Arrendament finques urbanes

Sentència

Magistrats

JAUME TOR PORTA VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000004/2026

ORIGEN: 5000145/2025 - 0

NIG: 5300542120250000779

SENTÈNCIA 000049-2026 DE 15/04/2026

Ponent : Sr. Jaume TOR PORTA

Data : 15/04/2026

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000004/2026

Nig : 5300542120250000779

IU : ECLI : AD:TSJC:2026:00049

SENTÈNCIA 000049/2026

PARTS:

Apel·lant: Sr. Rachid

Representant: Sra. Brigitte

Advocada: Sra. Francina

Apel·lat: Sra. Eulàlia

Advocada: Sra. Joana

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Jaume TOR PORTA

Magistrats: Sr. Vincent ANIÈRE

Sr. Carles CRUZ MORATONES

OBJECTE: Arrendament finques urbanes

Andorra la Vella, a 15 d'abril del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume TOR PORTA, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 15/4/2025, la representació processal del Sr. Rachid formulava demanda pel procediment d'arrendaments contra la Sra. Eulàlia en resolució de contracte d'arrendament per manca de pagament dels imports corresponents a les despeses de calefacció i per l'impagament de l'actualització de la renda segons l'IPC. Subsidiàriament, sol·licitava la resolució del contracte per expiració del termini contractual previst per al 14/10/2025, per no trobar-se l'arrendatària al corrent de les seves obligacions econòmiques el que inhabilitava el seu dret a obtenir la pròrroga forçosa del contracte d'arrendament.

A conseqüència d'aquesta resolució contractual, demanava que es disposi el desnonament de la demandada del pis situat a l'edifici X, a la parròquia d'Escaldes-Engordany, així com de la plaça d'aparcament vinculada al mateix immoble; se la condemni al pagament de 786,82 euros en concepte de despeses de calefacció corresponents als exercicis 2023, 2024 i als primers quatre mesos de 2025. També es demana que sigui condemnada a satisfer les quantitats que es vagin generant fins al lliurament efectiu de la possessió de l'immoble, a raó de 421,40 euros mensuals en concepte d'ocupació indeguda, més 30 euros mensuals en concepte d'acompte de calefacció, imports que s'hauran d'ajustar en execució de sentència d'acord amb la liquidació que acrediti l'administrador de la comunitat de propietaris.

A més, es reclamava el pagament del diferencial existent entre la renda abonada i la renda deguda per l'actualització de l'IPC, per import de 49,20 euros, així com la condemna de la demandada al pagament de la totalitat de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador i les despeses derivades dels burofax remesos.

2.- El 30/06/2025, la Sra. Eulàlia contestava la demanda articulada oposant-se a les pretensions que de contrari s'articulaven, demanant es dictés Sentència desestimant la demanda i imposant a la part actora el pagament de les costes ocasionades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

3.- Celebrat el judici oral, el dia 11/12/2025 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Primer.- Desestimar la demanda principal presentada a instància del Sr. Rachid contra la Sra. Eulàlia.

Segon.- Imposar les costes a la part demandant, incloses les derivades d'advocat i procurador".

4.- La representació processal del Sr. Rachid formula recurs d'apel·lació contra aquesta decisió demanant es dicti nova Sentència en aquesta alçada que tot i revocant la decisió d'instància aculli les pretensions que es contenien en el seu escrit rector amb imposició a la part contrària del pagament de les costes ocasionades en ambdues instàncies, sostenint que la sentència d'instància incorria en errors en la valoració de la prova i en la determinació dels fets rellevants del litigi.

En primer lloc, es manté que el jutge no va considerar adequadament que la resolució del contracte també es demanava per expiració del termini contractual, fet que impediria a l'arrendatària acollir-se a la pròrroga forçosa en no estar al corrent de les seves obligacions econòmiques.

En segon lloc, considera que s'havia valorat erròniament l'existència d'un suposat acord de reducció de la renda, que no hauria estat acreditat ni seria oposable al nou propietari. Igualment, es considera incorrecta la conclusió relativa a la revisió de la renda segons l'IPC, atès que els increments haurien estat degudament notificats i aplicats.

Finalment, s'argumenta que la sentència també errava en descartar el deute derivat de les despeses de calefacció, ja que l'arrendatària no hauria satisfet els acomptes ni les liquidacions corresponents, de manera que existiria un incompliment contractual suficient per justificar la resolució del contracte i el desnonament.

5.- La Sra. Eulàlia s'ha oposat al recurs d'apel·lació demanant es dictés Sentència que el desestimés, confirmant íntegrament la resolució dictada pel Batlle, amb imposició al recurrent de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Sosté que l'arrendatària podia acollir-se a la pròrroga forçosa perquè estava al corrent de pagament, que existia un pacte previ de descompte de 30 euros per la pèrdua del traster que el nou propietari havia de respectar, que la revisió de l'IPC es va reclamar indegudament i que no hi ha hagut impagaments de la renda. Per això sol·licita la desestimació del recurs i la confirmació de la sentència.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- En el present procediment, la representació processal de l'arrendador, formulava una demanda en resolució de contracte d'arrendament per impagament de les despeses de calefacció dels anys 2022, 2023 i 2024 i regularitzacions de la renda per IPC i en l'eventualitat que l'incompliment no es considerés d'entitat suficient com per a justificar la resolució del contracte, instava una acció en resolució per expiració del termini, considerant pels mateixos motius, que l'arrendatària no es trobaria al corrent de pagament de les seves obligacions econòmiques el que li impedia acollir-se al sistema de pròrrogues forçoses previstes per la Llei.

La sentència considera que no concorria cap incompliment contractual imputable a l'arrendatària que justifiqués la resolució del contracte; que la reducció de 30 euros mensuals de la renda obeïa a la renúncia al traster fet aquest que formava part de la realitat contractual executada amb l'anterior propietat i era oposable al nou arrendador. Pel que fa a la revisió de la renda segons l'IPC, aprecia que aquesta només pot operar a instància de l'arrendador, mitjançant notificació prèvia i amb efectes únicament per al futur, de manera que no és possible aplicar-la retroactivament ni sobre rendes anteriors a la notificació; en el cas concret, la revisió practicada es fonamentava en una actualització prèvia incorrecta i en una base de renda errònia. En conseqüència, considera que l'arrendatària havia satisfet les quantitats realment exigibles i que no concorre cap impagament rellevant que justifiqui la resolució del contracte, per la qual cosa desestima la demanda.

I és contra aquesta decisió que s'alça la part recurrent en base als motius d'apel·lació que s'examinaran en el mateix ordre en què han estat plantejats.

Segon.- En primer lloc, s'al·lega que la sentència d'instància errava quan identificava l'objecte del litigi, ja que la demanda no només es fonamentava en l'impagament de despeses de calefacció i de l'actualització de la renda segons l'IPC, sinó també, subsidiàriament, en l'expiració del termini del contracte. Segons el recurrent, l'arrendatària no podia acollir-se a la pròrroga forçosa perquè no es trobava al corrent de les seves obligacions econòmiques, de manera que el contracte havia de considerar-se extingit per venciment del termini.

Ara bé, si s'examina el contingut de la resolució dictada, s'aprecia que l'òrgan "a quo" aborda aquesta qüestió en el fonament de dret setè, on descarta tant la resolució contractual instada per la part actora com la impossibilitat d'acollir-se al règim de pròrroga legal invocat per la part demandada, i ho fa sobre la base d'una conclusió central que desenvolupa en els apartats precedents: que, a la vista de la prova practicada i de la correcta determinació de la renda exigible, la part arrendatària no mantenia cap deute amb l'arrendador susceptible de justificar les conseqüències jurídiques preteses en la demanda.

Tercer.- En segon terme, defensa que la sentència d'instància incorria en un error en la valoració de la prova quan considerava oposable al nou propietari un suposat pacte de reducció de la renda de 30 euros mensuals en compensació per la renúncia al traster. Segons el recurrent, quan va adquirir l'immoble i es va subrogar en el contracte d'arrendament, aquest no es trobava sotmès al règim de pròrrogues forçoses i, en qualsevol cas, l'arrendatària no podia acollir-s'hi perquè no es trobava al corrent de les seves obligacions econòmiques, atès que no pagava els 30 euros mensuals corresponents a l'acompte de calefacció. Així mateix, sosté que la sentència atribuïa valor probatori a unes anotacions incorporades unilateralment per l'arrendatària en el concepte de determinades transferències, on es feia referència a un "descompte" de 30 euros, quan aquestes mencions no acrediten l'existència d'un acord real amb la propietat ni el consentiment d'aquesta. Afegeix que els rebuts aportats corresponen a un període en què la societat arrendadora anterior es trobava en fallida i que, en tot cas, si hagués existit una modificació de la renda, aquesta hauria d'haver estat formalitzada mitjançant una novació contractual o acreditada mitjançant prova suficient, la càrrega de la qual corresponia a l'arrendatària. Per això considera que el pacte invocat era, en realitat, ocult i inoposable al tercer adquirent. Amb caràcter subsidiari, el recurrent assenyala que l'única reducció de renda que pot considerar-se vàlida és la de 10,33 euros mensuals que ell mateix va comunicar formalment quan va comprovar que el traster no havia estat adjudicat en la subhasta. A partir d'aquesta regularització i de l'aplicació dels increments de l'IPC, la renda quedaria fixada en imports superiors als satisfets per l'arrendatària, que hauria continuat abonant quantitats inferiors i sense satisfer els acomptes de calefacció. En conseqüència, sosté que, fins i tot prenent en consideració els diferents escenaris possibles de càlcul de la renda i de l'IPC, resulta acreditat que l'arrendatària manté un deute amb la propietat, la qual cosa hauria d'haver conduït a estimar la demanda de resolució del contracte, desnonament i reclamació de quantitat.

Per a l'adequada resolució d'aquest motiu cal partir dels fets que es presenten com a incontrovertits. En data 15/10/2014 s'atorgava entre la societat XELINOL, SL (arrendadora) i la Sra. Eulàlia (arrendatària) un contracte d'arrendament amb una renda de 400 euros mensuals més 30 euros en concepte d'acompte de calefacció, incloent-hi una plaça d'aparcament i un traster (ambdós identificats amb el numero NUM000). Amb posterioritat es produí una modificació objectiva de la relació arrendatària, en virtut de la qual l'arrendatària deixà de disposar del traster i plaça d'aparcament inicials, ocupant una plaça d'aparcament diferent (núm. NUM001), passant a arrendar un traster a un tercer per un import de 30 euros mensuals. Igualment consta que, en el marc del procediment d'execució seguit contra la societat arrendadora, els pagaments de la renda es realitzaren davant el saig, i que, des del mes de juny de 2021 fins al mes de juny de 2023, l'arrendatària ingressà de manera reiterada i constant la quantitat de 400 euros mensuals, fent constar en les ordres de transferència el desglòs exacte dels conceptes i un descompte de 30 euros vinculat a la manca de traster. Finalment, no es discuteix que les unitats immobiliàries arrendades (pis i aparcament) van ser adquirides pel Sr. Rachid en pública subhasta.

A partir d'aquests antecedents, la qüestió litigiosa no pot ser plantejada exclusivament en termes de si va existir o no una novació contractual formal del preu, sinó que ha de ser reconduïda a la determinació de quina era la renda realment exigible d'acord amb la manera com la relació contractual es venia executant de forma efectiva i continuada en el temps. En aquest sentit, si bé és cert que no consta una formalització escrita de la reducció de la renda ni un document exprés emanat de la propietat originària que la validi, aquesta circumstància no és, per si sola, determinant, atès que la prova de les obligacions contractuals pot resultar també de la seva execució pràctica quan aquesta es presenta de manera reiterada.

En el cas present, concorre un conjunt d'elements que, valorats de manera conjunta, permeten tenir per acreditada una determinada configuració econòmica de la relació contractual. D'una banda, la reducció aplicada coincideix exactament amb l'import que l'arrendatària havia de satisfer a un tercer per suplir la manca del traster inicial, la qual cosa dota de coherència interna a l'operació. En efecte, des de la perspectiva del sinalagma contractual que cal associar al caràcter onerós del contracte d'arrendament, quan la prestació de l'arrendador es veu reduïda per la supressió d'un dels elements que la integraven (ens referim al traster), la lògica més elemental sembla imposar que la contraprestació a càrrec de l'arrendatari (el preu) s'ajusti en la mesura corresponent, i així ho entén el Sr. Rachid en la carta de 03/04/2024 que acompanya als eu escrit rector (document 12 de l'índex electrònic) quan sosté: "estic en disposició de mantenir l'arrendament de l'apartament que ocupa i de la plaça d'aparcament núm. NUM001, pel que la renda mensual que s'hauria d'haver satisfet era de 402,87 €, doncs s'hauria d'haver descomptat la part proporcional de la renda que era imputable al traster que no estic en disposició de llogar doncs no se'm va adjudicar de forma vinculada al seu contracte d'arrendament". D'altra banda, aquesta reducció es reflecteix de manera constant en els pagaments efectuats durant un període prolongat davant del Saig en el procediment d'execució que va afectar la societat arrendadora (mitjans de l'any 2021 fins al maig del 2023), sense que consti cap requeriment de regularització ni oposició per part d'aquest professional del dret que havia d'assegurar-se que l'execució intervingués en les modalitats acordades. Aquestes circumstàncies exclouen que es tracti d'una pràctica merament unilateral i permeten inferir que ens trobem davant d'una realitat contractual efectivament executada en aquests termes.

Ara bé, la qüestió decisiva rau en determinar si aquesta realitat és oposable al nou adquirent que es subroga en la posició d'arrendador. En aquest punt, cal recordar que la subrogació no opera sobre una configuració abstracta del contracte, sinó sobre la relació jurídica tal com es troba en el moment de la transmissió, amb el conjunt de drets i obligacions que resulten no només del seu contingut formal sinó també de la seva execució efectiva. La renda exigible no es determina únicament pel que es desprèn del contracte originari, sinó també per la manera com les parts han vingut configurant i executant aquesta obligació en el temps.

Aquesta consideració adquireix una especial intensitat quan la transmissió es produeix en el marc d'un procediment d'execució, en què les condicions de la relació arrendatària són objectivament cognoscibles per als licitadors que actuen amb una diligència mínima atès que aquests s'han d'assegurar no tant sols de les condicions materials de l'immoble que pretenen adquirir sinó també de les derivades de les condicions d'ús per part d'eventuals arrendataris. En el present cas, els pagaments efectuats davant el saig, amb indicació expressa dels conceptes que integraven la renda i del descompte aplicat, formaven part de la dinàmica pròpia del procediment i eren susceptibles de ser coneguts o verificats per qui es proposava adquirir el bé. En aquestes condicions, no pot admetre's que el nou titular pugui invocar la seva condició de tercer per desconèixer una realitat contractual que era accessible i verificable.

Pel que fa a l'argument subsidiari del recurrent, segons el qual l'única reducció vàlida seria la de 10,33 euros mensuals que ell mateix va comunicar formalment en comprovar que el traster no havia estat adjudicat en la subhasta, cal assenyalar que aquest plantejament parteix d'una premissa que no pot ser acceptada. El recurrent pretén substituir la realitat econòmica del contracte tal com es venia executant per una regularització unilateral efectuada a posteriori, calculada sobre la base d'una ponderació que ell mateix ha realitzat del valor del traster en relació amb la renda global. Ara bé, la determinació de la renda exigible no pot quedar a la disposició unilateral d'una de les parts, i menys encara quan existeix una pràctica contractual consolidada i documentada que reflecteix una configuració diferent.

En conseqüència, cal concloure que la renda que es venia satisfent de manera constant en el si del procediment d'execució constitueix la renda realment exigible en el moment de la transmissió i, com a tal, resulta oposable al nou arrendador. Aquesta conclusió no descansa en la constatació d'una novació formal del contracte, sinó en la determinació de la realitat econòmica de la relació d'arrendament tal com es venia executant. Per tot això, el motiu d'apel·lació no pot prosperar en aquest punt i tant la valoració probatòria com la conclusió assolida per la sentència d'instància han de ser compartides. En efecte, un cop descartada l'existència de qualsevol deute imputable a l'arrendatària, no pot prosperar ni l'acció resolutòria per manca de pagament de la renda ni tampoc la fonamentada en l'expiració del termini contractual per manca de concurrència dels requisits que impedirien l'aplicació de la pròrroga forçosa.

Quart.- La part recurrent al·lega també que la sentència errava en considerar que l'arrendador va aplicar retroactivament l'actualització de la renda segons l'IPC. El recurrent sosté que l'increment es va notificar el juliol de 2023 únicament per a les rendes pendents de venciment d'aquell any contractual, sense afectar quantitats ja meritades, i que posteriorment es va aplicar una nova actualització conforme al contracte. Defensa que la revisió podia efectuar-se en qualsevol moment de l'any contractual i que, en conseqüència, la renda deguda era superior a la satisfeta per l'arrendatària, existint un deute que justificaria l'estimació de la demanda.

Aquest motiu del recurs tampoc pot prosperar si s'examina a la llum de la motivació de la sentència d'instància.

En efecte, la resolució parteix d'una premissa correcta i no controvertida: la clàusula contractual relativa a la revisió de la renda exigeix una actuació expressa de l'arrendador i limita els seus efectes al futur, sense possibilitat d'afectar rendes ja meritades o satisfetes. Sobre aquesta base, la sentència no fonamenta la seva decisió en una suposada retroactivitat formal de la notificació de juliol de 2023, sinó en un doble element jurídic que el recurs no desvirtua. D'una banda, aprecia que la revisió comunicada el 4 de juliol de 2023 no podia produir efectes en els termes pretesos, no només per una qüestió temporal, sinó perquè es projectava sobre un període contractual en curs sense que concorregués una base vàlida prèvia, especialment tenint en compte que el nou propietari no havia acreditat cap notificació anterior per part de l'arrendador precedent. En aquest sentit, la sentència no nega la possibilitat d'actualitzar la renda dins de l'any contractual, sinó que posa de relleu que aquesta actualització no pot operar sobre una base que no ha estat correctament fixada ni comunicada.

D'altra banda, i amb caràcter decisiu, la resolució destaca que la posterior notificació de 03/04/2024 es construeix sobre una premissa errònia, en donar per vàlida una actualització anterior que no reunia els requisits exigibles. Això determina que el càlcul de la nova renda es basi en una xifra incorrecta, de manera que el resultat econòmic obtingut no pot ser considerat conforme a dret. En conseqüència, la sentència recondueix correctament la qüestió a la determinació de la base real sobre la qual ha d'operar l'IPC, que no és altra que la renda efectivament vigent segons la realitat contractual.

En aquest context, el recurs es limita a afirmar que no existí retroactivitat i que la notificació es referia només a rendes futures, però no desvirtua el nucli de la motivació judicial, que rau en la inexistència d'una base vàlida sobre la qual aplicar l'actualització i en la improcedència de construir successives revisions sobre una actualització inicial incorrecta.

Així mateix, la sentència admet expressament la validesa de la notificació de 03/04/2024 pel que fa al seu moment, però en limita els efectes a les rendes futures i condiciona la seva eficàcia al fet que el càlcul es realitzi sobre la base correcta. En aquest punt, fixa de manera raonada quina és aquesta base i quin seria, si escau, l'import actualitzat exigible, sense que el recurs aporti elements que permetin desvirtuar aquesta conclusió.

En definitiva, no es pot apreciar cap error en la interpretació del contracte ni en la valoració jurídica efectuada per l'òrgan d'instància, atès que aquest ha aplicat correctament els principis que regeixen l'actualització de la renda -notificació prèvia, efectes no retroactius i càlcul sobre base correcta-. Per tot això, el motiu d'apel·lació ha de ser desestimat.

Cinquè.- La part recurrent s'alça també contra la Sentència d'instància quan desestima la reclamació per despeses de calefacció, en considerar incorrectament que les actualitzacions de l'IPC no havien estat degudament notificades. El recurrent sosté que tant les actualitzacions com les liquidacions de despeses es van comunicar correctament, i que l'arrendatària no ha complert amb el pagament dels acomptes mensuals, abonant quantitats insuficients. Detalla els imports corresponents als exercicis 2022, 2023 i 2024, concloent que existeix un deute pendent, i afirma que la prova aportada acredita que l'arrendatària no es troba al corrent de les seves obligacions, motiu pel qual sol·licita la revocació de la sentència.

La sentència d'instància fonamenta la seva decisió en una premissa jurídica clara: fins al moment en què es produeix una actualització vàlida de la renda, degudament notificada i amb efectes únicament per al futur, l'única quantitat exigible a l'arrendatària és la que deriva de la renda vigent segons la realitat contractual, fixada en 370 euros més 30 euros en concepte d'acompte de calefacció, és a dir, 400 euros mensuals.

Sobre aquesta base, la resolució conclou que, durant el període anterior al mes d'abril de 2024, no es pot apreciar cap incompliment en relació amb els acomptes de calefacció, atès que l'arrendatària va satisfer íntegrament l'import mensual exigible. Aquesta conclusió es troba directament connectada amb el que s'ha resolt en els fonaments precedents respecte de la improcedència de les actualitzacions de l'IPC preteses per la part actora, en tant que aquestes no podien desplegar efectes vàlids en aquell període.

El recurs es limita a reiterar que les actualitzacions de l'IPC havien estat correctament notificades i que, en conseqüència, existia un deute derivat tant de la renda com dels acomptes de calefacció. Tanmateix, aquesta tesi parteix d'una premissa que ja ha estat rebutjada: la validesa de les actualitzacions anteriors. Un cop descartada aquesta base, decau necessàriament també la pretensió de considerar insuficients els pagaments efectuats en concepte d'acomptes.

Així mateix, la sentència no exclou en abstracte la possibilitat que es puguin meritar diferències en concepte de calefacció, però condiciona aquesta eventual exigibilitat al moment en què la renda sigui correctament actualitzada i a la deguda acreditació de les liquidacions corresponents. Per això limita qualsevol eventual reclamació a períodes posteriors a l'abril de 2024, sense que el recurs desvirtuï aquest raonament.

En definitiva, no es pot apreciar error en la valoració jurídica efectuada per l'òrgan d'instància, atès que la inexistència d'una actualització vàlida de la renda en el període controvertit impedeix apreciar cap incompliment imputable a l'arrendatària pel que fa als acomptes de calefacció. En conseqüència, el motiu d'apel·lació ha de ser desestimat.

Sisè.- En darrer lloc, s'impugna la conclusió que no existia cap incompliment contractual imputable a l'arrendatària. El recurrent sosté que aquesta no va satisfer ni els increments de l'IPC degudament notificats ni els acomptes i liquidacions de calefacció, de manera que existeix un deute acreditat. En conseqüència, defensa que concorria un incompliment suficient per resoldre el contracte, acordar el desnonament o, subsidiàriament, declarar l'extinció per expiració del termini, en no poder acollir-se l'arrendatària a la pròrroga forçosa.

Aquest motiu de recurs manca de recorregut a la vista de les conclusions ja assolides: des del moment en què no pot apreciar-se l'existència d'un deute imputable a l'arrendatària, decauen tant l'acció resolutòria com la pretensió subsidiària relativa a la impossibilitat d'acollir-se al règim de pròrroga forçosa, atès que ambdues es fonamenten en un incompliment econòmic que no ha resultat acreditat.

Setè.- La desestimació del recurs comportarà que s'imposin a la part recurrent les costes ocasionades en aquesta alçada ( art. 354.2 del CPC ).

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal del Sr. Rachid contra la Sentència de la Batllia 140/2025 de data 11/12/2025 que es confirma íntegrament. Imposem a la part recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.