Contracte compraventa pis (TSJC 029/15)

Aute

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Fátima Ramírez Souto Vincent Aniére

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000029/2015 ORIGEN: 1100357/2013

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d’Andorra la Vella, el 16 de juny del 2015.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, i els magistrats

M.I. Sr. Vincent Anière i M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Prèvia petició de citació a judici de data 10-4-2013, en l’Audiència de data 27-5-2013, la representació processal del Sr. Morillo formulava demanda contra el Sr. Palomo, sol·licitant es dictés Sentència condemnant aquest darrer a signar en favor del seu representat la venda definitiva, mitjançant atorgament d’escriptura pública de compravenda prop d’un Notari del país, del pis porta -, planta - , del Bloc - , plaça d’aparcament i traster núm. - del conjunt residencial anomenat “M.” situat al terme del Tarter (Canillo) condemnant igualment el defenent a satisfer al demandant les costes del procediment inclosos els honoraris d’advocat i de procuradora d’aquesta part, així com qualsevol altre despesa que derivi de la tramitació de la present causa.

II.- El Sr. Palomo no compareixia a escoltar la demanda, malgrat haver estat degudament citat a tal efecte, essent declarat en rebel·lia processal a instància de la part agent.

III.- Obert el judici a proves, en data 22-7-2013, van ser practicats els diferents mitjans probatoris proposats pels litigants amb el resultat que figura en autes, a excepció de la prova 3ª testifical de les proposades per la part defenent i a practicar en la persona de la Sra. Blasco en haver estat la seva pràctica declarada innecessària per Providència de 4-11-2014.

IV.- En data 1-12-14, únicament la part agent ha formulat escrit de conclusions en què ha reproduït les seves pretensions inicials.

IV.- L’Hble. Tribunal de Batlles va dictar Sentència en data 3-12-2014 desestimant la demanda interposada i va decidir que :

“Desestimar íntegrament la demanda formulada pel Sr. Morillo contra el Sr. Palomo, imposant a l’actor el pagament de les costes processals causades al defenent de conformitat però amb les precisions realitzades en el darrer Fonament de Dret de la present Resolució.”

V.- Contra l’esmentada resolució formula recurs d’apel·lació la representació processal del Sr. Morillo i, en virtut dels arguments que exposa en les seves conclusions, demana la seva revocació i que s’estimés íntegrament la seva demanda, imposant a l’adversa les costes del procediment.

Ha actuat com a magistrada ponent la M.I. Sra. Fátima Ramírez Souto.

FONAMENTS DE DRET

PRIMER.– L’objecte del present litigi consisteix en si la part defenent té l’obligació de signar la venda definitiva davant de notari del Principat del pis porta -, planta - , del Bloc - , plaça d’aparcament i traster número - del XXXBlasco La part defenent que va estar en rebel·lia processal fins el període probatori, quan ha comparegut s’ha oposat a la dita obligació. La sentència d’instància considera que en no haver estat expressament pactada aquella obligació i en no haver pogut esbrinar quina era la vertadera voluntat dels contractants, desestima la demanda amb imposició de les costes a la part agent.

SEGON.- Aquestes unitats immobiliàries varen ser objecte d’un contracte de promesa de venda mitjançant contracte privat de data 20 de gener de 2006 entre d’una banda, l’agent i al seva esposa com a prometents compradors i de l’altra, el Sr. Palomo coma prometent venedor. Les unitats immobiliàries eren les indicades abans i encara s’havien de construir en aquella data. Posteriorment, arran del procés de separació de l’agent i la seva esposa, aquesta li va cedir el seu dret al marit. En data no precisada aquelles unitats varen ser lliurades al Sr. Morillo i on ara és el seu domicili. En l’indicat contracte ja es feia constar que el preu ja havia estat satisfet per compensació amb el Sr. Palomo, sense més precisions. Molt encertadament analitza la sentència aquests fets i conclou que de fet la venda definitiva ja va tenir lloc per consumació en el moment de l’entrega de les claus i que en el moment actual el que calia era decidir si el Sr. Palomo estava obligat o no a signar davant de notari aquella venda ya consumada. Arriba a la conclusió que no era la seva obligació perquè no es va pactar expressament ni s’ha pogut fer una interpretació del contracte que permeti saber quina era la voluntat dels contractants sobre aquest extrem.

TERCER.- Però el present litigi es pot resoldre favorablement a la petició de la part agent d’elevar a públic un document privat perquè :

fent una interpretació integradora (heterointegradora) del contracte de 20 de gener de 2006 (folis 19 i seg.) es pot concloure que efectivament la seva petició pot ser atesa, d’acord amb la bona fe que ha de servir de guia a tota relació contractual que és fonamenta en la confiança mútua, tant el moment de convenir el tracte com en el comportament futur, honest, just i lleial. Quan en un contracte hi ha algun buit o llacuna -com el fet de no dir expressament que qualsevol part podrà demanar l’elevació a un títol públic d’un contracte privat- i encara que no existeixi una obligació formal establerta en la llei específica pels cas dels immobles, -com existeix en altres països del nostre entorn- , és precís fer una integració del contracte amb la bona fe, els usos i costums i la Llei (ara la Constitució del Principat) que constitueixen l’entorn jurídic propi d’Estat de Dret. Resulta evident que la confiança referida entre els contractants ha de dur a fer altres actes més enllà del que estrictament s’ha convingut, d’acord amb aquells paràmetres externs indicats, compatibles amb l’ètica social dels temps actuals. Avui en dia, tant la bona fe com els usos o costums, han de dur a la preservació de la seguretat jurídica com a valor predominant o fonamental (garantida per la Constitució, d’acord amb el seu article 3.2) en un món canviant. I aquest valor ha de anar vinculat a que el propietari pugui disposar plenament de la seva propietat amb garanties de seguretat jurídica davant de tercers o en favor de tercers i per això resulta coherent que qualsevol part del contracte pugui exigir la seva elevació a públic.

També en una interpretació objectiva o complementària, que és aquella que busca presumir quina ha estat la voluntat dels contractants, d’alguna manera era present aquesta preocupació i finalitat quan les parts varen pactar expressament que la prometent compradora “... Fins a no estar definitivament satisfet el preu total acordat per ambdues parts, per les unitats objecte d’aquest contracte, el prometent comprador no podrà cedir ni gravar a cap títol el present contracte ni les unitats de referència ni els drets derivats del mateix, sense la preceptiva autorització escrita de la prometent venedora”. Això vol dir a sensu contrario que quan ja s’ha consumat la compravenda amb l’entrega de les claus del objecte de la compravenda i la plena possessió del comprador, aquest ja pot cedir o gravar les unitats adquirides i per fer-ho, òbviament en els temps actuals, es precisa d’un títol públic com es una escriptura notarial. I un altre element que corrobora aquesta voluntat implícita d’atorgar escriptura es troba en les paraules del Sr. Palomo quan en la prova de confessió en judici (foli 54) “que no té cap objecció en què en el dia que es fiqui les accions al seu nom, s’escripturi l’esmentat pis”. Això indica que no troba objecció a aquella acció, encara que ho condiciona de manera que no troba cap suport en el contracte signat, ni tindrà cap coherència el cas contrari amb la bona fe a la que abans ens hem referit.

QUART.- En conclusió, la pretensió de l’agent Morillo ha de ser estimada de manera íntegra i el Sr. Palomo ha de ser condemnat d’acord amb la pètita de la demanda amb la precisió de que les despeses de l’atorgament de l’escriptura hauran d’anar a càrrec de l’agent perquè es fa en el seu interès.

L’èxit del recurs s’ha de traduir, en matèria de costes processals, en la no imposició de les costes d’aquesta alçada (arg. Novel·la 82, cap. X).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d’Andorra,

DECIDEIX

ESTIMAR el recurs d’apel·lació interposat per la representació processal del Sr. Morillo contra la Sentència dictada per l’Hble. Tribunal de Batlles en data 3-12-2014, que revoquem íntegrament, i condemnem Palomo a signar en favor del senyor Morillo, mitjançant atorgament d’escriptura pública de compravenda prop d’un Notari del país, del pis porta -, planta - del Bloc -, plaça d’aparcament i traster núm. - del conjunt residencial anomenat “M.” situat al terme del Tarter (Canillo), condemnant igualment el defenent a satisfer al demandant les costes del procediment inclosos els honoraris d’advocat i de procuradora d’aquesta part. La despesa notarial correrà càrrec de la part agent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l’Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.