LAFU, retorn de la possessio, iniciativa (TSJC 146/15)

Sentència

Magistrats

Pere Pastor Vilanova Joan Manel Abril Campoy Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000146/2015 ORIGEN: 2001154/2011

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 9 de juny del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En les actuacions núm. 2001154/2011, seguides segons el procediment establert en la llei d'arrendaments de finques urbanes i instades pels Srs. Valverde i Narváez contra el Sr. Morillo, amb reconvenció d'aquest darrer, en data 23 de gener del 2015, l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle va dictar Sentència, la part dispositiva de la qual va decidir: "Primer.- Que cal estimar parcialment la demanda interposada per la representació processal dels Srs. Valverde i Narváez, contra el Sr. Morillo, i declarar extingit el contracte d'arrendament a comptar del dia 30 de juny de 2011 per voluntat de les parts. Segon.- condemnar al Sr. Morillo al pagament de la quantitat de 28.271.- euros si les obres les vol realitzar l'agent; per contra, i com a alternativa expressada en la contesta i demanda reconvencional, l'agent pot escollir en permetre que sigui el defenent qui realitzi les obres, opció que requerirà el retorn del dipòsit retingut de 13.020.- euros. També cal condemnar a la part defenent a satisfer les quantitats de 327,75.- euros en concepte de part pendent de la primera derrama comunitària corresponent al 2011, així com la quantitat de 86,76.- euros, de despeses d'aigua corresponents al segon trimestre de 2011. També es condemna al demandat a donar de baixa del local arrendat, prop de - i del Govern d'Andorra el negoci que es troba inscrit en el mateix, amb el nom - . Tercer.- Que cal estimar parcialment la demanda reconvencional interposada per la representació processal del Sr. Morillo contra els Srs. Valverde i Narváez, i declarar resolts els contractes d'arrendament celebrats en data d'1 de juny i 1 de juliol de 2005 per acord de voluntat entre les parts amb efectes 30 de juny de 2011. Quart.- No procedeix el pronunciament en matèria de costes".

II.- Els Srs. Valverde i Narváez sol·liciten la revocació parcial de la sentència adoptada per l'Hble. Batlle, en el sentit d'estimar la demanda, de desestimar la demanda reconvencional i de condemnar el Sr. Morillo a satisfer les costes judicials d'ambdues instàncies.

Els arguments revocatoris són els següents: van cobrar els lloguers de maig i juny de 2011 a càrrec de la fiança perquè així ho autoritzava el contracte d'arrendament; la resolució del contracte no es podia presumir; malgrat una visita del Sr. Morillo a les seves oficines, no es va comunicar mai als arrendadors una data concreta per retornar el local; els defenents van ocupar el local fins el trasllat del negoci a una nova adreça a comptar del 5 de setembre del 2011; el retorn de la possessió no va tenir lloc fins el 6 de febrer del 2012 (data de consignació judicial de les claus), de manera que procedia el pagament d'una indemnització per ocupació indeguda; el Sr. Morillo havia admès que encara treballava en el trasllat del restaurant al mes de febrer del 2012; el retorn efectiu de la possessió va tenir lloc el 18 de febrer del 2013, subsidiàriament al mes de febrer del 2012; el pagament de la segona derrama del 2012 era procedent per via de conseqüència; calia afegir dues mensualitats de renda al preu de reparació dels danys causats, tota vegada que era el temps necessari per dur- la a terme; la reparació dels desperfectes havia de ser per import de 88.218,85 EUR, doncs es va establir per l'electricista que coneixia l'estat anterior del local arrendat i tenia en compte els elements no restituïts (radiadors, portes, tanques amb perfilaria d'alumini ...); subsidiàriament, calia ordenar el retorn del material en poder del Sr. Morillo o el seu contravalor; el Sr. Morillo havia reconegut conèixer quin era l'estat anterior del local i les obres a realitzar.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Pere Pastor Vilanova.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els Srs. Valverde i Narváez van formular demanda en resolució dels contractes d'arrendament d'un local comercial i d'una plaça d'aparcament, com també de reclamació de quantitat, contra el Sr. Morillo per raó de l'impagament de rendes.

El defenent va oposar-se a la demanda, tota vegada que havia comunicat verbalment a l'arrendador, al mes de maig del 2011, la voluntat de resoldre els contractes d'arrendament a comptar del 30 de juny següent. I que havia conservat les claus del local només per fer el trasllat del parament del negoci i pendent de rebre les instruccions de la propietat sobre el detall de les obres a realitzar per retornar-lo al seu estat primitiu. El demandat afegia que els Srs. Valverde i Narváez reclamaven una suma desorbitant. Per tant, no se li podia exigir el pagament de cap indemnització per ocupació indeguda, en particular perquè l'arrendador no es podia emparar en la seva actitud abusiva. El Sr. Morillo formulava, a l'ensems, demanda reconvencional en el sentit d'obtenir la declaració judicial de que els contractes litigiosos van ser resolts en data 30 de juny del 2011.

El Tribunal a quo ha estimat parcialment les dues demandes. Els Srs. Valverde i Narváez han interposat recurs d'apel·lació.

II.- El primer punt conflictiu interessa la data de resolució dels contractes d'arrendament. La instància ha seguit el plantejament del defenent, és a dir que va tenir lloc el 30 de juny de 2011, de conformitat amb la comunicació verbal de l'arrendatari del precedent mes de maig.

Escau confirmar aquest pronunciament. En efecte, hi ha indicis suficients que fan creïble la versió defensada pel Sr. Morillo.

Així les coses, en primer lloc, el propi co- recurrent, Sr. Valverde, va confessar que el Sr. Morillo (acompanyat del seu fill) es va personar a les seves oficines, al mes de maig del 2011, i que li va notificar verbalment que deixava el local arrendat, doncs volia traslladar-lo a l'avinguda - . L'arrendador va confessar que no se li va especificar "cap data" i que, preguntat al respecte, el Sr. Morillo va contestar: "quan tu vulguis" (resposta 10, foli 406). Això no és versemblant, entre altres, perquè constava al Sr. Valverde "que van retirar material a finals de juny del 2011" (resposta 13, foli 406). En efecte, sobta molt la manca de reacció del Sr. Morillo, no només en adonar-se del trasllat del parament del negoci, però també davant el impagament de les rendes dels mesos de maig i juny del 2011. Aquests lloguers van ser cobrats mitjançant l'execució d'una garantia bancària prestada anteriorment, sense ser precedida per cap mena de reacció de la part arrendadora. Això denota un acord dels contractants sobre aquest particular. A més, consta acreditat a les actuacions que el Sr. Morillo va dirigir una sol·licitud al Comú de les Escaldes-Engordany el dia 28 de juny del 2011, per canviar l'adreça del seu restaurant (foli 167). Aquesta data concorda també lògicament amb el seu relat. Per acabar, la postura actual dels recurrents sobta molt amb l'argumentari desenvolupat en l'escrit de demanda, on ignoraven un element cabdal, com ara la reunió mantinguda al mes de maig del 2011. Per tot l'exposat, es confirma la decisió de l'Hble. Batlle relativa a la data d'extinció dels contractes d'arrendament, de manera que no procedeix declarar la resolució culposa dels contractes a comptar de l'1 d'agost del 2011 com perseguien els avui apel·lants. Tampoc poden reclamar el "lloguer" del mes de juliol del 2011 en absència de contracte.

III.- Una altra pretensió inicial dels apel·lants consistia en la recuperació de la possessió. Aquesta ha estat recobrada amb anterioritat, de manera que la pretensió no té cap objecte actualment.

IV.- Els recurrents reclamen igualment una indemnització per ocupació indeguda de 6.300 EUR/mensuals a partir del mes d'agost del 2011 i fins el retorn de la possessió.

Ha quedat acreditat que el local comercial de constant referència va ser arrendat nou i diàfan (resposta 2, foli 411) al Sr. Criado en data 1 de maig del 2004 (folis 134-138). El Sr. Criado hi va adequar i explotar un negoci destinat a restaurant. El contracte esmentat va ser resolt, de mutu acord, en data 31 de maig del 2005 (folis 139-140), en motiu de la venda del fons de comerç al Sr. Morillo. Per aquest motiu, els litigants van convenir el contracte d'arrendament litigiós l'1 juny 2005 (folis 6-9). Les parts s'acorden que, a la fi de l'arrendament, el local s'havia de retornar en el mateix estat que el va rebre el Sr. Criado. El problema que es posa en aquestes actuacions resulta de la indefinició de l'estat primitiu del local, especialment l'abast i preu dels treballs per donar compliment al pacte verbal esmentat. En efecte, així com els Srs. Valverde i Narváez exigeixen l'import de 88.218,85 EUR, el Sr. Morillo sols estima just el pagament de la quantitat de 25.122 EUR. La instància ha establert el preu dels treballs en 41.291 EUR (foli 374), fent seu el resultat de la prova pericial judicial.

El Sr. Morillo sosté que va retornar la possessió del local el dia 30 de juny del 2011. Això no obstant, cap prova concloent ho acredita. L'extinció del contracte d'arrendament i el lliurament de la possessió poden tenir lloc en moments distints, en particular en el cas que ens ocupa, on l'arrendatari comunica un preavís verbalment. L'electricista Sr. Tejera també ha confirmat que per procedir a l'avaluació de les obres (missió encomanada pels litigants conjuntament, resposta 4, foli 420), va haver de reclamar les claus al Sr. Morillo al mes d'octubre del 2011 (resposta 10, foli 418), qual cosa demostra, novament, que la possessió romania en poder del Sr. Morillo. I no és fins el 6 de febrer del 2012 en què l'arrendatari consigna, finalment, les claus a la Batllia (folis 64- 66). El Sr. Morillo al·lega que no ho havia fet anteriorment degut a les divergències existents. No s'entén gaire aquest greuge perquè li era molt fàcil contactar l'antic arrendatari (Sr. ENTITY_7) per obtenir totes les precisions necessàries sobre l'estat anterior del local. No només era senzill, sinó que ho va fer, sense cap mena de dificultat, al mes de novembre del 2011, quin extrem ha ratificat el propi Sr. Criado (resposta 11, foli 413). En qualsevol cas, el conflicte sobre el preu dels treballs no impedia, en absolut, el retorn de les claus. La diligència exigible al Sr. Morillo recomanava altres solucions alternatives a la retenció de les claus, com per exemple una constatació fefaent de l'estat del local, un examen contradictori dels llocs o un requeriment als arrendadors sobre la situació inicial del local. La instància estima que el retard en el retorn de la possessió era imputable a la propietat perquè: l'execució de les obres "havia de ser impulsada per l'agent i acordada amb la defenent" i l'arrendatari "esperava instruccions de la propietat respecte de les obres a realitzar, ja que tenia total desconeixement de com havia de quedar el local i les obres a realitzar". Aquesta Sala estima que tant la iniciativa sobre el retorn de la possessió, com aquella relativa a la realització de les obres (el principal tributari de l'obligació era l'arrendatari), requeia en l'arrendatari i que l'ocupació indeguda no va cessar fins que l'immoble arrendat es va posar, efectivament i inequívocament, a disposició de l'arrendador. Força és de constatar que això no té lloc fins el 6 de febrer del 2012 (data de consignació judicial de les claus), de manera que la indemnització per ocupació indeguda ha d'incloure tot el període comprès entre l'1 d'agost del 2011 i el 6 de febrer del 2012, quina traducció econòmica equival a 39.159,32 EUR (6.301,50 x 6 mesos + 6.301,50 x 6/28). En consonància amb aquesta conclusió, cal afegir els dos mesos necessaris, segons el perit judicial (foli 307), per executar els oportuns treballs de reparació (12.603 EUR), més les despeses comunitàries del segon semestre del 2011, o sigui altres 815,74 EUR.

El Sr. Morillo indica, en aquesta alçada, que el retorn de la possessió del 6 de febrer del 2012 era amb efectes des del 30 de juny del 2011. L'interessat ho fonamenta en el seu escrit del 6 de febrer del 2012, pel qual es dipositaven les claus "amb efectes del 30 de juny de 2011" (foli 83). Cal dir que el lliurament efectiu de les claus va tenir lloc el 18 de febrer del 2013 (foli 485). Ara bé, la fixació del moment de la possessió ha estat establerta judicialment per aquesta Sala, en base als principis de tolerància i de proporcionalitat, i no segons l'acceptació donada el dia 18 de gener del 2013.

Pel que fa el valor dels treballs, cal estar a les conclusions de l'expert judicial, que ha dut a terme la seva missió imparcialment i contradictòriament. Els apel·lants objecten que el report de "Peritaxa" no incloïa determinats béns originals (radiadors, portes, tanques amb perfilaria d'alumini ...) en possessió del Sr. Morillo. Malgrat la predisposició de l'arrendatari en lliurar aquests elements (foli 54 d'aquest rotlle), aquesta voluntat no s'ha materialitzat encara. Per tant, cas de no restituir-se en el termini de 30 dies naturals a comptar de la data de fermesa d'aquesta resolució, el Sr. Morillo en haurà d'assumir el seu contravalor, extrem a acreditar en període d'execució de sentència.

V.- El recurs contra l'estimació de la demanda reconvencional del defenent no pot prosperar, perquè aquesta Sala ha confirmat la resolució dels contractes d'arrendament amb efectes a partir del 30 de juny del 2011.

VI.- L'estimació del recurs d'apel·lació suposa no efectuar especial condemna en costes judicials d'aquesta alçada (arg. novel·la 82, Capítol 10).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els usos i costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació formulat pels Srs. Valverde i ENTITY_5; REFORMAR la Sentència de l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle del dia 23 de gener del 2015, en el sentit d'afegir la condemna del Sr. ENTITY_6: a) al pagament de l'import suplementari de 52.578,06 EUR (39.159,32 + 12.603 + 815,74) i b) a restituir, en el termini de 30 dies naturals a comptar de la data de fermesa d'aquesta resolució, els elements que obren en poder seu (radiadors, portes, tanques amb perfilaria d'alumini ...) i, en cas contrari, en haurà d'assumir el seu contravalor, extrem a acreditar en període d'execució de sentència; no efectuar especial condemna en costes judicials d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem. ciem, manem i signem.