Promesa de compravenda TSJC 0051/14

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TSJC-051/14

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 30 de juny del 2014. Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 21 de maig del 2012 la representació processal del Sr. Águila va formular demanda contra la societat "Azorin" sol·licitant que es dictés Sentència declarant resolt el contracte de promesa de compravenda signat entre les parts el dia 11 d'octubre del 2004 per incompliment de la part prometent venedora dels terminis de lliurament de l'obra pactats, amb el conseqüent retorn per part del defenent al seu mandant de la part del preu ja satisfet, és a dir 68.918.-euros, més els interessos legals corresponents a partir de la data d'entrega de les unitats immobiliàries objecte del contracte o, subsidiàriament, a partir de la data de la contesta a la demanda, condemnant igualment a la defenent a abonar les costes del procediment, incloent en les mateixes els honoraris d'advocat i procurador i els de pèrits si s'esqueia.

II.- La representació processal de la societat "Azorin" va contestar a la demanda en data 25 de juny del 2012 oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació en tots els seus termes amb imposició de les costes a l'adversa o, subsidiàriament, que s'acordés la seva desestimació parcial establint l'import a retornar a l'agent en la quantitat de 34.459.-euros amb els interessos comptadors a partir de la contesta a la demanda o, subsidiàriament, des de la data fixada pel lliurament de les unitats immobiliàries, desestimant l'altre import equivalent reclamat i sense fer especial imposició de les costes.

III.- Les parts van formular opportunament els seus escrits de rèplica i dúplica i, posteriorment, de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 23 de juliol del 2013 acordant estimar parcialment la demanda formulada pel Sr. Águila, contra la societat Azorin declarant la resolució del contracte de promesa irrevocable de compravenda de 11-10-2004, parcialment modificat per altre conveni de 7-12-2006, en relació a l'apartament de l'edifici 9, planta tercera, porta tercera, plaça d'aparcament i guixeta que li corresponen i situats a la pleta de Soldeu (Canillo) i acordant el retorn per part de la demandada a l'actor de la suma de 34.459.- EUR corresponent als pagaments a compte realitzats incrementat amb els interessos legals des de la data de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament, tot i desestimant les restants pretensions dels agents i sense fer especial pronunciament en relació a les costes processals havent cada part d'assumir les seves pròpies.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Azorin" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que es condemni a l'agent a adquirir les unitats immobiliàries objecte del contracte amb expressa imposició de les costes a l'adversa inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Ha actuat com a magistrat ponent M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que l'any 2004, pel que sembla l'onze d'octubre, el Sr. Vendrell, en representació de "Azorin", i el Sr. Águila, en nom propi, van signar un contracte de promesa de compravenda en virtut del qual van acordar que la primera, que era propietària d'una parcel·la de terreny situada a la XXXX en la què s'estava portant a terme la construcció de diferents edificis, prometia vendre al segon, que estava interessat en adquirir-la, la unitat immobiliària assenyalada a l'edifici 9, planta 3ª, porta 3ª, juntament amb la propietat indivisa dels elements comuns de l'edifici, més una plaça d'aparcament situada a la planta soterrània de l'immoble, pel preu de 206.755.- euros (foli 33), contracte que va ser modificat pel que fa al preu en data 7 de desembre del 2006 (foli 39). En el citat contracte van pactar que l'obra es lliuraria aproximadament el mes d'agost del 2008, precisant que "No serà imputable en cap cas al prometent venedor el fet que per raons específiques, ja sigui d'ordre jurídic o administratiu, o bé per raons generals, ja siguin climatològiques o fortuïtes o de qualsevol altra naturalesa" i ho podia fer durant un termini indeterminat és abusiva i s'ha de considerar inclosa dins d'un contracte d'adhesió, ja que en ell sols es protegeixen els interessos del prometent venedor, que és una societat immobiliària, en front dels del comprador, que és un particular. Per aquesta raó, entenem que aquesta clàusula s'ha d'interpretar d'acord amb el principi de bona fe i protegient els interessos de la part que va subscriure el contracte sense participar en la seva redacció i, per tant, entendre que el retard de l'obra sols estava justificat si es produïa per causes no imputables al prometent venedor i, en aquest cas, sols es podia prolongar per un termini que es pogués considerar raonable.

Tenint en compte aquestes premisses, cal considerar que el fet que es produís un litigi entre el defenent i l'empresa constructora de l'immoble no es pot considerar aliè a la voluntat del primer, tenint en compte que del document en el què consta la transacció a la què va arribar tots dos per evitar un plet ja iniciat es pot observar que en virtut de la mateixa "Azorin" es va obligar a pagar a "G. SL" la suma de 2.400.000.-euros, sense que consti que aquesta darrera assumís a canvi cap tipus d'obligació (foli 56), de tal manera que si la defenent hagués abonat la quantitat que devia a l'empresa constructora quan estava obligada a fer-ho el conflicte no s'hauria produït i, per tant, tampoc la paralització de l'obra. Finalment, en el moment en què es va paralitzar l'obra, el mes de novembre del 2008, ja feia tres mesos que s'hauria d'haver lliurat als compradors i, en canvi, encara no s'havia finalitzat.

II.- Si aquesta interrupció dels treballs no es pot considerar fortuïta, o accidental, sinó imputable al prometent vendedor, resulta que entre el mes d'agost del 2008, en què s'hauria d'haver lliurat l'obra, i l'u d'abril del 2010, moment a partir del qual el prometent comprador podia signar l'escriptura de compravenda, havia transcorregut mes d'un any i mig, retard que no es pot considerar raonable i que justifica que l'agent formulés la demanda que dóna origen al present procediment sol·licitant la resolució del contracte i el retorn de les sumes abonades en el seu dia.

III.- En desestimar-se el recurs procedeix imposar les costes d'aquesta alçada a la part recurrent de conformitat amb allò que disposa el Codi 7,51,5,

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Azorin" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 23 de juliol del 2013 que CONFIRMEM íntegrament, imposant les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.