Incompliment del contracte de promesa de compravenda (0017/10)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-017/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 27 de maig de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 21 d’octubre del 2008 la representació processal de la societat “A. SL” va formular demanda contra la Sra. Morales sol·licitant que es condemnés a la defenent a atorgar l’escriptura de compravenda del pis situat a l’XXXX i una plaça d’aparcament i un traster que es trobaven al mateix immoble, que aquesta havia promès comprar en data 4 d’octubre del 2006, satisfent a l’agent la resta del preu degut pel mateix, juntament amb els interessos de demora corresponents d’ençà del mes de juliol del 2007, deduint- se d’aquest import els procedents pel retard en l’entrega de l’obra segons contracte i imposant a la defenent la totalitat de les costes judicials. Subsidiàriament sol·licitava que fos rescindit el contracte de promesa de compravenda signat per les parts sobre el referit immoble, perdent la defenent l’import satisfet en el seu moment en concepte de paga i senyal i condemnant a la Sra. Morales a satisfer a la seva mandant la totalitat dels perjudicis soferts per aquesta, incloent el lucre cessant i els interessos de demora, i al pagament de les costes del procediment.

II.- La representació processal de la Sra. Morales va contestar a la demanda en data 11 de novembre del 2008 oposant-se a la mateixa amb l’argument que havia estat l’agent qui havia incomplert el contracte signat entre les parts i sol·licitant, subsidiàriament, que, si se la condemnava a escripturar les unitats immobiliàries esmentades, els interessos moratoris sols li fossin exigits a comptar de la interposició de la demanda i, si es declarava la resolució del contracte, el que s’esqueia era que li fos retornada la suma entregada per ella després de deduir-hi un 40% del total rebut. Formulava igualment demanda reconvencional, sol·licitant que, atesos els incompliments de la societat “A. SL”, es declarés resolt el contracte de promesa de compraventa signat entre les parts i es condemnés a l’esmentada entitat a retornar a la seva mandant la suma de 63.000 euros, que era el doble de la entregada per ella en concepte de paga i senyal, juntament amb els interessos d’aquesta quantitat al tipus del 3% anyal, imposant-li igualment les costes del procediment.

III.- L’agent va presentar opportunament els seus escrits de rèplica i contesta a la reconvenció, la defenent el de dúplica i totes dues les seves conclusions, reiterant els seus arguments i oposant-se als de l’adversa.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 1 de setembre del 2009 estimant íntegrament la demanda formulada per la societat “A. SL”, desestimant la reconvenció plantejada per la Sra. Morales i condemnant a aquesta darrera a procedir a l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda del pis situat al carrer C., bloc 3, planta àtic, porta tercera del conjunt residencial “A.” radicat a la vila d’Encamp, així com la plaça d’aparcament i el guarda esquís assenyalat amb el número 68 i situat al mateix edifici i a satisfer a la part agent la suma de 283.500 euros en el moment de l’atorgament de l’escriptura i l’entrega de les claus de l’immoble, tot això amb els interessos de demora al tipus fixat per l’Associació de Bancs Andorrans pels préstecs amb venciment superior a un any a partir del dia 3 de gener del 2008, deducció feta dels interessos moratoris al tipus del tres per cent anyal devengats respecte de la suma de 31.500 euros des del mes d’abril del 2007 i fins el mes de juliol següent, fent imposició a la part defenent de la totalitat de les costes judicials ocasionades.

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal de la Sra. Morales i, en virtut dels arguments recollits a les seves conclusions, demana la seva revocació desestimant la demanda formulada contra ella i estimant íntegrament la seva reconvenció, condemnant a l’adversa al pagament de les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Mitjançant la demanda que dóna origen al present procediment la societat “A. SL” sol·licitava que es condemnés a la Sra. Morales a complir del contracte de promesa de compravenda signat per les parts que tenia per objecte un habitatge situat al conjunt residencial “A.” radicat a la vila d’Encamp o, subsidiàriament, que es declarés la seva resolució perdent la Sra. Morales la suma de 31.500 euros que ella havia lliurat com paga i senyal per l’adquisició del mateix, atesa la seva renúncia unilateral a perfeccionar-lo, condemnant a la defenent indemnitzar-la per tots els perjudicis soferts per aquesta causa, incloent el lucre cessant i els interessos de demora, i a abonar-li les costes del procediment. La part defenent s’oposava a aquestes peticions argumentant que qui havia incomplert el contracte era l’agent, ja que havia lliurat l’apartament amb un considerable retràs respecte del termini pactat, en unes condicions que no eren les acordades, ja que, entre altres defectes, sols tenia una habitació quan s’havia pactat que en tindria dues, i sotmès a unes càrregues de les quals no havia estat advertida. Subsidiàriament sol·licitava que, si es considerava que era ella la que havia incomplert el contracte i se la condemnava a atorgar l’escriptura de compravenda, els interessos moratoris de les sumes pendents de pagament sols li fossin exigits a partir de la interposició de la demanda i, si s’estimava la petició de l’agent de que es resolgués el contracte, se li havia de retornar la suma entregada per ella després de deduir-hi un 40% del total rebut. Formulava alhora demanda reconvencional sol·licitant la resolució del contracte com a conseqüència dels incompliments del venedor abans esmentats i el retorn de les quantitats lliurades com a paga i senyal doblades, incrementades amb els interessos moratoris al tipus del 3% a comptar del dia 4 d’octubre del 2006, imposant a l’adversa les costes del procediment.

La Sentència que ara es recorre considera acreditat que l’agent va endarrerir l’entrega de l’immoble tres mesos sobre el termini pactat, però estima que aquest retràs no té la suficient entitat per facultar a la compradora per demanar la resolució del contracte i, d’altra banda, que la defenent no havia provat que aquest endarreriment hagués frustrat el seu interès a l’hora de concloure el negoci jurídic que vinculava a les parts. Pel que fa a les condicions en les què finalment se li volia lliurar l’apartament, l’esmentada resolució considera que el fet que aquest disposés d’una sola habitació quan s’havia pactat que en tindria dos no suposava tampoc un incompliment rellevant per part del venedor i, en relació a les càrregues que la defenent al·legava, argumenta que no es poden considerar com a tals l’obligació de pagament de les despeses de connexió i obertura d’un mur i un pas des de l’aparcament del conjunt immobiliari fins a la futura prolongació del carrer dA.. Per totes aquestes raons, la resolució d’instància decideix estimar la demanda formulada per la societat “A. SL” i condemnar a la Sra. Morales a atorgar l’escriptura pública de compravenda del pis en qüestió i a satisfer a l’esmentada societat la suma de 283.500 euros en el moment de signar l’escriptura i ser-li lliurades les claus, amb els interessos de demora corresponents comptats a partir del 3 de gener del 2008.

II.- Com a primer motiu de greuge contra l’esmentada resolució afirma la recurrent que l’agent va lliurar l’apartament que li havia promès vendre amb retràs sobre el termini pactat.

Ha quedat acreditat a les actuacions que el 4 d’octubre del 2006 el Sr. Canales, en representació de la societat “A. SL”, va prometre irrevocablement vendre a la Sra. Morales Vila un apartament i una plaça d’aparcament a l’edifici “C.” que s’estava bastint en la parcel·la propietat de la primera situada al carrer dA. de la Crta. Dels Cortals d’Encamp pel preu de 315.000 euros, preveient que aquest seria entregat el mes de desembre del 2006, reservant-se la part venedora la possibilitat de fer-ho tres mesos més tard o sis mesos abans d’aquesta data (foli 22).

La part agent no nega que el mes de març del 2007 no estava en disposició de lliurar a la defenent l’immoble en qüestió, malgrat afirma que aquest retràs no li era imputable sinó conseqüència de circumstàncies alienes a la seva voluntat. No obstant, consta al folis 28 i 29 de les actuacions que el dia 3 de gener del 2008 la Sra. Morales va rebre una carta en la què se la requeria formalment per tal que procedís a escripturar el contracte i a pagar el preu restant, manifestant en ella que ja se li havien fet altres requeriments verbals en el mateix sentit i la defenent reconeix en la seva confessió en judici que el mes de juliol del 2007 se l’havia requerit per primera vegada amb aquesta finalitat (foli 129 en relació al 59), circumstància que és confirmada pel Sr. Daza, empleat de la immobiliària “Massandor” que va fer d’intermediària en la compravenda (foli 123 en relació al 62).

Per aquesta raó, considerem, en el mateix sentit que la Sentència recorreguda, que un retard de tres mesos en l’entrega d’una vivenda no es pot considerar un incompliment substancial per part del promotor que faculti al comprador per demanar la resolució del contracte, quan de les proves que consten a les actuacions no es dedueix que es tractés d’un termini essencial per l’adquirent, ni que aquest endarreriment frustrés la finalitat amb la què es va adquirir l’immoble, facultant, en tot cas, a la recurrent per reclamar a l’adversa, segons contracte, uns interessos moratoris del 3% anyal pel període de retard.

III.- Argumenta en segon lloc la recurrent que l’apartament que se li volia lliurar no reunia les característiques pactades i, en aquest sentit, s’ha de constatar, per un cantó, que al contracte signat entre les parts el dia 4 d’octubre del 2006 no es fa constar que l’habitatge que es promet vendre hagués de disposar de dues habitacions, fent referència exclusivament a la seva superfície (foli 22 i ss), però, per un altre, que al plànol que es va lliurar a la promitent compradora en aquella data apareix dibuixat un llit dins de cada una de les dues estances de l’apartament (foli 26) i, finalment no existeix dubte de que aquest sols disposava d’un dormitori i un traster quan va finalitzar l’obra (foli 49), arguments als que l’adversa respon manifestant que el plànol adjuntat amb el contracte no tenia valor contractual com es fa constar al seu peu.

Malgrat els arguments de la part agent, s’ha d’entendre que el plànol que es va lliurar a la promitent compradora en el moment de celebrar-se el contracte formava part integrant del mateix, malgrat en ell es fes constar que es tracta d’un document no contractual. Aquesta conclusió es deriva del fet que en ell consta la signatura de les dues parts del contracte, circumstancia que comporta un compromís pel venedor especialment important quan el que es ven és un habitatge que encara es troba en fase de construcció i tenint en compte que en el apartat D de la part expositiva del contracte es destaca que la Sra. Morales va examinar el projecte de construcció i els plànols i memòria d’acabat del pis, manifestant “la seva plena conformitat pel que fa referència a l’estat, distribució, serveis i materials previstos en el projecte”, de tal manera que el consentiment de la Sra. Morales no va recaure sobre un pis en abstracte del que sols coneixia la superfície, sinó sobre un habitatge d’unes característiques concretes reflectides en el plànol, la memòria i el projecte que s’adjuntava al contracte.

S’ha de destacar també que el citat plànol concretava, com a mínim pel que fa referència als seus aspectes estructurals, les característiques del pis objecte de la compravenda que en aquell moment estava en construcció, concreció a la què evidentment té dret l’adquirent quan en el contracte no es reflecteixen de manera suficient les característiques d’allò adquirit, perquè en cas contrari el seu compliment quedaria, de manera sinó absoluta, molt àmplia, en mans del promotor que podria lliurar la prestació amb les condicions que fossin més avantatjoses per ell, possibilitat que no es pot admetre.

IV.- Defensa igualment la recurrent que el fet que l’habitatge tingui una sola habitació en comptes de dues és un defecte greu i aquest argument també s’ha d’estimar, ja que cal presumir que aquesta circumstància frustra la finalitat amb la què habitualment s’adquireix un immoble. En aquest sentit, s’ha d’entendre que, si en un pis volen conviure més de dues persones que no estiguin lligades per vincles matrimonials, o per aquelles relacions afectives que s’hi poden assimilar, l’existència de dos dormitoris possibilita una independència i una intimitat a les persones que l’habiten que no és possible en cas contrari, i, fins i tot en el supòsit que hi vulgui residir exclusivament una parella, aquesta circumstància impedirà que si tenen fills en el futur els puguin allotjar convenientment, i si volen convidar a algú a passar uns dies amb ells l’hi puguin oferir un allotjament digne, de tal manera que per aquestes raons el valor de l’habitatge disminueix en el mercat.

V.- Per tal d’oposar-se al recurs, l’agent defensa que es va dibuixar un llit a l’estança petita de l’habitatge sols per mostrar que hi cabia, però que al peu del plànol sols es mencionava l’existència d’un dormitori. No obstant, cal entendre que era lògic que aquest dibuix induís a engany a la compradora, quan de les proves que consten a les actuacions es dedueix que aquesta no era apte per servir com a dormitori, sinó en tot cas com a traster, com finalment es qualifica als plànols de finalització de l’obra (foli 49). En aquest sentit, a la cèdula d’habitabilitat de l’habitatge es pot observar que sols es menciona l’existència d’una habitació (foli 40), raó per la qual cal pensar que l’esmentada estança no reunia els requisits de mida o ventilació que es requereixen per tal que pogués ser considerada legalment com un lloc apte per dormir-hi i no es pot pretendre que, com no sigui de manera accidental, els ocupants del pis hi dormin en aquestes condicions.

Tampoc pot resultar rellevant que al peu del plànol sols es faci constar que les distribucions finals podien presentar variacions, perquè, con en ell s’indica, aquestes variacions sols poden ser “lleugeres” i que una de les estances no es pugui utilitzar com dormitori no és una modificació lleugera sinó molt important, tenint en compte que una interpretació diversa comportaria una greu indefensió pel promitent comprador, no podent-se donar a una clàusula dubtosa un sentit que beneficiï a la part que la va redactar.

Per els motius anteriorment exposats, i sense necessitat d’examinar si la compradora havia de suportar unes càrregues no previstes, procedeix entendre que és l’agent qui ha incomplert el contracte que vinculava a les parts, considerant legítim que la defenent es negués a fer cap altre pagament, fora de la paga i senyal inicial, atès l’incompliment de les seves obligacions per part de l’adversa.

V.- En declarar la resolució del contracte signat entre les parts procedeix condemnar a l’agent a retornar a la recurrent la suma de 31.500 euros que aquesta va lliurar com a paga i senyal, quantitat que s’ha de retornar doblada, ja que, malgrat es podria considerar que es tractava d’unes arres confirmatòries que suposaven exclusivament un principi d’execució del contracte, la defenent reconvencional en cap moment ha oposat que fos aquesta la interpretació del citat pacte, de tal manera que cal entendre que la voluntat comú de les parts era donar a aquesta entrega la naturalesa d’arres penitencials. Pel que fa als interessos del 3% anyal sobre aquesta quantitat que es reclamen fins que es faci efectiu el pagament de la suma abonada com paga i senyal, aquesta petició no pot ser atesa, considerant que estava prevista pel cas de retard en el compliment per part de la societat agent i, per tant, en cas que s’estimés la petició de l’agent de que s’atorgués la corresponent escriptura, procedint exclusivament el pagament dels legals a partir de la contesta a la demanda reconvencional.

VI.- En estimar-se el recurs procedeix imposar a la societat “A. SL” les costes de la demanda principal i les de la reconvencional, atesa la seva estimació substancial, en virtut del que disposa el Codi 7,51,5., sense fer especial pronunciament sobre les generades per aquesta alçada en virtut del que es recull al capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal de la Sra. Morales contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 1 de setembre del 2009 que REVOQUEM ÍNTEGRAMENT, declarant resolt el contracte de promesa de compravenda celebrat pels litigants en data 4 d’octubre del 2006, i que tenia per objecte el pis situat a l’XXXX i una plaça d’aparcament i un traster que es trobaven al mateix immoble, condemnant a la societat “A. SL” a pagar a la recurrent la suma de seixanta-tres mil euros augmentada amb els interessos legals a partir de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament, imposant les costes tant de la demanda com de la reconvenció a la part agent i defenent respectivament i sense fer especial pronunciament respecte de les d’aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.