatiu de la documentació aportada, és que sí que la part arrendadora, com a conseqüència de la pandèmia, va acceptar cobrar només mensualment 1.000.-euros i després 1.500 euros en lloc dels 2.000 pactats, però que aquesta tolerància era limitada a l'any 2020, però que posteriorment es va tornar a l'aplicació estricte del contracte, i que és posteriorment, a partir de l'abril del 2024, que van aparèixer els impagaments, essent l'acció en resolució contractual fonamentada sobre impagaments dels 2024-2025.

Tals elements contradiuen l'existència de la novació invocada.

Pel que fa a l'acord que s'hauria pres verbalment que es descomptarien dels 1.500.-euros les consumicions i àpats de la propietària en el negoci, no existeix cap prova del mateix i encara menys de l'afirmació de que és amb una freqüència de 15 dies al mes que dita senyora hauria consumit (gratuïtament) en el negoci. Al contrari, s'ha provat el pagament d'una consumició per part de la Sra. Clotilde, el que és totalment incoherent amb l'actitud que li atribueix el Sr. Joel.

Pel que fa als pagaments, el Sr. Joel no ha aportat cap prova per acreditar la seva afirmació que hauria realitzat pagaments, en particular pagaments en efectiu, que la part agent no hauria tingut en compte en la seva reclamació. Al contrari, el que ha quedat establert, és que el deute ha continuat creixent.

Finalment, pel que fa a l'argument que no se li va notificar "la resolució de contracte" a l'arrendatari, entenem que es refereix al fet que no existiria cap requeriment previ. Però això queda desvirtuat per l'aportació amb l'escrit de demanda de la carta del 26/03/2025, enviada per l'advocada de la Sra. Clotilde, i que fou lliurada al Sr. Joel el 30/03/2025 per SE, i en la que se'l requereix de pagar en el termini de 10 dies naturals, i sota la sanció d'emprar les accions judicials corresponents, l'import de 12.734.-euros en concepte de les rendes impagades des de l'abril del 2024 i el consum d'aigua de l'any 2024.

L'afirmació del defenent que és la filla de la propietària qui va voler que s'enviés aquesta carta i que quan la va rebre la Sra. Clotilde li va dir que no hi fes cas i que la llencés no ha estat confirmada a través de la confessió en judici de la Sra. Clotilde (la mateixa ha manifestat "que va passar per allà i ell li va dir que havia rebut aquesta carta i que estava molt descontent; que no li va dir res. Que ell li va dir que estava enfadat i li va cridar i ella no li va dir res."). En tot cas, resulta inversemblant decidir "no fer cas" a una carta d'advocat amb tanta transcendència.

Així les coses, i essent establerts els impagaments invocats per la part arrendadora i agent, és en base a una correcta valoració de la prova que el Sr. Batlle va treure les conseqüències que s'imposaven, és a dir, la condemna a pagar el deute per import de 28.500.-euros, la resolució del contracte i el retorn de la possessió.

Per tot l'exposat, el recurs s'ha de desestimar.

Quart.- La desestimació íntegra del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància a la part apel·lant que veu el seu recurs desestimat.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs d'apel·lació de la representació lletrada del Sr. Joel en contra de la sentència de data 17/11/2025 que confirmem.

SEGON.- Imposar les costes de segona instància al Sr. Joel.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.