Comissions intermediació - venda unitat immobiliàries (0239/10)

Aute

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC- 0239/10

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, el 28 d'abril de 2011.

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La societat Barberá va presentar davant de l'Hble.. Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Almansa, en reclamació de la quantitat de 15.999,55 EUR, juntament amb els interessos legals corresponents a comptar de la data de la factura, en concepte d'honoraris d'intermediació, així com de la totalitat de les costes processals, incloses les derivades de l'intervenció d'advocat i de procurador.

II.- La societat Almansa va plantejar les excepcions dilatòries de litispendència, subsidiàriament de prejudicialitat, i més subsidiàriament de manca de litisconsorci passiu necessari.

III.- La societat Alfaro va igualment formular davant de la Batllia demanda a tramitar pel procediment ordinari contra la societat Almansa, en reclamació de la quantitat de 103.655,49 EUR, amb els interessos legals corresponents a comptar del venciment de cada factura, en concepte de comissions de venda d'unitats immobiliàries, i pagament de la totalitat de les despeses judicials. A petició de la societat Barberá l'Hble. Batlle ponent, per Aute de data 3 de febrer del 2009 va acumular els autes d'ambdós procediments. A conseqüència d'aquesta decisió la societat Almansa va sol·licitar l'arxiu de la seva qüestió incidental.

IV.- Sobre el fons del procediment instat per la societat Barberá, la societat Almansa es va oposar a totes les pretensions de la mateixa, contestant que l'acció havia prescrit i subsidiàriament, que l'unitat immobiliària apartament 5é-2a del bloc A, l'intermediació per la seva venda la va fer el negoci I.N. i no la part actora, i que en relació a l'apartament 3é-1a del bloc C, la comissió també la reclama la societat Alfaro.

V.- Respecte a la demanda presentada per la societat Alfaro la societat Almansa va oposar-se a les pretensions de l'actora, contestant que la mateixa no ha intervingut en la venda de les unitats immobiliàries que pretén, i va plantejar una demanda reconvencional en reclamació de la quantitat de 10.383,72 EUR, juntament amb els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda, en concepte de cobrament d'acomptes de comissions que en realitat no corresponien a Alfaro, tota vegada que l'intermediació immobiliària havia estat realitzada per altres empreses professionals en la matèria.

VI.- Per sentència de data 11 de juny del 2010, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, va:

Estimar en part la demanda formulada per la societat Alfaro contra la societat Almansa i desestimar la demanda reconvencional, condemnant a aquesta darrera societat a pagar a la primera la quantitat de 49.091,24EUR, augmentada amb l'interès legal comptador des de la data de contesta a la demanda i sense fer condemna en costes processals;

Desestimar la demanda formulada per la societat Barberá contra la societat Almansa, imposant a l'actora el pagament de les costes processals causades, inclosos honoraris d'advocat i procurador.

VII.- Contra aquesta resolució totes les parts han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- La societat Barberá manifesta: que la societat Almansa reconeix que fou la societat Barberá a través del seu negoci IMMOBILIÀRIA X. qui prestà els serveis d'intermediació en la venda de l'unitat immobiliària 4-1a del bloc A, i la sentència en base a aquestes consideracions, desestima la reclamació de Alfaro pel que fa a les comissions d'intermediació derivades d'aquesta venda; que pel que fa a l'unitat 3-1a del bloc C, les pròpies manifestacions versades a tots els escrits d'al·legacions formulats per la societat Almansa, justificant la seva negativa a abonar el deute, en base al fet que aquest mateix deute també li estava reclamat per la societat Alfaro, conté un reconeixement de deute implícit per part de Almansa, que s'haurà de qualificar com una renuncia a la prescripció.

II.- La societat Alfaro limita el seu recurs a les 5 unitats immobiliàries per a les quals la sentència de primera instància ha desestimat la reclamació de la comissió de venda, exposant: que les comissions de venda de les unitats immobiliàries en qüestió, les havia de cobrar Alfaro o Barba, que són les úniques empreses que han rebut mandat exclusiu de Almansa per procedir a la comercialització de les mateixes; que respecte a l'unitat 4-1a del bloc A, Almansa no ha ministrat prova suficient per desvirtuar les proves aportades per Alfaro, i en especial, el fet incontrovertit d'haver cobrat una quantitat a compte de la comissió total; que pel que fa als pisos del bloc B, 2n-1a, 4rt-2a i del bloc C 3er-1a, la part defenent al tràmit de contesta no discuteix l'intervenció de Alfaro.

III.- Els motius de recurs de la societat Almansa són els següents: no s'ha d'imposar el pagament a la societat Alfaro la comissió per a la compravenda dels pisos 2n-2a i 3er-1a del bloc B, per no ésser la mateixa qui fou encarregada de dur a terme l'intermediació; que no li correspon a pagar la comissió per a la compravenda del pis 2n-2a del bloc C, perquè no s'ha atorgat l'escriptura de compravenda a favor dels llavors promitents compradors havent recuperat inclús la meitat de la possessió; que en quant a l'unitat immobiliària 3r-2a del bloc C, la sentència en el seu concordant careix de fonamentació i motivació per a que sigui aquesta part, condemnada al pagament de la comissió per a la compravenda d'aquell be; que s'ha de donar lloc a la seva demanda reconvencional

IV.- Es pacífic que en el curs dels anys 2002, 2003 i 2004, la societat Almansa, promotora del conjunt residencial P.R., va donar a les agències immobiliàries Alfaro i Barba SL, mandat exclusiu de vendre els apartaments formant part d'aquest conjunt residencial; que per tal de dur a terme el seu mandat la societat Alfaro va contractar els serveis de la societat Barberá mitjançant el seu negoci ORG_0..

En els presents autes, les societats Alfaro i Barberá reclamen a la societat Almansa el pagament de les comissions relatives a la venda de les unitats immobiliàries de l'edifici P.R., següents: 4rt-1a del bloc A, 2n-1a, 2n-2a, 3er-1a, 4rt-24 i 5è-2a del bloc B, 2n-2a, 3er-1a i 3er-2a del bloc C. S'ha d'examinar successivament aquestes reclamacions.

V.- La comissió per a la compravenda del pis 4rt-1a del bloc A està reclamada tant per la societat Barberá com per la societat Alfaro. Nogensmenys, en el seu escrit de conclusions (foli. 1621) Alfaro precisa que en realitat el referit apartament fou venut per ella mateixa amb la col·laboració de ORG_0., havent ambdues societats de repartir la comissió per meitat entre elles. Aquesta versió resulta acreditada pels documents que consten en autes (folis 20 i 68) dels quals se'n desprèn que en relació amb la compravenda del pis 4rt-1a del bloc A, Alfaro va cobrar per part de Almansa en acompte de la comissió que ascendia a la quantitat de 8.405 EUR, l'import de 3.362 EUR, el qual fou abonat a l'agencia ORG_0., amb un pendent de cobrar de 840,50 EUR (8.405/2 - 3.362). El pagament d'una comissió, encara que sigues parcial, constitueix un reconeixement clar i inequívoc de l'intermediació de la societat Alfaro en l'operació de compravenda i, per tant, de l'autenticitat del deute. Per tant, s'ha de condemnar a la societat Almansa a abonar a la societat Alfaro la quantitat de 5.043 EUR, corresponent a l'import pendent de pagament de la comissió per la compravenda de l'unitat immobiliària 4rt-1a del bloc A, sense perjudici per la societat Barberá de reclamar-li la quantitat de 840,50 EUR, ço que determina, per altra banda, la desestimació de la reclamació de la societat Barberá contra la societat Almansa.

VI.- Pel que fa als pisos del bloc B: 2n-1a, 2n-2a, 3er-1a, 4rt-2a i 5è-2a, és cert que en el seu escrit de contesta a la demanda de la societat Alfaro, la societat Almansa no discuteix l'intermediació de la societat demandant en la compravenda de les unitats immobiliàries 2n-1a, 4rt-2a i 5è-2a, manifestant únicament que Alfaro no ha intervingut en la compravenda dels apartaments 2on-2a i 3er-1a. També és cert, tal com ho manifesta la sentència impugnada, que el silenci guardat per la defenent no dispensa a l'actora de produir la prova de les seves al·legacions. Dit això, en el present cas, no tan sol la societat Almansa no va controvertir en el seu escrit de contesta, l'intermediació de Alfaro respecte als pisos 2n-1a, 4rt-2a i 5è-2a, sinó que segons els documents produïts (folis 18 i 21) aquesta darrera societat va percebre acomptes de comissions d'un import de 3.000 EUR per la compravenda de l'unitat immobiliària 2on-1a i de 3.005,06 EUR per la compravenda de cadascuna de les unitats 4rt-2a i 5è-2a. Per tant, essent, pel silenci de la part demandada i pel cobrament d'una provisió sobre la comissió pactada, plenament acreditada la reclamació de la societat Alfaro en concepte de comissió per l'intermediació dels pisos 2n-1a, 4rt-2a i 5è-2a, s'ha de condemnar a la societat Almansa a satisfer a l'actora la quantitat de 38.564,70 EUR.

Respecte a les unitats immobiliàries 2n-2a i 3er-1a, no tant sol la societat Alfaro ha percebut per la seva intermediació els acomptes de 3.000 EUR per cadascuna de les compravendes realitzades, sinó que produeix igualment els contractes privats de compravenda que foren signats pel representant de la societat Alfaro, Sr. Barba, actuant en qualitat de mandatari de la societat Almansa. Front a aquestes proves, objectives, concretes i concloents, no es pot valorar els elements de proves resultant de l'intervenció de la societat Barba, ja que, a més a més, aquesta darrera està interessada indirectament en la desestimació de les pretensions de la societat Alfaro, atès que en aquest cas, podria reclamar les comissions litigioses a Almansa. S'ha doncs de desestimar el recurs de la societat Almansa sobre aquesta problemàtica, sense perjudici igualment, que la societat Marti, si la mateixa va col·laborar a la compravenda de les referides unitats immobiliàries, tal com ho pretén Almansa, pugui reclamar la seva part de comissió a la societat Alfaro.

VII.- Respecte a les unitats immobiliàries del bloc C: 2n-2a, 3er-2a i 3er-1a, la comissió d'intermediació per a la compravenda d'aquesta darrera està reclamada tant per la societat Barberá com per la societat Alfaro. Resulta dels documents que consten en autes, que la societat Barberá va percebre per part de Almansa, un acompte de 3.000 EUR sobre la comissió deguda; per tant queda acreditat que fou aquesta societat que va intervenir en la conclusió de la compravenda. Nogensmenys, essent la factura de data del 31 de juliol del 2004, la societat Almansa planteja l'excepció de prescripció triennal. És cert que la prescripció sempre es pot interrompre pel reconeixement del deute per part del deutor, nogensmenys aquest reconeixement ha d'ésser clar i palès. No és el cas en autes, on, entre la factura del dia 31 de juliol del 2004 i la demanda d'embargament preventiu formulada per Barberá, no consta una manifestació inequívoca d'un reconeixement per part de Almansa del deute corresponent al pagament d'una comissió a Barberá per la seva intermediació en la compravenda del pis 3er-1a del bloc C. S'ha doncs d'estimar l'excepció de prescripció formulada per Almansa.

Quant a les unitats restants, 2n-2a i 3er-2a, s'ha de posar prèviament de manifest que la sentència de primera instància no és incongruent de forma ultra petita, en atorgar a Alfaro la comissió derivada de l'intermediació d'aquesta societat en la compravenda del pis 2n-2a, malgrat que Alfaro hagi declarat en el seu escrit de rèplica i contesta a la demanda reconvencional, que no té dret a percebre la comissió fins que no s'escripturi, ja que el pagament de l'esmentada comissió està inclòs en el petitum de l'escrit de demanda, i que, no obstant la seva declaració, la societat Alfaro va mantenir l'integralitat de les seves pretensions inicials en el mateix escrit de rèplica i contesta a la demanda reconvencional. Dit això, està acreditat en autes que Alfaro va cobrar a títol de comissió, un acompte de 1.021,72 EUR per la seva intermediació en la compravenda del pis 2n- 2a del bloc C, i de 3.000 EUR per la seva intermediació en la compravenda del pis 3er-2a, elements suficients per estimar la demanda de la societat Alfaro. A més a més, la societat Barba va reconèixer que no va intervenir en la venda de l'unitat 2n-2a, sinó que fou Alfaro. Ara bé, el fet que no s'hagi encara escripturat la compravenda no pot impedir el pagament de la comissió d'intermediació, essent la mateixa deguda una vegada establert l'acord de consentiment entre venedor i comprador, independentment de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda.

En conseqüència, la societat Almansa ha de satisfer a la societat Alfaro, en concepte de comissions d'intermediació, la quantitat global de 92.598,94 EUR incrementada amb els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda.

VIII.- L'estimació de la majoria de les pretensions de la societat Alfaro determina la desestimació de la demanda reconvencional de la societat Almansa, en base de la qual, en tràmit d'apel·lació, la referida societat no desenvolupa cap argument, ni cap crítica de la resolució apel·lada.

IX.- la desestimació del recurs de la societat Almansa i l'estimació del recurs de la societat Alfaro, imposa de condemnar a la societat Almansa al pagament de les costes processals d'ambdues instàncies, llevat pel que fa a les despeses judicials de la societat Barberá que romandran a càrrec d'aquesta darrera.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Estimar el recurs de la societat ENTITY_6;

Desestimar el recurs de la societat ENTITY_5;

Desestimar el recurs de la societat ENTITY_4;

Estimar majoritàriament el recurs de la societat Alfaro.

Revocar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 11 de juny del 2010, en el sentit de condemnar a la societat Almansa a satisfer a la societat Alfaro la quantitat global de 92.598,94 EUR amb els interessos legals a comptar de la data de contesta a la demanda;

Desestimar la demanda de la societat Barberá i la demanda reconvencional de la societat ENTITY_5;

Condemnar a la societat Almansa al pagament de les costes judicials d'ambdues instàncies, llevat pel que fa a les costes de la societat Barberá que romandran a càrrec d'aquesta darrera.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-