Urbanitzacions privades: règim jurídic de les obres que afecten elements comuns de la urbanització (0084/03)

Aute

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Antoni Bruguera Manté

-2128-

SENTÈNCIA de 8 de gener de 2004

Urbanitzacions privades: règim jurídic de les obres que afecten elements comuns de la urbanització

Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Antoni Bruguera Manté i M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- El dia 5 de març de 1999, el Sr. Benitez va comprar per escriptura pública de compra venda, una vivenda familiar consistent en la borda núm. 5, porta 5, juntament amb el seu terreny d'implantació, formant part de l'edifici BORDES ROIG construït sobre les parcel·les de terreny núm. 28 i 29 de la Urbanització Besillosa i Costes de Teixidor de LA MASSANA. El propietari de l'immoble núm. 2, el Sr. Catalá ha procedit a construir, sense cap tipus d'autorització, en el lloc que s'estableix com a parterre, un cobert tancat.

II.- Considerant que la construcció del dit cobert tancat suposa una pertorbació greu del seu dret de propietat, així com representa una ocupació indeguda d'un terreny el qual queda explícitament delimitada la seva funció com a parterre, el Sr. Benitez va presentar davant de l'Honorable Batllia, demanda contra el Sr. Catalá, en condemna del mateix a retornar en el seu estat originari com a parterre el terreny llindant amb el seu terreny.

III.- El Sr. Catalá va plantejar l'excepció dilatòria d'incompetència de jurisdicció, la qual fou desestimada per Aute de data 27 de juliol del 2001, avui definitiu. Sobre el fons, la part defenent es va oposar a la demanda de l'agent, contestant que la caseta fou construïda l'any 1980 pels anteriors propietaris de la vivenda, amb l'acord dels restants propietaris de vivendes unifamiliars de la urbanització; que posteriorment, quan va adquirir la vivenda i la caseta, va simplement, durant l'any 1982, aixecar lleugerament la caseta.

IV.- Per sentència de data 25 d'abril del 2003, l'Honorable Tribunal de Batlles, secció civil, va desestimar la demanda del Sr. Benitez, va absoldre el Sr. Catalá de les pretensions de la part actora i condemnar aquest darrer al pagament de les costes processals causades.

V.- Contra aquesta resolució, el Sr. Benitez ha interposat recurs d'apel·lació.

VI.- La part que recorre manifesta: que la construcció de l'habitacle tancat litigiós no ha estat autoritzada per la Comunitat de Propietaris i que aquesta edificació envaeix la propietat privada del Sr. Benitez i aquest mai no ha autoritzat aquesta afectació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- Queda acreditat per l'Acta d'inspecció ocular del dia 13 de maig del 2002, que la caseta litigiosa fou construïda sobre el parterre situat a la façana interior de la vivenda núm. 2 donant al pati comú de tots els demés propietaris, i que recolza, la mateixa caseta, sobre la paret que és comunitària i que limita amb una dependència. El Reglament de règim interior de condomini de la Urbanització precisa que dit parterre és propietat privativa de la vivenda núm. 2 de la qual n'és propietari el Sr. Catalá. Per tant es tracta d'una edificació d'un traster en la part privativa del Sr. Catalá a destinació de parterre, que recolza sobre una paret de la propietat comuna, però que no afecta la propietat privativa del Sr. Benitez. A més a més, encara que la paret en la qual es recolza la caseta sigui de la propietat del Sr. Benitez, el mateix no es podria queixar d'un envaïment de la seva propietat a partir del moment que el traster fou construït l'any 1980 per l'antic propietari de la vivenda núm. 2, i que el Sr. Benitez va comprar la seva vivenda segons escriptura pública el 5 de març de 1999, en la qual queda estipulat que "la part compradora s'hi ha personat i desprès d'haver-la examinada, la troba conforme amb la descripció feta, acceptant expressament els materials emprats en la seva construcció i la seva distribució, dotacions i instal·lacions particulars i generals de edificació". Així doncs el Sr. Benitez ha comprat la seva propietat en ple coneixement, i acceptat la vivenda amb la caseta construïda sobre la paret que considera propietat privada seva, al contrari de la inspecció ocular que declara que la mateixa és comunitària.

II.- Dit això, encara que la construcció litigiosa hagi estat edificada sobre la part privada del Sr. Catalá, el Reglament de règim interior de condomini expressa en el seu títol IV, article 8 que: "Tot propietari no podrà efectuar en la seva vivenda les obres que afectin al que sigui comú, a l'exterior, o que danyi, debiliti o perjudiqui la propietat comuna o privativa d'altre condomini; i que qualsevol variació pretesa per un adquirent, que comporti alteració en les coses comunes, o en l'aspecte exterior de les privatives, deurà ésser prèviament aprovada per l'Assemblea de Copropietaris.

III.- La caseta que està construïda aproximadament a uns 3 metres sota el soler de la vivenda del Sr. Benitez, i sota la volada d'una part de l'habitatge del demandant, no perjudica el decorat del Sr. Benitez, ja que no es veu des de dintre de la borda, tampoc no debilita la solidesa de la vivenda i no molesta el dret de gaudir plenament de la mateixa.

IV.- Ara bé, tota construcció que afecti les partides comunitàries, ha de ser autoritzada per l'Assemblea General de Copropietaris. En el cas d'autes, no existia en el moment de l'edificació del traster, cap Assemblea General de Copropietaris constituïda; no obstant això, resulta de les enunciacions de l'Acta relativa a la reunió de la Comunitat de propietaris de data 12 de juny del 1999, que: "La construcció d'aquest traster fou iniciada l'any 1980 per l'antic propietari de la borda núm. 2, Sr. Talavera ...i, a la compra l'any 1982 de dita borda pel Sr. Marti, va acabar de tancar-la amb el consentiment i vist i plau dels aleshores propietaris i habitants de les cases, Srs Ropero, Salamanca, Tejada i Morales...". Encara que no es tracta d'una autorització donada en el marc d'una Assemblea de Copropietaris legalment constituïda, atès que no existia en aquell moment, el consentiment de tots els altres propietaris de la urbanització a la construcció de la caseta ha de ser considerat com una aprovació en el sentit de l'article 8 títol IV del Reglament de règim interior, que ha legitimat l'edificació del traster.

V.- A més a més i sobreabundantment, pel que fa a una alteració de les coses comunes, d'acord amb les disposicions de l'article 21 títol VI del Reglament de règim intern, que estipula que les atribucions de la junta de copropietaris consisteixen en interpretar i vetllar per l'exacte compliment dels presents estatuts per part dels distints copropietaris i usuaris de les diferents porcions de la finca, pertoca a la comunitat i al seu president defendre els interessos de la comunitat i no a cada propietari particular; per tant el Sr. Benitez manca totalment de legitimació activa per reclamar la reparació d'una vulneració a les normes comunitàries o d'un perjudici ocasionat a les partides comunes.

VI.- En conseqüència s'ha de confirmar la sentència impugnada en tots els seus extrems.

VII.- La desestimació del recurs imposa de posar a càrrec de la part que recorre, les costes processals.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs del Sr. ENTITY_4; confirmar la sentència de l'Honorable Tribunal de Batlles de data 25 d'abril del 2003 en totes les seves disposicions; condemnar el Sr. Benitez al pagament de les despeses processals, sense que l'import que li pugui reclamar l'adversa per honoraris d'advocats i de procurador de segona instància superi la quantitat de 1.200 euros.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.