Recurs d'apel·lació sobre enervació de l'acció de desnonament per ORG contra Arnau

Aute

Magistrats

Alexandra Cornella Solà Vincent Aniére Carles Cruz Moratones

AUTE 000227-2025 DE 15/12/2025

Ponent : Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

Data : 15/12/2025

Sala : Tribunal Superior de Justícia - Sala Civil

Referència : TSJC.- 0000158/2025

Nig : 5300542120250000855

IU : ECLI : AD:TSJC:2025:00227A

AUTE 000227/2025

PARTS:

Apel·lant: ORG_0, SLU

Representant: Sra. Pina

Advocat: Sr. Sarabia

Apel·lat: Sra. Arnau

Representant: Sr. Luís

Advocat: Sr. Izquierdo

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: ARRENDAMENTS: enervació de l'acció de desnonament. Requisits. Requeriment extrajudicial previ. Requisits.

Andorra la Vella, 15 de desembre del 2025.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ, la qual expressa el parer del Tribunal.

Antecedents de fet

ANTECEDENTS DE FET

1.- En data 28 d'abril de 2025, la representació processal de la societat ORG_0, SLU interposà demanda de resolució de contracte d'arrendament, de desnonament, de reclamació de quantitat i de rescabalament de danys i perjudicis contra la senyora Arnau, tot sol·licitant que es declarés la resolució del contracte d 'arrendament atorgat entre les parts en data 1 de novembre del 2022; es condemnés a la senyora Arnau a deixar lliure, vàcua i expedita la unitat arrendada i a disposició de l'arrendador, havent d'assumir la demandada totes les despeses relacionades amb el retorn de la possessió; i se la condemnés també a satisfer a la demandant:

- La quantitat de 749,20.-EUR (desglossada en els imports i conceptes recollits en el Fet Tercer), juntament amb els interessos legals pertinents;

- una multa d 'un 0,066% diari sobre 25,49.-EUR del lloguer del mes de febrer, des del 8 de febrer del 2025 i fins la seva total liquidació, juntament amb l'interès legal pertinent;

- una multa d 'un 0,066% diari sobre 720,67.-EUR del lloguer del mes d 'abril, des del 8 d'abril del 2025 i fins la seva total liquidació, juntament amb els interessos legals pertinents;

- per l'enviament de la carta, l'import de 241,71.-EUR en concepte d 'advocat, i 22.-EUR en concepte de missatger;

- les mensualitats de lloguer per cada mes d'ocupació que no pagués a partir del mes de maig del 2025, fins el dia en què deixés el local lliure, vacu i expedit a disposició de l'arrendador, amb els interessos legals comptats del venciment de cada mensualitat de lloguer i fins a la liquidació total del deute;

- una multa d'un 0,066% diari del total de cada renda eventualment impagada, des del dia 8 de cada mes i fins la seva liquidació;

- al pagament dels danys i perjudicis que haguessin pogut ocasionar a la unitat immobiliària i que s'acreditarien en el moment processal oportú, havent-se d'incrementar aquesta quantitat dels interessos legals corresponents; comptats des de la contesta a la demanda fins a liquidació total;

- les costes processals, inclosos els honoraris d'advocat i de procurador, a acreditar en el moment processal oportú.

2.- En data 4 de juny de 2025, la representació processal de la senyora Arnau formulà enervació del procediment instat per la societat ORG_0, SLU, sol·licitant que es tingués per enervada la demanda contra ella promoguda per ORG_0, SLU, en mèrits del contingut de l'article 281.1 del Codi de procediment civil.

3.- En data 04/07/2025, el Tribunal unipersonal del Batlle dictà Aute amb, entre altres, la següent part dispositiva:

"Primer.- Tenir per enervada l'acció de resolució de contracte d'arrendament formulada per la part actora.

Segon.- No efectuar especial condemna en costes processals.

Tercer.- Arxivar les presents actuacions sense més tràmits."

4.- Contra la mateixa ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat ORG_0, SLU en considerar que incorre en infracció de la Llei i error en la valoració de la prova. En síntesi, considera que sí que va requerir fefaentment de pagament a l'arrendatari com a mínim 1 mes abans del dia en què interposà la demanda i que no es va consignar la total quantitat endeutada. Demana l'estimació del recurs formulat, la revocació de l'Aute de primera instància i el retorn de les actuacions al Tribunal d'instància, tot manant la continuació del procediment, amb imposició les costes de la primera instància a l'arrendatària, inclosos honoraris d'advocat i de procurador.

Subsidiàriament, en el cas que es consideri que efectivament s'ha produït l'enervació, demana que es revoqui l'Aute de primera instància en el sentit de condemnar a l'adversa a pagar-li l'import de 9,87.-EUR, juntament amb els interessos legals i la condemna a les costes processals de primera instància.

Sol·licita també que no s'efectuï especial condemna en costes en relació al recurs d'apel·lació, tant si s'estima la petició principal com la subsidiària.

5.- En data 15 de setembre de 2025, la representació processal de la societat ORG_0, SLU posa en relleu l'impagament per part de la senyora Arnau dels imports dels lloguers corresponents als mesos de juliol a setembre -ambdós inclosos-, amb les consegüents despeses de retorn bancaris que això ha suposat (721,43 x 3 = 2.164,29 EUR).

6.- En data 12 de setembre de 2025, la senyora Arnau va efectuar una transferència online a favor de la societat agent i avui recurrent per un import de 2.100 EUR, en concepte de "retorns".

7.- En data 22 de setembre de 2025, la representació processal de la senyora Arnau contestà el recurs d'apel·lació interposat, oposant-se al mateix i sol·licitant la seva desestimació i la seva condemna al pagament de la totalitat de les costes causades, inclosos els honoraris d'advocat i procurador.

8.- En data 30 de setembre de 2025, la representació processal de la senyora Arnau adjuntà acreditatiu d'haver efectuat en data 15 de setembre de 2025 el pagament de 75 EUR, sota el concepte "Diferència retorn".

En relació al mateix, la representació processal de de la societat ORG_0, SLU considera que és extemporani, a banda de posar de relleu l'impagament del lloguer del mes d'octubre de 2025.

9.- Per Aute de data 20/10/2025, es va admetre la prova proposada per ambdues parts en aquest alçada.

Fonaments de dret

FONAMENTS DE DRET

Primer.- L'objecte del present recurs d'apel·lació rau en determinar si es pot considerar enervada l'acció de resolució del contracte d'arrendament formulada per la societat ORG_0, SLU i, en el seu cas, si es pot considerar acreditat de la documentació obrant en autes, que la part arrendadora va realitzar la pertinent reclamació extrajudicial prèvia a la interposició de la demanda, per permetre l'aplicació del previst a l'article 281.2 del Codi de procediment civil.

La resolució d'instància considera que l'enervació es va produir de forma adequada i de conformitat amb el contingut de l'article 281 del Codi de procediment civil, sense que s'hagués acreditat que l'arrendador hagués requerit fefaentment de pagament a l'arrendatari, com a mínim 1 mes abans de la data d'interposició de la demanda. Per contra, la part recurrent considera que l'arrendatària no va consignar la total quantitat endeutada, ja que a la data de petició de la enervació aquesta endeutava, al marge de la multa, un import de 6,83 EUR pels lloguers impagats i de 3,04 EUR en concepte de despeses bancàries per causa del retorn dels rebuts, és a dir, un total de 9,87 EUR, havent efectuat correctament el requeriment extrajudicial previ a l'arrendatària.

Segon.- En data 1 de novembre del 2022, la societat ORG_0, SLU, va atorgar un contracte de lloguer de local comercial amb la senyora Arnau, relatiu al local comercial 4 de la planta baixa, ubicat al XXXX. La durada del contracte s'establí per un termini de 5 anys, havent-se pactat una renda mensual d'un import de 600 EUR, ascendint en l'actualitat a la suma de 720,67 EUR mensuals.

També es va pactar que en cas de transcórrer 3 dies des de la presentació del corresponent rebut sense que s'hagués satisfet el preu de l'arrendament, l'arrendatària havia d'abonar, a banda del preu de lloguer, un 0,066 % per cada dia de retard, així com les despeses de retorn que es poguessin ocasionar, sense perjudici de la resolució del contracte (el que podia comportar 0,46 EUR diaris per les rendes del 2024 i 0,47 EUR diaris per les rendes del 2025).

L'arrendatària no va fer front a la seva obligació de pagament durant els mesos de desembre de 2024 i gener de 2025, essent en aquell moment les rendes d'un import de 702,41 EURi tampoc la corresponent al mes de febrer de 2025, que en aquell moment ja ascendia a 720,67 EUR (va retornar els rebuts carregats al seu compte bancari, que amb les despeses bancàries ascendien a un total de 2.127,77 EUR: 703,17 X2 + 721,43).

A més, en data 20 de febrer de 2025 la representació lletrada de la societat ORG_0, SLU va enviar, a través del serveis de missatgeria, ORG_1, una carta de la mateixa data, (document 6), comunicant-li la seva decisió de resoldre el contracte i requerint-la de pagament dels lloguers i de despeses per retorn de càrrecs bancaris, per un import de 2.127,77 EUR Carta que se li intentà lliurar al mateix local comercial ocupat per l'arrendatària, havent-se però de deixar l'avís a la bústia en no trobar-s'hi la senyora Arnau present. L'arrendatària mai la va recollir.

En data 6 de març de 2025, la senyora Arnau va pagar 1.000 EUR mitjançant una transferència i posant com a concepte "retorns", i en data 24 de març va pagar-ne 1.100 EUR per transferència, posant com a concepte "retorns 2". Així mateix, en data 30 d'abril de 2025 va pagar la suma de 730EUR corresponents al lloguer del mes d'abril sota el concepte "retorn interessos" i el mateix import i pel lloguer de maig amb el concepte "123 MAIG INTERESSOS", en data 26 de maig de 2025.

Per correu electrònic de data 3 d'abril de 2025, des de l'adreça XXXX@XXXX, es va requerir a la senyora Arnau a l'adreça electrònica d'ORG_3 del pagament de la suma de 5,94 EUR, concepte de multa per retard en el pagament del lloguer.

En data 28 d'abril de 2025 es va interposar demanda de desnonament i reclamació de quantitat, segons hem exposat en l'apartat 1.- dels Antecedents de Fet, reclamant-li el pagament dels arrendaments fins el mes d'abril de 2025, inclòs, a banda de 28,53 EUR derivats de lloguers impagats dels mesos anteriors i de la multa pactada per retard en el pagament. La senyora Arnau hi va oposar l'enervació de l'acció.

Tercer.- Segons vam posar de relleu en l'Aute de data 29/06/2021, rotlle TSJC 157/2021, "l'enervació de l'acció, que correspon a la voluntat de protegir el dret fonamental a l'habitatge o el dret a ocupar el local, no significa que la demanda en pagament-resolució-desnonament no era fonamentada, i més aviat al contrari, sinó que ofereix a l'arrendatari una última oportunitat de satisfer les seves obligacions de pagament de la renda, impedint al jutge constatar o considerar que els mancaments passats justifiquen la resolució del contracte."

El legislador vol donar l'oportunitat a l'arrendatari d'abonar la quantitat reclamada per l'arrendador que s'hauria de correspondre amb la totalitat de l'import endeutat, podent evitar així que s'hagi de resoldre el contracte d'arrendament i d'haver de seguir cap procediment judicial. Ara bé, si una vegada efectuat el requeriment extrajudicial de pagament, coneixent l'arrendatari la quantitat reclamada per l'arrendador, aquest no la satisfà, es considera -segons vam posar de relleu en la mateixa resolució suara parcialment transcrita-, que el mateix actua de mala fe i, per tant, no se li permet enervar l'acció de l'arrendador.

En el supòsit objecte d'anàlisi la societat ORG_0, SLU va requerir fefaentment de pagament a la senyora Arnau de les quantitats endeutades en data 20 de febrer de 2025 a través d' una carta en què li reclamava el pagament de la suma de 2.127,77 EUR derivada de l'impagament de la renda dels mesos de desembre a febrer, majorada amb l'import de les despeses derivades dels retorns bancaris. Imports que la senyora Arnau va satisfer majoritàriament durant el mes de març de 2025 a través del pagament global de la suma de 2.100 EUR. Així mateix, en data 30 d'abril de 2025 i 26 de maig de 2025, a banda del lloguer mensual corresponent, va satisfer 9,33 EUR per mes, de manera que al maig de 2025, en concepte de lloguers impagats endeutava la suma de 6,83 EUR (a banda de 2,28 EUR derivats de les despeses bancàries de retorn fins al mateix mes de febrer (0,76 EUR x3). Noti's que així ho posa de relleu la part recurrent en el seu escrit de recurs d'apel·lació.

Del que acabem de mencionar es deriva que a la data d'interposició de la demanda de desnonament, el 28 d'abril de 2025, la senyora Arnau endeutava 16,16 EUR en concepte d'impagament de la renda, dels quals els mesos d'abril i maig en va satisfer 9,33 EUR, restant-li per abonar la suma de 6,83 EUR (més les despeses bancàries, el que suma 9,11 EUR) al moment de formular l'enervació de l'acció, a banda de la multa pactada per retard en el pagament de la renda.

Quart.- Arribats a aquest punt, caldrà determinar si es pot donar lloc a l'enervació de l'acció interposada, en no haver liquidat l'arrendatari al moment d'oposar-la, la totalitat del deute que li era reclamat.

I la resposta ha de ser negativa. Perquè tot i que l'import endeutat en concepte d'arrendament impagament ascendia a la quantitat de 6,83 EUR, l'article 281 del Codi de procediment civil exigeix que per poder enervar l'acció s'han d'haver consignat les rendes degudes i les quantitats assimilades. Condició que la senyora Arnau no va complir per quant al moment d'oposar l'enervació de l'acció de desnonament, encara endeutava la suma de 6,83 EUR derivada d'impagaments de renda anteriors.

En aquest sentit hem de posar en relleu que l'enervació de l'acció, en tractar-se d'una excepció al desnonament per impagament, no pot ser interpretat de forma extensiva, havent-se d'exigir de forma estricta el compliment de les condicions legalment exigides per a la seva validesa.

En conseqüència, aquest greuge ha de ser estimat, no podent admetre's l'enervació de l'acció interessada per la senyora Arnau.

Cinquè.- Conseqüència de la improcedència de l'enervació de l'acció, serà valorar si, en cas de què la senyora Arnau encara endeuti la suma reclamada -recordem de 6,83 EUR, en concepte de lloguers impagats (ja que al 15 de setembre consta que va pagar 75 EUR a part d'altres lloguers endarrerits), si aquesta -d'existir encara- pot justificar el seu desnonament. Apreciació que caldrà que efectuï el Tribunal unipersonal d'instància, als efectes de garantir el principi de doble grau de jurisdicció.

Procedeix, en conseqüència, retornar els autes al Tribunal a quo als efectes de què es pronunciï en relació a la procedència del desnonament i, en el seu cas, les altres pretensions adduïdes per la societat ORG_0, SL.

Sisè.- L'estimació del recurs d'apel·lació interposat ha de comportar que no s'imposin les costes generades en aquesta alçada.

Per contra, les costes generades en la instància han de ser imposades a la senyora Arnau.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

Decisio

DECIDEIX

PRIMER.- ESTIMAR el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat ORG_0, SL, contra l'Aute dictat en data 04/07/2025 pel Tribunal unipersonal del Batlle, en el sentit de desestimar l'excepció d'enervació de l'acció de desnonament oposada per la senyora Arnau contra l'acció exercida per la referida societat, i retornar els autes al Tribunal a quo als efectes de què es pronunciï en relació a la procedència del desnonament i, en el seu cas, la resta de peticions adduïdes per la societat ORG_0, SL.

SEGON.- No efectuar especial imposició en relació al pagament de les costes generades en aquesta alçada.

TERCER.- Imposar el pagament de les costes generades en la instància a la senyora Arnau.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.