Resolució per incompliment de contracte, requisits; concepte d'aliud pro allio, interpretació dels contractes (7000230/2021)

Sentència

Magistrats

Jaume Tor Porta Carles Cruz Moratones Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000161/2023 ORIGEN: 7000230/2021 - 0

NIG: 5300542120210002841

PARTS:

Apel·lant: Esparza

Representant: Sr. Alcalá

Advocat: Sr. Moliner

Apel·lat: Srs. Téllez i Vilar

Representant: Sra. Salamanca

Advocat: Sra. Manzano

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Carles Cruz Moratones

Sr. Jaume Tor Porta

OBJECTE: Resolució per incompliment de contracte, requisits; concepte d'aliud pro allio, interpretació dels contractes.

SENTÈNCIA 000013/2024

Andorra la Vella, el 18 de gener del 2024. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Jaume Tor Porta, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- El 21-10-2020, la societat Esparza i el Sr. Téllez atorgaven un contracte anomenat "de cessió temporal de drets de lloguer d'immobles", a través del qual aquest darrer cedia a la primera, l'ús de 24 "apartaments" de l'edifici E del XXXX, per a ser arrendats en règim d'explotació turística, convenint-se una renda global anyal de 138.000.- EUR, a satisfer en les modalitats contractualment pactades.

Iniciat el procediment per a l'enregistrament de les unitats immobiliàries indicades en el registre d'habitatges d'ús turístic, el dia 23-12-2020, es realitzava una primera inspecció dels pisos, detectant-se diferents mancaments en set d'ells, irregularitats que quan es produïa la segona inspecció el 6-4-2021, havien estat reparades per part del Sr. Téllez.

En aquesta eventualitat, el dia 30-11-2021, la representació processal de la societat Esparza articulava demanda en resolució contractual i reclamació de quantitat contra els Srs. Téllez i Vilar, interessant se'ls condemnés a pagar la quantitat de 105.640,41.- EUR, més els interessos meritats des del moment de la resolució contractual i a pagar, solidàriament, les costes processals inclosos els honoraris d'advocat i de procurador. Recolzava aquesta pretensió al torn de tres arguments: 1) la concurrència inicial dels desordres; 2) les inspeccions realitzades per l'administració destacaren que les unitats immobiliàries arrendades eren estudis i no apartaments, el que en disminuïa les facultats d'ús i el rendiment econòmic que se'n podia extreure i 3) el tancament de les pistes d'esquí del XXXX decidida pel Govern durant la crisi sanitària de la Covid19, que al seu criteri suposava un fet extraordinari, imprevisible i aliè a la voluntat de les parts contractants, que justificava la resolució del contracte en base ja no de les circumstàncies clàssiques admeses per l'ordenament, sinó en mèrits de la clàusula "rebus sic stantibus".

2.- Després de dues suspensions del procediment acordades de comú acord entre les parts litigants, el 29-3-2022, la representació processal dels Srs. Téllez i Vilar articulaven excepció de manca de legitimació passiva del segon, contestaven la demanda oposant-se a les pretensions de la societat demandant i alhora articulaven demanda reconvencional a alçada de 40.000.- EUR corresponents a les mensualitats de renda impagades per la societat instant.

3.- El 10-5-2022, la representació processal de la societat demandant contestava la demanda reconvencional articulada, oposant-se a les pretensions dels demandants interessant la seva desestimació integra amb imposició de les costes a la part actora.

4.- Celebrats l'audiència prèvia i el judici oral, i evacuades per les parts litigants les seves respectives conclusions, el dia 10-5-2023 requeia Sentència amb la següent part decisòria:

"Desestimar íntegrament la demanda interposada per la mercantil andorrana Esparza. contra els Srs. Téllez i Vilar així com estimar íntegrament la reconvencional interposada pel Sr. Téllez contra la primera, i condemnar aquesta darrera a pagar-li la suma de 41.003.60 EUR, així com a sufragar la totalitat de les costes processals causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador, a acreditar en període d'execució de sentència, segons les precisions fetes al darrer Fonament de dret de la present decisió".

5.- La representació processal de la societat demandant ha formulat recurs d'apel·lació contra aquesta decisió sol·licitant-ne la revocació i que en el seu lloc es dicti Sentència estimant les seves pretensions inicials, imposant als demandats el pagament de les costes ocasionades.

En primer lloc, insisteix que en el contracte subscrit s'indicava que es posava a disposició de la seva representada 24 apartaments, quan en realitat es tractava majoritàriament d'estudis. Referia que aquesta clàusula contractual era clara, i que els demandats no havien donat degut compliment a la seva obligació contractual concurrent certa culpabilitat contrària a la bona fe exigible, per haver fet unes manifestacions que de forma objectiva podien fer creure a la societat B SL que podia arrendar 24 apartaments. Quant al greuge ocasionat a la seva representada, sostenia que en mèrits de la Llei 16/2017 general de l'allotjament turístic, un estudi podia ser arrendat per un màxim de 4 persones, mentre que un apartament pot ser llogat per 6 persones.

En el segon motiu de recurs es qüestiona la decisió dictada quan descarta que els vicis que s'atribueixen a les unitats immobiliàries arrendades fossin de naturalesa a impedir el seu ús en condicions normals. Sosté per això que de la documental que s'incorporava a l'escrit de demanda s'apreciava que els mancaments denunciats afectaven elements de seguretat que impedien el seu arrendament.

El darrer motiu de greuge s'articula envers l'estimació de la demanda reconvencional. Considera que la pretensió dels defenents col·lidia frontalment amb la bona fe exigible i que el refús de pagar del seu representat es justificava en els mateixos incompliments de la contrapart. Ressaltarem que cap motiu de greuge s'ha articulat respecte de la desestimació de les pretensions que s'articulaven sobre la base de la regla "rebus sic stantibus", havent esdevingut el pronunciament assolit en la instància sobre aquesta qüestió ferm i definitiu.

6.- La representació processal dels Srs. ENTITY_7-Vilar s'oposava al recurs d'apel·lació articulat interessant la confirmació íntegra de la resolució dictada amb imposició a la part recurrent de les costes ocasionades.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte de la present resolució exigeix determinar si els defectes que van ser apreciats durant la inspecció realitzada per a la inscripció en el registre de pisos turístics o si el fet que les unitats immobiliàries arrendades eren estudis i no apartaments, podien justificar la resolució del contracte existent entre els litigants. Accessòriament, també haurem de revisar el pronunciament assolit en la instància, quan estima la demanda reconvencional articulada.

L'òrgan "a quo" considera que la qualificació d'apartaments de les unitats immobiliàries continguda en el contracte quan la majoria de les unitats immobiliàries eren estudis, no permetia el triomf de l'acció resolutòria atès que la societat demandant, professional del ram, els havia pogut visitar amb anterioritat i que la diferència entre ambdós tipus d'habitatge era palmària. Respecte dels desordres que concorrien en diferents pisos, referia que aquests havien estat esmenats per la propietat, sense que cap de les unitats referides perdés la llicència d'explotació del govern, el què impedia triomfar l'acció resolutòria articulada. Descartava l'aplicació de la regla "rebus sic stantibus" i finalment, estimava la demanda reconvencional formulada pels defenents a alçada de 41.003,60.- EUR corresponents a 4 pagaments fraccionats de renda, menys el dipòsit realitzat per la part demandant, el tot incrementat de les despeses de consum d'energia elèctrica.

I és contra aquesta decisió que s'alça la part recurrent segons els arguments que ja hem tingut ocasió d'apuntar, que examinarem en el mateix ordre en què han estat plantejats. Ressaltarem només respecte de les pretensions articules a través de la clàusula "rebus sic stantibus" prop de la Batllia, que la part recurrent no ha articulat cap mena de greuge respecte de la decisió adoptada en la instància, la qual respecte d'aquesta qüestió ha esdevingut ferma i definitiva.

Segon.- Resolució del contracte per la qualificació material de les unitats immobiliàries contingudes en el contracte de 21-10-2020: improcedència.

La part recurrent insisteix en aquesta alçada en l'argument que la precisió relativa a les unitats immobiliàries que figura en el contracte subscrit "apartaments" quan la majoria d'elles era uns estudis, destruïa les expectatives que es tenien respecte del negoci atorgat i justificava el triomf de l'acció resolutòria articulada.

Malgrat que en la demanda no es precisi, la part fonamenta l'acció resolutòria que articula en la figura de "l'aliud pro alio" que s'erigeix en el mecanisme que sanciona l'incompliment del contracte per inhabilitat o inadequació del seu objecte respecte de la finalitat a què es destina, amb la consegüent insatisfacció del creditor de la prestació en ser-li lliurat quelcom de diferent.

La resolució dictada en primera instància, descarta la resolució del contracte atorgat per aquesta raó segons una argumentació que compartim plenament. En efecte, l'objecte social de la societat demandant s'integra plenament en l'àmbit propi a l'explotació d'allotjaments turístics, sense que en aquesta eventualitat se la pugui considerar profana del ram en què el contracte subscrit va intervenir ni a les previsions de la Llei 16/2017 i Decrets que la desenvolupen atès que en definitiva regulen la seva activitat. Si a aquesta circumstància hi afegim que segons s'exposa en el contracte subscrit, els representants de Esparza havien visitat les unitats immobiliàries objecte del contracte de cessió d'ús que es discuteix abans del seu atorgament sense que aquesta precisió s'hagi impugnat en cap moment per la part demandant i que la diferència entre un estudi i un apartament resulta evident, fins i tot per a persones alienes al ram, no es pot sostenir seriosament que se'ls lliurava quelcom de diferent del que es va pactar.

Tampoc pot prosperar la pretensió revocatòria que la part recurrent fonamenta en la literalitat del pacte contractual, perquè la veritable intenció dels contractants preval sobre la literalitat de les paraules (Sentències de 22-12-1994, recull 160, d'11-1-2001, recull 1548 i del Tribunal Superior de la Mitra de 12-1-1985, recull núm. 96), tal com ja es contemplava en les Decretals Llibre V, Títol 40, capítol VIII "sensum non verba considerare debemus", el Digest 33, 10, 7-2 "nam etsi prior atque potentior est quam vox, mens dicentis" i el Codi 4, 22, 1 "in contractibus rei veritas potius quam scriptura perspici debet". Des d'aquesta perspectiva, en atenció al què hem tingut oportunitat d'apuntar en el paràgraf anterior, també compartim amb l'òrgan d'instància que l'ús de la paraula "apartament" en el descriptiu del contracte atorgat, s'emprava com a sinònim d'unitat immobiliària independent, sense, però referir-se a la definició que la Llei 16/2017 general de l'allotjament turístic n'efectua en l'article 4.

El primer motiu del recurs es veurà en conseqüència, abocat al fracàs.

Tercer.- Resolució del contracte fonamentat en els defectes concurrents en els immobles arrendats: improcedència.

Resulta degudament acreditat en les actuacions que les inspeccions que es practicaren per part de Govern evidenciaren irregularitats que afectaven en general la netedat de les estances; el terra de la dutxa o banyera que no era antilliscant, la qualitat dels matalassos, l'absència d'un punt de llum a la vora del llit, campanes extractores, informació respecte de les sortides d'emergència, etc. Aquestes disfuncions no afectaven elements estructurals que impedissin atorgar a les unitats arrendades l'ús que se'ls hi pretenia donar sinó que la mateixa administració els considerà com a defectes que havien de ser esmenats i de fet ho van ser per la propietat, atès que en la segona inspecció realitzada es donà el vistiplau per a l'enregistrament de les unitats arrendades en el registre corresponent. En tot cas, ressaltarem que malgrat la concurrència efectiva d'aquestes disfuncions, l'administració corresponent en cap cas en va impedir l'ús a través de la suspensió de la llicència com ressurt de la testifical practicada per la Sra. Tur, cap d'unitat d'inspecció d'allotjaments turístics del Ministeri de Turisme.

En aquesta eventualitat, no es pot considerar que els desordres indicats fossin prou rellevants per a justificar l'acció resolutòria que s'articulava i en tal eventualitat també aquest motiu del recurs haurà de ser rebutjat.

Quart.- Recurs articulat contra l'estimació de la demanda reconvencional: improcedència.

Els motius de recurs que la part recurrent oposa respecte de l'estimació de la demanda reconvencional no deixen de ser una mera reiteració dels mateixos arguments en què fonamentava la seva pretensió principal. Concretament, sostenia que la demanda reconvencional resultava improcedent a partir del moment en què la contrapart li havia lliurat unes unitats immobiliàries que no es corresponien amb el què havia pactat i que en els mateixos concorrien vicis. A partir del moment en què aquests arguments revocatoris han estat rebutjats, la seva incidència respecte de la demanda reconvencional també haurà de ser refusada.

En conseqüència, escaurà desestimar el tercer motiu de recurs que s'articulava.

Cinquè.- Costes

La desestimació del recurs comportarà que les costes ocasionades en aquesta alçada hagin de ser imposades a la part recurrent en mèrits de les previsions de l'art. 354.2 del CPC.

Decisio

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació articulat per la representació processal de la societat Esparza contra la Sentència 26/2023 de data 10-5- 2023 que confirmem íntegrament.

SEGON.- IMPOSAR a la societat recurrent el pagament de les costes ocasionades en aquesta alçada.

Aquesta sentència és ferma i executiva.

Així, per aquesta nostra sentència, definitivament jutjant, ho manem i signem.