Propietat horitzontal: la coberta d'un edifici té la condició d'element comú.- Obres realitzades en elements comuns de l'edifici (0227/04)

Sentència

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Antoni Bruguera Manté

SENTÈNCIA DE 14 DE JULIOL DE 2005

Propietat horitzontal: la coberta de l'edifici té la condició d'element comú.- Obres realitzades en elements comuns de l'edifici: tenen aquesta consideració les fetes en la coberta de l'edifici amb el vist i plau de tots els propietaris.- Prova pericial.- Càrrega de la prova.- Prova en la segona instància: improcedència

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Tamarit Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Herrera i Palomo varen presentar davant de l'Honorable Batllia, demanda contra la Sra. Valverde, en condemnació de la mateixa: a realitzar les obres que siguin necessàries per tal de posar fi a la causa dels danys per filtracions d'aigua i humitats causats als pisos dels demandants o execució dels treballs a costes de la demandada en cas de inexecució; a satisfer el cost dels treballs de reparació dels pisos dels actors; a realitzar els treballs necessaris per a la reparació de les parts comunes de l'edifici que hagin resultat danyades o execució d'aquells treballs a costes de la Sra. Valverde en cas de inexecució dels mateixos; a satisfer la indemnització pels perjudicis causats per pèrdua de lloguers.

II.- La Sra. Valverde va oposar-se a les pretensions dels agents, contestant que les filtracions d'aigua no provenen del seu àtic, sinó de la coberta, element comú a l'immoble.

III.- Per sentència de data 20 d'octubre del 2004, l'Honorable Tribunal de Batlles secció civil, estimant la demanda inicial, va condemnar la Sra. Valverde a realitzar les obres que siguin necessàries per tal de posar fi a la causa de les filtracions d'aigua que afecten als habitatges propietat dels Srs. Herrera i Palomo i a reparar els danys que aquest presenten o els que puguin presentar els elements comuns de l'edifici, d'acord amb el que s'especifica al dictamen pericial del Sr. Tamarit, o en cas que aquests no s'executin en el termini de 30 dies, a partir de la data de la fermesa de la sentència, a indemnitzar a la part agent en la suma de 22.988,71 EUR, i a indemnitzar al Srs. Herrera i Palomo per l'import dels lloguers dels habitatges afectats per les filtracions d'aigua fins el moment en que siguin reparats els defectes de la coberta i els danys que aquests presenten o fins que la demandada indemnitzi el seu import, d'acord amb els paràmetres fixats en el certificat de Plana del foli 228, a determinar en execució de sentència, amb expressa imposició de les costes processals a la part defenent.

IV.- Contra aquesta resolució la Sra. Valverde ha interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que els problemes de filtracions d'aigua i d'humitats en la planta cinquena de l'immoble no dimanen pas dels anys 1994-1995, sinó que els mateixos ja es deriven des de finals dels anys vuitanta; que a resultes d'aquells problemes, els copropietaris de l'immoble plantejaren a l'arquitecte Sr. Marcos quines serien les possibilitats d'acabar amb les filtracions d'aigua i humitats de referència; que aquest darrer va realitzar l'any 1992, un avant projecte que fou sufragat pels copropietaris; que en l'escriptura pública d'adjudicació de les unitats immobiliàries de l'immoble, de data 4 de maig de 1994, les parts varen acordar que els treballs que s'han de realitzar en la coberta de l'edifici, l'escala i la façana aniran a càrrec dels adjudicataris en la proporció d'un 25 % cadascun d'ells; que la Sra. Valverde va, en nom i representació de la totalitat des copropietaris de l'immoble, sol·licitar les corresponents autoritzacions administratives per poder allargar el teulat de la coberta i cobrir la terrassa; que és pacífic que els danys soferts per diverses unitats immobiliàries de l'edifici es deriven d'uns vicis constructius i de concepció del projecte executat per l'empresa Luís i per l'arquitecte Sr. Marcos, projecte que consistia en l'allargament del teulat de la coberta i en el cobriment de la terrassa, i que també els mateixos danys no deriven de les obres realitzades per la Sra. Valverde a l'interior de la planta àtic de l'immoble; que resulta dels informes pericials que obren en autes, que les filtracions no tenen com a origen la interrupció sense degut acabament d'uns treballs que s'estaven efectuant a l'àtic, sinó uns vicis constructius incorporats en el curs d'aquests treballs; que per conseqüent cal exigir les consegüentes responsabilitats als ressenyats professionals i subsidiàriament a la Comunitat de copropietaris de l'immoble, ja que en el informe pericial del Sr. Tamarit, s'assenyala que la segona causa de producció dels danys, és la manca de manteniment que es constata en tot l'edifici, particularment en les parts comunitàries; que subsidiàriament, s'hauria d'imposar a la part recorrent el 25 % de les quanties i conceptes reclamats, proporció aquesta que s'adiu i correspon a la quota de copropietat que ostenta la mateixa en l'edifici.

II.- De manera prèvia, s'ha de denegar les proves aportades en autes per la part que recorre, en tràmit d'apel·lació, atès que l'article 73 Llei Transitòria de Procediments Judicials preveu que "no s'admetrà la pràctica de proves noves. No obstant això, el ponent podrà ordenar la pràctica de les proves que hagin estat denegades en la instància a quo, en cas que la consideres pertinent, que s'hagués fet opportunament la protesta, i que s'hagués interessat la seva practica davant el Tribunal Superior de Justícia d'Andorra. També podrà ordenar proves per a millor proveir i aquelles a instància de parts que hagués estat impossible practicar en instàncies anteriors...". En el present cas, les proves sol·licitades, no foren proposades ni denegades en primera instància, i no poden ser practicades per millor proveir, ja que la Sra. Valverde hagués pogut perfectament aportar els documents esmentats durant la primera instància.

III.- És acreditat en autes i no és negat per cap de les parts, que unes unitats immobiliàries de l'edifici anomenat M., d'Andorra la Vella, propietat dels Srs. Herrera i Palomo, com també les parts comunes de l'immoble, pateixen greus problemes de filtracions d'aigua i d'humitat, que han ocasionat danys importants a les mateixes. Resulta dels tres peritatges que consten en autes, que les filtracions provenen de la coberta de l'edifici i tenen per origen segons el Sr. ENTITY_10: el canvi de solució constructiva prevista en el projecte i autoritzada, la manca de juntes de dilatació en la canal i la segurament incorrecta impermeabilització feta de la cornisa. El mateix perit explicita que concretament, les canals utilitzades tenen una excessiva llargada i estan fetes sense juntes de dilatació, i a més la tela que revesteix la cornisa, enlloc de passar sota la canal és lliure en el primer lateral d'aquesta, produint o afavorint que tota l'aigua que es filtra per la canal a través de les seves juntes constructives, que forçosament s'han obert en no preveure-se'n d'especial dilatació, vist a més la seva poca pendent i llarg traçat per evacuar, passa per sota la tela cap a la cornisa i forjat interior o sostre de la planta cinquena, i afegeix que la segona causa és la manca de manteniment que es constata en tot l'edifici, particularment en les parts comunitàries, i en particular en les canals de la coberta on s'han anat trencant els seus tirants o embussant els seus punts de desguàs.

IV.- Acreditats els danys i l'origen dels mateixos, s'ha de determinar per resoldre el present litigi, quin és el responsable de la situació constatada, i per això s'ha de fer una relació històrica dels fets.

V.- La Societat ORG_0 ( ORG_0 ), va construir l'edifici M. sobre parcel·les de terreny de la seva propietat. En la sessió celebrada el dia 18 de setembre de 1993, la Junta General Extraordinària i Universal de la ORG_0, va decidir procedir a l'atribució i adjudicació dominical, privativa i independent a favor dels Srs. Vélez, Valverde, Herrera i Palomo, de les unitats immobiliàries formant part de l'edifici M., en concepte de distribució de part dels actius socials. Per escriptura pública de data 4 de maig de 1994, es va procedir a la dita adjudicació de la manera següent: a la Sra. Valverde, el pis o apartament planta àtic, al Sr. Herrera, els pisos planta primera, porta tercera i quarta, els pisos planta quarta, porta segona i tercera, els pisos planta cinquena, porta primera i quarta, i a la Sra. Palomo, els pisos planta primera porta primera i segona, els pisos planta quarta, porta primera i quarta, els pisos planta cinquena , porta segona i tercera, mes cadascuns, una quart part indivisa dels locals comercials i de la vivenda de la planta baixa. En la dita escriptura pública es va pactar: que els treballs que s'han de realitzar en la coberta de l'edifici, l'escala i la façana aniran a càrrec dels adjudicataris en la proporció d'un 25 % cadascuns d'ells. Ja des d'ara fan constar que, segons pressupost realitzat per un tècnic qualificat que tots declaren conèixer i acceptar, els treballs a realitzar en la coberta de l'edifici ascendeixen a la quantitat de 3.500.000 pta. Si, eventualment el cost d'aquests treballs fos superior, anirien a càrrec exclusivament dels Srs. Vélez i Valverde. També les parts varen convenir que com a conseqüència de la prohibició d'habitar la vivenda de la planta àtic, continguda en el Decret del MI Consell General, en data 6 d'octubre de 1971, la Sra. Valverde, en tant que adjudicatària d'aquesta vivenda, ha sol·licitat les preceptives autoritzacions administratives per tal de subsanar els defectes que va ocasionar l'establiment de la dita prohibició, l'eficàcia de la present escriptura pública quedant condicionada a l'obtenció per part de la Sra. Valverde de les pertinents autoritzacions administratives que aixequin l'esmentada prohibició. El dia 26 d'abril de 1993, exposant que havia fet arreglar la terrassa per que no es filtrin humitats, varies vegades, i al veure que el problema no es solucionava, la Sra. Valverde va sol·licitar autorització d'allargar el teulat per cobrir la terrassa, considerant que seria la solució definitiva. Aquesta autorització li fou atorgada pel MI Govern, el dia 9 de març de 1994. Per tant la Sra. Valverde va fer realitzar les obres necessàries per tal de poder habitar el seu apartament i va fer allargar el teulat de l'edifici per cobrir la seva terrassa.

VI.- D'aquesta exposició fàctica se'n desprèn: d'una banda que els problemes de filtracions d'aigua i d'humitat ja havien sorgit abans de l'adjudicació de les unitats immobiliàries, puix que els adjudicataris havien previst realitzar obres en la coberta de l'edifici per un preu important, i que és per solucionar dits problemes de filtracions i humitats que la Sra. Valverde havia sol·licitat l'autorització administrativa d'allargar el teulat per a cobrir la terrassa; d'altra banda que la Sra. Valverde ha fet realitzar treballs en el seu àtic per poder habitar-lo i en el teulat per cobrir la seva terrassa.

VII.- Pertoca a la part que demana, provar els fonaments de les seves pretensions. Pertoca doncs als Srs. Herrera i Palomo, establir que els danys soferts per les unitats immobiliàries de la seva propietat, no tenen res a veure amb els problemes ja existents al moment de l'adjudicació, i que van perdurar, al menys fins a la sol.licitació de la Sra. Valverde d'allargar el teulat, és a dir abril 1993, sinó que són la conseqüència directa de les obres que va fer realitzar la Sra. Valverde al seu àtic i al teulat.

VIII.- Pel que fa als treballs realitzats en el àtic de la Sra. Valverde, el perit Sr. Tamarit conclou molt clarament que la causa de les filtracions no provenen de l'àtic de l'edifici entès com a part o propietat privativa, sinó que ve de les parts de propietat comunitària de la coberta, i que aquestes filtracions no tenen com a origen la interrupció sense deguda finalització d'uns treballs que s'estaven efectuant en l'àtic. Aquestes conclusions no són desvirtuades, sinó corroborades pel perit Sr. R., que expressa en el seu informe pericial que el deteriorament dels pisos de la planta quarta i cinquena, en el perímetre de les mateixes, ha estat produït per l'aigua de pluja que filtrava a través el teulat, arribant a les plantes inferiors, afectant els planxes i parets de tancaments exteriors, d'aquestes. En conseqüència, està acreditat que les obres que la Sra. Valverde va fer realitzar a l'interior del seu àtic, encara que les mateixes no foren finalitzades, no han tingut cap efectes en els problemes de filtracions i d'humitat que afecten l'edifici.

IX.- Ara bé, resulta de tots els informes pericials que consten en autes, que les filtracions d'aigua, provenen de l'aigua de pluja, filtren, no de la coberta de la construcció original, sinó de l'ampliació de la coberta inicial que es va fer en 1993-1995, a iniciativa de la Sra. Valverde, en el marc de la reforma de la planta sisena, que tenia per objecte, l'acabament de la coberta fins als límits edificats, aprofitant la coberta ja existent i prolongant-la. Aquesta reforma es va fer malament, amb utilització de canals d'excessiva llargada i sense juntes de dilatació i un revestiment de la cornisa amb una tela que enlloc de passar sota la canal és lliure en el primer lateral d'aquesta, el que fa concloure el perit Sr. Tamarit, que les causes són degudes a problemes d'execució, és a dir a vicis constructius lligats a la reforma de la coberta efectuada l'any 1993 en que no es va saber resoldre correctament la recollida i desguàs de les aigües pluvials. Per tant s'ha de considerar com ho declara el perit que els problemes varen aparèixer en la construcció en modificar-se la solució del remat final de la coberta en tot el seu perímetre. Consta doncs en autes, la prova clara que l'origen dels danys afectant les unitats immobiliàries dels demandants, es troba en uns vicis constructius incorporats en les obres d'ampliació de la coberta realitzades per la Sra. Valverde en l'àmbit dels treballs del projecte de reforma interior i ampliació de la planta sisena de l'edifici M., planta sisena de la seva propietat, i que no tenen res a veure amb les dificultats que han pogut existir abans les obres de reforma.

X.- Dit això, la coberta d'un edifici constitueix no una part privativa sinó comuna, de la qual en són responsables tots el copropietaris, llevat el cas que un dels copropietari hagi unilateralment, i sense l'acord de la Comunitat, modificat un o uns elements comuns. En cas d'autes, tots els altres adjudicataris varen autoritzar expressament la Sra. Valverde a realitzar les obres de reforma de la seva vivenda, així com queda especificat en l'escriptura pública d'adjudicació en el seu pacte tercer, inclòs els treballs corresponents a allargar el teulat de la coberta per cobrir la terrassa. En efecte les parts fan expressa referència en aquest pacte tercer, a l'autorització sol·licitada per la Sra. Valverde continguda en el Decret del MI Govern, en data del 9 de març de 1994, amb el n° F94/141, autorització exclusivament limitada a la prolongació del teulat de la coberta. S'ha doncs de considerar que els treballs d'extensió d'un element comú, més concretament la coberta de l'edifici, varen ésser encomanats per la Sra. Valverde, amb el vist i plau dels altres copropietaris, i per tant constitueixen obres comunitàries. En conseqüència pertoca a la Comunitat de copropietaris, o a la Sra. Valverde en qualitat de representant de la Comunitat, i no a la mateixa en qualitat de propietari indivisa de la coberta, de realitzar a les parts comunes, les obres necessàries, per tal de posar fi a la causa de les filtracions. S'ha doncs de desestimar les pretensions de les parts agents, sobre aquest punt del litigi.

XI. En canvi, per aplicació de les disposicions del reglament del regim interior de condomini de l'edifici M., i més concretament dels capítols II i III, si que la Sra. Valverde ha de reparar els danys i perjudicis resultant d'un defecte de les parts comunes, en la seva qualitat de copropietari, però només en proporció de la seva quota de copropietat en l'edifici, que és la del 25%, segons l'escriptura pública d'adjudicació del dia 4 de maig de 1994. S'ha doncs de condemnar la part recorrent a indemnitzar les parts adverses a concurrència del 25% de la quantitat de 1.200.000 EUR, corresponent a l'import resultant de l'avaluació del cost de reparació dels pisos sinistrats i del 25 % de la pèrdua del lloguers relatius a les unitats danyades. Pel contrari s'ha de desestimar la reclamació dels actors en matèria de indemnització dels danys i perjudicis relatius a les parts comunes, que sola la Comunitat de copropietaris està legitimada a formular.

XII.- La complexitat i les circumstàncies particulars del litigi imposen de no fer especial condemna en costes d'ambdues instàncies.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Estimar el recurs d'apel·lació de la Sra. Valverde F.G.; reformar la sentència de l'Honorable Tribunal Unipersonal de Batlles de data 20 d'octubre del 2004, en el sentit: de condemnar la Sra. Valverde a satisfer als Srs. Herrera i Palomo, la quantitat de 1.803 EUR, corresponent a la seva participació en indemnització de les conseqüències de les filtracions d'aigües i humitat afectant les parts privatives propietats dels Srs. Herrera i Palomo, a càrrec pels mateixos de realitzar els treballs de reparació corresponent. Així com a indemnitzar els Srs. Herrera i Palomo a concurrència del 25% de la quantitat de 1.200.000 EUR, i del 25 % de la pèrdua del lloguers relatius a les unitats danyades per les filtracions d'aigua, d'acord amb els paràmetres fixats en el certificat de Plana del foli 228, a determinar en execució de sentència; desestimar la resta de les pretensions dels Srs. Herrera i Palomo, i absoldre la Sra. Valverde de les mateixes; sense fer especial condemna en costes d'ambdues instàncies.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.