Autorització efectuar obres de reparació i conservació d'un edifici (TSJC-047/12)

Aute

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC-047/12

AUTE

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 29 de juny de 2012.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Els Srs. Pulido i Ribes, Administradors dels béns i drets relictes de les successions dels Srs. Sancho i Roda i de les societats G. SA i O., varen sol·licitar a l'Hble. Batllia, l'autorització de procedir a treballs de rehabilitació de l'XXXX, per tal de reparar els danys exteriors i interiors que presenta l'esmentat edifici i evitar un empitjorament.

II.- Els Srs. Guerrero i Soriano varen contestar que procedia portar a terme l'operació de manteniment i rehabilitació necessària que l'expert qualificà d'urgent.

III.- Els Srs. Pera i Sainz es varen oposar als treballs que els Administradors Judicials volen efectuar a l'edifici situat al XXXX propietat de la societat G. SPera

IV.- Per Aute de data 1 de febrer del 2012, l'Hble. Batlle va autoritzar als administradors judicials nomenats, Srs. Pulido i Ribes, a fi que procedeixen a efectuar prop de l'immoble ubicat al XXXX d'Andorra la Vella les intervencions contingudes en l'informe confeccionat per l'empresa X i datat el dia 29 de juliol del 2010.

V.- Contra aquesta resolució els Srs. Pera i Sainz han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La part que recorre manifesta: que el que pretén autoritzar la resolució apel·lada, no és una obra de reparació i conservació, sinó una obra que és una millora i doncs una inversió; que és totalment incompatible que els Administradors Judicials de G. SA que tenen el seu despatx professional en aquest edifici i que són doncs arrendataris de G. SA en quant al seu abast i qualificació; que els Administradors Judicials de G. SA demanin la realització de treballs que com a mínim són discutibles, el rendiment que dóna l'edifici no permet que es faci una despesa d'inversió de l'import pressupostat, és a dir entre 200.000 i 300.000 euros, i l'increment de rendiment suposat, que la inversió podria aportar no permetria d'amortitzar de forma adequada la inversió.

II.- Per Providència del dia 2 de març del 2010, l'Hble. Batlle va declarar voler procedir a una inspecció ocular a l'immoble litigiós i va nomenar a l'empresa Guerrero a fi que la mateixa l'assisteixi en la inspecció ocular a practicar i, si és el cas, pugui emetre l'informe corresponent respecte de l'estat que presenta l'immoble, els eventuals danys existents, urgència en la reparació dels mateixos, pressupost de reparació o altra informació que pugui ser d'interès per a resoldre la present controvèrsia.

Per realitzar el seu peritatge Guerrero va procedir a una inspecció visual a l'immoble, mirant d'analitzar tots aquells punts susceptibles de ser considerats com actes de conservació que requereixen d'una intervenció ràpida per un dels següents motius: el no fer-ho pugui provocar danys o perjudicis a tercers, amb responsabilitat del propietari de l'edifici; que a nivell normatiu, no compleixen alguna de les lleis vigents a Andorra; el no fer-ho pugui agreujar el dany, fent més difícil i cara la futura reparació.

De l'informe que va realitzar Guerrero en resulta que: 1) Els tancaments d'alumini de tot l'immoble són molt antics, l'acristallament és de vidre simple i en diversos punts les manetes de la finestra no tanquen. Així es pot constatar infiltracions d'aigua a les parts baixes dels tancaments que han anat debilitant el parament inferior de les finestres, fent que varis dels suports dels radiadors no facin la seva funció. Com no és possible reparar tots els tancaments d'alumini, caldrà procedir a la seva substitució per uns de nous, juntament amb tot l'acristallament, ja que l'existent no s'adaptaria per gruixos als nous perfils d'alumini. Caldrà també sanejar tot el guix i tancament de la part inferior de la finestra, i per fer-ho és estrictament necessari desmuntar els radiadors, rascar tot el guix malmès, assecar tots els tancaments. Si la totxana ha estat danyada, caldrà substituir-la per cates, i, un cop acabat, refer el guix, pintura i tornar a col·locar els radiadors.

La façana es va realitzar amb un acabat sorrenc, projectat sobre una base adherent, i posteriorment es va realitzar un pintat superficial. Malauradament no van quedar ben adherits els dos materials. Aquesta patologia és present a tota la façana i per evitar la caiguda d'aquestes plaques sobre la via pública, ja es va procedir a un rascat superficial de tota la façana. Per tant, cal reparar la totalitat de la façana, i a la vista de que hi ha parts de façana que poden presentar despreniments, caldrà refer tot aquest acabat superficial.

El local on es troben les cubes de gasoil comunica amb un pou de recollida de les aigües de filtracions del nivell freàtic; per tant, en el cas que es produeixi una fuita de gasoil de la cuba, aquest aniria al pou, i d'aquí al riu, amb el conseqüent possible delicte ecològic. Tanmateix, a la planta -1 els tubs de càrrega de la cuba estan sense protecció, el que fa que en el cas d'un impacte d'un vehicle, es podria produir alguna esquerda en la conducció que faria que en el moment de la càrrega de gasoil, es produís un vessament que pogués anar parar al pou de bombeig d'aigües del nivell freàtic. Per tant, cal dotar de estanquitat independent de la recollida d'aigües freàtics al local de la cuba de gasoil per impedir que en cas de fuita el gasoil es pugui barrejar amb les aigües netes del nivell freàtic.

L'edifici té una coberta inclinada de llosa de pissarra, i és important fer una revisió periòdica de la mateixa donat el gran perjudici que suposaria l'entrada d'aigües pluvials a l'edifici.

III.- De les constatacions i conclusions contingudes en l'informe pericial d'Guerrero se'n desprèn que cap dels treballs recomanats corresponen a inversions o millora de l'edifici litigiós, sinó que constitueixen obres de reparació i conservació pel que fa a les finestres i a la façana, i de manteniment pel que fa a la coberta de llosa, que resulten imprescindibles per tal de posar fi a les filtracions d'aigües existent a la part baixa dels tancaments que afecten a l'habitabilitat del edifici, i d'evitar que un despreniment de la façana pugui fer mal a un vianant o a un vehicle que passi pel carrer. Respecte als treballs relatius a l'estanquitat de la cuba de gasoil i de la protecció dels tubs de càrrega de la mateixa cuba, es podria discutir del seu caràcter de millora o de conservació, nogensmenys, donada la perillositat i consideració de delicte ecològic existent, del fet d'abocar gasoil a la xarxa de clavegueram, sí que s'han de realitzar els treballs per evitar un perill que es pugui imputar a la responsabilitat de la Propietat.

IV.- És cert que la despesa dels treballs de reparació és elevada, però s'ha de tenir en compte que es tracta d'un edifici molt important i que les referides despeses resulten imprescindibles per la conservació del mateix. També s'ha de posar de manifest, que tractant-se de despeses necessàries pel manteniment de l'immoble i la seva rehabilitació, les mateixes romanen totalment deslligades del rendiment de l'edifici.

V.- Respecte a un eventual conflicte d'interès entre els Administradors Judicials i la Propietat, aquest argument no es pot acceptar, donat que els treballs de conservació i manteniment han estat recomanats per un pèrit independent, nomenat per l'Hble. Batlle, i no hi ha cap raó de posar en dubte la professionalitat, l'integritat intel·lectual, la imparcialitat i l'honradesa dels referits Administradors.

VI.- La desestimació del recurs imposa condemnar la part que recorre al pagament de les costes processals de segona instància, en virtut del mateix principi de venciment.

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas.-

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

Decisio

DECIDEIX

Desestimar el recurs formulat pels Srs. Pera i ENTITY_11; Confirmar l'Aute de data 1 de febrer del 2012, en tots els seus extrems; imposant les costes judicials de segona instància a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.