Arrendaments urbans, resolució per impossibilitat originària quant a l'objecte del contracte d'arrendament i conseqüències en relació a l'ocupació efectuada del bé inicialment arrendat (3000251/2018)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Albert Andrés Pereira Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSRuiz.- 0000285/2019 ORIGEN: 3000251/2018 - 00

NIG: 5300542120180001831

PARTS:

Apel·lant: Girona

Representant: Sra. Hoyos

Advocat: Sr. Farré

Apel·lat: Sr. Sancho

Representant: Sr. Briones

Advocat: Sr. Sanz

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Albert Andrés Pereira

Magistrats: Sr. Vincent Anière

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans, resolució per impossibilitat originària quant a l'objecte del contracte d'arrendament i conseqüències en relació a l'ocupació efectuada del bé inicialment arrendat.

SENTÈNCIA 080-2022

Andorra la Vella, el 19 de maig del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per escrit presentat en data 19-6-2018, la representació processal de la societat Girona formulava demanda contra el Sr. Sancho, en desnonament i reclamació de quantitat per la qual sol·licitava es dictés Sentència declarant resolt el contracte d'arrendament de 22-12-2016 atorgat entre les parts, i condemnant el defenent a:

"Primer.- deixar la unitat immobiliària objecte d'arrendament, lliure, vàcua i expedita, a la disposició de la part agent;

Segon.- pagar a la seva patrocinada la quantitat global de 16.691,91.- EUR - que es deriva dels lloguers endarrerits i les despeses d'electricitat, deducció feta de la fiança liquidada-, augmentada dels interessos legals corresponents;

Tercer.- pagar el cost de pintura de la unitat immobiliària objecte de l'arrendament denunciat en mèrits de l'obligació contreta al pacte cinquè del contracte d'arrendament del 22 de desembre del 2016;

Quart.- satisfer en concepte d'indemnització preufetera pels danys i perjudicis que s'ocasionin per l'ocupació indeguda de la unitat immobiliària que ens ocupa, l'import mensual corresponent fins el retorn efectiu de la possessió de la cosa arrendada a aquesta part, més les despeses complementàries;

Cinquè.- pagar el cost del burofax enviat a raó de la suma de 24,32.- EUR; Sisè.- pagar els eventuals danys que prèvia inspecció ocular de l'habitatge quedin acreditats i que es quantifiquin en període d'execució de sentència; Setè.- satisfer les costes processals derivades del present plet, incloent els honoraris d'advocat i procurador d'aquesta part".

2.- En data 3-10-2018, la representació processal del Sr. Sancho contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions de la part demandant i al mateix temps articulava demanda reconvencional tot i sol·licitant es dictés Sentència condemnant la part demandant a alçada de la quantitat de 207.586,40.- EUR pels danys i perjudicis causats al seu patrocinat per l'incompliment de les obligacions contractuals de la part contrària.

3.- El dia 19-11-2018, la representació processal de la mercantil demandant contestava la demanda reconvencional plantejada oposant-se a la mateixa, tot i sol·licitant el seu rebuig íntegre amb imposició a la part adversa de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

4.- Practicats els mitjans de prova proposats per les parts litigants i evacuats els respectius escrits de conclusions, l'Hble. Batlle va dictar Sentència en data 19-6-2019 amb la següent part decisòria:

"D E C I D E I X : que desestimant íntegrament la demanda principal formulada per la societat mercantil andorrana per participacions "Girona" contra el Sr. Sancho, i donant-se lloc parcialment a la reconvenció, ha de declarar i declara resolt el contracte d'arrendament d'habitatge sobre la Casa número 0 de la Urbanització U de la Carretera C d'Andorra la Vella, deixant-se el destí de la fiança pel període d'execució de sentència segons s'ha raonat anteriorment, i imposar les costes processals d'aquesta instància a l'instant d'aquest plet".

5.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la societat Girona i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions de 12- 7-2019, demana es dicti sentència, revocant íntegrament la Sentència d'instància en el sentit de declarar la resolució dels contracte d'arrendament subscrits, condemnant el demandant a pagar la suma de 15.000.- EUR en concepte de rendes impagades devengades en el període comprès entre els mesos de juliol del 2017 a juny del 2018 (ambdós inclosos) una vegada descomptada la fiança de 3.000.- EUR, més els interessos legals generats des de la data de la contesta a la demanda, condemnant també el demandat a pagar la quantitat de 1.691,91.- EUR en concepte de consums elèctrics pel període descrit, més els interessos legals generats a comptar de la contesta a la demanda, més el pagament del cost de pintura de la unitat immobiliària arrendada segons es desprenia del pacte cinquè del contracte de 22-12- 2016. Pretenia també es disposés la condemna del demandant al pagament del lloguer mensual i serveis complementaris fins el dia 5-7-2018 (data del retorn de la possessió de la unitat immobiliària), en concepte d'indemnització per danys i perjudicis derivats de l'ocupació indeguda. Finalment pretenia la condemna del Sr. Sancho al pagament del cost del BUROFAX (24,32.- EUR) i al pagament de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Subsidiàriament en cas que la Sala avalés el raonament de l'Òrgan d'instància interessava que es ponderés l'import a satisfer pel demandat en concepte de lloguers impagats i despeses derivades dels consums elèctrics, sense efectuar pronunciament en relació a les costes judicials.

6- Per Sentència dictada per aquesta Sala el dia 31-10-2019 es decidia: "ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat Girona contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 19-6-2019 que revoquem íntegrament i en el seu lloc disposem l'estimació parcial de la demanda articulada contra el Sr. Sancho, declarant resolt el contracte d'arrendament atorgat al respecte de la casa 0 de la urbanització U de la Carretera C amb efectes a partir del dia 7-5-2018, condemnant el Sr. Sancho a satisfer a la societat Girona la suma de 15.000.- EUR en concepte de rendes impagades, 1.691,91.- EUR en concepte de despeses accessòries, de 550.- EUR en concepte d'ocupació indeguda i 24,32.- EUR en concepte de cost del burofax tramès, més els interessos legals generats pels dos primers imports des de la data de la contesta a la demanda (3-10-2018) i fins el dia del seu total pagament. La resta de pretensions articulades han de ser desestimades. No escau fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades en cap d'ambdues instàncies".

7.- La representació processal del Sr. Sancho articulava recurs d'empara contra aquesta decisió. Per Sentència de 21-1-2020, el Tribunal Constitucional decidia:

"1. Estimar el recurs d'empara presentat per la representació processal del Sr. Sancho.

2.- Declarar que s'ha vulnerat els seus drets fonamentals a la jurisdicció i a obtenir una decisió fonamentada en Dret, reconeguts a l'article 10.2 de la Constitució.

3.- Anul·lar la Sentència del 31 d'octubre del 2019, dictada per la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia.

4.- Retrotreure les actuacions al moment processal anterior a la Sentència anul·lada.

5.- Publicar aquesta Sentència, d'acord amb allò que disposa l'article 5 de la Llei Qualificada del Tribunal Constitucional, al Butlletí Oficial del Principat d'Andorra".

8.- En seguiment d'aquesta resolució, el 30-11-2020 es dictava nova Sentència per la Sala amb la següent part decisòria:

"Primer.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Girona contra la Sentència dictada el dia 19-6-2019 quina part dispositiva confirmem íntegrament.

Segon.- Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada".

9.- Aquesta Sentència resultava novament anul·lada, per Sentència del Tribunal Constitucional del 19-4-2021 que disposava:

"1. Estimar parcialment el recurs d'empara presentat per la representació processal de la societat Girona.

2.- Declarar que s'ha vulnerat els seus drets fonamentals a la jurisdicció i a obtenir una decisió fonamentada en Dret, reconeguts a l'article 10.2 de la Constitució.

3.- Anul·lar la Sentència del 30 de novembre del 2020, dictada per la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia.

4.- Retrotreure les actuacions al moment processal anterior a la Sentència anul·lada.

5.- Publicar aquesta Sentència, d'acord amb allò que disposa l'article 5 de la Llei Qualificada del Tribunal Constitucional, al Butlletí Oficial del Principat d'Andorra".

FONAMENTS DE DRET

Primer.- ANTECEDENTS D'INTERÈS

Per contracte perfeccionat en data 22-12-2016, la societat Girona arrendava en favor del Sr. Sancho la casa núm. 0 de la XXXX per una durada de 5 anys a partir del dia 1-1-2017. El preu de la renda es fixava en la suma mensual de 1.500.- EUR, convenint-se que l'arrendatari pagaria el lloguer en metàl·lic els tres primers mesos de vigència del contracte i la resta seria abonada semestralment dins dels tres primers dies de cada període semestral mitjançant domiciliació bancària del rebut corresponent. Tampoc es discuteix que el dia 29-12-2016, el Sr. Sancho va lliurar a la societat arrendadora la quantitat de 3.000.- EUR en concepte de fiança (art. 15 de la LAFU) i que a partir del mes de juliol del 2017, l'arrendatari deixava de satisfer la renda pactada i el cost dels serveis accessòries que també anaven al seu càrrec.

En aquest context, la representació processal de la societat Girona articulava una acció en resolució del contracte d'arrendament per impagament de la renda i una acció en reclamació de quantitat. La representació processal del Sr. Sancho s'oposava a la demanda sostenint essencialment que l'immoble arrendat presentava defectes d'impermeabilització d'una intensitat tal que impedien viure amb normalitat en el seu interior i després d'articular una demanda reconvencional, sol·licitava es dictés Sentència resolent el contracte d'arrendament per motius imputables a l'arrendador (art. 26.4 i 26.6 de la LAFU), oposant-se a les reclamacions econòmiques articulades en al demanda i sol·licitant la condemna de l'actora a satisfer la suma de 207.586,40.- EUR pels perjudicis que referia haver experiment a conseqüència dels problemes sorgits per raó de l'estat de l'immoble de constant referència.

L'òrgan judicial d'instància dictava Sentència, en considerar que l'habitatge arrendat presentava uns problemes d'humitat greus dictava Sentència que desestimava la demanda principal articulada i tanmateix acollia parcialment la reconvencional formulada, declarant resolt el contracte d'arrendament d'habitatge atorgat entre les parts, deixant el destí de la fiança pel període d'execució de Sentència i imposant a la part demandant el pagament de les costes ocasionades.

Aquesta Resolució va ser parcialment revocada per Sentència d'aquesta Sala de 31-10-201. Concretament vàrem considerar que dels elements de prova que figuraven en les actuacions se n'inferia que les patologies per infiltracions d'humitat que experimentava la casa arrendada es trobaven localitzades en uns indrets molt precisos (fossa de l'ascensor, local de caldera de calefacció, i una paret de l'edifici) i que malgrat les molèsties que podien produir-se a l'arrendatari quan plovia, l'arrendatari havia continuat gaudint del immoble amb normalitat com s'inferia del fet que s'hi havia mantingut personalment però també amb terceres persones, durant un lapse temporal llarg (un any i mig) durant el qual, va suspendre unilateralment el pagament de la renta sense però articular cap tipus d'acte (judicial o extrajudicial) encaminat a la resolució del contracte d'arrendament. En tal situació, el Sr. Sancho era condemnat a satisfer les rendes que s'havien generat fins el dia en que de resultes d'una inspecció del Ministeri de Govern es considerà que malgrat les intervencions realitzades per l'arrendadora, les infiltracions derivades de la darrera tempesta havien afectat la distribució elèctrica de l'edifici i la caldera de calefacció fins el punt que l'habitatge no era habitable.

El Tribunal Constitucional, en la seva primera Sentència, va considerar que els vicis que presentava la casa arrendada no podien ser qualificats de mera molèstia sinó que eren greus i impedien viure de manera digna en l'habitatge, amb el benentès que aquesta impossibilitat ja era denunciada per l'arrendatari ja l'1-2-2017 (això és pocs dies després de que el contracte d'arrendament desplegués els seus efectes).

En aquesta situació la indemnització a càrrec de l'arrendatari per raó de l'ocupació realitzada en el període comprès entre els mesos de juliol del 2017 a abril del 2018 s'ha de fixar prudencialment en la suma de 750.- EUR mensuals, quantitat amb la qual considerem es compensa adequadament l'arrendador per l'ús de l'immoble efectuat de manera efectiva per l'arrendatari, valorant-se tanmateix precisament les condicions en que en definitiva aquesta ocupació es va realitzar.

En conseqüència i en concepte d'indemnització per ocupació indeguda escaurà estimar parcialment la demanda, condemnant-se el Sr. Sancho a satisfer a la societat recurrent la suma de 9.000.- EUR que haurà de ser incrementada dels interessos legals produïts des de la present resolució i fins el seu total pagament.

Segon.- pel que es refereix a les despeses d'electricitat

La representació processal de la part demandant ha justificat opportunament un consum en la unitat immobiliària arrendada corresponent als mesos de gener 2017 a abril del 2018 per import de 1.691,91.- EUR (folis 37 a 52). Aquest consum, és exclusivament atribuïble al Sr. Sancho i en conseqüència li ha de ser repercutit. Aquest import haurà de veure's incrementat dels interessos legals produïts des de la data de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament de conformitat amb la regla "lite contestata usurae currunt".

Quant al consum restant generat durant el període comprès fins a l'efectiu retorn de la possessió de la cosa arrendada, no es pot oblidar que a principis del mes de maig del 2018 (foli 130), un inspector de Govern prohibia la posada en funcionament de les instal·lacions elèctriques, de calefacció i ascensor. En no poder-se proveir l'immoble a comptar d'aquesta data de subministrament elèctric per causa del seu estat, res es podrà reclamar del Sr. Sancho per aquesta raó.

Tercer.- Quant a la pretensió que es realitza en concepte de pintura. Repetirem per aquesta pretensió, la motivació continguda en la Sentència de 31-10-2019. Així, malgrat aquesta obligació es trobés incorporada en el contracte d'arrendament subscrit, qualsevol deficiència que en la pintura pogués existir era directament atribuïble als problemes d'humitat que la casa patia, sense que per tant i per aquest concepte res es pugui repetir al Sr. Sancho.

Quart.- Pel que es refereix al cost del burofax tramés (24,32.- EUR) malgrat el seu import hagi estat degudament justificat per la societat arrendadora, l'incompliment que ha originat la resolució del contracte d'arrendament és imputable a la part demandant i deriva de l'estat precari del xalet arrendat. En aquesta situació, el seu import no es pot repercutir al demandat.

Cinquè.- Finalment, la fiança consignada per l'arrendatari a l'inici de la relació contractual, haurà de ser repercutida sobre la quantitat global resultant en període d'execució de Sentència.

Sisè.- L'èxit parcial de la demanda i de la demanda reconvencional comportarà que no hagi de fer-se pronunciament en relació a les costes ocasionades en la instància.

Quant a les costes ocasionades en aquesta alçada, el triomf parcial de les pretensions de la societat Girona implica que no hagi tampoc de fer-se pronunciament sobre les mateixes.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Girona contra la Sentència dictada per l'Hble. Batlle en data 19-6-2019 que revoquem parcialment disposant en el seu lloc, l'estimació parcial de la demanda i de la demanda reconvencional, declarant resolt el contracte d'arrendament des del moment del seu atorgament i condemnem el Sr. Sancho a:

1.- Satisfer a la societat recurrent la indemnització per ocupació indeguda la suma de 9.000.- EUR que serà augmentada dels interessos legals que generi a comptar de la present resolució i fins el dia dels eu total pagament.

2.- Pagar la suma de 1.691,91.- EUR en concepte de despeses d'electricitat més els interessos legals devengats des de la data de la contesta a la demanda i fins el seu total pagament.

Per la resta confirmem la resolució dictada pel Batlle, sense fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades en cap d'ambdues instàncies.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.