Promesa de compra-Valoració de la prova

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Alexandra Cornelia Sola

PARTS:

Apel·lant: Sr. Elías

Advocat: Sr. Julián

Apel·lat: ORG_0

Representant: Sra. Garzón

Advocat: Sra. Porras

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Promesa de compra- Valoració de la prova

SENTÈNCIA 000119/2025

Andorra la Vella, 9 de juliol del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el marc de la causa civil 6100365/2013, per sentència de data 01-09-2016, confirmada per aquesta Sala en data 30-01-2018, es va condemnar al Sr. Elías a pagar a la societat X SA la suma de 555.490,02.-euros, majorada dels interessos legals a comptar del 18-01-2013, tot i declarant que la suma anteriorment referida es troba garantida hipotecàriament, i sense fer especial imposició de les costes judicials ocasionades.

Es va obrir el corresponent procediment d'execució número EX-CV/18-003457-G davant de la Saig, Sra. Sanz, qui, en data 08-01-2020, va dictar acord d'embargament actualitzat per import total de 659.817,64.-euros.

Segons "PROMESA DE COMPRA" firmada en data 07-01-2020, la societat ORG_0, representada pel seu administrador únic, el Sr. Vélez, va prometre comprar al Sr. Elías, un terreny ubicat a Encamp i corresponent a les parcel·les 20002399N086350001 per una superfície de 553,12 m2 (classificació SUC) i 20002485K196010001 per una superfície de 1.296,41 m2 (classificació SUC al 75% i 25% Suble).

El preu es va fixar en 664.000.-euros a pagar a favor de la Saig, Sra. Sanz.

Entre altres, es van fixar les següents condicions :

- que la propietat sigui lliure d'hipoteca

- que la venda es formalitzi per instrument públic abans del 29-02-2020

- que "el venedor hagi transcorregut en DOS (2) dies després de la recepció d'aquesta oferta, confirmar al comprador que l'oferta ha estat acceptada, i així formalment, en cas contrari, no tindrà cap efecte"

- que l'acte autèntic es firmi davant del Notari JRM.

Aquest document es va enviar a la Saig Sra. Sanz.

Paral·lelament, segons "PROMESA DE COMPRA PAGAMENT DEL PREU" firmada el mateix dia 07-01-2020, la societat ORG_0, representada pel seu administrador únic, el Sr. Vélez, va prometre comprar al Sr. Elías, el terreny ubicat a Encamp i corresponent a les parcel·les 20002399N086350001 per una superfície de 553,12 m2 (classificació SUC) i 20002485K196010001 per una superfície de 1.296,41 m2 (classificació SUC al 75% i 25% Suble).

El preu es va fixar en 700.000.-euros, 664.000.-euros a pagar a favor de la Saig, Sra. Sanz, "davant dels drets del Elías" i 36.000.-euros a pagar a mans del Sr. Elías.

En dit document no es va fixar cap condició ni termini.

Però, la compra no es va realitzar.

2.- Prèvia petició de citació del 06-08-2020, per escrit de data 09-10-2020, el Sr. Elías va presentar davant de la Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra la societat ORG_0, reclamant la seva condemna a pagar-li :

- totes les despeses incloent interessos legals i despeses judicials de recursos i del Saig que hi hagi en la causa 6100365/2013 i la seva execució que es provoquin des del 29-02-2020 fins a l'acabament de la causa 6100365/2013 i la seva execució,

- la diferència de preu en el cas que es produeixi una venda o subhasta dels terrenys objecte de la promesa de compravenda, les parcel·les 20002399N086350001 i 20002485K196010001, a un preu inferior als 700.000 euros, que era el preu de la promesa de compra que li havia de pagar la contrapart al Sr. Elías,

- els interessos meritats,

- la totalitat de les costes processals causades, incloses les derivades de la intervenció d'advocat i de procurador si escau, a acreditar en període d'execució de sentència.

Dita demanda es va presentar exclusivament en contra de la societat ORG_0 quan el demandant també havia demanat l'emplaçament del Sr. Carnero però va desistir de dita demanda.

3.- Per escrit de data 30-10-2020, la representació processal de la societat ORG_0 es va oposar a la demanda sol·licitant la desestimació de les pretensions de la part agent, tot imposant-li les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

4.- Degudament evacuats els tràmits del procediment ordinari, per Sentència de data 08-08-2024, el tribunal de Batlles va decidir :

"Primer.- Desestimar la demanda formulada pel Sr. Elías contra la societat ORG_0 en tots els seus termes.

Segon.- Imposar a la part agent les costes judicials ocasionades en els termes previstos al darrer Fonament de ret de la present resolució. ".

5.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació el Sr. Elías demanant la seva revocació en el sentit d'estimar íntegrament la seva demanda, amb imposició a la contrapart de la totalitat de les costes judicials causades en la primera instància, i sense imposició de les costes judicials de segons instància.

Fonamenta el seu recurs en un error en la valoració de la prova en la primera instància i/o error en el dret aplicable al supòsit de fet provat en Autes.

Argumenta en síntesis que la sentència s'equivoca en donar la validesa de la primera promesa de compravenda (que tenia condicions) per sobre de la segona (que no tenia condicions ni cap termini), quan és la més recent que ha de prevaldre i considerar-se com a vàlida, i que contràriament al que diu la sentència, el canvi de Notari és imputable a una culpa de la contrapart.

D'altra banda, afirma que sí que els interessos i despeses judicials i extrajudicials sofertes pel Sr. Elías en la causa núm.6100365/2013 a partir del 29-02-2020 són imputables a la part demandada, i que sí que la contrapart ha de pagar la diferència entre el preu pactat i el preu que finalment es venguin o es subhastin la contrapart per què el Sr. Elías hauria perdut diners si es ven en una quantitat menor a la que havien pactat i que la contrapart no ha complert.

6.- La representació processal de la societat de la societat ORG_0 demana la desestimació íntegra del recurs d'apel·lació i la confirmació de la Sentència en tots els seus extrems, així com la condemna al Sr. Elías al pagament de les costes processals causades en aquesta segona instància, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- De la responsabilitat contractual.

Pel que fa a la responsabilitat contractual, s'ha de recordar que els contractes legalment consentits són la llei de les parts, i han de negociar-se, formar-se i executar-se de bona fe.

La part que pateix una manca d'execució del compromís, o una execució defectuosa pot, segons el cas, refusar executar o suspendre l'execució de la seva pròpia obligació, obtenir l'execució forçosa de l'obligació de l'altra part, obtenir una reducció del preu, o provocar la resolució del contracte i demanar la reparació de les conseqüències de la manca d'execució. A més, el deutor de l'obligació serà condemnat, si es fa, al pagament de danys o perjudicis, ja sigui per la falta d'execució de l'obligació o pel retard en l'execució, si no justifica que l'execució hagi estat impedida per la força major.

En el marc d'una reclamació per responsabilitat contractual, i per poder donar-hi lloc, s'ha de constatar l'existència d'un contracte, l'incompliment culpós d'una obligació del mateix, i un dany provocat per l'incompliment

Per tant, el present cas el que el Sr. Elías tenia que acreditar era d'una part l'incompliment per part de la societat ORG_0, d'un compromís resultant dels documents firmats el 08-01-2020, i d'altra part, que dit incompliment li va provocar els danys que invoca.

Segon.- Valoració de la prova

En primer lloc, no podem més que, amb la part defenent i amb el tribunal, constatar que l'escrit de demanda pateix d'una gran confusió doncs s'intenta exposar amb força detalls -dels quals finalment molt pocs concerneixen la part defenent sinó l'actuació del Sr. PF- un relat feixuc i embrollat al terme del qual es vol imputar exclusivament a dita societat defenent el fracàs de l'operació de compra, sense però arribar a cap demostració i sense cap anàlisis raonada de la nombrosa documentació adjuntada.

En segon lloc, en relació a l'argument del recurrent de dir que existirien dues promeses i que només la segona s'hauria de tenir en compte, s'ha de dir que tal plantejament, clarament destinat a escapar a les condicions contingudes en el primer document i en particular el termini, no correspon ni a la realitat ni a la voluntat de les parts.

No pot existir una promesa "més recent" quan les dos porten la mateixa data del 07-01-2020.

No existeixen dues promeses independents, fet que no tindria cap sentit, sinó que és pales que els dos documents firmats per la part compradora, és a dir la "PROMESA DE COMPRA" i la "PROMESA DE COMPRA PAGAMENT DEL PREU", són documents complementaris l'un de l'altre i indissociables en les relacions entre les parts, devent el primer comunicar-se a la Saig, i el segon destinat recollir el fet que el preu previst era en realitat de 700.000.-euros dels quals 36.000.-euros eren destinats al Sr. Elías.

Els elements essencials es troben en el document de "PROMESA DE COMPRA" quan l'altre document es refereix al preu i al seu pagament sense però canviar res del primer.

De fet, apareix que el Sr. Elías no ignorava aquesta realitat doncs va enviar un correu electrònic al Sr. Carnero el 09-01-2020, indicant :

"Il n'y avait plus d'obstacles, Gálvez ne doit pas signer un autre "promesa de compra", seulement, quand vous avez le temps la semaine prochaine, une autre "Promesa de compra Pagament del preu" de 40.182,36-, stp". (foli 93).

I també quan escriu el 10-01-2020 al mateix Sr. Carnero :

"...Après ton départ, Julián nous a expliqué tous les écrits, du Saig, de Crédit Andorrà, et les deux promesses d'achat de Vélez. Comme il s'agirait d'une fraude fiscale de ne pas présenter les deux promesses au Notaire, il faudra mieux concentrer les deux promesses en une de 700.000-."(foli 98).

Així les coses compartim la conclusió de la sentència d'instància sobre la naturalesa del contracte segons la qual :

"Per tant, podem dir que les obligacions de les parts eren subscriure un contracte de compravenda de les dues parcel·les i elevar-lo a públic abans del dia 29.02.2020 davant el notari Sr. JRM per un preu de 700.000EUR a abonar a la data de la signatura, destinant part d'aquest preu 664.000EUR a la Saig per a que reduís el deute del Sr. Elías en l'executòria de constant referència, i la resta transferint-la a un compte bancari del Sr. Elías, previ aixecament de les mesures d'embargament travades sobre dits béns.".

En tercer lloc, en relació al fet que va sobrepassar el termini per la compravenda, no existeixen en Autes elements per establir una actuació culpable imputable a la societat ORG_0, sinó que apareix una sèrie de circumstàncies (entre les quals el confinament) i peripècies que van retardar el procés de compra, i que van portar el prometent a no voler continuar després del termini pactat.

Una d'aquestes circumstàncies, a la qual la part agent dona especial transcendència, és el retard que va provocar la gestió notarial de la qüestió de les llicències urbanístiques.

En efecte, apareix que la Notària escollida, la del Notari Sr. JRM, notari habitual del Sr. Carnero, va exigir certa documentació urbanística i que va existir una discussió sobre la necessitat d'exigir aquesta documentació.

Això ressurt clarament del correu enviat pel Notari el 23-01-2020 al Sr. Elías que insistia en obtenir una data per la firma :

"... No puede haber compraventa porque usted no nos adjunta un título de propiedad DE AQUELLO CONCRETO QUE QUIERE VENDER, sino de una parcela mucho mayor, de más de 2.600 m2.

Si quiere usted vender UNA PARTE, PRIMERO DEBERÁ USTED HACER LA DIVISIÓN de la parcela. Para hacer esto, la Llei del sòl, como ya se le ha indicado, REQUIERE LICENCIA URBANÍSTICA COMUNAL PREVIA DE REPARCELACIÓN, SEGREGACIÓN O DIVISIÓN DE PARCELA.

Si usted no nos adjunta la dicha licencia, nosotros no podemos proceder....".

Cap element sosté la posició del demandant que el fet d'escollir aquest Notari que, segons afirma, s'hauria mostrat massa exigent en demanar una documentació inútil, correspondria a una culpa de la societat ORG_0 i encara menys a una voluntat deliberada de retardar les coses.

Tampoc existeix cap element per considerar que el canvi de Notari correspondria a una maniobra de la societat prometent, quan tot apunta que va ser una voluntat comuna de les parts per intentar accelerar el procés, i que el Sr. Elías es va mostrar satisfet per aquest canvi (foli39). En tot cas, la nova Notària, la Sra. F, va certificar que era un requisit obligatori demanar el certificat urbanístic quan es tracti d'una transmissió d'un terreny o parcel·la, de conformitat amb l'article 20 de la LGOTU.

Per tant, res permet imputar com a culpa contractual a la societat ORG_0 les actuacions del primer Notari ni tampoc el canvi de Notari.

D'altra banda, quant a la responsabilitat contractual de la societat ORG_0, s'ha de remarcar que no existeix cap requeriment per part del Sr. Elías per obligar-la a complir la promesa.

Al contrari, en un correu electrònic del 14-07-2020, va indicar no excloïa la possibilitat de vendre a un altre comprador (foli 221).

A més, és molt sorprenent per part del demandant, i ara apel·lant, afirmar en l'escrit de rèplica que el Sr. Carnero actuava només com a mandatari de la societat ORG_0 quan de tota la documentació ressurt que el referit senyor va servir d'intermediari, actuant en tot moment seguint també les indicacions del Sr. Elías, fins al moment que aquest darrer va perdre la confiança.

Finalment, quant a la qüestió dels perjudicis, a partir del moment on queda establert que no existeix cap falta o incompliment contractual, no era útil entrar en la valoració dels invocats perjudicis causats, ja que falta un dels elements necessaris per activar la responsabilitat contractual.

Per tant, no ho farem.

Només recordarem que el perjudici ha de ser cert i no pas hipotètic, i que ha de tenir una relació causal directa i no pas eventual amb la culpa contractual.

En conclusió, no existeix cap error en la valoració de la prova ni cap error en el dret aplicable per part del Tribunal de Batlles i s'ha de desestimar el recurs i confirmar la sentència d'instància.

Tercer.- La desestimació el recurs comporta imposar les costes de segona instància a la part apel·lant segons ho disposa l'article 354.2 CPC.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs interposat pel Sr. Elías en contra de la Sentència de data 08-08-2024 que confirmem íntegrament.

SEGON.- Imposar al Sr. Elías les costes judicials de segona instància inclosos els honoraris de procurador i d'advocat.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.