Adquisició d'un immoble per part de la societat estrangera (0019/11)

Sentència

Magistrats

Eulàlia Amat Llari Joan Manel Abril Campoy Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-019/11

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 31 de maig de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- En data 30 d'octubre del 2008 la representació processal de la societat mercantil espanyola "Recio" va formular demanda de rescissió contractual per nul·litat i reclamació de quantitat contra el Sr. Morillo, titular administratiu del negoci immobiliari "N.A.", i la societat andorrana "Tejada", sol·licitant que es declarés la rescissió dels contractes de compravenda celebrats entre les parts en data 4 de setembre del 2006, que tenien per objecte les unitats immobiliàries planta Primera, portes 1 i 2 i dues places d'aparcament de l'edifici bloc B del Conjunt X a la Parròquia de Canillo, per nul·litat dels mateixos, ja que la seva mandant no va ser informada de que la legislació andorrana li impedia l'adquisició projectada, i que es condemnés als defenents a abonar a la seva mandant la suma de 51.000 euros, pagats per la seva mandant en el seu moment com part del preu de la compravenda, més els interessos legals d'aquesta quantitat a partir de la contesta a la demanda, més les costes del procediment.

II.- La representació processal de la societat "Tejada" i del Sr. Morillo va contestar a la demanda en data 20 de novembre del 2008 oposant-se a la mateixa amb l'argument de que l'adversa va ser convenientment informada de la legislació aplicable a l'adquisició projectada i formulant alhora reconvenció sol·licitant que es condemnés a l'adversa a complir el contracte celebrat, satisfent a la seva mandant les sumes de 185.031 i 266.506 euros pendents de pagament, més els interessos corresponents, i a satisfer la totalitat dels danys i perjudicis que se li havien ocasionat més interessos i costes fins l'execució de la Sentència.

III.- La part agent va contestar a la demanda reconvencional de la defenent i totes dues parts van replicar i duplicar en el moment processal oportú i van presentar els seus escrits de conclusions reiterant els seus arguments i oposant-se als de l'adversa.

IV.- L'Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 2 de desembre del 2010 desestimant la demanda formulada per la societat "Recio" contra el Sr. Morillo i la societat "Tejada", absolent a la defenent principal de les pretensions de l'agent i condemnant a aquesta darrera a satisfer les costes judicials, i estimant la demanda reconvencional formulada per "Tejada" contra "Recio" i condemnant a aquesta darrera a pagar a la primera la suma de 451.537 euros, més els interessos legals d'aquesta suma a partir del 20 de novembre del 2008, sense efectuar especial condemna en costes.

V.- Contra l'esmentada resolució formula recurs d'apel·lació la representació processal de la societat "Recio" i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació desestimant en tots els seus extrems la demanda reconvencional formulada en el seu dia per l'adversa contra la seva mandant i estimant íntegrament la seva demanda, declarant la nul·litat i rescissió dels contractes de compravenda signats per les parts i condemnant solidàriament als defenents a satisfer a la seva mandant la suma de 51.000 euros, més els interessos de dita quantitat a partir de la contesta a la demanda, juntament amb la totalitat de les costes del procediment, tant en primera com en segona instància.

Ha actuat com a magistrat ponent la M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari.

FONAMENTS DE DRET

I.- Ha quedat acreditat a les actuacions que en data 4 de setembre del 2006 la societat "Tejada" va prometre vendre a la societat "Recio" les unitats immobiliàries planta primera, porta segona i planta primera porta primera, juntament amb dues places d'aparcament, situades al bloc B del Conjunt X, Parròquia de Canillo, que estava en fase de construcció, pel preu global de 206.031 euros la primera i 296.506 euros la segona, manifestant al contracte que la part promitent compradora s'hauria "d'ajustar, en cas necessari, a la llei d'inversions immobiliàries per estrangers i en aquest cas sol·licitar i obtenir la preceptiva autorització administrativa de compra per part del M.I. Govern d'Andorra" i que el contracte definitiu de compra venda s'establiria "a favor de la part compradora i/o de la persona o entitat designada a l'efecte per aquesta. Designació que la segona farà a la primera de forma fefaent" (folis 34 i 41). Tampoc es discuteix que en el moment de la signatura del contracte la part promitent compradora va abonar a la venedora la suma de 51.000 euros, ni que aquella no podia obtenir l'autorització de compra dels immobles per sí mateixa, ja que es tractava d'una societat estrangera.

II.- En aquestes circumstàncies, la part agent fonamenta la seva demanda, que anomena de rescissió contractual per nul·litat i reclamació de quantitat, en l'existència d'un vici de la voluntat en el moment d'atorgament del contracte, atès que l'adversa mai li va manifestar que no podria obtenir la necessària autorització per adquirir els immobles per tractar-se d'una societat estrangera, però aquest motiu no es pot estimar.

Com manifesta la Sentència recorreguda, en el contracte signat per les parts es feia expressa menció de la necessitat d'ajustar-se a la Llei andorrana que exigia per l'adquisició dels immobles la obtenció d'una autorització i aquesta menció havia de ser suficient per tal que una societat mercantil s'assegurés de la possibilitat de que aquesta autorització es concedís.

D'altra banda, tampoc es pot parlar de que el consentiment de la part compradora estigués viciat per un engany de la venedora, o de la persona que va actuar com intermediari en la transacció, ja que, per un cantó, la menció a la necessitat d'una autorització era, com hem dit, suficient per esvair l'error i, per un altre, es va acordar que en el moment de atorgar el contracte definitiu aquest es podia establir a favor de la societat signant o d'aquella persona o entitat designada a l'efecte per ella, i si aquesta era un particular, o una societat andorrana, l'autorització de compra s'hauria en principi obtingut, raó per la qual aquesta podia ser la finalitat amb la què la societat espanyola prometia adquirir l'immoble.

III.- No obstant, aquesta constatació no exclou la facultat de resoldre el contracte de la que gaudeix la part actora i ara recurrent. En efecte, encara que l'article 5.1 de la Llei sobre transmissions patrimonials immobiliàries de 15 de desembre del 2000 disposa que aquests contractes s'han de presumir vàlids encara que sotmesos a una condició resolutòria que permet al venedor declarar-los resolts en les condicions que assenyala l'article 5.4 de la citada Llei, es tracta d'una presumpció iuris tantum, ja que, com posa de relleu el primer dels dits articles, per la seva validesa i eficàcia és precís que reuneixin els requisits essencials del dret i aquests no sols es refereixen a l'existència d'un consentiment lliure i conscient, sinó també a l'existència i licitud de l'objecte i en el cas present no és que el comprador no hagués obtingut la necessària autorització, situació que hagués comportat la facultat del promitent venedor de resoldre el contracte, sinó que el comprador no la podia obtenir i, per tant, el seu objecte no era susceptible d'apropiació en virtut de la norma legal aplicable i la finalitat que cercaven les parts no es podia assolir, de tal manera que aquest s'ha de considerar nul per aquest motiu i és precís estimar la petició de l'agent de que es resolgui amb el retorn consegüent de les quantitats lliurades en el seu moment per la promitent compradora com a part del preu.

En contra d'aquesta conclusió, no es pot defensar que la compradora dels immobles i ara recurrent podia designar a un altre persona en el contracte definitiu com adquirent dels mateixos, de tal manera que, si aquesta podia gaudir de la necessària autorització governativa, la transmissió hauria estat possible, ja que aquesta era una facultat del comprador que aquest podia exercitar, però que el venedor no li podia exigir, raó per la qual no era possible estimar la seva reconvenció. És cert que aquesta configuració del contracte deixava en mans d'una de les parts la possibilitat de que el contracte esdevingués eficaç i també ho és que el seu compliment no es pot deixar en mans d'una de les parts, però aquesta no seria sinó un altre causa de la seva nul·litat que les dues parts contractuals coneixien i van acceptar. Tot això sense perjudici de que el venedor pogués exigir que el comprador li indemnitzés pels danys i perjudicis que hagués pogut patir si entenia que amb la manca de designació d'una persona que pogués obtenir la citada autorització la promitent compradora li havia produït uns danys, però la demandant reconvencional, malgrat haver fet al·lusió als perjudicis patits, ni els ha provat, ni els ha quantificat.

IV.- Ateses aquestes consideracions, cal desestimar la demanda formulada per l'agent principal contra el Sr. Morillo, ja que, com hem posat de relleu, no s'ha provat que en la seva actuació com intermediari de la promesa de compravenda acordada hagués induït a error al promitent comprador, imposant a l'agent les costes que aquest senyor hagi suportat en virtut d'allò que disposa el Codi 7,51,5. És precís igualment desestimar la reconvenció formulada per la societat "Tejada" contra la societat "Recio" i estimar la demanda principal plantejada per aquesta contra aquella, encara que la nul·litat que es reclama sigui apreciada per aquest Tribunal per un motiu divers, declarant la resolució dels contractes celebrats entre les parts, atès que el seu objecte no era susceptible d'apropiació per part del promitent comprador, i condemnant a la defenent a retornar a l'agent la suma de 51.000 euros que aquesta va abonar en el seu moment com part del preu de l'adquisició projectada.

V.- Malgrat la revocació de la Sentència d'instància comporti l'estimació de la demanda principal i la desestimació de la reconvenció, entenem que no procedeix fer especial pronunciament sobre les costes de cap de les dues demandes, atesos els dubtes de fet que es poden apreciar en el present litigi, ni tampoc sobre les d'aquesta alçada, de conformitat amb la facultat que reconeix als Tribunals el capítol X de la Novel·la 82.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat "Recio" contra la Sentència dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles en data 2 de desembre del 2010, que REVOQUEM íntegrament, desestimant la demanda formulada per la part agent contra el Sr. Morillo i imposant-li a ella les costes que li hagués ocasionat el procediment al citat senyor, desestimant igualment la reconvenció formulada per la societat "Tejada" contra "Recio" i estimant la demanda formulada per aquesta darrera contra la primera i condemnant a la defenent a abonar a l'agent la suma de 51.000 euros, més els interessos legals generats per aquesta quantitat a partir de la contesta a la demanda i sense fer especial pronunciament respecte de les costes generades a la instància, ni tampoc pel que fa a les corresponents a aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.