Mesura cautelar d'embargament preventiu de la unitat immobiliària en cas de reclamació d'un deute comunitari (1000179/2022)

Aute

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000026/2023 ORIGEN: 1000179/2022 - 0

NIG: 5300542120220001958

PARTS:

Apel·lant: Sr. Jover

Representant: Sra. Seco

Advocat: Sra. Álvarez

Apel·lat: Talavera

Representant: Sr. Salcedo

Advocat: Sra. Ramirez

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Alfaro

Magistrats: Sr. Esteban

Sr. Castilla

OBJECTE: Mesura cautelar d'embargament preventiu de la unitat immobiliària en cas de reclamació d'un deute comunitari

AUTE 000169/2023

Andorra la Vella, el 5 de desembre del 2023. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Alfaro, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- Prèvia oposició a la petició d'injunció de data 22-03-2022, en el procediment abreujat instat en data 03-10-2022 per la representació processal de la Talavera en contra del Sr. Jover, en reclamació de quantitat en concepte de despeses comunitàries, l'Hble. Sra. Batlle, per Aute de data 01-12-2022, va decidir:

"Primer.- Admetre la sol·licitud de mesura cautelar interessada per la part agent, i donar lloc a l'embargament de la unitat immobiliària situada a l'XXXX, propietat del senyor Jover, a l'alçada de la quantitat provisional de 5.496,98 euros + 1.639,96 euros , mesura que és provisional, susceptible de modificació en qualsevol moment i instrumental en els termes de l'article 82.2 de la Llei 24/2018, del 18 d'octubre, del Codi de procediment civil.

Segon.- Eximir de caució a la part agent. Tercer.- Que es notifiqui a les parts."

2.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal del Sr. Jover demanant :

a títol principal, la seva revocació i el retorn dels autes al jutjador a quo per tal que resolgui novament, incloent-hi el pronunciament sobre l'excepció de manca de legitimació de la part demandant,

subsidiàriament, pel cas que es consideri que la resolució de la referida excepció ha de deixar-se per al moment de resoldre definitivament el plet principal, la seva revocació íntegra per no concórrer els requisits necessaris per l'adopció de la mesura cautelar d'embargament preventiu,

més subsidiàriament, en cas que es mantingui la mesura cautelar, que es requereixi la comunitat de propietaris dels edificis CP l, d'Encamp per tal que presti caució en quantia no inferior al 25% de la quantia litigiosa,

tot l'anterior amb imposició de les costes a la part demandant, tant en primera instància com en aquesta alçada, inclosos honoraris d'advocat, procurador i taxes, si escau.

Fonamenta el seu recurs en una errònia valoració de la prova, una vulneració de les normes processals i una infracció de la Llei en primera instància.

De forma esquemàtica, argumenta en primer lloc que tot el conflicte prové de l'AG del 21-09-2016 decidint el canvi de presidenta i de secretari- administrador que va ser declarada nul·la i que per tant els que es creuen president i secretari-administrador no ho són i les juntes següents no són legals.

Afegeix que existeix una incongruència omissiva doncs l'Aute no ha resolt la seva excepció de manca de legitimació de la CP quan abans de resoldre la mesura d'embargament la Sra. Batlle havia d'assegurar-se que qui ho sol·licita està legitimat a tal efecte.

Argumenta en segon lloc que l'afectació real de la unitat immobiliària per garantir els deutes comunitaris no guarda relació de proporcionalitat ni d'homogeneïtat amb un embargament preventiu de la finca tota vegada que, fins i tot en l'eventualitat que un propietari transmetés la seva propietat a un tercer, aquest quedaria vinculat a la unitat immobiliària i personalment al pagament dels eventuals deutes que poguessin existir en concepte de despeses comunitàries ; que no existeix periculum in mora doncs s'han consignat judicialment les despeses i que el Sr. Jover i els propietaris en la mateixa situació només busquen defensar el seus interessos i els de la CP sense que la seva actitud es pogui qualificar de "arriscada" o "deliberada" com ho fa la Sra. Batlle, i que no és certa ni provada la situació delicada en que la CP diu que es troba sobre tot quan dita CP provoca despeses d'advocats i altres pel fet de no complir la decisió de nul·litat de la Junta ; que no existeix aparença de bon dret donada la impugnació de la Junta de 29-10-2021 que es dirigeix, igual que totes les altres impugnacions, contra tots i cada un dels acords presos i recollits en l'acta de la reunió.

En tercer lloc, recorda que l'article 34 LPH ha quedat derogat i afirma que era obligatori ordenar una caució.

3.- La representació processal de la Talavera demana la confirmació de l'Aute i la condemna de la part apel·lant al pagament de les costes provocades pel seu recurs.

Exposa en primer lloc que les assemblees declarades nul·les per raons formals es van tornar a celebrar efectuant les rectificacions indicades en les respectives sentències ; que la Junta actual de la CP i les Juntes successives d'ençà l'any 2016 tenen plena legitimació i que no es pot pretendre fer desaparèixer 4 anys de vida de la CP quan a més els propietaris dissidents mai van qüestionar-la fins al 2021, i que en data 21- 10-2022 es va celebrar l'assemblea anual de la CP que va ratificar l'acta i els acords del 29-10-2021.

En segon lloc, sosté que des del 2016, un 20% dels propietaris no paga cap despesa i, a la vegada, l'obliga cada any a contractar saigs, lletrats, etc. per defensar-se davant dels Tribunals andorrans, no queden diners i la situació és eminentment gravíssima ; que existeixen altres formes de resoldre els conflictes que fer xantatge amb els diners ; que durant la vista oral cap oposició ni discussió va realitzar la part defenent sobre l'homogeneïtat entre la mesura cautelar interessada i la tutela jurisdiccional sol·licitada i sí que existeix aquesta homogeneïtat ; que el perill en la mora esta constituït donat l'impagament de les despeses, els dipòsits efectuats de manera aleatòria i sense oferiment i el bloqueig del normal funcionament de la CP per una minoria des de 6 anys, que van acabar amb el fons de reserva ; que existeix aparença de bon dret i que cap procediment ni cap al·legació ha presentat la part defenent per justificar el fet de no pagar la despesa comunitària.

En tercer lloc, sosté que el fet que el tribunal de primera instància decideixi que no ha de prestar caució està legalment previst i que s'ha de prendre en compte que la CP no té més tresoreria.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- Qüestions processals

Pel que fa a la qüestió de la manca de legitimació activa de la Comunitat de propietaris, cap incongruència omissiva existeix.

En efecte, i d'una part, apareix que la part defenent va formular diverses excepcions processals (manca de legitimació de la Junta per a interposar la present demanda, defecte en la formulació de la mesura cautelar, i excepció de prejudicialitat civil en relació a la causa relativa a la impugnació de la Junta del 29-10-2021).

Durant la vista oral del 30-11-2022, el Tribunal Unipersonal va resoldre la qüestió de defecte en la formulació de la mesura cautelar i la qüestió de prejudicialitat civil (qualificada com a litispendència pel Tribunal), va decidir no donar-hi lloc, i, va posposar la resolució de la qüestió de la legitimació activa al moment de dictar resolució definitiva, al tractar-se d'una qüestió de fons la no resolució prèvia de la qual no impedeix la continuació del litigi. Efectivament, ens trobem sense dubte davant d'una qüestió de legitimació ad causam, la qual no ha de ser resolta durant l'audiència prèvia de conformitat amb l'article 153.1 CPC ("Totes les qüestions que puguin impedir la continuació i la finalització del procés mitjançant una sentència sobre el fons d'aquest procés, i que hagin estat objecte de les excepcions processals oportunes a la contesta, s'examinen i es resolen a l'audiència prèvia.").

El Tribunal, com ho preveu l'article 170 CPC, va dictar en el termini de 5 dies l'Aute de data 01-12-2022, avui recorregut. La part defenent va formular un recurs de reposició en contra del mateix, com ho preveu l'article 154.3 CPC, tot i indicant que el mateix no emmarcava la qüestió de la legitimació, i dit recurs va ser desestimat per la Sra. Batlle el 28-02-2023.

Per tant, no és cert que la qüestió de la legitimació activa no fos resolta sinó que el seu examen es va degudament posposar, el que és diferent.

D'altra part, contràriament al que sosté la part apel·lant, la qüestió de la legitimació activa no impedeix resoldre la qüestió de la mesura cautelar, la resolució de la qual respon als seus propis criteris, Si finalment es donés lloc a la primera, la segona decauria automàticament. A més, el fet de resoldre la petició de mesura cautelar després de la legitimació ad causam trauria el caràcter cautelar de la mesura.

Segon.- Sobre l'aportació de nova prova

Pel que fa a la possibilitat general d'aportar una prova nova, l'article 8 CPC relatiu al principi de preclusió de les al·legacions de fets i fonaments jurídics disposa que la càrrega de l'al·legació dels fets i els fonaments jurídics en virtut dels escrits inicials del procés s'entén sense perjudici de poder formular al·legacions complementàries, o invocar fets nous o de nova notícia, de conformitat amb el que estableix el propi CPC, i l'article 172 indica que les proves versen sobre els fets controvertits continguts en els escrits d'al·legacions o sobre els fets nous o de nova notícia al·legats amb posterioritat.

Pel que fa al règim d'aquesta aportació, l'article 139 sobre fets nous o de nova notícia disposa que :

"1. Un cop preclòs el termini per formular les al·legacions i abans que finalitzi el judici oral, si s'esdevé o es coneix algun fet nou o de nova notícia rellevant per resoldre el procés, les parts poden fer valer i al·legar aquest fet dins el termini de cinc dies hàbils des del dia en què n'hagin tingut coneixement, llevat que l'al·legació es pugui fer a la vista o la compareixença prevista al procediment de què es tracti.

2. El tribunal resol sobre si admet el fet nou o de nova notícia, i sobre si practica la prova que escaigui per acreditar-lo, amb l'audiència de les altres parts personades en el procés, a l'audiència prèvia o al judici oral segons si el fet nou o de nova notícia s'ha al·legat abans o després de l'audiència prèvia, respectivament.".

L'article 163 disposa que a l'audiència prèvia es resol sobre l'admissió dels fets nous o de nova notícia rellevants per resoldre el procés que les parts hagin al·legat fins llavors i l'article 169 que el tribunal resol sobre l'admissió de cadascuna de les proves proposades per les parts, d'acord amb els criteris de legalitat, utilitat, pertinència, necessitat i proporcionalitat establerts en aquesta Llei.

L'article 241 relatiu a la vista oral preveu que la mateixa comença amb les qüestions prèvies, que tenen, entre altres finalitats, resoldre sobre l'admissió dels fets nous o de nova notícia, i sobre la pràctica de la prova que escaigui per acreditar-los, que les parts hagin al·legat després de l'audiència prèvia.

Afegeix que contra la resolució de les qüestions prèvies es pot interposar oralment un recurs de reposició, el qual se substancia i resol en el mateix acte, i que en cas que es desestimi el recurs de reposició, no es pot interposar cap altre recurs, sense perjudici que es pugui formular la protesta oportuna per poder fer valer la impugnació en la segona instància.

En el present cas, és durant la vista oral que la part agent va aportar com fet de nova notícia còpia de l'ordre del dia de l'AGO del 22-09-2022 i de l'acta de l'AGO del 19-08-2022.

Tractant-se de l'acta de l'AGO del 19-08-2022 en contra l'aportació de la qual la part apel·lant s'alça, s'hi exposa, entre altres extrems, que es va decidir que els propietaris han atorgat un préstec a la CP per tal de poder fer front a les necessitats de tresoreria després que s'hagi esgotat el fons de tresoreria de 164.822,03.-euros degut als impagaments dels morosos que fan dipòsits a la Batllia sense oferiment.

És veritat que al moment de presentar la demanda el 03-10-2022, aquesta acta ja s'havia celebrat. Però, s'ha de considerar amb la Sra. Batlle que el termini entre el 19-08-2022 i el 03-10-2022 ha pogut resultar massa curt per a la representació de la part agent per a poder disposar de la versió escrita i finalitzada d'aquest document del qual no disposava al moment de presentar la demanda. A més, no es pot negar el seu caràcter rellevant que constitueix en tot cas un element complementari i una continuació directa del seguit d'actes que s'han aportat, doncs la vida de la CP continua i es van celebrant les Assemblees, no patint per tant la part propietària defenent cap indefensió ni violació dels principis suara esmentats doncs l'aportació del document en qüestió guarda una estricta vinculació amb les al·legacions de la part agent en el seu escrit de demanda.

Tercer.- Principis legals d'aplicació per a decidir a petició de la Comunitat de propietaris d'una mesura cautelar d'embargament d'una unitat immobiliària d'un copropietari moros

En primer lloc, hem de recordar el que es diu en l'exposició de motius de la LPH que :

"El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunitàries introdueix un element pertorbador en la convivència veïnal i fa que entre els propietaris neixi una impotència i resignació que destrueix moltes de les seves energies i possibilitats de progrés col·lectiu. D'aquí ve la necessitat d'un procediment especial i ràpid de reclamació dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer pública la relació dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament.".

És així que l'article 13 de dita Llei disposa que cada propietari ha de contribuir a les despeses generals, que els deutes a favor de la comunitat derivats de l'obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes impagades tenen la consideració de crèdits preferents.

També disposa que la unitat immobiliària queda legalment afectada al compliment de l'obligació en relació als deutes pendents amb la Comunitat. Així, l'article 33 disposa que les obligacions econòmiques a què es refereixen els articles 13 i 14 han de ser complertes pel propietari de la unitat immobiliària en el temps i la forma que determini la Junta de Propietaris i que, en cas contrari, el president o l'administrador secretari pot exigir judicialment els deutes contrets pels propietaris morosos dels comptes aprovats per la Junta de Propietaris d'acord amb el procediment d'injunció que regula la Llei del Codi de procediment civil.

S'ha de precisar ara, que l'article 34 invocat per la part agent en el seu escrit de demanda disposava que es podia sol·licitar del batlle l'embargament preventiu de les unitats immobiliàries sense necessitat de prestar fiança.

Però dita disposició no és vigent des del 30-04-2021 doncs ha quedat derogada pel CPC, com de seguit ho exposarem.

En el present cas, si bé el tribunal ha citat l'article 34 LPH és només a títol recordatori per a insistir en la voluntat del legislador de tenir un procediment àgil i eficient per obtenir la condemna dels propietaris morosos i en la garantia que constitueix legalment la unitat immobiliària per al cobrament del deute (article 13 LPH).

En segon lloc, quant a la natura i el règim de les mesures cautelars, és de recordar que el seu objecte essencial és assegurar de manera provisional alguns dels efectes característics de la resolució judicial definitiva i de la seva execució, per tal de garantir la viabilitat dels efectes de la resolució que es pronunciï definitivament sobre l'objecte d'un procés determinat, i evitar que les diverses circumstàncies que es poden produir durant el període necessari per a resoldre el litigi impedeixin la seva execució efectiva i arribin a vulnerar el dret fonamental a la tutela judicial efectiva de l'article 10 de la Constitució.

El capítol tercer del Títol VI relatiu a les activitats potestatives i prèvies a la demanda del codi de procediment civil (diligències preliminars, assegurament i anticipació de la prova, mesures cautelars) consagra nou articles a les mesures cautelars a través de les quals determina uns principis bàsics que són que :

és el demandant que les pot sol·licitar al tribunal, sota la seva responsabilitat i per assegurar l'efectivitat de la tutela judicial que demana, evitant que situacions produïdes durant la tramitació del procés puguin impedir o dificultar aquesta tutela eventualment atorgada a través de la sentència estimatòria futura,

són provisionals i susceptibles de modificació en qualsevol moment,

són instrumentals i depenen del procés en el qual s'han adoptat, havent de guardar una relació d'homogeneïtat deguda amb la tutela jurisdiccional que se sol·licita en el procés del qual dimanen.

L'article 83 relatiu als pressupòsits de les mesures cautelars disposa que :

"1. L'adopció de les mesures cautelars pel tribunal resta condicionada a la justificació pel demandant de la concurrència del perill per la mora processal i de l'aparença de bon dret, i a la prestació d'una caució si escau.

El perill per la mora processal es fonamenta en la possibilitat, durant la substanciació del procés, que es puguin produir alteracions de la situació de fet o de dret existents en el moment de la interposició de la demanda que impedeixin o dificultin l'efectivitat de la tutela que es pugui atorgar en virtut d'una sentència estimatòria futura i eventual.

L'aparença de bon dret s'acredita tot aportant, juntament amb la sol·licitud de mesures cautelars, els documents justificatius o qualsevol altre mitjà de prova que permeti al tribunal valorar, de forma provisional i indiciària, que les peticions que es formulen a la demanda són procedents a l'efecte d'adoptar les mesures cautelars. En concret, per considerar acreditada l'aparença de bon dret el tribunal ha d'atorgar un valor especial als documents assenyalats a l'apartat 2 de l'article 260. No obstant això, la decisió del tribunal no predetermina en cap cas el contingut de la sentència que posi fi al procés.

El demandant ha de prestar una caució suficient i justificada degudament per respondre dels danys i perjudicis que es puguin ocasionar al patrimoni del demandat com a conseqüència de l'adopció de les mesures cautelars. La caució ha de ser com a mínim equivalent al vint-i-cinc per cent de l'import total de la tutela judicial sol·licitada, en cas que aquesta tutela sigui dinerària; en cas que no ho sigui, el vint-i-cinc per cent s'aplica sobre l'equivalent econòmic de la tutela judicial sol·licitada. Tanmateix, el tribunal pot eximir el demandant de complir aquest requisit, o reduir l'abast de la caució, si les circumstàncies que concorren així ho justifiquen.

La caució es pot constituir amb un ingrés de diners en efectiu, mitjançant un aval solidari de durada indefinida emès per una entitat bancària o financera, o per qualsevol altre mitjà que, a criteri del tribunal, garanteixi la disponibilitat immediata de la quantitat que n'és objecte.

El tribunal adopta les mesures cautelars de conformitat amb la sol·licitud del demandant, sempre que aquestes mesures no siguin susceptibles de substitució per una altra mesura igualment eficaç o més eficaç però menys onerosa o perjudicial per al demandat.

El demandat pot demanar al tribunal que adopti, en substitució de les mesures sol·licitades o adoptades, una mesura cautelar equivalent, o que accepti la prestació d'una caució suficient a criteri del tribunal per assegurar el compliment efectiu de la sentència estimatòria futura i eventual que es dicti. El tribunal resol aquesta sol·licitud tot valorant si les mesures cautelars sol·licitades o adoptades restringeixen o dificulten l'activitat patrimonial o econòmica del demandat de manera greu i desproporcionada respecte de l'assegurament que aquestes mesures poden representar per al demandant.".

L'article 84 dona una llista no exhaustiva sinó oberta i demostrativa de les mesures que es poden sol·licitar, precisant que poden consistir en qualsevol actuació, directa o indirecta, respecte dels béns i drets del demandat, essent el criteri cabdal que sigui adequada per assegurar l'efectivitat de la tutela judicial que es pugui atorgar en virtut d'una sentència estimatòria futura i eventual.

En el seu punt 2. dit article 84 precisa que es pot sol·licitar com a mesura cautelar l'embargament preventiu de béns immobles per assegurar l'execució d'una sentència de condemna a lliurar una quantitat de diners, fruits, rendes o coses fungibles computables en metàl·lic, i també quan es tracti d'assegurar l'execució d'altres tipus de sentències de condemna, si no hi ha una altra mesura cautelar que tingui la mateixa eficàcia o una eficàcia superior, i alhora tingui una onerositat o comporti un perjudici menor per al demandat.

En tercer lloc, la Llei 44/2014 del 18 de desembre afegeix, quant a l'embargament d'un bé immoble, que potser preventiu com a mesura precautòria. Es tracta d'afectar el bé concernit a l'execució de la condemna dinerària, amb la conseqüència concreta que els notaris i la Cambra de Notaris han d'anotar i deixar constància de l'embargament practicat i d'abstenir-se d'autoritzar cap acte de gravamen o de disposició sense l'acord previ del Batlle.

Quart.- Pel que fa al present cas, cal en primer lloc, i sense entrar al fons del litigi relatiu al funcionament de la CP i de la regularitat de les Assemblees Generals, explicar que es constata que des del 2016, moment on es va procedir a un canvi de presidència i de secretari- administrador, existeix un conflicte en la Comunitat, ja que certs propietaris (que representen 30% de les quotes segons s'indica en l'escrit de contesta, 20% segons indica la part agent que els qualifica de minoria de dissidents), discuteixen la gestió duta a terme i han impugnat les deliberacions dels òrgans de deliberació, donant lloc a diversos plets ja resolts o pendents de resolució davant la jurisdicció d'instància, en particular l'AGO de data 29- 10-2021 invocada per la CP en el present afer (ens remetem a l'exposició detallada realitzada en la sentència d'instància al respecte en el seu Fonament de dret segon, acceptada per l'apel·lant).

Del seu costat, el secretari-administrador, en funcions però la designació del qual està discutida, es nega a facilitar cap informació a qui no acrediti el seu títol de propietat.

El resultat de tot això és una situació de quasi bloqueig i, pel que ens interessa ara, la manca de pagament per part dels referits propietaris dels imports fixats en concepte de despeses comunitàries seguint el procediment de la LPH, i la consegüent introducció per la Comunitat d'una sèrie de sis reclamacions judicials ( i entre elles la present reclamació en contra del Sr. ENTITY_4) per un total de 54.000.-euros.

El Sr. Jover i els altres propietaris, dels quals uns també demandats com a morosos, van conjuntament al març del 2018 i juliol del 2018, efectuar un dipòsit judicial per un import global de 12.147,10.-euros i un altre de 14.820,36.-euros en concepte de previsió de despeses per l'exercici 2017- 2018, però sense cap oferiment sinó amb expressa condició que quedessin consignats fins a que recaigui resolució ferma sobre el litigi instat per ells mateixos.

Cinquè.- Fetes aquestes precisions legals i factuals, cal veure si ens han de portar a confirmar o no la decisió de la Sra. Batlle d'atorgar l'embargament de la unitat immobiliària d'autes.

Quant a la tutela que es sol·licita del tribunal, es tracta d'obtenir el pagament d'un deute comunitari.

Més precisament, el deute reclamat ho és en base al certificat del secretari- administrador de data 20-09-2022 i en conseqüència de l'AGO del 29-10- 2021 que, entre altres extrems, va acordar la liquidació del deute del Sr. Jover front a la CP.

És per tant en relació a aquesta petició que s'ha d'avaluar la utilitat i la homogeneïtat que presenta la mesura d'embargament.

D'aquest punt de vista, no hi ha dubte que l'embargament del bé immobiliari que ha generat el deute permet garantir l'execució efectiva d'una eventual condemna a pagar.

De fet, les legislacions del nostre entorn també contenen una disposició específica que preveu l'afectació de la unitat immobiliària al pagament dels deutes comunitaris ("hypothèque légale" de l'article 19 de la Llei del 10-07- 1965 a França i afectació real prevista per l'article 553-5 del Llibre Cinquè del Codi civil de Catalunya).

Quant a l'aparença de bon dret, no es tracta de resoldre si el deute reclamat existeix sinó de dir si hi ha en aquest estadi processal indicis suficients, en particular documentals, que permeten considerar l'existència d'un deute comunitari pendent.

En virtut dels ja citats articles 13 i 33 de la LPH, la qualitat de demandat com a propietari de la unitat immobiliària afectada al compliment de l'obligació en relació als deutes pendents amb la Comunitat, i la producció del certificat previst per l'article 260.2 c) del CPC, així com el fet que s'ha consignat pel mateix demandat un import en concepte de deute comunitari, són uns indicis suficients per a considerar una aparença del bon dret de la CP.

S'ha de recordar al respecte que :

"l'obligació de pagar les despeses comunitàries s'ha de configurar jurídicament com una obligació propter rem en la qual la condició de deutor s'assumeix des de l'adquisició del dret real com a conseqüència del negoci jurídic transmissiu del dret de propietat sobre l'apartament". TSJC 69/99 del 21-01-2000.

A més, la part defenent no al·lega cap argument per a rebatre la comptabilitat de la Comunitat ni la realitat de les despeses reclamades, si no que insisteix en l'argument general que no es podria confiar en la gestió duta a terme pels nous responsables.

Aquests indicis no queden desvirtuats pel fet que l'AG en la que es va procedir a liquidar el deute està impugnada ni tampoc pel fet que la designació del secretari-administrador també està impugnada, doncs no podem prejutjar del resultat d'aquestes impugnacions, essent recordat a més que l'article 32.5 LPH disposa que la impugnació dels acords de la Junta no suspèn la seva execució, llevat que el batlle, a instància del demandant i prèvia audiència de la Comunitat de propietaris, ho decideixi així amb caràcter cautelar en consideració a les circumstàncies del cas.

Quant al perill per la mora processal, considerem que sí que existeix la possibilitat que es puguin produir alteracions de la situació de fet o de dret existents que impedeixin o dificultin el cobrament del deute comunitari.

En efecte, l'actitud de la part defenent com a propietari, i dels altres propietaris en la mateixa dinàmica, demostra que no té la voluntat de pagar les despeses fins que les seves pretensions sobre el funcionament de la CP no hagin estat satisfetes. Però això comporta un greu risc pel funcionament normal de la Comunitat, la tresoreria de la qual es veu necessàriament greument afectada.

No és acceptable l'argument del defenent que l'impagament de les despeses reclamades per uns propietaris que representen 30% de les quotes no podria posar en perill la CP. Considerem al contrari que es tracta d'una proporció important i que, afegida a la durada de l'impagament, en particular per la impugnació sistemàtica de les AG que porta els propietaris en qüestió a mantenir llur refús de pagar, constitueix un situació cada vegada més perillosa.

Al respecte, si bé dita sentència es va dictar quan l'article 34 LPH era vigent, vam poder jutjar en la nostra resolució del 29-11-2007 (Rotlle 194/07) que en la matèria especial que constitueix la reclamació de deutes comunitaris, i per tal d'erradicar la morositat i facilitar el cobrament dels crèdits, propòsit de la LPH que segueix d'actualitat i no es veu afectat per l'entrada en vigor del CPC, que s'havia de suavitzar l'exigència en relació al periculum in mora.

D'altra banda, diu la part defenent que a partir del moment on la seva unitat immobiliària està afectada al pagament del deute no existiria cap perill de traspàs de la mateixa i que en tot cas la CP conserva la seva garantia en cas de venda.

Però això no impedeix que la situació financera de la CP esta patint del refús persistent, sistemàtic i assumit, de pagar de manera efectiva qualsevol import, i que el que necessita ara la CP és una garantia de poder cobrar, fins i tot en cas de contracte privat de compravenda de la unitat immobiliària, sobre tot quan, si bé l'article 13.2 LPH preveu que el deute a favor de la CP té la consideració de crèdit preferent, això és amb l'excepció dels crèdits salarials i de la CASS, el que impedeix que la CP tingui la certesa de cobrar el seu deute.

Així les coses, i atenent les circumstàncies que acabem de descriure, i la necessitat urgent de garantir el pagament del deute, apareix que existeixen la homogeneïtat i la proporcionalitat legalment exigides doncs existeix un vincle directe entre l'embargament preventiu del pis i la satisfacció per part del defenent de les seves obligacions com a copropietari.

A més, la voluntat dels propietaris dissidents morosos de bloquejar tot pagament efectiu fa inviable tota altra mesura amb la mateixa eficàcia, i de tota manera la part defenent ha manifestat que no sol·licitava cap mesura equivalent.

Quant a la prestació d'una caució, com ho hem recordat anteriorment l'article 34 LPH que dispensava la CP de prestar caució ha quedat derogat per l'article 83 del CPC, i juga ara el principi general segons el qual el Batlle ordena la prestació d'una caució "si escau".

El punt 4. del referit article 83 exposa com a principi que el demandant ha de prestar una caució però que el tribunal el pot eximir de complir aquest requisit, o reduir l'abast de la caució, si les circumstàncies que concorren així ho justifiquen.

És per tant segons les circumstàncies del cas que cal veure si tal precaució és oportuna i necessària per a respondre dels danys i perjudicis que es puguin ocasionar al patrimoni del demandat com a conseqüència de l'adopció de les mesures cautelars.

En el present cas, on ens trobem en l'especial matèria de la reclamació de deutes comunitaris que hem dit abans, la mesura d'embargament preventiu no comporta un risc important pel propietari i exigir una caució a la CP tindria com a conseqüència agreujar la situació de la seva tresoreria.

El tot sense perjudici de la possibilitat pel deutor moros proposar substituir l'embargament del pis per un altre bé que resulti menys gravòs pel seus interessos i que pugui cobrir el seu deute.

Per consegüent, i per tot l'exposat, hem de confirmar la mesura cautelar d'embargament sense caució ordenada per la Sra. Batlle i desestimar íntegrament el recurs.

Sisè.- La desestimació del recurs comporta la imposició de les costes de segona instància al Sr. Jover.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

Primer.- Desestimar el recurs de la representació processal del Sr. Jover en contra de l'Aute de data 01-12-2022 que confirmem íntegrament.

Segon.- Imposar al Sr. Jover les costes de segona instància. Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.