Consulta vinculant en relació amb l’aplicació de l’exempció sobre els guanys de capital derivats de les transmissions immobiliàries oneroses per a la reinversió en l’habitatge habitual.

ANTECEDENTS

El senyor A,

EXPOSA

I. Caràcter de la Consulta

Que d’acord amb allò que disposa l’article 65 del text refós de la Llei 21/2014, de 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari i l’article 25 del Reglament d’aplicació dels tributs, per mitjà del present escrit desitja plantejar una Consulta Tributària, relativa als fets i normes tributaries que s’exposen a continuació́ per el període impositiu 2025 i en endavant.

El senyor A manifesta expressament que en el moment de presentar aquest escrit no s’està tramitant cap procediment o recurs administratiu relacionat amb el règim, la classificació o la qualificació tributaria que li correspongui plantejat en la consulta.

II. Normativa d'Aplicació

1. Llei 21/2014, de 16 d'octubre, de bases de l'ordenament tributari.

2.Text refós de la Llei de l'impost sobre la renda de les persones físiques, article 5 punt r).

III. Descripció dels Fets

A l’any 2004, el consultant va adquirir conjuntament amb la seva parella al 50% un immoble ubicat a Andorra.

Des del de 2004 fins a l'actualitat - sense interrupció - l'immoble ha estat l’habitatge habitual del consultant.

A l’any 2023, en dissoldre's el condomini, el consultant va adquirir el 50% restant de la propietat, va compensar l’altra part pel valor de la mateixa sense que es produís en cap cas sobre adjudicació.

La dissolució del condomini no va alterar en cap mesura l'ús de l’habitatge com a residència habitual del consultant.

Ara es projecta la venda de l'immoble per reinvertir en un nou habitatge habitual.

QÜESTIO PLANTEJADA

IV. Qüestió Plantejada

Es consulta si el termini que l’habitatge transmès hagi estat habitual per a l'exempció per reinversió es computa des de:

a) La data de l'adquisició del 100% de la propietat (2023),

o

b) La data d'inici de la residència efectiva (2004).

V. Anàlisi i Arguments

1. Doctrina Administrativa Vinculant del Tribunal Econòmic-Administratiu Central

La Resolució nº 00/6331/2013 del Tribunal Econòmic-Administratiu Central d'Espanya, de 10 de setembre de 2015, estableix doctrina administrativa vinculant sobre un cas idèntic:

"acuerda DESESTIMARLO, fijando el criterio de que a efectos de los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual, en los supuestos de adquisición de la propiedad en pro indiviso, habiendo el obligado tributario residido ininterrumpidamente en la vivienda desde su adquisición, para el cómputo del plazo de tres años para determinar si el inmueble tiene o no la consideración de vivienda habitual, ha de estarse a la fecha en que se produjo la adquisición de la cuota indivisa, sin tener a estos efectos trascendencia la fecha en que se adquirió la cuota restante"

Aquesta doctrina estableix clarament que:

- El termini d'habitabilitat es computa des de l'adquisició de la quota indivisa inicial.

- La data d'adquisició del 100% de la propietat és irrellevant per al còmput del termini.

- Es reconeix l’habitatge com a habitual des de l'inici de la residència amb la primera quota.

2. Principi de Realitat Econòmica

La realitat inqüestionable és que el consultant porta 20 anys residint a l’habitatge de manera ininterrompuda. La dissolució de condomini de 2023 va ser una operació jurídica que no va alterar aquesta realitat material de l'ús com a residència habitual.

3. Principi de Neutralitat Fiscal

No és raonable que una operació de dissolució de condomini (que no altera l'ús de l’habitatge) privi al contribuent d'un benefici fiscal al qual sí tindria dret si hagués venut l'immoble abans d'aquesta operació.

VI. Conclusió

En base a l’exposat, el consultant considera que l’immoble objecte d’aquesta consulta es el seu habitatge habitual i permanent des de l’any 2004 i fins a la data d’avui complint així els requisits establerts als efectes d’aplicació de l’exempció per reinversió en habitatge habitual.

I en virtut dels expositius anteriors,

SOL·LICITA

Que es contesti aquesta consulta confirmant que el període d'habitabilitat per a l'exempció per reinversió en l’habitatge habitual es computa des de l'adquisició de la quota inicial del 50% (2004) i no des de la data d'adquisició del 100% de la propietat (2023).

Resposta

En relació amb la vostra consulta sobre la possibilitat que el guany obtingut per la transmissió d’un bé immoble pugui estar exempt de tributació per reinvertir aquesta renda en un altre habitatge, la Llei 5/2014, del 24 d’abril, de l’impost sobre la renda de les persones físiques, a l’article 5.r, preveu els requisits i les circumstàncies que s’han de donar per aplicar aquesta exempció:

“Article 5. Rendes exemptes

Estan exemptes de l’impost les rendes següents:

[...]

r) Els guanys de capital derivats de les transmissions oneroses de béns immobles situats al territori del Principat d’Andorra, que hagin constituït l’habitatge habitual i permanent de l’obligat tributari, sempre que concorrin les condicions següents:

- Que el transmetent tingui la nacionalitat andorrana amb residència efectiva al Principat d’Andorra, o bé sigui estranger i acrediti un període mínim de residència legal, permanent i continuada al Principat d’Andorra de cinc anys.

- Que el transmetent reinverteixi l’import percebut per la venda en l’adquisició d’un nou habitatge habitual i permanent al Principat d’Andorra.

A aquests efectes, quan l’import reinvertit sigui inferior al total de l’import percebut en la transmissió, únicament quedarà exempta de tributació la part proporcional del guany de capital obtingut que correspongui a la quantitat reinvertida.

S’inclou dins el concepte d’habitatge el bé immoble que constitueix l’habitatge habitual i permanent, els aparcaments, els trasters i els annexos accessoris a aquests últims si s’adquireixen de forma conjunta.

Es considera habitatge habitual i permanent el que serveix principalment de residència permanent i habitual de l’adquirent en un període superior a 6 mesos i 1 dia per any natural i si l’habitatge és l’habitatge habitual i permanent durant un període mínim de quatre anys continuats.

El termini per fer la reinversió és d’un any, a comptar des del moment de la transmissió de l’habitatge. En cas d’incompliment d’aquests períodes, l’obligat tributari ha d’ingressar el deute tributari derivat de l’impost inicialment exonerat per motiu de l’exempció, així com els corresponents interessos de demora, en els terminis que s’estableixin reglamentàriament. A aquests efectes la prescripció de l’impost es computa a partir de la data en què es produeix el dit incompliment.

- Que el transmetent no tingui deutes pendents de pagament amb l’Administració general.

- Que l’obligat tributari opti per l’aplicació de l’exempció. A aquests efectes, ha de sol·licitar l’exempció a l’Administració i ha de complir amb les condicions formals i els procediments que es determinin reglamentàriament.

En cas d’incompliment dels requisits previstos per a la reinversió en un nou habitatge habitual, el dret de l’Administració tributària a iniciar un procediment de comprovació del compliment dels requisits per gaudir de l’exempció comença a comptar des del moment en què finalitza el termini dels dos anys perquè l’habitatge es consideri habitual i permanent.

[...]”

En el cas exposat, com a resultat de la transmissió del bé immoble es donaran dos rendes, qualificades com a pèrdues o guanys de capital a l’efecte de l’impost sobre la renda de les persones físiques i que deriven de dos inversions efectuades en moments diferents. Cada renda té les seves pròpies característiques amb un valor d’adquisició concret i una antiguitat de la propietat del bé immoble específica.

Pel que fa a la possibilitat d’aplicar l’exempció per reinversió a la renda derivada per la transmissió del bé immoble corresponent a la part de la inversió efectuada pel consultant l’any 2023, moment en què adquireix la plena propietat de l’immoble, el consultant manifesta que va adquirir l’immoble en proindivís l’any 2004 i que des d’aleshores ha sigut el seu habitatge habitual i permanent. Per tant, en el cas en qüestió, en què es tracta d’un bé indivisible en què el consultant ha sigut propietari (part alíquota o plena propietat) d’aquest mateix bé des de l’any 2004 fins a l’actualitat i que durant aquest període l’immoble ha sigut el seu habitatge habitual, amb independència del moment en què es va adquirir la plena propietat, a efectes exclusivament de l’exempció per reinversió, l’inici del còmput per a la consideració de l’immoble com a habitatge habitual i permanent es considerarà la data en què el consultant va adquirir l’immoble en proindivís.