Retorn claus propietari. Arrendatari mort (4000132/2020)

Aute

Magistrats

Alexandra Cornelia Sola Jaume Tor Porta Vincent Aniére

TSJC.- 0000368/2020 ORIGEN: 4000132/2020 - 00

NIG: 5300542120200000721

PARTS:

Apel·lant : A, SL

Procurador : Sra. EAM

Advocat : Sra. AMS

Apel·lat : IGNORATS HEREUS DE LA Sra. Araujo

AUTE 137-2021

COMPOSICIÓ DEL TRIBUNAL:

President : Sr. Vincent Anière

Magistrats: Sr. Jaume Tor Porta

Sra. Alexandra Cornella Sola

Andorra la Vella, el 28 de maig del 2021. En nom del Poble Andorrà.-

Reunida la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra ha vist el recurs d'apel·lació a les actuacions més amunt referenciades.

En la tramitació d'aquestes actuacions han estat observades les prescripcions legals, i ha estat ponent la magistrada Sra. Alexandra Cornella Sola, la qual expressa el parer del Tribunal.

ANTECEDENTS DE FET

Primer.- Per Aute de data 18 de febrer de 2020, l'Hble. Batlle instructora va deduir testimoni de les Diligències indeterminades 5000154/2020 per les que es constatava el caràcter natural de la mort de la senyora Araujo, produïda el dia 9 de febrer de 2020 i que procedia a arxivar, a la Secció Civil als efectes de què es procedís a la protecció patrimonial dels béns de la difunta i trametent-hi les claus del seu domicili. Així mateix, per Aute de l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle, de data 3 de març de 2020, es recondueix el procediment a un dipòsit judicial de les dues bosses contenint les claus del pis de la difunta i ordenar el seu oferiment als seus ignorats hereus.

Segon.- Els intents de trobar hereus de la difunta senyora Araujo resultaren infructuosos: el Servei de Policia manifestà al foli 33 que no els hi constava cap familiar al Principat i a l'1 de setembre de 2020 se'ls hi notificà per edicte publicat al BOPA la resolució d'instància.

Tercer.- Per escrit de data 9 de juny de 2020, la representació processal de la societat A, SL, propietària del pis on residia la difunta senyora Araujo, radicada a la XXXX, sol·licità el retorn de la possessió de l'esmentada unitat immobiliària, per haver-se extingit el contracte d'arrendament per causa de mort i oferint un indret per dipositar el contingut de la mateixa, de forma temporal i provisional.

Quart.- Per Aute de 15 de juny de 2020 (en la resolució hi consta erròniament la data de 15 de juny de 2019), es va resoldre la pretensió, tot establint-se en la seva part dispositiva:

"DECIDEIX:

Declarar la inadmissibilitat de la petició efectuada per la representació processal de la societat A, SL, per escrit del 9 de juny del 2020, per inadequació de procediment".

Cinquè.- Contra aquesta resolució ha interposat recurs d'apel·lació la representació processal de la societat A, S.L. i, mitjançant les conclusions de data 15 de gener de 2021, sol·licita la revocació de l'Aute impugnat i que s'acordi en els més breus terminis l'extinció del contracte i el retorn de la possessió de la unitat immobiliària de referència a la sencera disposició de la societat A, SL, lliure, vàcua i expedita.

FONAMENTS DE DRET

Primer.- La resolució impugnada fonamenta la seva decisió en la següent argumentació: d'una banda, considera que no s'ha donat audiència a les parts interessades en la subrogació del contracte, ja que no s'ha pogut comprovar l'existència de les persones a les que es refereix l'article 44 de la Llei d'arrendaments de Finques Urbanes. D'altra banda, considera que els béns que es troben a l'interior de l'apartament sí que es transmeten als hereus, a diferència de la qualitat d'arrendatari i, en no haver-los trobat, cal procedir la seva protecció. I, finalment, també considera que la mateixa Llei, en la seva Disposició Adicional Segona, estableix el procediment per resoldre els litigis, les relacions i les obligacions que derivin del contracte d'arrendament, així com les situacions d'abandó de la pròpia finca.

D'aquesta argumentació en deriva que la Jurisdicció Voluntària esdevé la llera processal inadequada per resoldre el retorn de la possessió del bé objecte d'arrendament, afegint a més que en la jurisdicció voluntària es tracta de qüestions sense altra part interessada que la que insta la petició.

Contra aquesta resolució s'alça la part recurrent.

Segon.- La Sala no pot compartir l'argumentació continguda en la resolució impugnada, havent-se d'admetre a tràmit la petició que procedirem a resoldre per economia processal, donat el temps transcorregut des de la defunció; pels següents motius:

En primer lloc, l'article 33.2 de la Llei d'arrendament de finques urbanes estableix que la mort de l'arrendatari no és causa d'extinció del contracte fins que s'arriba al termini pactat si concorren els requisits que estableixen els articles 44 i 59 d'aquesta Llei per als arrendaments d'habitatge i de local de negoci, respectivament.

El que vol dir, que si es tracta d'un arrendament d'habitatge i no concorren els requisits de l'article 44, la mort de l'arrendatari esdevé causa d'extinció del contracte.

Cal doncs, verificar si en el supòsit analitzat concorren els requisits de l'article esmentat. Aquests requisits són, d'una banda, que a la mort de l'arrendatari el seu cònjuge o parella de fet formant unió estable de parella i els seus descendents o ascendents acreditin haver conviscut amb el difunt durant 6 mesos abans de la defunció, es poden subrogar en el contracte, pel temps que falti del termini pactat (apartat 1) i, d'altra banda, que per a què la subrogació sigui vàlida, s'ha de notificar a l'arrendador durant els 60 dies següents a la defunció de l'arrendatari (apartat 3).

En el supòsit d'autes, no només consta que la senyora Araujo vivia sola (noti's que si es va trobar el seu cos sense vida va ser mercès a l'avís i preocupació de tercers), sinó que ningú ha notificat a l'arrendador durant el termini legal, la seva voluntat de subrogar-se en el contracte d'arrendament (els seus ignorats hereus s'estan cercant encara a hores d'ara).

Conseqüència de l'exposat és que no existeix cap part que pugui subrogar-se en la posició d'arrendatari a la que s'hagi de donar audiència.

Tercer.- En segon lloc, tot i ser cert que el béns existents a l'interior de la unitat immobiliària es transmeten als hereus de la difunta senyora Araujo, no és menys cert que la única forma de protegir-los no és negant el retorn de la possessió a la propietat, sinó que el retorn de les claus ha d'anar acompanyada d'un inventari efectuat per un fedatari públic, ja sigui un Saig o un Notari Públic que haurà de ser incorporat a la Causa, així com de l'obligació de la propietat de guardar els béns mobles inventariats, tal i com ella mateixa ha ofert, durant un termini que prudencialment s'estableix en 3 mesos hagut compte del temps que ja ha transcorregut des de la defunció -més d'1 any- sense que cap persona hagi efectuat cap mena de reclamació al respecte, ni s'hagi subrogat en la posició de la difunta en relació a les mateixes.

Transcorregut aquest termini, els béns es consideraran res nullius, donada la defunció de la propietària i posseïdora i la seva manca de substitució per una altra persona en relació als mateixos.

Quart.- Finalment, en aquest supòsit concret no existeix part contrària, ja que des de la defunció de l'arrendatària, cap altra persona ha comparegut per reclamar cap dret arrendatici, segons s'ha exposat en el Fonament de Dret Segon.

I és que malgrat el contingut de la Disposició Addicional Segona al moment de l'extinció del contracte per causa de mort, en no haver-se interessat la subrogació en la posició del difunt, l'extinció es va produir al moment de la mort, no quedant cap litigi ni relació per resoldre, ja que com diu la part apel·lant només reclamen el retorn de la possessió, sense efectuar cap reclamació monetària els ignorats hereus de la difunta.

Al respecte de la Jurisdicció Voluntària hem tingut ocasió de pronunciar-nos per exemple en l'Aute 22 d'abril de 2004 "la jurisdicció voluntària es caracteritza per fer referència a qüestions o expedients sense altra part interessada que la que insta la peticio" (Autes de 30 de novembre de 2000 i de 19 de desembre de 2002, entre altres); ja que, com tambe ha declarat aquest Tribunal reiteradament, "en la jurisdiccio voluntaria el magistrat interve sense litigi o conflicte col·laborant a la celebracio d'un acte o negoci juridic -tals com la «in iure cessio», «la adoptio» o la «consignacio» d'acord amb el DIGEST 1,16,2 ; 1,1-3 ; 22,17 ; 26,7; 28-1 ; i el CODI 4,32,19 etc.-; pero des del moment que es produeix una col·lisió dels drets base de la pretensio, la jurisdiccio voluntaria esdeve inadequada i impropia per resoldre el conflicte per rao del mateix contingut «contencios» del conflicte" (Autes d'aquesta Sala de 15 de febrer de 1996, 24 de setembre de 1998, 30 de setembre de 1999, 13 d'abril i 11 de maig de 2000, 18 d'octubre i 19 de desembre de 2002, 13 de novembre de 2003, etc.).

A més, la finca no es pot considerar abandonada per quant la desaparició de l'arrendatària s'ha produït per defunció, obrint la via del successòria pels béns i drets que fossin de la difunta, havent-se però de limitar temporalment segons hem manifestat en el Fonament de Dret Tercer, per quant al propietari del pis no se li pot imposar l'obligació de custòdia in eternum.

Cinquè.- Procedeix, en conseqüència, la íntegra estimació del recurs d'apel·lació interposat, el retorn de la possessió de la unitat immobiliària d'autes a la societat recurrent, així com la seva obligació d'efectuar el dipòsit del contingut de la unitat immobiliària, tal i com va oferir, preservant-los de qualsevol risc de patir danys o de desaparèixer, i això durant el termini de tres mesos des de la notificació de la present resolució i prèvia realització d'un inventari del seu contingut a través d'un fedatari públic, que haurà de ser incorporat a la causa.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas, la Sala Civil del Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, ha pres la següent DECISIÓ

ESTIMAR íntegrament el recurs d'apel·lació interposat per la representació processal de la societat A, SL contra l'Aute dictat per l'Hble. Tribunal Unipersonal del Batlle en data 15 de juny de 2020, que revoquem en el sentit de retornar-li de forma immediata la possessió de la unitat immobiliària radicada a la XXXX, havent de fer però, de forma prèvia a buidar-lo, un inventari que haurà d'incorporar a la causa, mitjançant un fedatari públic, i amb l'obligació de dipòsit i deguda conservació dels béns mobles inventariats durant el termini màxim de tres mesos des de la notificació de la present resolució, data a partir de la qual es consideraran abandonats, si no són objecte de cap reclamació.

Aquesta resolució és ferma i executiva.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.-