Reclamació de quantitat per incompliment contractual i resolució d'opció de compra

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Alexandra Cornelia Sola

PARTS:

Apel·lant: Srs. Marcos i Sevillano

Representant: Sra. Romeu

Advocat: Sr. RGF

Apel·lat: Sr. Luís

Representant: Sr. Seco

Advocat: Sr. JHH

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President en funcions: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: Reclamació de quantitat per incompliment contractual. Resolució opció de compra. Defectes substancials. Valoració probatòria.

SENTÈNCIA 000063/2025

Andorra la Vella, el 10 d'abril del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 12 d'octubre de 2020, la representació processal del senyor Luís interposà demanda en exercici d'acció resolutòria per incompliment contractual i de reclamació de danys i perjudicis contra els senyors Marcos i Sevillano, tot sol·licitant que es declarés resolt el contracte d'arrendament amb opció de compra i es condemnés als demandats a la restitució de la quantitat de 234.000 EUR; de l'import de 34.000 EUR corresponent als lloguers pagats a compte del preu final de la compra venda i, complementàriament, al pagament de l'import que resultés de la minoració dels lloguers pagats després de la resolució contractual fins al 31 de juliol de 2020, que seria objecte d'acreditació. Subsidiàriament al pagament de l'import que resultés de la minoració de tots els lloguers pagats des de l'agost de 2019 i fins al juliol de 2020 a determinar en el tràmit de proves; al rescabalament dels danys i perjudicis d'un import de 50.000 EUR en concepte de danys morals, a incrementar amb l'import que es determinés just restituir al senyor Luís sobre les quantitats pagades en excés per la calefacció del xalet i a determinar també en fase probatòria; a la comunicació al senyor Luís de la documentació lliurada pels propietaris del xalet a l'àrea de Seguretat industrial, que acredités que les seves instal·lacions eren conformes a la normativa en vigor i també de la pòlissa d'assegurances dels propietaris; al pagament dels interessos legals des de la contesta i la seva condemna al pagament de les costes processals i despeses extrajudicials, inclosos els honoraris d'advocat i procuradors i saig, a acreditar en període d'execució.

2.- En data 16 de novembre de 2020, la representació processal dels senyors Sevillano i Marcos contestà la demanda articulada de contrari, oposant-se a la mateixa, tot sol·licitant la seva desestimació amb expressa condemna a l'abonament de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- En data 9 d'agost de 2024 el Tribunal de Batlles va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Estimar la demanda interposada pel senyor Luís contra els senyors Marcos i Sevillano, i condemnar aquests darrers a satisfer al primer l'import de 234.000 euros i els lloguers de la unitat immobiliària satisfets pel primer fins al retorn de la possessió, quantitats que seran augmentades de l'interès legal a comptar de la data prevista per la contesta a la demanda.

Segon.- Imposar les costes processals i judicials a la part defenent."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal dels senyors Sevillano i Marcos, en considerar que la mateixa vulnerava les seves garanties processals i drets constitucionals-, en incórrer en incongruència omissiva i extra petita, a part d'errar també en la valoració probatòria. En síntesi, fonamenta la incongruència omissiva en què la resolució d'instància no s'ha pronunciat en relació a què l'acció resolutòria no podia triomfar per quant el senyor Luís no es trobava al corrent del compliment de les seves obligacions. Concretament, no havia abonat la renda corresponent al mes de febrer de 2020 en el termini contractualment estipulat, de fet, en demanar la resolució no l'havia encara abonat, i no havia permès que els arrendadors duguessin a terme les reparacions relatives a la calefacció i a les humitats. La incongruència extra petita la fonamenta en què la Sentència recorreguda el condemna a satisfer un import superior al reclamat per l'agent en la seva demanda en concepte de rendes de lloguer: mentre que en reclama 34.000 EUR fins al 5 de febrer de 2020, la resolució el condemna a retornar els lloguers abonats fins al retorn de la possessió, és a dir, l'1 d'agost de 2020. Considera també que aquest pronunciament de la resolució recorreguda conculca el principi de l'efecte de cosa jutjada material, ja que en el procediment referenciat d'Arrendaments Urbans 2000501/2020", per Sentència de data 3 de desembre de 2020, condemnava al senyor Luís a abonar als senyors Sevillano i Marcos els imports generats en concepte d'ocupació indeguda des del 5 de febrer de 2020 i fins al retorn de la possessió produïda en data 1 d'agost de 2020, i la Sentència objecte d'autes els fa retornar.

Fonamenta també, en síntesi, l'errònia valoració probatòria en què també afirma que incorre la Sentència d'instància en què les conclusions dels perits de part en què es fonamenta la resolució no són rigoroses. Considera que el Tribunal d'instància hauria d'haver tingut en compte el resultat d'altres proves com les valoracions del senyor Plaza (tècnic de l'empresa B, que és la que va instal·lar el sistema de calefacció al xalet) contingudes en el certificat per ell emès; així com la seva testifical i del senyor JT -agent immobiliari de la part defenent- que havia declarat que els següents arrendataris de la unitat immobiliària n'estaven satisfets, sense tenir queixes; a banda de l'actitud del propi agent. Entén que tots aquests altres elements probatoris evidencien que en realitat els defectes del sistema de calefacció no eren substancials ni essencials, perquè no feien inapte el xalet per residir per quant el Sr. Luís de motu proprio amb posterioritat a la seva resolució contractual hi va continuar habitant-hi.

Demana principalment l'anul·lació de la Sentència per causa de la incongruència omissiva, en vulnerar el dret fonamental a la jurisdicció de l'article 10 de la Constitució en la seva vessant d'una decisió fonamentada en dret. Per això vol que es retornin les actuacions a la instància per tal que el Tribunal a quo es pronunciï sobre dit motiu d'oposició d'aquesta part a la demanda. Subsidiàriament sol·licita la íntegra estimació del present recurs d'apel·lació, revocant de forma total la Sentència, per haver incorregut aquesta en error en la valoració de la prova, tot considerant que la resolució del contracte per part de l'agent va ser injustificada, per no haver demostrat que els defectes constatats al xalet reunien l'entitat suficient per justificar aital resolució en no ser essencials ni frustraven la utilitat o la finalitat d'habitatge del xalet, per la que el volia adquirir.

Més subsidiàriament demana, l'estimació parcial del present recurs i la revocació parcial de la Sentència, per quant amb el seu pronunciament de condemna als seus principals a retornar a l'agent els imports abonats per aquest en concepte de lloguers fins al retorn de la possessió del xalet, el Tribunal a quo li ha conculcat el dret fonamental a la jurisdicció de l'article 10 de la Constitució en la seva vessant d'obtenir una decisió fonamentada en Dret, per haver incorregut en una incongruència extra petita i en la vulneració de l'efecte de la cosa jutjada material. En aquest sentit, interessa la reforma d'aquest pronunciament i que se'ls imposi la condemna de restituir únicament 34.000.-EUR.

Demana també per Altressí la pràctica de proves en aquesta alçada.

5.- La representació processal del senyor Luís s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la seva desestimació amb imposició de les costes processals ocasionades a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

6.- Per Aute de data 17 de desembre de 2024 es va inadmetre la prova proposada per la part apel·lant. I per altre Aute de data 25 de febrer de 2025 es va desestimar el recurs de reposició interposat contra l'Aute suara referenciat.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte dels presents autes es centra en la resolució per incompliment contractual de l'opció de compra continguda en el contracte intitulat "d'arrendament i d'opció de compra" atorgat entre les parts en data 6 d'agost de 2019 i de reclamació de danys i perjudicis.

Objecte que en aquest concret supòsit resulta de cabdal importància determinar per quant les parts ja van seguir un litigi derivat de l'arrendament estipulat en el mateix contracte, en el marc de la causa referenciada de "Arrendaments Urbans 2000501/2020", instat pels senyors Sevillano i Marcos mitjançant demanda de data 15 de juliol de 2020 i que finalitzà per Sentència del Tribunal unipersonal del Batlle de data 3 de desembre de 2020, declarant la resolució del contracte atorgat -en ser aquesta la voluntat coincident d'ambdues parts-, a comptar del 5 de febrer de 2020 i condemnant al senyor Luís a abonar als agents la suma de 193,84 EUR en concepte d'ocupació indeguda.

Al respecte és important fer notar que en aquests suara calendats autes es sol·licitava el desnonament i llançament del senyor Luís i la seva condemna a satisfer una indemnització per ocupació indeguda. Per contra, en els autes objecte d'aquesta causa es sol·licita per demanda de data 12 d'octubre de 2020, la resolució del contracte per incompliment i la restitució de la quantitat de 234.000 EUR abonats en concepte d'arres penitencials i de l'import de 34.000 EUR corresponents als lloguers pagats a compte del preu final de la compra venda que no es va poder realitzar, així com al pagament de l'import que resulti de la minoració dels lloguers pagats després de la resolució contractual fins el 31 de juliol de 2020, que havia de ser acreditat amb les pericials corresponents en tràmit probatori.

En conseqüència i malgrat la poca concreció específica de l'objecte dels autes per part dels litigants, del contingut de les respectives pretensions exercides es deriva que l'objecte del present recurs d'apel·lació és la resolució per incompliment contractual de l'opció de compra fixada en el contracte atorgat en data 6 d'agost de 2019, amb el retorn de les prestacions abonades per causa de la mateixa.

Segon.- Antecedents d'interès:

1. En data 6 d'agost de 2019, els senyors Sevillano i Marcos, per una banda, i Luís, per l'altra, van atorgar un contracte d'arrendament amb opció de compra (folis 27 a 30) del xalet radicat a la XXXX.

El senyor Luís estava interessat en la seva adquisició així com també en el seu arrendament per mentre no hagués obtingut els permisos de residència i d'inversió estrangera que li permetessin adquirir la unitat immobiliària d'autes.

En el mateix es va fixar el valor de la compra-venda en l'import de 2.340.000 EUR, així com que l'arrendament es perllongaria per mentre no es materialitzés una de les dues condicions esmentades (obtenció d'un dels dos permisos abans mencionats). En tot cas, per imperatiu legal es va fixar una durada de l'arrendament de 5 anys, fins el 12 d'agost de 2024. Preveien també que al moment de materialitzar-se la compra-venda, l'arrendament quedaria sense efecte per impossibilitat sobrevinguda del seu compliment.

A més estipulaven un preu de lloguer de 6.000 EUR mensuals, tot i que el del mes d'agost s'establia a prorrata, en la suma de 4.000 EUR. Especificaven que tots els imports es considerarien satisfets a compte del preu final de la compra-venda, pel que "caldrà sumar-los al 10% aportat en concepte d'arres". I és que en el seu Pacte Novè establiren que l'arrendador/venedor rebria en concepte d'arres penitencials la suma de 234.000 EUR, que es considerava com a part del preu total, concretament un 10% del mateix.

2. En data 30 de setembre de 2019, existeix una comunicació per la que l'agent immobiliari de la part arrendatària i prometent compradora llistava desperfectes constatats en l'habitatge (foli 34), entre ells el de fortes olors d'aigües residuals. Així mateix, a partir del 14 de novembre ja es queixaven, via Whats App, aquesta vegada, de la manca de funcionament adequat de la calefacció i de les humitats que evidenciaven les parets (folis 35 i 36).

3. En data 5 de febrer de 2020, el senyor Luís va enviar per conducte notarial un carta de resolució de l'opció de compra del xalet per causa de vicis ocults substancials que l'afectaven i que frustraven les seves expectatives d'adquirir-lo. Procedia doncs a resoldre el contracte per incompliment i exigia el retorn de l'import pagats men concepte d'arres, els 234.000 EUR (folis 44 i 45).

4. El senyor Luís no va retornar la possessió de l'immoble d'autes fins el dia 5 d'agost de 2020 a través del lliurament de les claus al saig, senyor S, a qui el primer els hi havia lliurat el dia 1 d'agost.

5. Com hem apuntat en el Fonament de Dret anterior, per Sentència de data 3 de desembre de 2020, en el marc dels autes referenciats "Arrendaments Urbans 2000501/2020", instats per demanda del matrimoni Sevillano i Marcos de data 15 de juliol de 2020, es decidí la resolució del contracte (d'arrendament, s'entén, segons hem exposat també anteriorment) subscrit per sengles parts en judici, a comptar del 5 de febrer de 2020, i la condemna del senyor Luís a abonar 193,84 EUR en concepte d'ocupació indeguda.

Tercer.- En relació a la pretesa incongruència omissiva invocada per la part recurrent, en considerar que la Sentència no s'ha pronunciat específicament sobre els incompliments contractuals per ell invocats en relació al senyor Luís, consistents en impagament de la renda del mes de febrer en el moment que envia la carta de resolució, el dia 5 de febrer, i en impedir que els senyors Sevillano i Marcos poguessin arreglar els desperfectes denunciats -que impedirien la resolució de l'obligació sinal·lagmàtica que els vinculava, que exigeix que la part que insta la resolució per incompliment de les obligacions de la contrària, hagi al seu torn complert les pròpies-, hem de posar de relleu:

D'una banda, que en relació a l'impediment de reparar els desperfectes i patologies constatats, la Batlle d'instància s'hi refereix en la seva resolució en considerar que aquesta voluntat de reparar no tenia perquè impedir que el senyor Luís volgués desistir de la compra compromesa, en no trobar-se el bé immoble a l'alçada de les seves expectatives. I, d'altra banda, que en no ser l'objecte dels presents autes la resolució del contracte d'arrendament, sinó només de l'opció de compra, en tot cas la manca de pagament de la renda del mes de febrer de 2020, el dia 5 com s'havia establert contractualment -havent-se però pagat el dia 11 del mateix mes-, no constitueix un incompliment que pugui impedir la resolució de l'opció de compra continguda en el contracte per causa de l'incompliment del venedor en relació a l'estat de la unitat immobiliària objecte de la venda. Per aquest motiu considerem que la manca de pronunciament específic del Tribunal de Batlles en aquesta matèria, no constitueix incongruència omissiva ni vulnera el dret de la part a obtenir una resolució fonamentada en dret. I encara, sense perjudici de què l'economia processal impedeix anul·lar la resolució per manca d'un pronunciament que no ha d'afectar al fons del present litigi, que es va iniciar al 2020.

Quart.- En relació a la invocada errònia valoració probatòria de la resolució d'instància

La resolució d'instància conclou que la residència d'autes patia els desperfectes invocats per la part agent i avui recorreguda, tant en relació a la calefacció com a les humitats, entre d'altres, que considera substancials i que justifiquen el desistiment de la compra venda per part del senyor Luís. Per arribar a aquesta conclusió es basa tant en l'informe del tècnic de l'empresa B, senyor Plaza com en l'informe pericial aportat per la part agent i efectuat pel senyor Julián en relació al sistema de calefacció, com per la senyora Almansa en relació a les humitats que afectaven a l'immoble.

En tot cas i malgrat les crítiques efectuades per la part recurrent a l'informe efectuat pels perits de part, que qualifica de poc rigorós tot i no haver interessat la pràctica d'una pericial judicial que li permeti efectuar una tal manifestació amb la seriositat exigible; les conclusions relatives a la calefacció són bàsicament coincidents amb les del seu testimoni, senyor Plaza, en concloure que el sistema de calefacció instal·lat no era l'adequat per la superfície construïda. En tot cas, el senyor Julián, quina capacitat professional i objectivitat aquest Tribunal no té perquè qüestionar, posà de relleu que el sistema d'aerotèrmia funcionava incorrectament en no tenir prou circulació d'aire i que la bomba de calor estava mal instal·lada i amb potència insuficient. Confirma que malgrat haver efectuat la visita al domicili el mes de juny, el sistema de calefacció estava engegat i que malgrat no haver pres exactament la temperatura, la casa estava fresca i el garatge més.

I pel que fa a les conclusions relatives a les humitats, les conclusions de la senyora Almansa lluny de semblar poc rigoroses -novament no existeix cap informe pericial diferent que permeti arribar a tal conclusió- són prou clares i contundents en relació a l'existència i origen de les humitats, que en provenir del terreny natural no tenen solució, tot i proposar deshumectar i calefactar contínuament, per tractar de minimitzar-les.

Tant el senyor Julián com la senyora Almansa van comparèixer al judici oral i van confirmar el contingut dels seus respectius informes, havent pogut ser objecte de contradicció.

A banda de l'anterior, les conclusions dels perits van poder també ser constatades pel saig, senyor S, que va confirmar l'existència -almenys visual- dels desperfectes denunciats en les Actes de presència que obren als autes, sense que tampoc disposem de cap motiu objectiu per dubtar de les temperatures denunciades, que es poden correspondre amb la sensació de frescor constatada pel perit a l'interior de la casa, al mes de juny.

Si la representació processal dels senyors Sevillano i Marcos considera que la prova practicada era deficient per acreditar les pretensions de l'agent, a ella corresponia l'acreditació d'aquest extrem. Ja hem tingut ocasió de manifestar en diferents ocasions, en relació a la càrrega de la prova, com per exemple en la Sentència dictada en data 9 de juny de 2015, rotlle TSJC-413/2014, que:

"De manera general, la qüestió de l aprova en seu judicial s'entén com una càrrega perquè es defineix com l'obligació que té cada part de provar els fets que addueix, i que en cas de dubte aquell ha de perjudicar a la part sobre qui requeia la càrrega de la prova. De fet, és quan manca de prova que la qüestió té tot el seu interès. De manera més general, es tracta per la part que ha de provar, de convèncer al jutge que la seva versió correspon a una realitat material i finalment a la veritat.

La problemàtica de la inversió de la càrrega de la prova, es planteja quan s'han alterat les regles de distribució de la càrrega de la prova a favor d'una part diferent de la que normalment ha de suportar aquesta càrrega.

El primer element a considerar és que la part agent es troba en una situació particular, ja que, essent la qui ha decidit de sol·licitar la intervenció dels òrgans judicials i ha atret davant d'ells a l'altra part, determinant l'objecte del procés, i amb l'objectiu de fer reconèixer un dret a favor seu, és lògic que hagi de suportar l'obligació d'acreditar els elements de fet en què basa la seva acció, i sobre els quals basa les seves pretensions.

Això és un principi comú a quasi tots els sistemes jurídics que la càrrega de la prova recau sobre la per agent (actori incumbit probatio) en el sentit que ha de provar els fets constitutius en què fonamenta la seva demanda. Una conseqüència essencial d'aquest principi és que si l'actor no aporta la prova que se li pot exigir, el Tribunal haurà d'absoldre al demandat encara que aquest no hagués provat res (Actore non probante, qui convenitur, et si nihil ipse praestitenit, obtinebit").

Però si el demandant és el primer, no és el sol sobre qui recau la càrrega de la prova.

En efecte, passat la primera etapa que acabem de descriure, el defenent no pot adoptar una posició passiva ja que, i de manera recíproca al principi regulant l'obligació de prova del demandant, és un principi general que qui al·lega, sigui en posició de demandant o defenent, ha de provar el que al·lega.

És el sentit de la regla recordada moltes vegades per aquesta Sala, i segons la qual el defenent ha de provar els fets extintius, obstatius i excloents que contradiuen el dret invocat i que fan que la situació acreditada pel demandant no pot tenir els efectes de dret que es pretenien."

En resumit, el demandant ha de provar els fets que fan possible i admissible el seu dret, mentre que el demandat ha de provar els fets que ho contradiuen.

En conseqüència aquest greuge també ha de ser desestimat.

Cinquè.- En relació, finalment, a la pretesa incongruència extra petita -de fet, ultra petita- en què pretesament incorre la resolució d'instància en condemnar als avui recurrents a retornar els lloguers abonats per la part agent fins a l'1 d'agost de 2020, que ascendeixen a un global de 70.193,84 EUR front als 34.000 EUR reclamats per la pròpia part agent i avui recorreguda en concepte de rendes de lloguers fins al 5 de febrer de 2020; procedeix donar-hi lloc.

En conseqüència, en demanar la pròpia part recurrent la revocació parcial de la Sentència en el sentit de què s'imposi a la part recurrent la condemna a restituir la suma de 34.000 EUR, així caldrà efectuar-ho.

En estimar aquesta pretensió, no procedeix pronunciar-nos sobre la pretesa conculcació del principi de l'efecte de la cosa jutjada material, invocada per la part recurrent i derivada del contingut de la Sentència dictada en el marc del procediment d'Arrendaments Urbans, abans detallada.

Sisè.- L'estimació parcial del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que no s'efectuï un especial pronunciament sobre la imposició de les costes generades en aquesta alçada, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

I així mateix, que no s'efectuï una especial imposició de les costes processals generades aquesta alçada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR parcialment el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Sevillano i Marcos contra la Sentència dictada pel Tribunal de Batlles en data 9 d'agost de 2024, que revoquem en el sentit d'establir que l'import dels lloguers que s'hauran de retornar per part d'aquests al senyor Luís ascendeix a 34.000 EUR, en lloc de correspondre's a l'import corresponent als satisfets fins al retorn de la possessió. Es mantenen la resta de pronunciaments continguts en la resolució d'instància, excepte el relatiu a les costes, com es detalla en el següent apartat.

SEGON.- No hi ha lloc a efectuar un especial pronunciament en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.