Consulta vinculant en relació amb l’aplicació del recàrrec especial sobre els guanys especulatius en les transmissions de béns immobles situats a Andorra.
- Número
- CV0356-2025
- Data
- 05/12/2025
- Impost
- Impost sobre societats
- Temàtica
- Recàrrec especulatiu
- Normativa
- Llei 95/2010, del 29 de desembre, de l’impost sobre societats
Una societat consultant que va adquirir un terreny per construir-hi habitatges d'obra nova pregunta quina data cal prendre com a «data d'adquisició» per aplicar el recàrrec especial sobre guanys especulatius en la transmissió d'una de les unitats: la del terreny, la de finalització de l'obra o la del valor actualitzat. La normativa aplicable és la disposició addicional segona de la Llei 95/2010, de l'impost sobre societats, introduïda per la Llei 5/2023 i modificada per la Llei 5/2025. L'Administració aplica el tercer paràgraf de l'apartat 3, relatiu a les promocions de nova construcció, i computa el període des de l'adquisició del terreny fins a la transmissió. Com que aquest període supera els dos anys, conclou que no s'aplica el recàrrec especial.
Resum generat automàticament, no revisat: el text que val és la consulta original, que trobareu a continuació.
ANTECEDENTS
Per la present, la Societat X inscrita al Registre de Societats Mercantils, degudament representada pel sotasignat, el senyor A.
De conformitat amb l’establert a l’art.65 de la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, i amb els art. 24 i següents del Reglament, de l’11 de febrer del 2015, d’aplicació dels tributs, per la present formula la present CONSULTA TRIBUTÀRIA ESCRITA dirigida a l’Administració tributaria, en base amb la següent informació:
PERIODES CONCERNITS
El període concernit es de l’exercici 2025 en endavant.
MANIFESTACIÓ EXPRESSA
La consultant manifesta expressament que no s’està tramitant un procediment o recurs administratiu relacionat amb el règim, la classificació o la qualificació tributària que li correspongui plantejat en la consulta.
QÜESTIÓ PLANTEJADA
La societat andorrana X va adquirir un terreny al juny del 2020.
Entre 2020 i 2024 es va dur a terme la construcció de tres habitatges, finalitzant-se les obres durant el 2024.
Al novembre de 2024 es va obtenir el certificat de revalorització d’aquests habitatges.
Durant l’exercici 2026, està prevista la venda d’una de les unitats immobiliàries.
Segons la Llei 5/2025, de 6 de març, anomenada “Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge”, el recàrrec per especulació immobiliària s’aplica sobre la base obtinguda, en funció del temps transcorregut entre la data d’adquisició i la data de transmissió, amb els percentatges següents:
- Menys de 2 anys →10 %
- Entre 2 i 5 anys → 5 %
- Més de 5 anys → 0 %
- Menys de 2 anys → 5 %, en el cas de Promoció per obra nova
La qüestió que es planteja es a quina data fa referència la llei quan indica “Data d’adquisició” en el cas exposat, la data d’adquisició del terreny, la data de finalització de l’obra o la data de valor actualitzat del immoble?
I en conseqüència, quin recàrrec ens correspondria aplicar.
Resposta
En relació amb la vostra qüestió relacionada amb l’aplicació del recàrrec especial en les transmissions de béns immobles, la disposició addicional segona de la Llei 95/2010, del 29 de desembre, introduïda per la Llei 5/2023, del 19 de gener, i modificada per la Llei 5/2025, del 6 de març, preveu el següent:
“Disposició addicional segona. Recàrrec especial sobre els guanys especulatius en les transmissions de béns immobles situats al Principat d’Andorra
1. Els obligats tributaris que obtinguin guanys de capital de caràcter especulatiu, derivats de la transmissió de béns immobles situats al Principat d’Andorra, estan sotmesos al recàrrec especial previst en aquesta disposició addicional. Als efectes d’aquesta disposició, s’assimilen a les transmissions de béns immobles situats al Principat d’Andorra els actes esmentats a les lletres a), b), c) i d) de l’apartat 1 de l’article 45 bis.
2. Es consideren guanys de capital de caràcter especulatiu els derivats de les transmissions esmentades a l’apartat anterior, quan procedeixin de les transmissions de béns o drets efectuades abans d’haver transcorregut un període mínim de cinc anys des de la data de l’adquisició per l’obligat tributari.
3. El recàrrec especial es calcula aplicant el tipus sobre l’import del guany de capital establert en funció del període transcorregut des de la data d’adquisició, determinat d’acord amb les regles previstes en aquesta Llei.
Si el període transcorregut entre la data de la transmissió i la d’adquisició és inferior a 2 anys, el tipus a aplicar és el 10%. Si aquest període és igual o superior a 2 anys i inferior a 5 anys, el tipus que s’ha d’aplicar és del 5%.
No obstant això, en el cas de promocions immobiliàries de nova construcció, únicament estaran sotmesos al recàrrec especial els guanys quan procedeixin de les transmissions de béns o drets efectuades abans d’haver transcorregut un període mínim de dos anys des de la data de l’adquisició per l’obligat tributari. En aquest cas, el tipus que s’ha d’aplicar és del 5%.
4. El recàrrec especial es merita en el moment en què es produeix la transmissió dels béns als quals es refereix l’apartat 1.
5. Els obligats tributaris han de liquidar el recàrrec especial i ingressar l’import al ministeri encarregat de les finances d’acord amb el procediment previst als articles 45 bis i 45 ter, en els terminis i les condicions que s’estableixen reglamentàriament.
6. El recàrrec especial previst en aquesta disposició addicional té la consideració de quota de l’impost sobre societats.”
De conformitat amb el tercer paràgraf de l’apartat 3 d’aquesta disposició, considerant que la consultant va adquirir el terreny el mes de juny del 2020 per efectuar una nova construcció i que la transmissió d’un dels immobles construïts s’efectuarà durant l’any 2026, el període transcorregut des de l’adquisició del terreny fins al moment de la transmissió és superior a dos anys i, per tant, en el cas exposat no s’aplicarà el recàrrec especial.