Arrendaments urbans- legitimació activa - resolució per les molèsties i desperfectes a l'immoble provocades per gossos (5000159/2022)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000307/2022 ORIGEN: 5000159/2022 - 00

NIG: 5300542120220000816

PARTS:

Apel·lant: Sra. Andrade

Advocat: Sra. Carretero

Apel·lat: Sra. Sancho

Representant: Sra. Vara

Advocat: Sra. Sarabia

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Arrendaments urbans- legitimació activa - resolució per les molèsties i desperfectes a l'immoble provocades per gossos

SENTÈNCIA 037-2023

Andorra la Vella, el 18 d'abril del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el procediment d'arrendaments Urbans 5000159/2022 instat per la Sra. Sancho contra la Sra. Andrade, el Tribunal Unipersonal del Batlle, va dictar sentència de data 19-10-2022, decidint :

"Estimar en gran part la demanda presentada per part de la Sra. Sancho contra la Sra. Andrade en els termes següents:

1.- Declarar la resolució del contracte d'arrendament subscrit l'1 de juliol del 2006 i relatiu a la unitat immobiliària destinada a ús d'habitatge i situada a la planta segona, porta tercera de l'Edifici radicat a l'XXXX.

2.- Morellmnar a la Sra. Andrade al retorn de la possessió de la unitat arrendada a la Sra. Sancho. Tots els béns introduïts en la unitat arrendada per part de l'arrendatària, que no hagin estat enretirats al moment en que es procedeixi al retorn de la possessió, ja sigui un retorn voluntari o mitjançat llançament judicial, quedaran a lliure disposició de la part arrendadora.

3.- Morellmnar a la Sra. Andrade a satisfer a la part agent i, en concepte d'indemnització per ocupació indeguda, les rendes mensuals no satisfetes que es generin o s'hagin generat entre la data de presentació de la demanda i el retorn de la possessió a la Sra. Sancho, així com les despeses per subministrament d'aigua que vencin dins del mateix període.

4.- L'estimació substancial de la demanda comporta que les costes processals s'imposin a la part vençuda, inclosos els honoraris d'advocat i procuració.".

2.- En contra d'aquesta resolució va interposar recurs d'apel·lació la Sra. Andrade demanant que se la revoqui "en el sentit del present escrit d'apel·lació", és a dir desestimant en la seva totalitat la demanda, en primer lloc, per manca de legitimació activa de la Sra. Sancho i, subsidiàriament, per no donar-se cap dels motius invocats per la part demandant que puguin emparar la seva voluntat de rescindir el contracte d'arrendament, i havent- se d'entendre que el contracte queda prorrogat per un any, segons estableix la Llei 30/2021 de l'11 de novembre.

Fonamenta el seu recurs sobre una errònia valoració dels elements de prova existents en la causa.

De forma esquemàtica, pretén en relació a l'excepció peremptòria de manca de legitimació activa de la Sra. Sancho, i referint-se a l'article 279 CPC invocat pel Tribunal, que justament el contracte queda firmat pel germà de la Sra. Sancho i no pas per ella ; que és amb l'escrit de demanda que la demandant havia d'acreditar la titularitat que manifestava sobre l'immoble arrendat i no pas al moment de la vista oral.

En relació a la resolució del contracte d'arrendament sosté que ha quedat palès que la propietat ha tolerat, i tolera, que els veïns de l'immoble puguin tenir animals en els habitatges arrendats ; que no ha restat acreditat que els seus gossos causin molèsties al veïnat ; que la testifical de la Sra. Gomila no és una prova suficient i que no existeix cap altra prova.

En darrer lloc, afirma que no és procedent imposar-li les costes ja que es tracta d'una persona sense mitjans econòmics i que disposa de justícia gratuïta.

3.- La representació processal de la Sra. Sancho s'oposa al recurs exposant, de forma resumida, que no s'ha fet cap valoració errònia dels elements de prova obrant en autes en relació a la seva legitimació activa ni en relació a les mancances imputables a la Sra. ENTITY_4; que el motiu de la resolució anticipada no ha estat el fet que la Sra. Andrade tingués animals al domicili llogat doncs els animals de companyia són tolerats per la Sra. Sancho en l'edifici sempre i quant no causin molèsties al veïnat, però que els animals de la Sra. Andrade han causat molèsties al veïnat i també perjudicis a l'edifici, i que el benefici de justícia gratuïta no l'exonera de les costes.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Pel que fa a la qüestió processal, la part defenent va negar la legitimació activa de la Sra. Sancho invocant el fet que no havia degudament acreditat al moment de la demanda la seva qualitat de propietària.

Però, com bé ho ha recordat el tribunal, l'article 279 CPC disposa que en el procediment especial d'arrendaments urbans "Són part demandant o demandada en el procediment d'arrendaments els arrendadors o els arrendataris de la finca que és objecte del contracte d'arrendament".

Aquesta disposició és congruent amb la jurisprudència anterior de la Sala que havia pogut determinar que :

"ja que sols l'arrendador, o aquell que s'hagi subrogat en el seu lloc, poden demanar la resolució del contracte signat entre les parts" (TSJC de data 31-05- 2012 rotlle 89/12).

Sosté ara que la Sr. Sancho no ha degudament acreditat al moment de la demanda la seva qualitat d'arrendadora.

Però, d'una banda, és ben bé la Sra. Sancho que apareix com a part arrendadora en el contracte de data 01-06-2006 del qual es reclama la resolució, condició d'arrendadora que, de fet, l'arrendatària no va posar en dubte en el seu correu del 10-03-2022 adreçat a "Edificis Sancho", ni tampoc quan pagava els rebuts de lloguer que, des de l'any 2012, eren emesos al nom de la Sra. Sancho.

D'altra banda, la part agent va aportar amb el seu escrit de demanda el ja referit contracte d'arrendament. A més, a l'inici de la vista oral i per contestar a l'excepció formulada en l'escrit de contesta, dita part agent va aportar uns documents acreditant la seva qualitat de propietària i d'arrendadora, documents que van ser admesos pel Sr. Batlle sense cap petició de reposició de la part agent.

Així les coses, la legitimació activa de l'agent queda degudament acreditada.

Segon.- Sobre el fons, la part arrendadora invoca, d'una banda, les disposicions contractuals, l'article 7 b) i e) que estipula que " resta absolutament prohibit a la part arrendatària excepte que obtingui, prèviament i per escrit, el consentiment de la part arrendadora (...) destinar el pis arrendat (...) com qualsevol activitat que pugui perjudicar la seguretat de l'immoble o contradir les normes usuals de salubritat, higiene o moralitat (...) Tenir o introduir en les unitats arrendades qualsevol mena d'animals, especialment gossos, gats,etc."

Invoca, d'altra banda, les disposicions legals, l'article 27.2 LAFU que disposa que l'arrendatari està obligat a d'usar la finca arrendada i les instal·lacions i els serveis amb la diligència pròpia d'un bon pare de família, i destinar-la a l'ús pactat i, en tot cas, a aquell que resulti de la seva naturalesa i de la finalitat per a la qual fou bastida, i l'article 32.5 en virtut del qual l'arrendador pot donar per resolt el contracte quan l'arrendatari, o les persones que hi convisquin, duguin a terme activitats que resultin notòriament immorals, perilloses, incòmodes o insalubres a l'interior de la finca arrendada o en els elements comuns; i que precisa que s'entén que es produeix incomoditat notòria quan l'arrendatari, amb l'activitat que duu a terme en la finca arrendada o amb la seva forma de comportar-se, públicament o privada, pertorba la pacífica convivència dels altres estadants de l'immoble.

No està discutit que l'arrendatària té a dintre de l'apartament dos gossos grans (encara que no s'hagi aportat cap precisió sobre llur raça i talla).

Al respecte, d'aquesta problemàtica hem pogut molt recentment pronunciar-nos sobre la qüestió de si el fet de si tenir (dos) gossos a l'interior de l'apartament arrendat sense gaudir de la pertinent autorització escrita per la part de l'arrendadora constituïa un incompliment contractual que pugui justificar la resolució del contracte i emparar el seu desnonament. En aquesta ocasió hem pogut motivar que l'incompliment del pacte contractual que prohibeix la tinença d'animals no pot motivar per si sol una resposta tan dràstica com és el trencament de la relació obligatòria de tracte successiu que constitueix el contracte d'arrendament (TSJC 24/2022 de data 23-12-2022).

En el present cas, ha quedat establert i admès per la part arrendadora que si bé no existia cap autorització escrita, sí que existia una tolerància o acceptació tàcita per part seva per a la tinença de gossos per part de varis llogaters de l'edifici de la Sra. Sancho, i entre ells dels gossos de la Sra. Andrade. Ben evidentment, aquesta acceptació que impedeix pronunciar la resolució pel fet de tenir els animals no comporta l'acceptació de les molèsties i/o desperfectes que els mateixos puguin arribar a provocar.

Ara bé, compartim la valoració de la prova efectuada en la sentència. Dita prova permet considerar com a establert que sí que els gossos han causat molèsties als altres residents de l'edifici i han provocat desperfectes al mateix.

En efecte, el primer element a tenir en compte és la testifical de la Sra. Gomila, qui és a la vegada veïna de l'edifici i la portera del mateix. Va manifestar que els altres veïns es queixaven prop d'ella i de la propietat pels sorolls i lladrucs dels gossos de la Sra. Andrade ja que lladren de dia i de nit, amb la precisió que, salvat en una única ocasió, no s'havien queixat d'un gos d'un altre inquilí.

L'altre element a tenir en compte, i sobre el qual la part arrendatari apel·lant guarda un silenci sepulcral, és la qüestió dels desperfectes causats a l'immoble per culpa de les miccions dels seus gossos.

El Sr. Batlle no ha dedicat quasi cap motivació al respecte doncs ha considerat que es tractava d'un extrem que no pot ser seriosament controvertit, però mereix una explicació més detallada.

Queda provat que als finals de l'any 2021 va aparèixer una humitat al pis de sota la forma d'una tasca groguenca i que la Sra. Sancho va demanar al Sr. Luís, l'industrial encarregat de generalment d'efectuar les petites reparacions de l'edifici, de buscar-ne l'origen. Ho va fer amb el Sr. Benitez, qui és lampista, per ajudar-lo a identificar una eventual fuita.

És així que van descartar l'existència de cap fuita en particular del radiador que es troba a aquest nivell al pis de la Sra. Andrade, però que al treure al guix, el Sr. Luís va poder constatar que la taca feia olor a orina de gos i tenia com a origen les filtracions de les miccions dels gossos del pis del damunt. El mateix Sr. Luís explica que quan la Sra. Andrade va finalment acceptar deixar entrar-los al seu pis l'endemà, havien constatat un fort olor de orina i defecacions malgrat haver estat la zona en qüestió recentment netejada.

El Sr. Julián, el perit designat per la companyia d'assegurances de la Sra. Sancho va confirmar aquesta conclusió en el seu informe escrit, i si bé no va ser tant contundent durant la vista oral sobre l'origen de la taca (tot i mantenint no existia cap fuita), va mantenir que havia també notat un "olor intens" com de "pissum" i que la taca era molt groga.

El Sr. Gomila, ocupant del pis afectat va confirmar que també havia notat aquest olor de pixat quan s'havia tret el guix al nivell de la taca.

A més, la Sra. Morell va manifestar que en tots els anys des de que la Sra. Andrade tenia aquests gossos, únicament els havia vist treure al carrer, com a molt, en tres ocasions.

En aquestes condicions, considerem que sí que els gossos de la Sra. Andrade han comportat per a l'arrendadora una frustració del seus drets, doncs no només la tranquil·litat dels altres residents s'ha vist pertorbada sinó que a més la Sra. Andrade, per la manca de cuida dels seus gossos, va provocar danys a l'edifici, i que aquest mancaments de l'arrendatària són prou greus com per a justificar la resolució del contracte.

Tercer.- Pel que fa a les costes de primera instància, la seva imposició a la Sra. Andrade és la conseqüència de l'estimació substancial de la demanda, i el fet que es beneficiï de la justícia gratuïta no pot canviar aquest pronunciament;

Quart.- Per tot l'exposat hem de desestimar íntegrament el recurs.

La desestimació del recurs comporta la imposició a l'apel·lant de les costes de segona instància.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Desestimar el recurs de la Sra. Andrade, en contra de la sentència del Tribunal Unipersonal del Batlle de data 19-10-2022 que confirmem íntegrament.

SEGON.- Imposar a la Sra. Andrade les costes de segona instància inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.