Precari o arrendament- regim jurídic de les obres de millora de la cosa arrendada- prova (6000339/2017)

Sentència

Magistrats

Vincent Aniére Carles Cruz Moratones Jaume Tor Porta

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000157/2022 ORIGEN: 6000339/2017 - 00

NIG: 5300542120170001967

PARTS:

Apel·lant: Sr. Recio

Representant: Sr. Campillo

Advocat: Sr. Azorin

Apel·lant: Sr. Corbacho Representant: Sra. Arnau Advocat: Sr. Carretero

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Precari o arrendament- regim jurídic de les obres de millora de la cosa arrendada- prova

SENTÈNCIA 040-2023

Andorra la Vella, el 18 d'abril del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent Anière, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Per escrit del 14 de setembre del 2017, la representació processal del Sr. Recio va interposar demanda a tramitar pel procediment ordinari contra el Sr. Corbacho en què sol·licitava la condemna a aquest darrer a pagar l'import de 50.036.-euros en concepte del cost d'unes obres de reforma dutes a terme en la masia propietat del defenent situada a Espanya, més els interessos legals a comptar de la data del requeriment notarial de data 28 de febrer del 2017, i les costes judicials ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat, de procurador i de perit intervinent, a acreditar en període d'execució de sentència.

2.- El Tribunal de la secció civil ha dictat resolució en data 05 de maig del 2022 amb la següent part decisòria :

" Primer.- Estimar de forma parcial la demanda formulada per la representació processal del Sr. Recio contra el Sr. Corbacho, i condemnar a aquest darrer a pagar la suma de 1.703,27.-euros, majorada dels interessos legals comptadors des de la fermesa de la present resolució.

Segon.- No fer expressa imposició de les costes judicials ocasionades de conformitat amb el que preveu el VIII. Fonament de Dret de la present resolució judicial.".

Ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia.

3.- La representació processal del Sr. Recio demana la seva revocació i que es condemnes a la part demandada al pagament de l'import de 50.036.- euros, més els interessos legals a comptar de la data del requeriment notarial de data 28 de febrer del 2017 i les costes processals intrínseques i extrínseques del plet, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador en ambdues instàncies a acreditar en període d'execució de sentència.

Fonamenta el seu recurs sobre una errònia i arbitrària valoració de la prova i una indeguda aplicació del dret per part del tribunal, i en síntesi, en les següents al·legacions: el Sr. Recio es trobava a precari en relació a l'ús i gaudiment del cortijo C i l'objecte de l'arrendament tenia única i exclusivament l'ús i gaudiment de l' aprofitament cinegètic de la finca ;

que han quedat provades les obres que va dur a terme per a reformar el cortijo

; que es tracta de treballs útils i necessaris única i exclusivament per tal de fer-lo habitable, i és del tot fals que la part demandada manifesti en la seva confessió en judici que les mateixes no fossin necessàries, fossin de poca importància i que busquessin únicament una major comoditat ;

que els va fer amb l'autorització verbal de la part demandada i tenia el convenciment que li retornaria el valor corresponent ;

que ell va fer un gran esforç probatori i ni no pas la part contrària, i finalment que el deute del defenent envers ell queda demostrat.

4.- La representació processal del Sr. Corbacho demana la revocació de la sentència en el sentit de desestimar totes les pretensions deduïdes a la demanda, amb imposició a la part agent de les costes de primera instància i sense pronunciament sobre les de segona instància.

Fonamenta el seu recurs sobre una incorrecta aplicació de la llei per falta de qualificació del negoci jurídic d'autes i de les normes que li són aplicables, d'acord amb les següents al·legacions.

Sosté, en síntesi, en primer lloc, que la sentència no qualifica el contracte amb causa onerosa que tenia com a objecte la finca i el seu aprofitament cinegètic i la construcció associada ;

que es tracta d'un contracte d'arrendament de finca rústica ;

que sigui en aplicació de la llei espanyola o de l'andorrana, l'agent no té dret a indemnització per les millores que hauria realitzat a la finca.

En segon lloc, afirma que la sentència és incoherent en afirmar a la vegada que la construcció era un espai únicament per resguardar-se i no pas un espai per a la residència, i que les obres realitzades eren necessàries perquè l'estat de la casa no permetia allotjar-s'hi amb les degudes condicions sanitàries i d'habitabilitat i no presentava un estat adequat per a ésser habitada.

En tercer lloc, ressalta que és només al 2017 que l'agent va reclamar i que si tingués un dret a indemnització, el mateix hauria prescrit per haver passat més de 5 anys (Llei espanyola) o més de 3 anys (Llei andorrana) des de l'acabament de l'arrendament.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Ha quedat acreditat que el Sr. Corbacho és propietari a Espanya, província de X, d'una finca rústica d'uns 600 hectàrees de superfície i que comporta una masia (cortijo C).

A partir del 1998 i fins al 2005, és el seu germà, el Sr. Recio qui va gaudir d'aquesta finca i va exercitar-hi el dret de caça en la referida finca, en el marc d'una convenció, la qualificació i l'abast de la qual constitueixen el nus gordià del present litigi.

En febrer del 2017, sia 12 anys més tard (i malgrat les reiterades afirmacions de la part agent al respecte, no existeix prova que hagi existit un requeriment anterior), el Sr. Recio, contestant a uns requeriments del seu germà en el marc d'un conflicte que els dos tenen en relació a la gestió d'un edifici del Pas de la Casa, li va indicar, entre altres extrems que no tenen cap relació amb la qüestió del cortijo, que :

" et recordo que continués endeutant-me l'import de 50.036 Euro en concepte d'obres de reforma vàries del cortijo de C que vaig satisfer al llarg dels anys 1998 (...). Vull cobrar la totalitat aquest import sense més dilacions per part teva. Tampoc descarto que et pugui presentat altres despeses per reformes i despeses efectuades en la teva finca. Tot dependrà de la teva resposta i la teva conducta envers el present requeriment".

Segon.- Pel que fa a la qualificació jurídica de les relacions entre els dos germans, el plantejament del demandant és des de l'inici que el seu germà només li va cedir de manera onerosa el dret de caça i que és en qualitat de precari que va gaudir de la masia i de la font, val a dir com si de dues coses independents es tractes, mentre que el defenent ha sostingut que érem front a un arrendament de la finca incloent tots els seus elements i en particular la masia.

Al respecte, és veritat que si el tribunal ha descartat la qualificació de precari, no ha qualificat el contracte i només ha indicat que "la cessió de l'ús de la casa ... va tenir una causa onerosa i connectada amb la cessió dels drets cinegètics" i que havia existit "una relació contractual", determinant en segon lloc si havia existit un enriquiment injust al benefici del propietari.

Però, és del tot necessari procedir prèviament a aquesta qualificació ja que de la mateixa s'extreu el règim jurídic aplicable a la reclamació pels treballs efectuats.

Així les coses, podem examinar els dos recursos junts.

Tercer.- Pel que fa al precari, escau recordar que el precarista és una mena de prestatari, doncs se li cedeix la possessió d'una cosa que ha de tornar a primer requeriment de qui l'ha atorgat. Es caracteritza pel fet d'ocupar el bé sense cap mena de contraprestació (D 43, 26, 2 De precario).

Si bé les parts s'han acordat per aplicar el dret andorrà, la relació es va desenvolupar a Espanya i la part agent va invocar en un segon temps el dret espanyol sobre la reglamentació de l'arrendament del dret de caça, i té per tant interès citar l'aclaridora definició que dona el Tribunal Supremo del precari:

"Una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho." (SSTS 605/2022, de 16 de setembre; 134/2017, de 28 de febrer ; 557/2013, de 19 de setembre).

Tal definició correspon a la que va poder donar aquest Tribunal Superior : "el precari es pot definir com aquella situació jurídica que es produeix quan una persona posseeix una cosa aliena sense abonar cap mena de contraprestació per la mateixa, situació que pot derivar d'un contracte, de la mera autorització o tolerància del propietari, o de la pèrdua de vigència del títol del qual gaudia el posseïdor, de tal manera que el seu propietari pot reclamar que se li retorni la possessió en qualsevol moment sense que sigui necessària una causa que justifiqui aquesta petició." (STSJC de data 18 de juliol del 2013 Rotlle 70-13),

i

" la referida franja no fou cedida a precari; és a dir, de manera gratuïta i en qualsevol temps revocable a instància del propietari, sinó que ho va ser a títol arrendatici.." STSJC de data 27 de novembre del 2014 Rotlle 188- 14).

Quant al comodat, o préstec d'ús d'una cosa no fungible (per exemple, una finca), és un contracte consensual en virtut del qual una persona cedeix a una altra per temps determinat l'ús de la cosa, amb l'obligació de tornar-la un cop finalitzat el termini. També és gratuït.

En el present cas, existeix sense dubte una convenció verbal entre els dos germans i amb una contraprestació, doncs es va convenir el pagament d'un import anyal corresponent a l'import de 12.000.-euros (2.000.000 pessetes).

I, malgrat el que sosté el demandant, la voluntat comuna de les parts era que el defenent li cedís no solament el dret de caça sinó també el gaudiment de la masia. Amb això compartim totalment i fem nostra la motivació continguda en el Fonament de Dret II.- de la sentència d'instància.

En efecte, ressurt dels autes que la finca esta essencialment destinada a la pràctica de la caça i per tant la masia que hi ha bastida, i que estava destinada als caçadors, es troba vinculada a la cessió del dret de caçar (la qual dit de pas no s'ha formalitzat com a tal). La cessió de l'ús de la masia es va fer pel mateix període que l'ús de la casa i les claus de la masia es van remetre al Sr. Recio al 1998 i les va tornar al 2005.

La voluntat de les parts era clarament que el Sr. Corbacho cedís els drets cinegètics i l'ús de la masia en arrendament pel preu anyal de 2 milions de pessetes, i els dos no es poden separar de manera artificial.

El demandant pretén treure dels rebuts de transferència bancària al compte del seu germà la prova que el pagament només era en relació al dret de caça. Però es tracta d'una prova insuficient ja que d'una banda aquests rebuts porten la menció que ell com a pagador ha volgut unilateralment indicar al banc, i d'altra banda, que les mencions en qüestió són ambigües ja que si certs rebuts indiquen "alquiler coto caza" d'altres indiquen "Iloguer finca caza", que són més aviat compatibles amb una renda pel tot. Un altre indica "LLOGUER CA", el que pot correspondre a CAZA o CASA. A més, la noció de lloguer és pròpia de l'arrendament.

D'altra banda, no és cert que el demandat va confessar que l'arrendament era limitat al gaudiment dels drets cinegètics sinó que va manifestar que sí que havia arrendat l'aprofitament cinegètic i que la renda era de 2 milions de pessetes anyals, però va precisar que "li va llogar el cortijo i la finca i que el seu germà no li va demanar res per fer les obres " (posició 3) i que " en aquell cortijo hi anaven unes persones abans que fos llogat pel seu germà i que de fet ell va fer fora a dites persones perquè hi pogués anar el seu germà" (posició 4).

Per tant, no són d'aplicació les regles del precari sinó les de l'arrendament (contracte consensual, bilateral, onerós, translatiu de l'ús o gaudi de la cosa llogada objecte del contracte, de tracte successiu, i de caràcter temporal) tota vegada que existeix el gaudiment d'una cosa certa, la finca amb la masia i la font, a canvi d'un preu cert.

Quart.- Pel que fa al règim de les millores en cas d'arrendament, és de recordar que l'arrendador ha de reemborsar les despeses necessàries o útils fetes amb el seu consentiment però no aquelles fetes per l'arrendatari per la seva exclusivitat.

Les millores voluntàries destinades a fer la cosa més agradable no donen dret a reclamar una indemnització sinó únicament el "ius tollendi" (D19, 2, 19-4).

En el present cas, no es pot dir que les obres eren necessàries, ni tampoc que eren útils i consentides per l'arrendador, i això per dos tipus de raons.

En primer lloc, si bé és veritat que l'esforç probatori del demandant és quantitativament important, el seu resultat, valorat en el seu conjunt segons els criteris de la sana crítica, no és suficient per convèncer.

Al respecte, cal precisar que, de conformitat amb les regles de l'onus probandi, la càrrega de la prova de les obres requeia sobre la part agent i no pot retreure a la part defenent la seva manca d'aportació d'elements probatoris, sobre tot quan dita part defenent sempre ha manifestat que les obres s'havien realitzat sense el seu consentiment i que no hi va intervenir. Val a dir que li era molt difícil provar un fet negatiu.

Més concretament, el resultat de la pràctica de les proves permet concloure que el Sr. Recio va dur a terme unes obres en la masia, però és molt difícil determinar la natura i l'abast dels treballs en qüestió, sobre tot quan apareix que la construcció va conèixer diverses reformes al llarg dels anys i que certes d'elles foren dutes a terme per Corbacho i no pas per Recio (vegi's en aquest sentit les manifestacions del Sr. ENTITY_10).

En efecte, s'han aportat dues series de proves, d'una banda documentals i d'altra banda, testificals.

Quant a les testificals, si bé permeten confirmar que es va portar a terme una notable millora de la masia per fer-la habitable, les mateixes queden marcades per la seva imprecisió i per certes incoherències, potser imputables al temps transcorregut però que han de portar a relativitzar-les i examinar-les amb molta cautela al moment de posar-les en relació amb la prova documental.

Quant a la documentació aportada, com bé ho ha analitzat el tribunal de manera detallada, es tracta d'un seguit de documents diversos i heterogenis, com tiquets de caixa (fins i tot un tiquet de compra de botelles d'alcohol amb el concepte "regalo encargado carretera C"), documents manuscrits unilaterals, o sense la identificació de l'empresa, o sense identificació de l'obra. El seu acurat estudi, fins i tot tenint en compte el sentit que els hi pretén donar la part agent, porta a la mateixa conclusió que són insuficients per acreditar la realitat de les despeses de les quals es demana el reemborsament.

A més, no existeix prova fefaent del pagament dels industrials, i de fet, s'admet per la part apel·lant que els treballs es van pagar de forma a eludir les obligacions tributàries a Espanya.

Tot això explica que el Tribunal ha considerat que només una part molt limitada del quantum dels treballs quedava justificada i que va considerar que l'enriquiment provat era només de 1.703,27.-euros.

Però, i en segon lloc, al tractar-se d'una relació arrendatìcia, la qüestió no era pas la de l'enriquiment injust sinó la de qualificar les obres com a necessàries, o útils, o com a millores.

Sobre aquest punt, apareix que la masia era potser, al 1998, en un estat inadaptat per estar habitada per una família, però això no era la seva destinació, sinó que la seva destinació era vinculada a l'acolliment dels caçadors.

Si l'arrendatari ha decidit modificar i millorar les instal·lacions per poder rebre també la seva família (potser perquè tenia l'esperança que el seu germà li vengués finalment, com ho va pretendre), tals treball no es poden qualificar de necessaris per a mantenir el local en condicions de servir a la finalitat pactada.

D'altra banda, no es pot compartir amb el tribunal l'afirmació que el Sr. Corbacho hauria consentit a la realització d'aquestes obres ja que, pel fet de ser propietari d'una altra finca a prop, no hauria pogut desconèixer-les, i que no s'hauria queixat de llur realització al moment de recuperar la possessió. En efecte, aquests elements no permeten establir que va donar el seu consentiment a la realització de les obres i, en paraules del tribunal de la Mitra (sentència del 04 de maig del 1981) :

" cal distingir entre coneixement i consentiment (ni que sigui tàcit)...un acte propi de l'arrendador que reveli d'una forma inequívoca un consentiment a que l'arrendatari pogués fer les obres qüestionades ; perquè un consentiment tàcit pressuposa un acte que posi de manifest la voluntat de l'arrendador la voluntat d'una forma no ambigua, i sense dubte que el silenci davant d'unes obres fetes pot obeir a molt diverses raons, i per consegüent no pot fer-se justificar un consentiment tàcit...".

No existeix tal manifestació de voluntat del Sr. Corbacho, i no és per tant possible afirmar que havia consentit a les obres.

I la conclusió de tot plegat, és que els elements de proba aportats en autes no permeten afirmar que el Sr. Recio hauria, com a arrendatari, realitzat unes obres necessàries en relació a la destinació de la cosa arrendada o unes obres útils i amb el consentiment de l'arrendador.

Aleshores, no pot (més de 12 anys més tard) pretendre obtenir el reemborsament dels treballs efectuats.

Cinquè.- Així les coses escau desestimar el recurs de la representació processal del Sr. Recio, estimar el recurs de la representació processal del Sr. Corbacho, i revocar parcialment la sentència en el sentit de desestimar totes les pretensions del Sr. Recio i d'imposar-li, per tant, les costes de primera instància.

Sisè.- Segons l'article 354.2 CPC : "En cas que el tribunal estimi íntegrament o parcialment el recurs d'apel·lació, no imposa les costes processals a cap de les parts. En cas que desestimi íntegrament el recurs d'apel·lació, el tribunal imposa les costes processals a l'apel·lant".

Per consegüent, escau imposar al Sr. Recio les costes generades pel seu recurs i no efectuar cap imposició de les costes generades pel recurs del Sr. Corbacho.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

Primer.- DESESTIMAR el recurs de la representació processal del Sr. Recio i ESTIMAR el recurs de la representació processal del Sr. Corbacho en contra de la sentència de data 05 de maig del 2022, que revoquem en el sentit de desestimar totes les pretensions formulades per la representació processal del Sr. Recio en contra del Sr. Corbacho, tot i condemnant al Sr. Recio a pagar les costes de primera instància, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador.

Segon.- IMPOSAR al Sr. Recio les costes processals de segona instància generades pel seu recurs.

Tercer.- NO EFECTUAR cap imposició de les costes processals generades pel recurs de la de la representació processal del Sr. Corbacho

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.