Reclamació de quantitat per error en l'exhibició prèvia de la plaça d'aparcament

Sentència

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Sra. Ayuso

Representant: Sra. Moliner

Advocat: Sr. Benítez

Apel·lat: ORG_0

Representant: Sra. Bueno

Advocat: Sr. Villegas

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: RECLAMACIÓ DE QUANTITAT: acció contra l'agència immobiliària intermediària en la venda per error en l'exhibició prèvia d'una de les unitats immobiliàries adquirides, per haver ajudat a formar el consentiment de la compradora. Manca de legitimació passiva de la immobiliària per manca de vincle contractual amb la compradora

SENTÈNCIA 000030/2025

Andorra la Vella, 14 de febrer del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 28 de setembre de 2020, la representació processal de la senyora Ayuso, interposà demanda contra la societat ORG_0 -propietària del comerç ORG_1-, tot sol·licitant la seva condemna a l'abonament d'una quantitat en concepte d'indemnització -que en el cos del seu escrit considera que s'ha de correspondre amb la comissió de venda percebuda per la immobiliària-, més els interessos del dia de l'escriptura notarial, així com el cost de la reparació del vehicle, juntament amb els interessos des del dia que es va pagar, i més les despeses judicials, d'advocat i procurador.

2.- En data 19 d'octubre de 2020, la representació processal de la societat ORG_0 contestà la demanda articulada de contrari, tot oposant-se a la mateixa i sol·licitant la seva desestimació, amb imposició de les costes processals a l'agent, inclosos els honoraris d'advocat i procuradora.

3.- En data 21 d'agost de 2024, el Tribunal de Batlles va dictar Sentència amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Desestimar la demanda interposada per la senyora Ayuso contra la societat ORG_0.

Segon.- Imposar les costes processals i judicials a la part agent.-"

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la senyora Ayuso en considerar que la mateixa conté un error en la valoració de la prova. En síntesi, fonamenta el seu recurs en què la Sentència valida l'engany de la immobiliària a un potencial comprador. Considera també que no es pot considerar que ambdues places d'aparcament tinguin la mateixa utilitat ni que la societat immobiliària no gaudeixi de legitimació passiva en el present procediment. Afirma que d'haver sabut que adquiria la plaça d'aparcament finalment comprada, no hagués dut a terme la compravenda del pis projectada, i que la indemnització i la seva quantificació es troben justificades per quant la venda no s'hagués efectuat de no haver mediat l'engany i, doncs, la immobiliària no hagués cobrat cap comissió. Demana la revocació de la resolució d'instància i la condemna de la societat immobiliària recorreguda a satisfer una indemnització a la part agent, consistent en la comissió de venda, ja sigui de l'import de l'operació total o, subsidiàriament, de l'import percebut en concepte de comissió de la plaça de garatge.

5.- La representació processal de la societat ORG_0 s'oposa al recurs d'apel·lació interposat i demana la seva desestimació amb imposició de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació interposat rau en determinar si l'error comés -i acceptat- per la societat immobiliària en haver ensenyat a la senyora Ayuso una plaça d'aparcament diferent a la que es trobava efectivament en venda i que la mateixa va adquirir -identificada també de número 3, però formant part d'un altre bloc, el contigu, i amb una superfície diferent-, constituïa una condictio sine qua non per procedir a l'adquisició del pis i traster -com ella afirma-, i li pot donar dret a l'obtenció d'una indemnització a abonar per la societat immobiliària que considera que la va enganyar i que, en un primer moment, quantifica en l'import obtingut per la mateixa en concepte de comissió global per tota la venda i en apel·lació quantifica, subsidiàriament, en l'import de la comissió per ella obtingut per la venda de la plaça de garatge.

Segon.- Antecedents d'interès

1. Durant l'any 2019, el representant de la immobiliària C, de propietat de la societat ORG_0 va ensenyar a la senyora Ayuso el pis radicat a la planta baixa, XXXX, una plaça d'aparcament identificada de número 3, radicada també al XXXX i el traster radicada al dit XXXX del Conjunt residencial CR, radicat al XXXX. En data 16 de juliol de 2019, ambdues parts atorgaren el contracte privat de compra venda amb arres (f. 32) sobre les unitats immobiliàries que s'havien exhibit a la senyora Ayuso.

2. Per escriptura pública autoritzada pel Notari del Principat, N de data 6 de setembre de 2019 i sota el número del seu protocol 0000 (f.16), la senyora Ayuso va adquirir a la ORG_1, SLU les unitats immobiliàries descrites en la mateixa, que havien de coincidir amb les visitades i les que havien estat objecte del contracte privat d'arres.

Ara bé, la plaça d'aparcament descrita en la dita escriptura i, per tant, adquirida per la senyora Ayuso, era la identificada de número 3, però del XXXX i amb una superfície aproximada d'11,52 m2, tractant-se doncs d'una plaça diferent de la que se li havia mostrat.

3. La senyora Ayuso estava convençuda d'haver adquirit la plaça d'aparcament que li fou exhibida, estacionant-hi el vehicle, fins que un dia se'l va trobar ratllat i amb una nota advertint-la de què aquella plaça d'aparcament era propietat privada d'un tercer; segons la mateixa afirma.

4.- En concepte d'honoraris d'intermediació la societat ORG_0, propietària de la immobiliària C va cobrar l'import de 7.500 EUR més IGI (folis 56 i 111).

Tercer.- La resolució d'instància considera que l'acció exercida per la part agent contra la societat immobiliària i fonamentada en una aliud pro alio no pot prosperar per quant existeix una manca de legitimació passiva, ja que aquesta només la pot ostentar el venedor -que evidentment, és la propietat de les unitats immobiliàries venudes i no l'intermediari qui, en el seu cas, hauria de respondre front al venedor-.

Afegeix també l'esmentada resolució que si s'entengués que la part agent -compradora- va establir un contracte amb la immobiliària, en haver participat en part en la comissió percebuda per la societat immobiliària, no considera provat que l'engany perpetrat per la mateixa li hagués ocasionat un perjudici més enllà de la comoditat de tenir una plaça més gran, ni que la dita plaça d'aparcament mostrada constituís un element cabdal per concloure la compra venda.

Al respecte, no podem obviar la manca de claredat en relació a la identificació de l'acció exercida per la part agent i avui apel·lant.

Noti's que malgrat en el seu escrit de recurs d'apel·lació sembla negar haver motivat la seva acció d'indemnització en una aliud pro alio, així es deriva de l'apartat Segon de la seva demanda d'instància, on diu "És procedent interposar una ACCIO D'INDEMNITZACIÓ per vendre una cosa distinta de la pactada, -el venedor negligent (en aquest l'intermediari) ha posat al mercat una plaça d'aparcament que no podia vendre per ser d'un altre, malgrat s'ha compromès a vendre-la, i d'altra banda, ha venut per error una altra plaça pitjor a l'ofertada, existint un aliud pro alio", afegint que "no sabem si ha mediat mala fe per part de la immobiliària, però no és admissible que un professional faci un error d'aquest tipus amb el conseqüent perjudici pel client."

Ara bé, com sigui que en el seu escrit de demanda també posava de relleu que no podia plantejar l'acció resolutòria o redhibitòria, o una quanti minoris, -que afirmava que s'havien de formular contra el verdader propietari i no contra l'immobiliari-, per quant la senyora Ayuso ja havia efectuat obres de reforma al pis adquirit, havent-se-li multiplicat també les seves despeses per causa de la seva recent maternitat, hem d'entendre que malgrat la part agent i avui apel·lant es refereixi en els seus escrits a l'aliud pro alio, en no exercir l'acció de resolució contractual aquesta referència s'ha d'entendre efectuada per explicar que la base de la reclamació és que se li va vendre finalment una cosa diferent a la que ella volia i se li havia mostrat per part de l'intermediari en la venda, sense constituir però el fonament de la seva acció.

En conseqüència, no procedirem a analitzar l'aliud pro alio, com a fonament de l'acció exercitada, perquè acabem de dir que no ho és, ni tampoc els requisits processals que l'exercici d'una tal acció hauria de comportar, com en canvi, s'efectua en la resolució d'instància.

Quart.- Sense perjudici, però, de l'anterior caldrà identificar el tipus d'acció exercida per la part agent i, en el seu cas, la legitimació passiva de ORG_0, quant a propietària de l'agència immobiliària d'autes, en relació a la mateixa.

La demanda d'indemnització interposada per l'agent es fonamenta en una responsabilitat contractual de la immobiliària que, a través del seu treballador va errar en l'exhibició de la plaça d'aparcament que finalment i juntament amb la resta d'unitats immobiliàries, la senyora Ayuso va decidir adquirir. Així es deriva del contingut dels Fonaments de Dret de la seva demanda.

Ara bé, no consta en autes acreditat que existís cap mena de relació contractual de mediació immobiliària entre la senyora Ayuso i ORG_1 de propietat de la societat ORG_0. Històricament, aquesta Sala ha definit el contracte de mediació o corretatge com: "aquell pel qual una persona, anomenat mediador, assumeix la funció essencial de posar en relació dues o més persones amb la finalitat de facilitar l'eventual conclusió d'un contracte o possibilitar la seva perfecció o consumació efectiva, a través de la prestació dels serveis necessaris per a aquesta finalitat, percebent una contraprestació econòmica a càrrec de qui realitza l'encàrrec (el comitent)." Sentència de data 22 de desembre de 2020, rotlle 172/2020. L'afer objecte dels presents autes constitueix el típic negoci immobiliari (de mediació o corretatge) en mèrits del qual el venedor encarrega a la immobiliària la venda de determinades unitats immobiliàries i l'agència immobiliària efectua totes les gestions escaients, aconseguint trobar un comprador, concloent-se finalment la compravenda desitjada mercès a la seva intermediació.

Per tant, la única relació contractual existent és entre el venedor i la societat propietària de l'agència immobiliària de constant referència. Noti's que així es deriva de la factura generada per la comissió pactada i dirigida al seu client, la ORG_1, SL (foli 56).

Conseqüència de l'anterior és la manca de legitimació passiva de la societat propietària de l'agència immobiliària d'autes per respondre de l'acció de reclamació efectuada per la part agent amb qui no manté cap mena de vincle contractual, en haver actuat la mateixa únicament per compte del venedor.

Cinquè.- Procedeix, doncs, desestimar el recurs d'apel·lació interposat i confirmar la resolució recorreguda, tot i que per motius diferents als continguts en la mateixa.

Sisè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que el pagament de els costes processals ocasionades s'imposin a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la senyora Ayuso contra la Sentència dictada en data 21 d'agost de 2024 pel Tribunal de Batlles, que confirmem.

SEGON.- IMPOSAR el pagament de les costes processals generades en aquesta alçada a la part recurrent.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.