Consulta vinculant en relació amb el tipus de gravamen aplicable a l’adquisició dels percentatges de l’indivís d’un mateix bé immoble.

ANTECEDENTS

El consultant, el Sr. A, persona física no resident fiscal a Andorra

MANIFESTA,

Que en el moment de la presentació de dit escrit no hi ha cap tràmit de cap procediment o recurs administratiu relacionat amb el règim, la classificació o la qualificació tributària de la consulta que es planteja.

Objecte de la consulta: Impost sobre la Inversió Estrangera Immobiliària al Principat d’Andorra - Article 8 - Tipus de gravamen

Normativa:

- Llei 3/2024. Impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra. Article 8 - Tipus de gravamen

- Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge. Disposició final tercera. Modificació de la Llei 3/2024, de l’1 de febrer , de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, Article 8 - Tipus de Gravamen

En virtut de l’article 65 de la Llei 21/214, del 16 d’octubre de bases de l’ordenament tributari,

EXPOSA,

- Durant el mes de juny del 2025 juntament amb la seva germana, la Sra. B, va signar davant Notari andorrà, la Ratificació de Llegat - herència per mortis causa dels seus progenitors - per la que prenen possessió per parts iguals proindivises de la plena propietat d’un habitatge i d’una plaça d’aparcament a Andorra.

- Durant el mes de novembre del 2025, el Sr. A presenta una Sol·licitud d’Autorització d’Inversió Estrangera Immobiliària al Departament d’Inversió Estrangera, par a l’adquisició del 50% de les unitats immobiliàries, propietat de la seva germana, la Sra. B.

- Durant el mateix mes de novembre, el Departament d’Inversió Estrangera comunica que pot tramitar el pagament a compte de l’Impost d’Inversió Immobiliària prop del Departament de Tributs i Fronteres.

- Al mes de novembre del 2025, mitjançant transferència bancària, es liquida el 3% de l’import de la inversió estrangera.

- En mèrits de la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, Títol I - Inversió Estrangera al Principat d’Andorra, Capítol tercer - Inversió estrangera immobiliària, Article 9 - Limitació a la inversió estrangera immobiliària, punt 2)a), “es consideren en el còmput cadascun dels immobles dels quals l’inversor sigui ple propietari o titular de drets reals, o d’un percentatge indivís, per qualsevol títol i en qualsevol moment en què els hagi adquirit, a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i excloent el còmput els adquirits per causa de mort o per liquidació del règim econòmic matrimonial”.

- En mèrits de la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, Disposició final tercera. Modificació de la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, Article 8. Tipus de Gravamen, punt 1:

- El tipus de gravamen de l’impost aplicat és d’un 3% ja que no correspon a una segona inversió, com indica el punt b) de l’article 8 de la referida Disposició, atès que he esdevingut propietari del 50% de les unitats immobiliàries anteriorment detallades, a través l’acceptació de l’herència relicta de la nostra difunta mare, adjudicant per part iguals proindivises, la plena propietat de les mateixes.

- Durant el mes de desembre del 2025, el Departament de tributs i Fronteres, comunica que té dubtes sobre el tipus de gravamen de l’impost que s’hauria d’aplicar, raó per la que es presenta aquesta Consulta Vinculant.

- Durant el mateix mes de desembre, es presenta una nova liquidació de l’impost amb un tipus de gravamen del 5% de l’import de la inversió estrangera immobiliària.

QÜESTIÓ PLANTEJADA

- Essent propietari ja del 50% de les unitats immobiliàries, es vol saber quin és el gravamen a aplicar, segons l’article 8 de la referida Llei, 3% o 5%, per l’adquisició de l’altre 50% i esdevenir propietari del 100% de les unitats immobiliàries.

- Les esmentades unitats immobiliàries, de les que té el 50% de la propietat, no han estat objecte de cap primera inversió estrangera immobiliària, per no haver requerit cap tràmit previ, com defineix la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, Article 8, si no que ha esdevingut propietari a part iguals proindivises a través de l’acceptació d’herència relicta de la seva difunta mare.

- El punt 2)a), Article 9 - Limitació a la inversió estrangera immobiliària, Capítol tercer - Inversió estrangera immobiliària, Títol I - Inversió estrangera al Principat d’Andorra, de la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, exclou del còmput les unitats immobiliàries adquirides per causa de mort.

PERÍODE APLICABLE: Desembre 2025 en endavant

Resposta

En referència amb la vostra consulta tributària relacionada amb el tipus de gravamen aplicable a l’efecte de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària, la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, sobre el fet generador, a l’article 3, preveu el següent:

“Article 3. Fet generador

1. Constitueix el fet generador de l’impost la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, amb la finalitat de destinar dita inversió a l’adquisició d’immobles o altres drets reals -amb exclusió dels drets reals de garantia-, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles; o a la promoció immobiliària.

2. Als efectes d’aquest impost, el concepte d’inversió estrangera immobiliària és el que recull la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, incloent-hi aquella inversió estrangera directa que ha de complir el règim de les inversions estrangeres immobiliàries d’acord amb la indicada Llei.”

La mateixa norma, sobre el tipus de gravamen aplicable, a l’article 8, disposa el següent:

“Article 8. Tipus de gravamen

1. Els tipus de gravamen de l’impost són els següents:

a) El tipus de gravamen és del 3 per cent sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, amb el límit màxim d’inversió en una parcel·la de terreny en la qual es construeixi un sol habitatge unifamiliar, o en la qual estigui construït un habitatge unifamiliar; o un habitatge unifamiliar, un pis, apartament o estudi, juntament amb els seus annexos, que en cap cas no podran excedir de tres places d’aparcament i de tres trasters o similars per pis.

b) El tipus de gravamen del 5 per cent sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada, si es correspon amb una inversió en un segon pis, apartament o estudi, juntament amb els seus annexos, que en cap cas no podran excedir de tres places d’aparcament i de tres trasters o similars per pis.

c) El tipus de gravamen és del 10 per cent sobre el valor real de la inversió estrangera immobiliària efectuada en el cas que la inversió estrangera immobiliària no es trobi dins de cap categoria o superi els límits d’inversió immobiliària establerta en els epígrafs anteriors; o en el cas d’inversions en les quals la propietat de l’immoble, la titularitat del dret real o la participació no es mantingui en les condicions fixades en l’article 4.g).

2. El tipus de gravamen aplicable a cada cas es determina, progressivament i per trams, en funció del nombre total d’unitats immobiliàries en les quals s’inverteixi, tenint en compte, si escau, el nombre d’inversions formalitzades anteriorment, sempre a comptar des de la data d’entrada en vigor d’aquesta Llei. Quan el tipus de gravamen que correspon aplicar a la inversió considerada és el tipus màxim, totes les inversions posteriors es graven al tipus màxim amb independència de la tipologia d’inversió formalitzada.”

Per la seva banda, la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge, a l’article 1, als apartats a i b, en relació amb la consideració d’inversió estrangera disposa el següent:

“Article 1. Definició d’inversió estrangera

1. Es considera inversió estrangera al Principat d’Andorra la inversió que consisteix en l’adquisició de béns situats al Principat d’Andorra, o en l’adquisició o constitució de drets reals sobre aquests béns, per part de:

a) Persones físiques no residents al Principat d’Andorra, que no siguin de nacionalitat andorrana, salvats els convenis internacionals.

b) Persones físiques residents al Principat d’Andorra, que no siguin de nacionalitat andorrana -salvats els convenis internacionals-, que realitzin una inversió estrangera immobiliària, que siguin residents en el moment de fer la inversió i que no puguin acreditar 3 anys o més de residència dins dels 10 anys anteriors a la sol·licitud de la inversió estrangera immobiliària.”

La mateixa norma també preveu quines classes d’inversió estrangera es poden donar, concretament quant a la consideració d’inversió estrangera immobiliària; a l’article 2.2, disposa el següent:

“Article 2. Classes d’inversió estrangera

2. És inversió estrangera immobiliària aquella que s’efectua mitjançant l’adquisició de la propietat o altres drets reals sobre immobles, la promoció immobiliària i les concessions administratives que suposin l’ús privatiu de béns immobles.”

Així mateix, la Llei 5/2025, del 6 de març, per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge incorpora una limitació a la inversió estrangera immobiliària:

“Article 9. Limitació a la inversió estrangera immobiliària

1. L’inversor definit a l’article 1, apartats 1.a) o 1.b), té dret a obtenir l’autorització prèvia per a una inversió estrangera immobiliària quan, a banda de no incórrer en motiu de prohibició ni de no autorització previst en la Llei, amb la inversió no esdevé propietari ni adquireix drets reals sobre més de:

a) Una parcel·la de terreny en la qual construeixi un sol habitatge unifamiliar, o en la qual estigui construït un habitatge unifamiliar.

b) O d’un habitatge unifamiliar, dos pisos, dos apartaments o dos estudis, juntament amb els seus annexos, que en cap cas no poden excedir de tres places d’aparcament i de tres trasters o similars per pis, a excepció que el títol de divisió de l’immoble tingui adscrits a l’habitatge una quantitat d’annexos superiors.

c) O de sis places d’aparcament.

I pel que respecta a l’inversor definit a l’article 1, apartat 1.b), una unitat immobiliària o parcel·lació cúbica sempre que sigui per destinar-la al desplegament d’una activitat mercantil per compte propi.

2. Als efectes de l’apartat 1:

a) Es consideren en el còmput cadascun dels immobles dels quals l’inversor sigui ple propietari o titular de drets reals, o d’un percentatge indivís, per qualsevol títol i en qualsevol moment en què els hagi adquirit, a partir de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, i excloent del còmput els adquirits per causa de mort o per liquidació del règim econòmic matrimonial.”

D’acord amb aquests preceptes, l’adquisició d’un percentatge de l’indivís d’un immoble ubicat a Andorra per part d’una persona física que no és resident fiscal a Andorra té la consideració d’inversió estrangera immobiliària i, per tant, és una operació subjecta a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària.

Així mateix, atès que la progressivitat de l’impost s’aplica en funció del nombre total d’unitats immobiliàries en les quals s’inverteixi, quan l’obligat tributari adquireixi el proindivís de diverses unitats immobiliàries, cadascuna d’aquestes unitats ha de ser considerada com una inversió independent. Per tant, l’adquisició de la segona i successives unitats immobiliàries, encara que sigui mitjançant quotes indivises, queda subjecta a la progressivitat de l’impost, en tant que constitueix una altra unitat immobiliària addicional sobre un altra unitat immobiliària diferent a la primera.

En el cas exposat el consultant inicialment va adquirir un quota indivisa de la propietat del pis mitjançant herència, actualment adquirirà la part indivisa restant i consolidarà la plena propietat de la mateixa unitat immobiliària; a efectes del còmput per aplicar la progressivitat de l’impost, s’entén com una inversió en una única unitat immobiliària. D’aquesta manera, si des del moment en què va entrar en vigor l’impost el consultant ha adquirit únicament la plena propietat d’aquesta unitat immobiliària, el tipus de gravamen és del 3%, amb independència que les parts alíquotes del proindivís d’aquesta mateix immoble s’hagin adquirit en moments diferents. Per tant, la circumstància que la titularitat adquirida sigui parcial no altera la qualificació jurídica de la inversió.