Resolució contracte (0154/09)

Aute

Magistrats

Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari Jean Louis Vuillemin

TSJC-0154/09

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 22 de desembre de 2009 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- La representació processal de la mercantil Cañete va interposar demanda, de data 27-2-2008, envers la Sra. Tejada, segons la qual sol·licita la resolució del contracte de promesa irrevocable de 1-2- 2006 i condemnar la defenent a retornar la suma de 552.000 euros, amb més interessos i costes processals.

En data 26-3-2008, la representació processal de la Sra. Tejada va contestar a la demanda, segons la qual demanava que es desestimés la demanda i va sol·licitar l'acumulació dels autes 0019-6/2008, en els que instava demanda contra la ara mercantil agent, tot reclamant el pagament 1.656.000 EUR, amb més els interessos i costes.

II.- Per Aute de 17-6-2008 es va decretar l'acumulació dels autes civils 0489-6/2007 i 0019- 6/2008.

III.- En data 13-5-2009 es va dictar sentència per l'Hble. Tribunal de Batlles, essent la seva part decisòria la que segueix: "DECIDEIX Que ha de desestimar i desestima, íntegrament, la demanda interposada per la societat mercantil Cañete, contra la Sra. Tejada, absolvent aquesta darrera de la totalitat de les pretensions del demandant;

Que ha d'estimar i estima, íntegrament, la demanda interposada per la Sra. Tejada contra la societat mercantil Cañete i, conseqüentment, ha de condemna i condemna aquesta darrera a pagar a la demandant la suma d'un milió sis-cents cinquanta-sis mil euros (1.656.000,00.-), incrementada amb els interessos d'ençà el dia 26 de març del 2008 i fins el seu total pagament;

I imposant a la societat mercantil Cañete, la totalitat de les costes, inclosos els honoraris d'advocat i procurador de la demandada".

IV.- La representació de la mercantil Cañete ha interposat recurs contra la sentència dictada a la instància i, en data 7-7-2009 va presentar llur escrit de conclusions, segons el qual i pels motius continguts en el mateix sol·licita la revocació de la sentència. Per el contrari, la part recorreguda va presentar escrit de contesta a les conclusions, de data 24-07-2009, en virtut del qual demana que es confirmi la sentència i s'imposi a la recurrent les costes d'aquesta alçada.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy.

FONAMENTS DE DRET

I.- Els motius o greuges en els quals la part recurrent ha fonamentat el seu recurs són, en essència, els tres següents. En primer terme, manifesta que la sentència no ha pres en consideració el conjunt dels incompliments de la Sra. Tejada.. En segon terme, afirma que s'oposa a la interpretació que el Tribunal de Batlles realitza del contracte d'autes. I, en darrer terme, entén que la condemna desembocaria en una situació d'enriquiment injust o sense causa.

Quant al primer dels greuges que s'invoquen envers la resolució d'instància, la recurrent assevera que els incompliments de la part adversa són:

L'obligació d'efectuar els tràmits de modificació de llicència en els terminis pactats.

L'obligació de comunicar a aquesta part el resultat dels tràmits de modificació de llicència.

La privació del dret de poder exercitar el seu dret a resoldre el contracte.

L'incompliment dels terminis per anar a escripturar.

Manifesta que l'incompliment de l'obligació de comunicar el resultat no solament serveix per a la determinació del termini de 60 dies per a escripturar, sinó també per a conèixer el resultat de les gestions i poder optar per la resolució del contracte. Afegeix que ha restat provat que no va comunicar, atès que quan es va denunciar el contracte en data 6-11-2007 no es tenia coneixement dels tràmits que s'havien efectuat.

Pel que fa a la privació del dret a resoldre el contracte de promesa de compravenda, s'omet pel jutge a quo que la sol·licitud d'aprovació del projecte de modificació de l'edifici davant Govern va ser denegada per silenci administratiu i al no ésser informada d'aquest fet, se la va privar del dret a resoldre el contracte.

I en relació a l'obligació de respectar els terminis per anar a escripturar, la modificació de la llicència es va obtenir en data 18-10-2007 però no fou emplaçada per a escripturar fins el 4 de gener de 2008, sense que l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat pugui ésser excusa per l'incompliment.

II.- Per a resoldre el primer dels greuges que addueix la part recurrent convé posar de manifest que en data 1 de febrer de 2006 es va perfeccionar un contracte de promesa de compravenda, en el qual s'establia que la part promitent venedora havia de portar a terme una sol·licitud de modificació de llicència en el termini de 30 dies naturals, des del cessament de la suspensió de la concessió de llicències i que, una vegada s'obtingués aquest resultat, calia comunicar-ho a la promitent compradora, de forma que s'establia un termini de 60 dies per a escripturar. El pacte quart del contracte de 1-2-2006 preveu dos supòsits que justifiquen la resolució del contracte: un, la no aprovació per l'Administració de la sol·licitud de modificació i, dos, que l'aprovació doni lloc a modificacions substancials respecte de les unitats immobiliàries venudes.

Consta acreditat a les actuacions que la Sra. Tejada va presentar la sol·licitud de modificació més enllà del termini de 30 dies i que no va comunicar a la promitent compradora l'estat de la tramitació fins que li posa en coneixement l'obtenció de la llicència i de l'oportuna cèdula d'habitabilitat. I argumenta la recurrent que aquests incompliments són rellevants, atès que frustren el seu dret de resolució del contracte, al no haver conegut la desestimació per silenci administratiu de la petició de modificació.

Aquest argumentari no pot prosperar. En efecte, la possibilitat de resoldre el contracte es pot exercitar o bé en el cas de modificacions substancials o bé si l'Administració no aprova la modificació de les llicències. Consta acreditat que l'actuació de la Sra. Tejada front a l'administració fou activa i consistent en exercitar les actuacions adreçades a l'obtenció de la modificació de les llicències. L'existència d'una denegació d'una pretensió per silenci administratiu, tota vegada que es va poder obtenir una resposta finalment positiva i en la línia de la modificació sol·licitada no pot ésser entesa com un supòsit que hagués permès la resolució contractual, per quant la voluntat comuna de les parts plasmada en el contracte de promesa de compravenda, de 1-2-2006, era possibilitar la resolució davant d'una solució final negativa de l'Administració. En consonància amb les anteriors consideracions l'incompliment de les obligacions de comunicar la tramitació i l'obtenció de la llicència no poden donar lloc a la resolució, no solament perquè les parts contractuals van delimitar els dos supòsits en els que aquesta seria possible, sinó a més perquè aquests incompliments d'obligacions de comunicació, accessòries de la prestació principal, complerta, i d'obligacions d'efectuar determinades prestacions en terminis marcats pel contracte (30 dies per iniciar la tramitació o 60 dies per a escripturar) no es conceptuen en la voluntat de les parts, que s'extreu de l'esmentat conveni, com obligacions subjectes a un termini essencial, de manera que no havent-se configurat el termini com a essencial i no frustrant-se l'interès del creditor, essent perfectament possible la satisfacció del mateix, encara que amb un retard en el temps, no s'escau la viabilitat de la pretensió resolutòria exercitada per la part recurrent i procedeix la desestimació d'aquest primer motiu de recurs.

III.- El segon motiu de greuge rau en que, a criteri de la part recurrent, el jutge a quo ha interpretat el contracte de promesa de compravenda de forma contrària a dret. Entén que en un contracte bilateral, la part que ha complert les seves prestacions, té la facultat de resoldre el contracte i que aquesta facultat es troba implícita en tot contracte, sempre que l'incompliment sigui rellevant i transcendent i s'hagin complert les obligacions per qui la invoca. Afegeix que totes les obligacions que es van assumir ho eren com a essencials i que les mateixes foren incomplertes.

Si s'analitza el contracte de promesa de compravenda s'observa que en el mateix solament es permet la resolució del contracte si no s'obté la modificació de les llicències o si aquestes es modifiquen i comporten alteracions substancials. És evident que l'obligació principal de la part promitent-venedora consisteix en adoptar tota la diligència necessària per a assolir els pressupòsits per a poder atorgar l'escriptura relativa al lliurament de les unitats immobiliàries que es prometen vendre i comprar. Per tant, i al marge dels endarreriments que es reflecteixen en la sentència d'instància, i que atès que no es poden configurar com a terminis essencials, no poden justificar la resolució del contracte, cal afegir el següent. Les prestacions a càrrec de la promitent venedora d'efectuar els tràmits necessaris per aconseguir la modificació de les llicències es van assolir, de forma que les llicències foren modificades i es va obtenir la cèdula d'habitabilitat en relació a les unitats immobiliàries objecte del contracte. Per tant, a diferència de que sosté la recurrent, aquests incompliments respecte de la comunicació de l'estat de la tramitació i de l'assoliment de la modificació de les llicències no poden ésser reputats com a incompliments essencials, atès que la prestació principal i transcendent que cercava el contracte s'ha aconseguit per la part promitent-venedora. En conseqüència, i d'acord també amb el pacte contractual que solament permet la resolució, per la compradora, si no s'obté el resultat de la prestació principal, s'escau refusar també aquest motiu de recurs i coincidir amb l'òrgan judicial a quo que la interpretació efectuada del contracte d'autes s'ajusta a la que fou la voluntat contractual.

IV.- En darrer terme, argumenta que la sentència d'instància genera un enriquiment injust perquè condemna al pagament d'una quantitat a canvi de res. Afegeix que s'ha ocultat que es va produir una modificació substancial de les llicències en relació a les unitats immobiliàries.

Quant a la modificació substancial que s'addueix per la part recurrent, s'ha d'indicar que aquesta al·legació s'ha introduït en aquesta alçada i no pot ésser analitzada per la Sala ("pendente appellatione nihil innovetur"), tota vegada que resta clar en la sentència d'instància que aquest supòsit de resolució no concorria en el cas present. I tampoc pot ésser estimat l'argument que el pagament de la quantitat de capital i interessos que determina la sentència, s'efectua com a compliment i consumació del contracte de promesa de compravenda i d'acord amb les previsions contingudes en el mateix. És evident que el pagament del preu esdevé la contraprestació del lliurament de les unitats immobiliàries en les condicions que estableix el referit contracte de 1-2-2006, per la qual cosa, encara que la sentència d'instància no ho explicita, però s'ha d'entendre implícit en les seves consideracions, atès que es tracta d'un contracte sinal·lagmàtic, el pagament del preu, amb els interessos, s'haurà de fer efectiu en el moment de la signatura de l'escriptura de compravenda de les unitats immobiliàries entre les parts litigants.

V.- El rebuig dels dos motius del recurs interposat comporta la imposició de les costes d'aquesta alçada (arg. Codi 7,51,5).

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

DESESTIMAR el recurs interposat per la representació processal de Cañete contra la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles, de data 13- 05-2009. S'escau efectuar imposició de les costes d'aquesta alçada a la part recurrent.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-