**** (0150/07)

Aute

Magistrats

Jean Louis Vuillemin Joan Manel Abril Campoy Eulàlia Amat Llari

TSJC- 150/07

SENTÈNCIA

En nom del Poble Andorrà.-

A la vila d'Andorra la Vella, a 29 de novembre de 2007 Reunida la Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra, sota la presidència del M I. Sr. Jean Louis Vuillemin, i els magistrats M.I. Sr. Joan Manel Abril Campoy i M.I. Sra. Eulàlia Amat Llari, ha adoptat la resolució següent:

ANTECEDENTS DE FET

I.- Les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya varen presentar davant de l'Hble. Batllia, demanda a tramitar pel procediment ordinari, contra el Sr. Villegas, en reclamació de la quantitat de 58.056,98EUR, en concepte de pagament de lloguers, (30.468,30 EUR), de taxes comerç i indústria (1.503,69 EUR), de rètols comú (885,41 EUR), d'ocupació indeguda per 30 dies (5.218,71 EUR), de reparació dels danys causats al càmping (19.169,51 EUR) i de factures dels informes pericials (811,36 EUR).

II.- El Sr. Villegas va formular les excepcions de manca de litisconsorci actiu necessari i de manca de personalitat de les actores, les quals varen ésser resoltes per Aute de data 11 d'abril del 2006, en el sentit de desestimar-les. Sobre el fons la part demandada es va oposar a les pretensions de les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya i va formular demanda reconvencional en reclamació de la quantitat de 121.547,37 EUR en concepte de reembossament del cost de realització del bloc sanitari del càmping, de pagament de les costes de l'inspecció d'ECA, i de devolució dels augments indegudament aplicats sobre l'import del preu de l'arrendament.

III.- Per sentència de data 24 d'abril del 2007, l'Hble. Tribunal de Batlles, secció civil, estimant parcialment la demanda de la part actora i desestimant íntegrament la demanda reconvencional, va condemnar al Sr. Villegas a pagar a les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya l'import de 37.028,63 EUR més els interessos legals a partir de la data de contesta a la demanda, sense fer imposició de les costes processals relatives a la demanda principal, i imposant les costes relatives a la demanda reconvencional al Sr. Villegas.

IV.- Contra aquesta resolució ambdues parts han interposat recurs d'apel·lació.

Ha actuat com a magistrat ponent el M.I. Sr. Jean Louis Vuillemin.

FONAMENTS DE DRET

I.- És pacífic que: per contracte de data 31 de desembre de 1990, els germans Tejera i Galan varen cedir en arrendament per una durada de 3 anys, al Sr. Villegas, la finca El Prat de casa Riberaygua, destinada a càmping; que en el curs del any 1991, es va construir un nou bloc sanitari per millorar les instal·lacions del càmping; que per carta del dia 23 de febrer de 1993, els germans R. varen resoldre el contracte d'arrendament a comptar del 31 de desembre de 1993; que les parts varen signar el 31 de desembre de 1993, un nou contracte d'arrendament per un període de 5 anys reconductible tàcitament per períodes d'un any; que per carta de data 29 de juny del 2001, els arrendadors varen resoldre el contracte d'arrendament per tot el dia 31 de desembre del 2001; que el Sr. Villegas no va personar-se el dia establert a l'entrega de les claus del càmping, tal com s'havia convingut, sinó que va dipositar les mateixes a la Batllia, el dia 18 de gener del 2002.

II.- La part actora sol·licita en el seu escrit de demanda, que es condemni el Sr. Villegas a pagar-li : la quantitat corresponent a l'ocupació indeguda del càmping des del 1 de gener fins al 30 de gener del 2002, dia en que ha pogut recuperar les claus del càmping; els lloguers impagats pel període maig-desembre del 2001; les taxes i rètols; la reparació dels danys causats al càmping per manca de manteniment; les reparacions de la instal·lació de baixa tensió i contra incendis; la factura dels informes pericials que han tingut de fer realitzar. La sentència impugnada dona lloc a les reclamacions relatives a l'ocupació indeguda del càmping durant els mesos de gener i febrer del 2002, al pagament dels lloguers pel període maig-desembre del 2001; estima parcialment les demandes relatives a les taxes i rètols; i rebutja les pretensions derivades de les reparacions dels danys ocorreguts i del pagament de les factures dels informes pericials. Les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya demanen que s'acceptin tots els punts de la demanda que foren desestimats en primera instància.

III.- Respecte als danys causat al càmping per defecte de manteniment, consta en autes un informe realitzat per Serra peritacions que estableix l'existència de danys al dos immobles emplaçats al càmping. Nogensmenys, s'ha de constatar que l'informe pericial de Serra fou realitzat el dia 10 de juliol del 2002, ja sigui més de 5 mesos desprès de la recuperació del càmping. Importa poc que el lliurament de l'informe s'hagi degut a l'acumulació de feina del perit això com a la dificultat de reunir totes les dades necessàries per a enllestir-lo, el que importa és que varen passar 5 mesos entre la recuperació del càmping pels arrendadors i les constatacions del perit, el que fa que no es pot descartar que els danys constatats siguin la conseqüència d'actes vandàlics executats durant aquells 5 mesos, i això tant més, que de l'acta notarial de presència i constatació de fets, realitzat el dia a 17 de gener, es a dir la vetlla del dia del dipòsit de les claus a la Batllia, en resulta que les instal·lacions del càmping presentaven un bon estat. Per tant, les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya no aporten la prova suficientment significativa que els danys i desperfectes constatats en l'informe pericial de Serra peritacions sigui el fet del Sr. Villegas, ço que imposa desestimar aquest punt de la demanda inicial.

IV.- Pel que fa a la reparació de la instal·lació elèctrica del càmping i del sistema de seguretat contra incendis, s'ha també de confirmar la resolució apel·lada. En efecte, de l'informe de les instal·lacions del càmping, realitzat per Yuste, se'n desprèn que s'ha de renovar quasi tota la instal·lació elèctrica per no ésser la mateixa conforme a les normes de seguretat, i que no existeix cap veritable sistema contra els incendis; nogensmenys, les obres de reparació d'aquests desperfectes queden a càrrec de l'arrendador d'acord amb les disposicions de l'article 26-4 de la Llei d'arrendaments de finques urbanes que preveu que es consideren reparacions a càrrec de l'arrendador les que afecten l'estructura de l'immoble, la coberta, la façana, les instal·lacions generals i els elements d'us comú. A més a més, les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya no fan cap avaluació concreta de la reclamació sol·licitada, el que impedeix, no tant sols el jutge de poder apreciar el perjudici, sinó la part adversa de defensar-se. Una demanda en justícia ha de ser provada en el moment processal escaient, és a dir en judici de proves. Deixar la determinació de la valoració d'una demanda en període d'execució de sentència com ho demanen les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya, priva el jutge del seu control jurisdiccional sobre la credibilitat de la quantitat que es pretén reclamar i deixa la part adversa que no pot discutir aquesta quantitat, en situació d'indefensió.

V.- Respecte als rebuts retornats en concepte de taxes i rètols, el litigi, en tràmit d'apel·lació es limita a una part de la taxa de comerç i indústria del Comú d'Andorra la Vella de l'any 2001. És cert que el dia 18 d'octubre del 2001 es va girar un efecte de 229.690,- ptes corresponent a la taxa de l'any 2001, i també és cert que el dia 22 d'octubre del 2001, el Sr. Villegas va ordenar al seu banc el retorn de la quantitat de 74.535,- ptes, però malgrat la quasi concordança de les dates, no es pot afirmar que el dit retorn sigui relacionat a l'efecte del dia 18 d'octubre del 2001. Per tant s'ha de rebutjar la pretensió de les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya per aquest concepte.

VI.- També s'ha de desestimar el punt de la demanda inicial corresponent al pagament dels informes pericials aportats en autes per l'actora, ja que, com ho ha declarat el primer jutge, els mateixos no han tingut cap utilitat per al present judici.

VII.- Per la seva part, el Sr. Villegas impugna la resolució de primera instància sobre 3 temes : la condemna per ocupació indeguda; la desestimació de la demanda reconvencional i la imposició de costes. Aquest recurs no pot prosperar pels motius que ara és desenvolupen.

VIII.- El contracte d'arrendament es va finalitzar el dia 31 de desembre del 2001; per tant el arrendatari tenia l'obligació de posar el propietari en possessió del bé arrendat, el mateix dia, concretament deixar lliure el local i tornar les claus a l'arrendador. No consta en autes, la més mínima prova que el Sr. Villegas va oferir immediatament les claus a la Sra. Álvarez que no va acceptar-les. En canvi és acreditat (foli 24) que el dia 31 de desembre del 2001 el Sr. Villegas no es va presenciar en el càmping, tal com s'havia convingut entre les parts, per tal d'efectuar la recepció de les claus, i que tampoc el mateix es va personar a la reunió prevista el dia 9 de gener del 2002 per tal d'efectuar la recepció de les claus del càmping (foli 30). Només fou el dia 18 de gener del 2002, que el Sr. Villegas va entregar les claus a l'Hble. Batllia, la qual va lliurar les mateixes a la Sra. Álvarez el dia 30 de gener del 2002. Encara que sigui per a recuperar unes claus, les formalitats administratives necessiten temps, i no es del tot anormal que la propietat del càmping hagi trigat 12 dies per que els serveis de la Batllia li lliura les claus que foren dipositades per l'arrendatari. A més a més, la responsabilitat d'aquest retard incompleix al Sr. Villegas, ja que si el mateix havia tornat les claus el dia on es va finalitzar la relació contractual com han tenia l'obligació, o al menys el dia 9 de gener del 2002, la propietat hagués pogut recuperar la possessió del càmping el mateix dia i no hauria degut esperar 30 dies per això. Per tant no hi ha lloc a limitar l'indemnització per ocupació indeguda a només els 18 dies del mes febrer del 2002 corresponent al termini ocorregut abans el dipòsit de les claus a la Batllia.

IX.- De forma reconvencional el Sr. Villegas va demanar que la part adversa li reembossa el cost de les obres realitzades en el càmping per la construcció d'un bloc sanitari, pretensió que el Tribunal a quo va denegar-li. El Sr. Villegas fonamenta el seu recurs en el fet que les sol·licituds foren presentades al MI Govern els dies 29 de maig i 18 de juliol únicament pel Sr. Peña sense que aquesta part tingués cap intervenció al respecte. Encara que l'autorització per a procedir a les obres de construcció d'un nou bloc sanitari del càmping hagi estat lliurada per l'Administració al Sr. Peña que va sol·licitar-la, queda fefaent que el cost de les referides obres el va pagar el Sr. Villegas, el que acredita que els treballs de construcció es van fer únicament en l'interès d'aquest darrer i a petició seva. Les obres es van realitzar sota la vigència del contracte d'arrendament de data 31 de desembre de 1990 que estipulava que els germans R. autoritzen al Sr. Villegas a que pugui fer obres per a donar un més ampli servei a la clientela, encara que totes les obres que es farà així com totes les millores quedaran propietat dels arrendadors a la fi del contracte sense deure abonar res com a indemnització. Per tant, essent les obres realitzades per a donar un més ampli servei a la clientela, i en l'interès exclusiu del Sr. Villegas que va pagar-les, les mateixes queden propietat dels arrendadors, en virtut de la clàusula convinguda en el contracte d'arrendament, sense que l'arrendatari pugui reclamar cap indemnització al respecte.

X.- En la seva demanda reconvencional, el Sr. Villegas també sol·licita el pagament de la quantitat de 360,07 EUR en concepte de costes d'una inspecció realitzada en els llocs arrendats per part d'ECA. No consta en autes cap document que precisi la natura i les condicions d'aquesta inspecció: si es tracta d'una inspecció obligatòria, o facultativa, i en aquest darrer cas, quina de les parts va ordenar-la. Malgrat això, no es discutit que la referida inspecció està relacionada a l'explotació del càmping i doncs que es el qui explota que ha de pagar el seu cost. Així ho ha fet el Sr. Villegas el dia 23 de maig del 2001, quan encara explotava el càmping, sense que el mateix hagi demanat a la propietat el reembossament d'aquest cost, el que deixa suposar que el Sr. Villegas sabia que li pertocava fer-se càrrec d'aquesta despesa.

XI.- La desestimació d'ambdós recurs justifica la confirmació de la condemna en costes pronunciada pel primer jutge i imposa de no fer especial condemna en segona instància.

Decisio

Vistos la legislació vigent i els Usos i Costums aplicables al present cas,

La Sala Civil del M.I. Tribunal Superior de Justícia d'Andorra,

DECIDEIX

Desestimar el recurs tant de les Sres. Álvarez, Sanç i Gaya, que del Sr. ENTITY_7;

Confirmar la sentència de l'Hble. Tribunal de Batlles de data 24 d'abril del 2007, en tots els seus extrems;

Sense fer especial imposició de costes de segona instància.

Així per aquesta nostra resolució, de la qual en serà tramés testimoni a l'Hble. President de la Batllia, per al seu coneixement i als efectes escaients, definitivament jutjant, ho pronunciem, manem i signem.