Enervació de l'acció d'arrendament entre Roda & Gibert contra Caro

Aute

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

PARTS:

Apel·lant: Srs. Roda, i Gibert

Representant: Sr. JFC

Advocat: Sra. RBP

Apel·lat: Sr. Caro

Advocat: Sr. MRD

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: ARRENDAMENTS: enervació de l'acció

AUTE 000006/2025

Andorra la Vella, 16 de gener del 2025

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 21 de desembre de 2023, la representació processal del senyor Roda i la senyora Gibert interposà demanda d'acció de resolució d'arrendament, desnonament i de reclamació dels danys i perjudicis que se'n derivessin contra el senyor Caro, tot sol·licitant que s'acordés la resolució del contracte d'arrendament que els vinculava i es procedís al seu desnonament, llançament i se'l condemnés a abonar-los la suma de 7.861,07 EUR, essent el deute acumulat per impagament de les rendes meritades fins a la data d'interposició de la demanda. Demanava també la seva condemna al pagament de les futures rendes que es meritessin des de la interposició de la demanda i fins a la recuperació de la possessió de l'immoble i més els futurs consums no comptabilitzats a la data de la demanda i a l'abonament dels danys i perjudicis que fossin imputables a l'arrendatari. A més, sol·licitava també que li fos imposat el pagament de les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

2.- En data 6 de març de 2024, la representació processal del senyor Caro contestà la demanda articulada de contrari, amb petició d'enervació de l'acció, tot sol·licitant la desestimació de la demanda i la declaració de l'enervació de l'acció i que, en no haver exercit requeriment extrajudicial previ per la part agent, no procedia que li fossin imposades les costes.

3.- En data 16 d'abril de 2024, el Tribunal unipersonal del Batlle va dictar Aute amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Tenir per enervada l'acció de l'arrendament i desnonament formulada pels Srs. Roda i Gibert, tot remetent-los l'import de 43,62.-eruos dipositada pel demandat.

Segon.- Donar trasllat al Sr. Caro de l'escrit presentat en data 10 d'abril d'enguany per la representació processal dels Srs. Roda i Gibert.

Tercer.- No efectuar imposició en quant a costes processals.

Quart.- Arxivar les presents actuacions sense més tràmits."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal dels senyors Roda i Gibert en base, en síntesi, a considerar que sí que existeix en autes un requeriment extrajudicial previ, que es va fer el 4 de juny de l'any 2021, a banda de què fins i tot en data 7 de març de 2022 es va realitzar un annex al contracte d'arrendament, pel que es posava de relleu la situació deutora del senyor Caro, qui s'obligava a regularitzar amb el pagament d'uns determinats imports. Imports que tampoc va abonar, fins que es va interposar la demanda de desnonament. El senyor Caro duia quatre anys sense complir de forma adequada amb les seves obligacions de pagament i, per tant, s'ha d'entendre que el requeriment extrajudicial es va efectuar, ja que ell coneixia perfectament la seva situació, no havent actuat de bona fe. Demana que s'admeti el recurs d'apel·lació interposat i s'inadmeti l'enervació de l'acció, atenent a què la part arrendadora va requerir fefaentment de pagament a l'arrendatari en dues ocasions i amb un termini en tot cas superior a 1 mes abans de la interposició de la demanda.

5.- El senyor Caro no s'ha pronunciat en relació al recurs d'apel·lació interposat.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del recurs d'apel·lació formulat consisteix en determinar si en el supòsit analitzat procedeix l'enervació de l'acció invocada per la part defenent i, en el seu cas, si es pot considerar de la documentació obrant en autes, que la part arrendadora va realitzar la pertinent reclamació extrajudicial prèvia a la interposició de la demanda, per permetre l'aplicació del previst a l'article 281.2 del Codi de procediment civil.

Segon.- No és discutit que en data 17 de setembre de 2003 els senyors Roda i Gibert adquiriren la unitat immobiliària radicada a l'XXXX, amb la corresponent plaça d'aparcament. Tampoc resulta discutit que en data 8 de juny de 2020, a través de la ORG_0, SA els dits immobles foren arrendats al senyor Caro, per una durada de 5 anys i un preu de 1.000 EUR mensuals, que s'havien de satisfer durant els 5 primers dies de cada mes, a banda de 60 EUR mensuals a compte de la calefacció i aigua freda (foli 22 i ss.).

També és compartit per ambdues parts litigants que, en data 7 de març de 2022, la societat immobiliària actuant en representació de la propietat dels immobles i el senyor Caro atorgaren un Annex al contracte d'arrendament, on constava un import de 6.437,57 EUR endeutats pel senyor Caro derivats de l'impagament de diferents rebuts de lloguer, així com el seu compromís de satisfer-lo mitjançant el pagament d'un import de 1.093 EUR mensuals en concepte de lloguer, més altres 400 EUR mensuals a partir de la seva data. En el mateix també es feia constar el compromís del senyor Caro de resoldre el contracte d'arrendament en cas de no fer efectius els imports compromesos.

Tampoc discuteixen les parts litigants que el senyor Caro va tornar a incomplir amb els pagaments compromesos en l'annex suara referit, de manera que, el saldo pendent de pagament a 1 de desembre de 2023, ascendia a 7.861,07 EUR (foli 36).

El que és discutit per les parts litigants és la procedència de l'enervació de l'arrendament interessada pel senyor Caro. La part apel·lant considera que l'apartat 2.- de l'article 281 del Codi de procediment civil l'empara per a què l'enervació sigui desestimada.

Tercer.- Concretament el segon paràgraf de l'article 281 del Codi de procediment civil diu al respecte: "l'enervació de l'acció no s'admet (...) si l'arrendador ha requerit fefaentment de pagament a l'arrendatari com a mínim un mes abans de dia en què ha interposat la demanda."

És a dir, per poder impugnar l'enervació de l'acció de resolució contractual i desnonament interposada es requereix legalment que l'arrendador hagi requerit fefaentment de pagament a l'arrendatari de les quantitats endeutades fins a la data del requeriment -s'entén- , com a mínim 1 mes abans del dia d'interposició de la demanda.

I això per quant "L'enervació de l'acció, que correspon a la voluntat de protegir el dret fonamental a l'habitatge o el dret a ocupar el local, no significa que la demanda en pagament-resolució-desnonament no era fonamentada, i més aviat al contrari, sinó que ofereix a l'arrendatari una última oportunitat de satisfer les seves obligacions de pagament de la renda, impedint al jutge constatar o considerar que els mancaments passats justifiquen la resolució del contracte." Aute de data 29 de juny de 2021, rotlle TSJC-157/2021.

Quart.- El legislador vol donar l'oportunitat a l'arrendatari d'abonar la quantitat reclamada per l'arrendador que s'hauria de correspondre amb la totalitat de l'import endeutat, podent evitar així que s'hagi de resoldre el contracte d'arrendament i d'haver de seguir cap procediment judicial. Ara bé, si una vegada efectuat el requeriment extrajudicial de pagament, coneixent l'arrendatari la quantitat reclamada per l'arrendador, aquest no la satisfà, es considera -segons vam posar de relleu en la mateixa resolució suara parcialment transcrita-, que el mateix actua de mala fe i, per tant, no se li permet enervar l'acció de l'arrendador.

En el cas d'espècie, tot i que s'ha acreditat que en data 4 de juny de 2021, la representació lletrada de la propietat i arrendadora de les unitats immobiliàries d'autes va requerir de pagament al senyor Caro de l'import de 4.245,37 EUR, remesa per "D", el cert és que més enllà d'aquest extrem, l'única conseqüència de la mateixa va ser la realització d'un Annex al contracte d'arrendament, de data 7 de març de 2022 i entre les mateixes parts, en el que hi figurava una quantia endeutada de 6.437,57EUR, fins a aquella data, obligant-se el senyor Caro, entre altres, a abonar-la amb el pagament de diferents imports.

Annex contractual que el senyor Caro també va incomplir ja que mitjançant la demanda interposada en data 21 de desembre de 2023 se li requeria de pagament la suma de 7.861,07 EUR, que obra detallada en el foli 36.

Al respecte, considera la part apel·lant, que la carta de data 4 de juny de 2021 i l'annex contractual de data 7 de març de 2022, constitueixen dos requeriments fefaents de pagament extrajudicial que li han de permetre impugnar l'enervació de l'acció oposada per la part defenent i avui recorreguda, en haver-se efectuat en un termini més ampli que el mínim d'1 mes previ a la reclamació judicial que preveu la Llei.

En la Sentència 188-18 del 30-10-2018 motivàvem:

"Pel que fa la manca de reclamació prèvia, i en consonància amb el que acabem d'exposar, l'existència d'un requeriment previ a l'acció judicial té una gran importància, tota vegada que permet oferir al deutor, un cop plenament informat del crèdit reclamat, de liquidar el seu deute per tal d'evitar un procés judicial."

Per això no podem compartir el criteri de l'apel·lant. Perquè malgrat ser cert que el senyor Caro no ha estat constant en el pagament de les obligacions assumides, el legislador vol que sigui l'arrendador qui no només quantifiqui l'import que li endeuta, sinó que a més li reclami el pagament. Reclamació que se li ha d'efectuar deixant a l'arrendatari un termini prudencial que mínimament s'estableix en 1 mes, per tal que el mateix el pugui satisfer. Ara bé, tot i que el Codi de procediment civil no fixi un termini màxim per efectuar la reclamació extrajudicial, com sigui que la seva finalitat és que l'arrendatari conegui l'import que se li reclama per poder procedir al seu pagament i continuar amb l'arrendament sense endeutar cap altra quantitat -i evitant un procediment judicial-, no té sentit que es pretengui fer valer una reclamació extrajudicial realitzada entre més de dos anys i 1 any i mig abans de la realització de la reclamació judicial, ja que requeriria una nova liquidació pel deutor, als efectes de quantificar-li els imports generats des de la demanda.

Per aquests motius, en el supòsit enjudiciat no es pot pretendre que els requeriments de pagaments efectuats anys abans de la interposició de la demanda siguin suficients per impugnar l'enervació de l'acció realitzada per l'arrendatari. I per aquest motiu en no poder-se considerar existent aquest requeriment, és pel que el Tribunal a quo manifesta que no es pot presumir mala fe en el senyor Caro, de conformitat amb el contingut de la nostra Sentència de data 29 de juny de 2021, rotlle 170-2021, abans referida i parcialment transcrita.

Cinquè.- La desestimació del recurs d'apel·lació interposat comporta que s'hagi d'efectuar imposició del pagament de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent, de conformitat amb el contingut de l'article 354.2 del Codi de procediment civil.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- DESESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal dels senyors Roda i Gibert contra la Sentència dictada pel Tribunal unipersonal del Batlle en data 16 d'abril de 2024, que confirmem.

SEGON.- Imposar el pagament de les costes generades en aquesta alçada a la part recurrent.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.