Propietat horitzontal, necessitat d'impugnar acord de liquidació del deute (3000420/2020)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000341/2021 ORIGEN: 3000420/2020 - 00

NIG: 5300542120200001912

PARTS:

Apel·lant: Villalba

Representant: Sra. Morillo

Advocat: Sr. Tejada

Apel·lat: Gomila

Representant: Sra. Castrillo

Advocat: Sr. Peña

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Propietat horitzontal, necessitat d'impugnar acord de liquidació del deute.

SENTÈNCIA 066-2022

Andorra la Vella, el 6 d'abril del 2022. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 15-7-2020, la representació processal de la Villalba va interposar demanda a tramitar pel procediment establert a la Llei 12/2004 de Propietat Horitzontal contra la societat Gomila en què sol·licitava que es dictés Sentència que la condemnés a satisfer la suma de 33.483,31.- EUR corresponent a les despeses reals de l'any 2019 així com la previsió de l'any en curs (3.606,96.- EUR) corresponent al local propietat del demandat a E, més les altres despeses que vagin vencent així com, les corresponents penalitzacions i interessos de demora fins la definitiva liquidació del deute; a satisfer les costes processals i les despeses extrajudicials que s'haguessin pogut ocasionar per raó de la notificació del deute a la demandada.

2.- En data 10-11-2020, la representació processal de la societat Gomila contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions del demandant sol·licitant es dictés Sentència condemnant la seva representada a satisfer la suma que en el present procediment es determinés i que correspongués a les quantitats i conceptes que la seva representada hagués d'assumir en concepte de despeses comunitàries, de conformitat amb l'establert en l'escriptura de divisió de finca i amb la normativa d'aplicació, el tot sense fer especial pronunciament en costes processals en existir una justa causa de litigar.

3.- Practicats els mitjans de prova proposats per la part demandant i evacuat pels litigants els seus respectius escrits de conclusions, en data 15-9-2021 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Que estimant molt parcialment la demanda principal interessada per la Villalba contra la societat mercantil andorrana per participacions "Gomila" -en la seva condició de propietària de la unitat immobiliària número L-26, local comercial identificat amb el número 1 situat a la planta baixa i, que forma part de l'Edifici E situat a l'Avinguda A de la població i Parròquia de la Massana-, ha de condemnar i condemna a la darrera a pagar a la primera la quantitat global de set mil quatre-cents cinquanta euros amb trenta-tres cèntims (7.450,33.- EUROS) en concepte de derrames comunitàries acumulades fins al desembre del 2019, sense que hi hagi lloc a interessos legals ni a condemna en costes processals d'aquesta instància a cap dels litigants segons disposa el darrer Considerant".

4.- La representació processal de la Villalba ha interposat recurs d'apel·lació contra la sentència de la Batllia, interessant la seva revocació i que en el seu lloc es dicti nova Sentència que aculli íntegrament les pretensions articulades en el seu escrit rector.

5.- La representació de la societat Gomila s'ha oposat al recurs i ha sol·licitat que es confirmi íntegrament la sentència apel·lada.

6.- Per Aute de 17-2-2022 es decidia no donar lloc a la pretensió probatòria articulada per la societat Gomila en aquesta alçada.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present litigi, la representació processal de la Villalba, persegueix la condemna de la societat Gomila a pagar la suma contemplada en l'Acord adoptat en la Junta de 21-3-2019 pel qual es liquidava el deute degut per la societat Gomila.

La representació processal de la societat Gomila s'oposava parcialment a la demanda argüint, en essència, que les parts mantenien importants diferències en relació amb la determinació de quines despeses la seva representada havia d'assumir, considerant que les despeses de neteja de l'edifici, llum de l'edifici, manteniment i millores, manteniment de l'ascensor, manteniment de la caldera i calefacció i manteniment d'extintors i detectors, ni despeses d'aigua calenta o calefacció no li podien ser reclamades, i que només havia d'assumir les despeses corresponents a assegurances, despeses financeres, despeses de gestió, prevenció de riscos, impost comunal i participació a fons de reserva.

La Sentència d'instància, després d'admetre de manera excepcional la legitimació de la societat demandada per a impugnar l'Acord de liquidació del deute d'autes, acull la tesi de la societat demandant condemnant-la a satisfer la suma de 7.450,33.- EUR en concepte de derrames comunitàries des de l'exercici 2015 i fins a l'exercici 2019 de conformitat amb el que estableix l'escriptura de divisió de finca i constitució del règim de propietat horitzontal.

Segon.- La representació processal de la Villalba s'alça contra aquesta decisió, sol·licitant la seva revocació i en el seu lloc s'estimi íntegrament la demanda, tot denunciant que mai la societat Gomila havia impugnat abans l'acord de la junta que fonamentava la reclamació i que en aquesta situació la decisió de la Batllia resultava contrària a dret; que les dificultats econòmiques que referia la societat demandada no resultaven acreditades i que en aquesta situació, la Batllia no podia entrar a examinar la impugnació els acords en què la part demandada s'emparava, màxim quan els Acords de la demandant eren ferms i executius.

D'altra part, considera que el quàntum en què es fixava el deute de la societat demandada resultava arbitrari, i que fins i tot en cas que es considerés que per aplicació el Decret de 29-7-2020 no es pogués imputar a la demandada les despeses de calefacció i aigua calenta sanitària en cap moment la suma indicada arribaria al ròssec de 7.450,33.- EUR, sense que tampoc aquest resultat es justifiqui pel jutjador "a quo".

Tercer.- Quant a la legitimació de la societat demandada per a impugnar l'acord de liquidació del deute

L'òrgan judicial d'instància atorga legitimació a la societat Gomila per a impugnar l'acord de liquidació del deute de 21-3-2019 malgrat que aquesta darrera ni es trobi al corrent de pagament dels deutes vençuts ni hagi consignat l'import corresponent, requisits que contempla l'art. 32.2 de la LPH, indicant per això que el seu dret al procés degut, conjuminat amb les dificultats econòmiques que travessava, exigien admetre la impugnació que s'articulava fonamentant-se per això en les previsions de la Sentència del Tribunal Constitucional de 3-2-2014 dictada en el recurs d'empara 2013-30-RE.

No podem compartir el raonament de l'òrgan judicial d'instància per dues raons essencials.

En efecte, la Sentència del Tribunal Constitucional que s'invoca intervenia en un supòsit de fet divers d'aquell que es planteja en el present procediment: el que allí es dilucidava intervenia respecte de la interpretació literal que fins a la data aquesta Sala efectuava respecte del requisit contemplat en l'apartat 12è la Disposició Addicional 2ª de la Llei d'Arrendament de Finques Urbanes que recordem condiciona l'admissibilitat del recurs d'apel·lació articulat per l'arrendatari deutor a justificar trobar-se al corrent de pagament de la renda o haver consignat judicialment el seu import quan aquest incorria en una situació de pobresa judicialment declarada que la feia tributària del benefici de justícia gratuïta. En aquesta situació declarava el Tribunal Constitucional "que en casos com aquest que ens ocupa, en què existeix una declaració judicial de pobresa, la decisió sobre l'admissió o la inadmissió d'una apel·lació, com l'actual, ha d'anar més enllà d'un automatisme rutinari de simple comprovació de si el pagament previ de les rendes o la seva consignació existeix o no i, si es requereix una consideració més àmplia de les dimensions del problema, incloses les constitucionals, ja que seria absurd mantenir a ultrança una barrera de caràcter econòmic per accedir a l'apel·lació, mitjançant una consignació prèvia de diners, per a aquell que es troba en aquesta situació de pobresa o d'insolvència", afegint més endavant "Ara bé, si amb la Llei d'arrendaments de finques urbanes, el legislador andorrà va instaurar la condició del pagament o de la consignació de les rendes degudes, sembla lògic considerar que d'aquesta manera va voler introduir un dispositiu propi per tal de garantir millor l'execució de l'arrendatari solvent.

Al contrari, seria absurd pensar que havia volgut alhora introduir un obstacle infranquejable a l'exercici de la via d'apel·lació subordinant-la a una condició que, en certs casos, seria impossible de satisfer.

Amb tot, és la solució a la qual arriba la Sala Civil quan exigeix l'acompliment d'una condició que ja sap que no podrà ser duta a terme. I això, perquè és la jurisdicció ordinària mateixa que, mitjançant un aute del 10 de maig del 2012, va declarar la situació de pobresa i d'insolvència de la recurrent.

Per tant, hem de constatar que pel fet de basar-se en una interpretació literal de la Llei, que no s'imposava pas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia no va exercir suficientment el seu rol de garant dels drets constitucionals que l'incumbeix. Efectivament, si bé el Tribunal Constitucional és el darrer garant d'aquests drets, no n'és pas l'únic".

L'abast d'aquest pronunciament resultava precisat encara més detalladament pel mateix Tribunal Constitucional, en ocasió del procés incidental d'inconstitucionalitat articulat per aquesta Sala sobre la qüestió de saber si l'article 34.15 de la Llei 12/2004, del 30 de juny, de propietat horitzontal, modificada per la Llei 25/2008, del 20 de novembre, i, per analogia, la disposició addicional segona, apartat 12è de la Llei d'arrendaments de finques urbanes, del 30 de juny de 1999, resultava conforme a la Constitució. Concretament en la Sentència de 15-12-2014 (Causa 2014-2-PI) s'indicava: "D'altra banda, en la causa 2013-30-RE, EE c/ MP, la situació de fet era diferent en alguns punts rellevants: l'arrendatària no era una societat, sinó una persona física, mare de dos fills, amb una declaració judicial de pobresa i l'objecte pres en arrendament era el propi habitatge que ocupava, el lloguer del qual s'anava pagant en part amb l'ajuda econòmica del Govern, que s'havia retardat. En aquest cas, el Tribunal Constitucional va enfocar el problema de l'admissió a tràmit de l'apel·lació des d'una perspectiva més àmplia, considerant una possible vulneració del dret de caràcter constitucional a obtenir un pronunciament complet per part de la Justícia, protegit no només a l'article 10 de la Constitució, sinó també en els articles 13 i 14 del Conveni per a la salvaguarda dels drets humans i de les llibertats fonamentals. (···) En el cas plantejat, dins el procés principal en què s'emmarca, s'ha de dilucidar si és constitucionalment objectable que s'inadmeti a tràmit l'apel·lació contra una sentència en primera instància en la qual es condemna el demandat al pagament de les despeses de la comunitat de propietaris imputables a una plaça d'aparcament, pel fet de no haver pagat o consignat prèviament l'import de la condemna. Plantejat el cas d'aquesta manera, el Tribunal Constitucional no veu cap obstacle constitucional que es mantingui, en els seus termes, la regla vigent de la Llei de propietat horitzontal. La titularitat sobre una plaça d'aparcament no compta amb una protecció constitucional especial que li permeti escapar de la regla vigent amb caràcter general. No és equiparable a la protecció davant l'alçament del propi habitatge, ocupat per la persona que ha obtingut prèviament una declaració de pobresa. Tampoc hem d'oblidar que l'article 33 de la Constitució obliga als poders públics a promoure les condicions necessàries per fer efectiu el dret de tothom a gaudir d'un habitatge digne. I, tot i que aquesta formulació com a dret és més un principi de caràcter social, sense protecció formal mitjançant un recurs d'empara, no hi ha dubte que situa l'habitatge ocupat per una persona i la seva família en un pla més elevat, com a interès protegit, que no ha de tancar amb caràcter previ l'accés a l'apel·lació, per manca de pagament previ o de consignació judicial, quan preexisteix una declaració judicial de pobresa en relació amb una persona física, més enllà d'una mera situació de penúria o d'insolvència d'una societat o empresa. En aquest cas, no està en joc el dret a l'habitatge, sinó l'efectivitat del pagament de les despeses comunitàries d'una plaça d'aparcament. I dins d'aquest marc, limitant-nos al procés principal en el qual s'ha plantejat el dubte, no s'aprecia, fent una interpretació integradora, com ho suggereix el Ministeri Fiscal, cap raó constitucional que obligui a una solució jurídica diferent de la regla general establerta a l'article esmentat de la Llei de la propietat horitzontal".

En el concret supòsit que s'examina, la problemàtica que suscita el present litigi no intervé en l'esfera del dret de l'habitatge, sinó que en realitat l'Acord comunitari adoptat per la junta de propietaris demandant i que fonamenta la reclamació articulada en el seu escrit rector, deriva de la titularitat que la societat Gomila ostenta d'un local comercial d'una superfície important i en què explota un supermercat al R de La Massana. En aquesta eventualitat, cap raó concorria que permetés defugir d'una interpretació literal dels termes de la Llei per a negar la legitimació a la societat demandant per a impugnar els Acords pels quals es liquidaven els deutes que ostenta enfront de la comunitat de propietaris.

D'altra part, tampoc podem perdre de perspectiva que l'Acord de liquidació de la junta de la comunitat de propietaris havia esdevingut ferm i executiu en haver transcorregut el termini de caducitat de 30 dies previst per la llei per a impugnar-lo (art. 32.4 LPH) i és que una volta aquest termini exhaurit, ja no resulta possible qüestionar la liquiditat ni l'existència del deute en haver quedat extingides les accions per a fer-ho. En aquest supòsit, la defensa del deutor es troba limitada a les condicions extrínseques del títol, als fets extintius (pagament, compensació) o a fets impeditius com ara prescripció, plus petició, etc. Pretendre el contrari, no tan sols suposaria un clar frau processal, sinó que endemés constituiria un obstacle al desenvolupament econòmic de la comunitat enfront del propietari deutor que tot i romandre passiu als Acords de la Junta pogués qüestionar-los a través del procediment sumari contemplat en la Llei.

Ja per aquesta sola raó el recurs d'apel·lació articulat per la Villalba havia de prosperar, tot revocant la resolució d'instància.

Quart.- A títol d'argument de reforç indicarem que tampoc els motius d'oposició que la demandada avançava en el seu escrit de contesta a la demanda podien prosperar per les raons següents.

Quan els estatuts de la comunitat de propietaris contemplen que els locals comercials "no contribuiran a les despeses generals derivades de la neteja, enllumenat, ús, manteniment, conservació, reparació i/o renovació de l'escala i els ascensors i les seves maquinàries", no conté una exempció general de pagament d'aquelles despeses com pretén la representació processal de la demandada, sinó que les circumscriu a les que s'originin en l'escala i els ascensors o maquinàries. En el supòsit que s'examina i revisats els fulls de càlcul que la demandant ha incorporat en les actuacions corresponents als exercicis 2015 a 2019, s'observa com en cap cas s'ha repercutit al local 1 despeses de llum d'escala, ascensor o neteja interior. I si bé és cert que s'imputa als locals una participació en la neteja de l'edifici, aquesta correspon als elements exteriors dels quals participa indiscutiblement, sense que en cap cas hagi acreditat que el coeficient aplicat per aquesta tasca resulti desproporcionat i no s'ajusti a la realitat.

Quant a l'oposició que mostra amb relació a les despeses de calefacció, aquesta es recolza en les previsions del Decret de 29-7-2020 d'aprovació del Reglament relatiu al repartiment dels costos en instal·lacions elèctriques tèrmiques centralitzades que donen servei a més d'un usuari. Aquesta previsió reglamentària, però no resulta per raons de temporalitat aplicable al supòsit que examinem atès que les despeses de calefacció reclamades són anteriors a la seva entrada en vigor. D'altra part, tampoc podem obviar que en els fulls de càlcul realitzat no s'atribueix als locals indicats cap mena de consum directe en concepte de calefacció o aigua calenta, sinó que únicament se li repercuteix un import en funció del coeficient assignat en concepte de participació en el que s'anomena "calefacció conducte general", així com amb el manteniment de la caldera que no integren en cap cas la causa d'exclusió prevista en els estatuts abans esmentada.

Cinquè.- Per tot el que s'ha exposat, escaurà estimar íntegrament el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Villalba contra la Sentència de 15-9-2021 que es revoca, disposant en el seu lloc l'estimació íntegra de la demanda condemnant la societat Gomila a satisfer la suma de 33.483,31.- EUR en concepte de despeses reals generades fins a l'any 2019 més altres 3.606,96.- EUR en concepte de previsió, així com les altres despeses que vagin vencent fins a l'execució definitiva, el tot incrementat amb les penalitzacions i interessos de demora contemplats estatutàriament. Tanmateix, la demandada haurà de satisfer les costes ocasionades en el present litigi així com les despeses extrajudicials prèvies que s'hagin ocasionat per raó de la notificació del deute.

Sisè.- No correspon fer pronunciament al respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada de conformitat amb les previsions de l'art. 354.2 del CPC, atès l'èxit del recurs articulat.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

ESTIMAR íntegrament el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la Villalba contra la Sentència de 15-9-2021 que es revoca íntegrament, disposant en el seu lloc l'estimació de la demanda condemnant la societat Gomila a satisfer la suma de 33.483,31.- EUR en concepte de despeses reals generades fins a l'any 2019 més altres 3.606,96.- EUR en concepte de previsió, així com les altres despeses que vagin vencent fins a execució definitiva, el tot incrementat amb les penalitzacions i interessos de demora contemplats estatutàriament. Tanmateix, la demandada haurà de satisfer les costes ocasionades en el present litigi així com les despeses extrajudicials prèvies que s'hagin ocasionat per raó de la notificació del deute.

No escau fer pronunciament respecte de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.