LPH- execució- autorització per subhastar el pis embargat

Aute

Magistrats

VINCENT ANIERE CARLES CRUZ MORATONES ALEXANDRA CORNELLA SOLA

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTÍCIA

Sala Civil

TSJC.- 0000319/2022

ORIGEN: 1000851/2011 - 0

NIG: 5300542120140003891

AUTE 000050/2026

PARTS:

Apel·lant: COMUNITAT DE PROPIETARIS DE

LŽ ORG000

Representant: Sra. Isabel

Advocat: Sr. Desmond

Apel·lat: Sr. Nelson

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President: Sr. Vincent ANIÈRE

Magistrats: Sr. Carles CRUZ MORATONES

Sra. Alexandra CORNELLA SOLÀ

OBJECTE: LPH- execució- autorització per subhastar el pis embargat

Andorra la Vella, a 16 d'abril del 2026.

En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent el magistrat Sr. Vincent ANIÈRE, el qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

1.- En el marc del procediment de Propietat Horitzontal 1000851/2011 instat el 30/05/2011 per la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE ORG000 en reclamació de quantitat en concepte de despeses comunitàries impagades, en contra del Sr. Nelson, com a propietari de l'apartament ADR000, situat a les Bordes d'Envalira, Soldeu, a la parròquia de Canillo, i essent la part defenent declarada en rebel·lia, va recaure Aute del 01/09/2016, decidint :

"Decretar l'execució per la suma reclamada de principal, per import de 5.733,46.-euros, més els interessos legals des de la data de contesta a la demanda (30-11-2015) i fins el seu total pagament condemnant alhora el demandat al pagament de totes aquelles quotes vençudes que es vagin generant pel concepte d'autes fins a la data d'execució efectiva de la present resolució, a acreditar aquestes segons l'establert en l'

article 34 apartat 13 de la Llei de Propietat Horitzontal

de data 30 de juny del 2004; imposant al demandat les costes judicials ocasionades amb expressa inclusió de les derivades de la intervenció d'Advocat i de Procurador".

2.- Per escrits del 10/12/2020 i del 11/02/2021, la Saig Sra. Annie, encarregada de l'execució de l'Aute del 01/09/2016 ( Execució EX-CV/18-001378-L), va sol·licitar autorització expressa per tal de poder procedir en execució de l'esmentada resolució a la venda en pública subhasta del referit pis.

3.- Per Aute del 01/03/2021, la Sra. Batlle va decidir :

"Primer.- No concedir autorització a la Saig, Sra. Annie, per tal de que pugui procedir a la venda en pública subhasta de l'apartament ADR000, Bordes d'Envalira, a la parròquia de Canillo.".

4.- En contra d'aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L' ORG000 per escrit del 24/03/2021.

Demana la seva revocació i que es concedeixi autorització judicial per subhastar el bé immoble d'autes i que els notaris puguin escripturar la compra venda que es realitzi en el seu dia.

Argumenta, de forma resumida, que fa més de onze anys que el Sr. Nelson no paga les despeses i que no es pot executar l'únic bé que té al país on no té cap altre arrelament; que si el bé va ser embargat, és precisament per realitzar-ho i que la LPH indica que el bé immoble respon de les despeses comunitàries i no els béns del seu titular; que sí que existeix proporcionalitat; que la única solució és la realització o subhasta del pis i que negar-ho implica denegar una tutela judicial efectiva i provocaria una gran inseguretat jurídica, i finalment, que hi ha una manca de diligència per part de la Sra. Batlle qui ni va requerir a la Saig per què comuniqui el peritatge de valoració del pis ni el deute actualitzat.

5.- Per providència de data 20/12/2022, s'admeté a tràmit, a ambdós efectes.

Però per Aute dictat en data 27/02/2024, la magistrada ponent va decidir acordar la nul·litat i posterior retroacció de les presents actuacions al moment immediatament anterior a la notificació de la providència de data 20/12/2022.

Per interlocutòria de 27/02/2024, es va ordenar la traducció al francès de diferents documents, i el 26/03/2024, la part apel·lant va aportar la traducció requerida.

El 27/06/2024 el Tribunal va enviar per correu certificat la comissió rogatòria internacional a l'Autoritat Central Francesa a fi que fossin notificats al Sr. Nelson els autes de 20/12/2022, 08/01/2024 i 25/05/2024 així com de la interlocutòria de 27/02/2024.

El 01-07-2024 l'autoritat central francesa ha rebut la comissió rogatòria internacional.

Per escrit del 24-02-2026 l'autoritat central francesa ha contestat que s'havia dut a terme la comissió rogatòria internacional.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- El primer que volem puntualitzar és que el Dret a la jurisdicció reconegut per l' article 10 de la Constitució integra l'execució efectiva de les resolucions judicials que es dicten, ja que si no s'obté aquesta execució concreta de les decisions dels tribunals, les mateixes es quedarien com a meres declaracions. Això comporta que l'activitat executiva s'ha de substituir a la voluntat del deutor que no compleix voluntàriament el que se li ha imposat per via judicial.

Per tant, el dret a l'execució de l'aute del 01/09/2016 empara a la Comunitat i malgrat això, a hores d'avui, l'execució no s'ha pogut traduir en mesures efectives ni permetre la satisfacció material als seus legítims interessos, sinó que al contrari, el deute s'està agreujant.

En segon lloc, ens trobem en el supòsit particular d'una execució d'un deute per despeses comunitàries que deu un propietari a la Comunitat i :

"l'obligació de pagar les despeses comunitàries s'ha de configurar jurídicament com una obligació propter rem en la qual la condició de deutor s'assumeix des de l'adquisició del dret real com a conseqüència del negoci jurídic transmissiu del dret de propietat sobre l'apartament". (TSJC 069/1999 del 21/01/2000).

Al respecte, es diu en l'Exposició de Motius de la LPH que :

"El no compliment del deure de contribuir a les despeses comunitàries introdueix un element pertorbador en la convivència veïnal i fa que entre els propietaris neixi una impotència i resignació que destrueix moltes de les seves energies i possibilitats de progrés col·lectiu. D'aquí ve la necessitat d'un procediment especial i ràpid de reclamació dels deutes comunitaris i la possibilitat de fer pública la relació dels propietaris que no estiguin al corrent del pagament."

És així que l'article 13 de dita Llei disposa que cada propietari ha de contribuir a les despeses generals, que els deutes a favor de la comunitat derivats de l'obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes impagades tenen la consideració de crèdits preferents.

També disposa que la unitat immobiliària queda legalment afectada al compliment de l'obligació en relació als deutes pendents amb la Comunitat. Això constitueix una afectació real en garantia del pagament de les quotes per despeses comunes i per tant l'embargament del bé immobiliari que ha generat el deute permet garantir l'execució efectiva de la condemna a pagar.

Pel que fa a la Llei 44/2014, del 18 de desembre, de l'embargament, el seu article 5 relatiu a la determinació dels béns i drets que s'embarguen, disposa que :

"1. Per determinar els béns i drets que s'embarguen s'ha de tenir en compte la proporcionalitat entre el valor dels béns i drets i l'import que és objecte de l'embargament, la més gran facilitat de realització, i també la mínima onerositat per a la persona embargada.

2. La persona embargada pot assenyalar béns i drets per fer efectiu l'embargament. L'embargament s'ha de practicar amb preferència sobre aquests béns i drets si garanteixen el cobrament del deute amb la mateixa eficàcia que els altres béns i drets susceptibles d'embargament, i amb això no es causa perjudici a terceres persones.

3. En qualsevol moment, el batlle o el tribunal competent, o el saig o l'Administració, d'una banda, i la persona embargada, d'altra banda, poden posar-se d'acord en l'ordre d'embargament dels béns o drets. Si no hi ha acord, s'embarguen els béns o drets seguint l'ordre fixat a la Llei de bases de l'ordenament tributari; tanmateix, en el cas dels béns immobles l'habitatge familiar s'embarga en darrer lloc.

4. No s'han d'embargar els béns o drets el cost de la realització dels quals sigui presumiblement igual o superior a l'import que s'obtingui d'aquesta mateixa realització.".

D'altra banda, no s'ha de perdre de vista que dita Llei, en seu article 15.8 paràgraf 2, disposa :

Quan es tracti de béns immobles o de drets sobre béns immobles, i en els altres casos que una llei ho exigeixi, l'aute o l'acord d'adjudicació definitiva es formalitza en escriptura pública, que constitueix el títol de transmissió del bé o dret subhastat.

Tercer.- En el present cas, és només en aplicació del criteri de la proporcionalitat de l' article 5.1 de la Llei de l'embargament que la Sra. Batlle ha refusat l'autorització.

Però, si bé la Sra. Batlle afirma en la seva resolució que no s'ha acreditat la proporcionalitat entre el què es deu i l'import del bé que es pretén subhastar, ni si existeixen altres modalitats pel pagament del bé que es pretén subhastar, no motiva de manera concreta en que no existiria proporcionalitat entre el valor dels bens i els drets i l'import.

Doncs bé, del mateix redactat de l'article 5.1, en ressurt que la determinació de la proporcionalitat no pot resultar únicament d'un simple ratio entre el valor del bé i l'import del deute sinó d'un judici de ponderació que, a més d'aquests elements financers, tingui en compte tots els elements concurrents, els quals, en el present cas, s'han de valorar seguint els principis propis a l'execució dels deutes comunitaris que hem exposat en el Fonament anterior. (Veure TSJC 022/2024 del 16/01/2025).

Pel que fa als elements financers, apareix que el peritatge efectuat en els presents autes per poder portar a terme la subhasta del pis ascendia a 64.179,72 euros.

Si bé l'import inicialment degut és de 5.733,46.- euros, es va decretar l'execució també de totes aquelles quotes vençudes que es vagin generant fins a la data d'execució, efectiva a acreditar segons l' article 34 LPH . Doncs bé queda acreditat, mitjançant el certificat emès per l'Administrador que, a data 17 novembre 2022, el deute en concepte de despeses comunitàries ascendeix avui l'import de 15.887,33.-euros, sense comptar les despeses judicials.

Pel que fa als altres elements, apareix que el propietari moros, no apareix en cap registre del Principat, no té cap arrelament al país, i no se sap si hi té qualsevol altre bé.

A més, s'ha de tenir en compte que tot i esser degudament informat del procediment, inclús l'aute del 01/09/2016, de l'aute del 01/09/2016 i del present recurs, via vàries CRIs que se li van remetre personalment al seu domicili a França, no hi participa de manera voluntària. La seva única reacció va ser el correu lacònic que va enviar al 02/11/2022 indicant que no essent propietari, al no disposar de cap títol de propietat, no tenia que esser destinatari de tota aquesta correspondència judicial que si li enviava, en contradicció amb el jutjat al 2016 doncs l'Aute d'execució reconeix la seva qualitat de propietari del pis litigiós.

No només es situa en aquesta confortable posició sinó que deixa créixer el deute, deute que no ha deixat de créixer des de fa anys.

En tals paràmetres, en res apareix desproporcionada la venda en subhasta pública del pis d'autes sinó que apareix la única forma d'executar la decisió judicial i satisfer els legítims drets de la Comunitat de propietaris.

Per consegüent, escau estimar el recurs, revocar l'aute criticat, i donar lloc a l'autorització sol·licitada.

En atenció a tot el que s'ha exposat, el Tribunal Superior de Justícia, Sala Civil,

DECIDEIX

PRIMER.- Estimar el recurs i revocar l'aute de data 01/03/2021 en el sentit d'autoritzar la Saig, Sra. Annie, en el marc de l'Execució EX-CV/18-001378-L, a procedir a la venda en pública subhasta de l'apartament ADR000, Bordes d'Envalira, a la parròquia de Canillo, amb tots els efectes legals corresponents amb garantia de l'adjudicatari.

SEGON.- No efectuar cap imposició de les costes de segona instància.

Aquest aute és ferm i executiu.

Així, per aquest nostre aute, definitivament jutjant, ho manem i signem.