Promesa compravenda (0298/09)

Sentència

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 298/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, al 29 d'abril de 2010.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal del Sr. Hoyos va interposar, en data 18-06-2008, demanda de reclamació de quantitat envers la mercantil Vilar, en virtut de la qual sol·licitava el retorn al seu mandant de la quantitat de 223.046,63 euros, amb més els interessos calculats segons l'ORG_0 i amb imposició de les costes processals.

La representació processal de la mercantil defenent va oposar-se a la demanda, per escrit de 10- 09-2008, i va demanar la desestimació de la demanda interposada i la imposició de les costes processals a la part agent.

II.- En data 28-10-2009 l'Hble. Tribunal de Batlles va dictar sentència, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX: que desestimant íntegrament la demanda principal formulada pel Sr. Hoyos contra la societat mercantil andorrana per accions "Vilar", ha d'absoldre i absol lliurement a la segona de la pretensió condemnatòria exercitada en la seva contra pel primer, imposant a l'instant d'aquest plet les costes processals causades de conformitat amb el que preveu el darrer Considerant de la present resolució".

III.- La part agent va interposar contra la sentència d'instància recurs i, en data 2-02-2010, va articular llur escrit de conclusions, en virtut del qual i pels arguments continguts en el mateix demana la revocació de la resolució dictada. Per el contrari, la representació processal de la part recorreguda, per escrit de contesta a les conclusions, de data 24-02-2010, sol·licita la confirmació de la resolució d'instància, amb imposició a la part recurrent de les costes processals.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els que la part agent i recurrent fonamenta el seu recurs són, en essència, els que segueixen. En primer terme, entén que resta acreditada l'existència del contracte de promesa de compravenda entre les parts litigants i que les unitats immobiliàries no han estat acabades en el termini fixat en el contracte. La pretesa novació que argumenta la part defenent no pot ésser admesa, tota vegada que l'agent no va prestar el seu consentiment ni de forma expressa ni tàcita a la modificació que es pretenia realitzar en data 19-12- 2005, i que els pagaments que va realitzar els va efectuar en compliment del contracte de promesa de compravenda de 15-06-2005. S'assenyala també que la novació contractual, que pot adoptar qualsevol forma, fins i tot de fets concloents, però en aquest darrer cas haurà de ser incompatible amb algun element estructural de la relació obligatòria primigènia. En segon terme, i en relació a les preteses causes de força major, indica que el propi contracte de 15-06- 2005 ja les contempla en el seu pacte quart, per justificar l'extensió del termini un any, i quant als problemes de desmunt de terres, aquest són previs (febrer a abril de 2005) a la perfecció de la promesa de venda. Afegeix que la documentació que acompanya la part agent defenent és unilateral, sense que s'hagi proposat ni practicat cap pericial que pugui avalar la realitat de les seves asseveracions.

II.- Convé, en primer terme, analitzar el primer motiu del recurs, tota vegada que si el mateix fos refusat, ja no s'escauria examinar la impugnació referents a les presumpta causa de força major. Així, consta a les actuacions que en data 15 de juny de 2005 es va perfeccionar entre les parts litigants un contracte de promesa de compravenda i es va pactar un calendari de pagaments (pacte segon) i uns terminis de lliurament (pacte quart). Quant a aquest darrer extrem, s'establia que la part promitent venedora es comprometia a lliurar les unitats immobiliàries abans del 30 de desembre de 2006, però s'admetia que fossin lliurades abans del 30 de desembre de 2007, amb el reconeixement a la promitent compradora d'una indemnització. Així mateix, es determinava que transcorregut aquest termini (30-12-2007), la part promitent compradora podia exigir el compliment, amb més la indemnització contemplada o bé resoldre el contracte, amb la devolució de les quantitats i els interessos calculats segons l'ORG_1.

Consta també provat que la part agent va complir amb el programa de pagament i que, davant la manca de lliurament de les unitats immobiliàries en data 30- 12-2007, va exercitar la facultat de resolució del contracte, segons s'acredita pels documents que es troben als folis 50 a 53.

El veritable nus central d'aquest motiu rau en determinar si, com entén la defenent i l'òrgan judicial a quo, va existir o no novació contractual. En efecte, s'adreça a la part agent la carta, de data 19-12-2005, en la qual es justifica un retard en el lliurament de les unitats immobiliàries, fonamentat en la rigor de l'hivern 2004/2005, una excavació molt dificultosa, atès que la roca es va trobar més superficial del que indicaven els informes i la dificultat, i en alguns casos, impossibilitat de trobar abocadors de la runa. I en aquesta línia s'afirmava que "Això farà que l'apartat QUART del contracte de compra venda signat entre les parts, pel que fa a la data de lliurament quedi modificat amb un retard de mínim 1 any, i el segon termini d'entrega també queda aplaçat de un any".

Consegüentment, es pot advertir com la literalitat de la carta no comporta per se cap modificació contractual, atès que encara que s'adverteixi que s'ha modificat el pacte quart, cal comptar inexcusablement amb el consentiment de la part contractual i més si es té en compte que el que es modifica és un extrem tan rellevant per la part promitent compradora com el termini de lliurament de les unitats immobiliàries. És evident que no es pot parlar de novació modificativa expressa, atès que cap resposta va merèixer la referida missiva. I únicament, cal analitzar si, com manté l'òrgan judicial a quo ha existit novació per actes concloents, consistents en seguir amb el programa de pagaments pactat i no exigir, sense dilacions, la resolució del contracte.

I aquesta Sala no pot confirmar la resolució d'instància per les raons que, a continuació, s'exposen. En primer terme, la voluntat tàcita o derivada d'actes concloents (facta concludentia) requereix per a poder justificar una novació modificativa que aquesta s'expressi de manera clara i que la mateixa esdevingui incompatible amb la relació obligatòria originària. I des d'aquesta òptica, ressurt que el fet de continuar amb els pagaments previstos en el contracte, no només és perfectament compatible amb la relació obligatòria primigènia, sinó que manifesta una clara voluntat de donar compliment a la relació originària. Per tant, del fet de procedir als pagaments als quals s'havia compromès la part agent en el contracte de 15-06-2005 no es pot derivar una voluntat tàcita favorable a la modificació del termini de lliurament, màxim quan cap altra acte concloent o voluntat manifestada havia emès la part agent en relació al canvi de termini de lliurament de les unitats immobiliàries. Es més, aquesta Sala considera que la modificació unilateral que pretenia la societat defenent no ha merescut el consentiment de la part agent per a renovar el contracte i que la part agent ha actuat adequadament segons les obligacions que va assumir en el contracte de 15de juny de 2009. Així, ha continuat amb el programa establert de pagaments diferits en el temps i quan ha arribat el 30-12-2007 i ha constatat l'incompliment de la defenent ha procedit, segons les facultats que li atorguen el contracte i l'ordenament jurídic andorrà, a instar la resolució del mateix, amb més els danys i perjudicis.

III.- Estimat el primer motiu de recurs i, per tant, revocada la resolució d'instància per haver desestimat l'acció de resolució amb base a una novació modificativa que aquesta Sala no entén produïda, s'escau ara determinar si existiren raons de força major, com addueix la defenent en el seu escrit de contesta a la demanda (foli 58) i que concreta en causes climatològiques, excavació més dificultosa i la dificultat/impossibilitat de trobar abocadors.

Pel que fa a aquestes preteses causes de força major, esdevé convenient posar de manifest el que segueix. En primer terme, la duresa de les condicions climatològiques de l'hivern 2004/2005 no poden ésser tingudes en compte com a pretesa causa de força major, tota vegada que les parts litigants van perfeccionar el contracte de promesa de compravenda en data 15 de juny de 2005, de manera que aquests fets es podien haver tingut perfectament en compte a l'hora de fixar el termini de lliurament de les unitats immobiliàries. I el mateix s'ha de dir en relació als problemes d'abocament de les runes durant l'any 2005, atès que l'aturada de les importacions de terres va tenir lloc des del 2 de febrer fins a primers d'abril del 2005.

Respecte dels problemes derivats de les dificultats que va originar l'excavació i que van alentir el ritme de treball no solament no s'indica en quin període es van produir, sinó que a més la manca de correspondència entre les mostres analitzades i la realitat del terreny no es pot conceptuar com a causa de força major, sinó que esdevé imputable a la fiabilitat de l'estudi geotècnic, de manera que tampoc aquest extrem pot ésser acollit.

I resta, en darrer lloc, per examinar la segona aturada d'importacions de terres, i ressurt del document que lliura M.T.P. que aquesta es va tornar a produir de l'ú de febrer de 2006 fins a primers d'abril (és a dir, 2 mesos) i, en relació a la paralització de les obres arrel d'un expedient urbanístic, aquesta s'inicia el 24-02-2005 i s'alça el 19-04-2006. Cap dels dos extrems poden constituir supòsits de força major, atès que la primera ja era previsible per quant havia tingut lloc l'any passat i la segona constituïa una possibilitat derivada de l'actuació inspectora de l'Administració. Però, fins i tot, si, en línia d'hipòtesi, les acceptem resulta que com que coincideixen en el temps, el retard màxim que es va generar no superaria els dos mesos i escaig (1 de febrer a 19 d'abril), i, per tant, en cap cas podria justificar una demora que xifra la defenent en 18 o 20 mesos.

Per tant, s'escau també refusar aquest argumentari de la part defenent i procedir a la revocació de la sentència d'instància.

IV.- L'estimació del recurs s'ha de traduir en la no imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X), mentre que l'estimació íntegra de la demanda interposada envers la part defenent, justifica la imposició a aquesta de les costes de primera instància, segons el principi de venciment objectiu (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs interposat per la representació processal del Sr. Hoyos i revocar la part decisòria de la sentència de data 28-10-2009, dictada per l'Hble. Tribunal de Batlles, declarant que procedeix estimar en la seva integritat la demanda interposada per la representació processal del Sr. Hoyos i condemnar a la mercantil Vilar a l'abonament de la quantitat de 223.046,63 euros, amb més els interessos calculats al tipus vigent, segons l'ORG_1, pels dipòsits en euros amb venciment a un any des de la data de cada pagament i fins el seu abonament efectiu. S'escau imposar a la part defenent les costes processals de primera instància. No procedeix efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-