Consulta vinculant en relació amb la tributació de l’atorgament d’escriptura pública de reconeixement de domini d’un bé immoble a favor d’una persona que no és resident.

ANTECEDENTS

I. DADES DE LA CONSULTA I DELIMITACIÓ DEL SEU ABAST:

A l’empara dels articles 64 i 65 de la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari, la compareixent està interessada en confirmar que l’atorgament d’escriptura pública de reconeixement de domini per part de la Societat A, a favor de la Sra. B, en execució d’una Sentència, no està subjecta ni a l’Impost General Indirecte, (IGI), ni a l’Impost sobre la inversió estrangera immobiliària (I.E.I.), ni a l’Impost de Societats (IS).

Període d’efectes de la consulta: l’operació descrita es preveu formalitzar mitjançant escriptura pública durant l’exercici 2026. En conseqüència, el criteri sol·licitat s’interessa respecte dels fets i obligacions tributàries que, si s’escau, es poguessin meritar en el moment de l’atorgament de l’escriptura i, quant a l’IS, en el període impositiu corresponent a l’exercici 2026.

La compareixent declara que, en relació amb l’operació objecte d’aquesta consulta, no existeix cap procediment administratiu o jurisdiccional en curs amb l’Administració tributària ni cap expedient pendent referit als mateixos fets.

II. ANTECEDENTS I FONAMENTS DE LA CONSULTA

Durant el 1984, la societat A va adquirir unes determinades unitats immobiliàries per ordre i compte de la Sra. B. La Sra. B va satisfer íntegrament el preu de l’adquisició, configurant-se així una situació fiduciària, en la seva modalitat de fidúcia “cum amico” que reconeix la titularitat de la fiduciant Sra. B com a titular real i la de la fiduciària societat A com a titular formal onparent dels béns immobles objecte de la demanda de declaració de domini.

Durant el mes de desembre de 2025, ambdues parts van formalitzar un contracte privat de reconeixement de domini, en virtut del qual la societat titular formal reconeixia a la Sra. B com a propietària real dels immobles.

A fi de regularitzar la situació dominical i consolidar el seu domini sobre les unitats immobiliàries, la Sra. B va interposar demanda civil d’acció declarativa de domini contra la societat A. I per Sentència de 2026 es decidia:

- Declarar que la Sra. B és la propietària dels béns immobles;

- Condemnar a la societat demandada a atorgar escriptura pública notarial on es reconegui la titularitat sobre dites unitats immobiliàries a favor de la demandant.

III. FONAMENTS JURÍDICS DE LA CONSULTA

La qüestió plantejada consisteix a determinar si l’atorgament d’escriptura pública de reconeixement de domini en execució d’una sentència declarativa de propietat constitueix un fet imposable als efectes de l’Impost General Indirecte (IGI), de l’Impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI), i de l’Impost sobre Societats (IS).

A aquest efecte, cal analitzar si l’operació encaixa amb els respectius fets generadors.

(I) Inexistència fet generador IGI:

D’acord amb l’article 4 de la Llei 11/2012, del 21 de juny, de l’impost general indirecte, el fet generador requereix un lliurament de béns realitzat per empresaris o professionals a títol onerós, amb caràcter habitual o ocasional, en el desenvolupament de la seva activitat econòmica.

En el present supòsit, aquests elements no concorren:

- no es produeix cap lliurament de béns en sentit econòmic, atès que no hi ha cap desplaçament real de la titularitat material, ja que es va materialitzar l’any 1984, moment en no existia cap obligació tributària.

- no existeix cap contraprestació associada a l’operació, la qual cosa exclou el seu caràcter onerós, atenent que el preu va ser pagat per la Sra. B també l’any 1984.

- l’acte no s’inscriu en el tràfic empresarial ni respon a l’exercici d’una activitat econòmica per part de la societat A.

En conseqüència, no es produeix el fet generador de l’IGI.

(II) Inexistència fet generador IIEI:

D’acord amb l’article 3.1 de la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, el fet generador es configura per la realització d’una inversió estrangera immobiliària amb la finalitat d’adquirir immobles o altres drets reals sobre aquests.

A aquests efectes, l’article 1.1.a) de la Llei 5/2025, del 6 de març, estableix que es considera inversió estrangera aquella que consisteix en l’adquisició de béns immobles o drets reals sobre aquests per part de persones físiques no residents al Principat d’Andorra.

En el present supòsit, aquests elements no concorren. Si bé la Sra. B té la condició de no resident al Principat d’Andorra, no duu a terme cap adquisició nova de béns immobles ni de drets reals sobre aquests, atès que la titularitat real dels immobles ja li correspon des de l’any 1984, moment en què es va produir l’adquisició per ordre i compte seu en mèrit de la relació existent entre les parts.

En aquest sentit, l’atorgament de l’escriptura pública de reconeixement de domini no implica cap inversió estrangera en els termes de la norma, ni comporta una entrada de capital al Principat ni la realització d’una nova inversió, sinó que es limita a formalitzar i fer coincidir la titularitat legal amb la titularitat real preexistent.

En conseqüència, en absència d’adquisició i d’inversió en sentit econòmic, no es produeix el fet generador de l’impost.

(III) Inexistència fet generador IS:

D’acord amb l’article 4 de la Llei 95/2010, del 29 de desembre, de l’Impost sobre Societats, constitueix el fet generador l’obtenció de renda per part de l’obligat tributari, sigui quina sigui la seva font o origen.

Així mateix, l’article 45 bis de la mateixa Llei preveu l’obligació d’efectuar un pagament a compte en els supòsits en què es posi de manifest una renda positiva derivada de la transmissió de béns immobles situats al Principat d’Andorra.

En el present supòsit, aquests elements no concorren, atès que no es produeix cap transmissió efectiva de béns immobles per part de la societat A, la qual només ostentava una titularitat legal i no real.

L’atorgament de l’escriptura pública de reconeixement de domini no comporta cap desplaçament patrimonial ni genera cap renda positiva a favor de la societat A, de manera que no es produeix cap alteració en la seva situació econòmica.

En conseqüència, l’operació no dona lloc a l’obtenció de renda en els termes de l’article 4 de la Llei de l’Impost sobre Societats ni pot qualificar-se com una transmissió generadora de renda als efectes de l’article 45 bis, motiu pel qual no es realitza el fet generador de l’impost ni sorgeix l’obligació d’efectuar cap pagament a compte.

IV. CRITERI PRECEDENT

Cal destacar que aquest criteri ha estat ja sostingut pel Departament de Tributs i de Fronteres en la consulta vinculant CV0188-2020, de 24 de setembre de 2020, relativa a un supòsit de reconeixement de titularitat real en el marc d’un contracte de fidúcia.

En aquesta resolució, l’Administració conclou que la restitució de la titularitat formal derivada d’una sentència ferma no constitueix una transmissió patrimonial, atès que no comporta cap desplaçament patrimonial efectiu ni cap contraprestació, sinó que respon a la mera formalització d’una titularitat material preexistent.

En coherència amb aquest criteri administratiu, plenament aplicable al present supòsit, l’atorgament de l’escriptura pública de reconeixement de domini objecte d’aquesta consulta tampoc no pot considerar-se constitutiu de fet generador als efectes dels impostos analitzats.

QÜESTIÓ PLANTEJADA

Per tot l’exposat, se sol·licita que aquest Departament confirmi que l’atorgament d’escriptura pública de reconeixement de domini a favor de la Sra. B, en execució de la sentència del 2026, no es troba subjecte a l’Impost General Indirecte (IGI), a l’Impost sobre la inversió estrangera immobiliària (IEI), en seu de la Sra. B, ni a l’Impost sobre Societats (IS), en seu de la societat A, atesa la seva naturalesa estrictament declarativa i de regularització formal, així com la inexistència de fet generador en els termes analitzats.

Resposta

Pel que fa a les qüestions exposades en la vostra consulta tributària escrita sobre l’impost general indirecte i l’impost sobre societats, en primer lloc, cal fer una referència especial al deure d’informació per part de l’Administració tributària previst a l’article 64, apartat 1, i a l’article 65, als apartats 1, 2 i 3, de la Llei 21/2014, del 16 d’octubre, de bases de l’ordenament tributari:

“Article 64. Deure d’informació i assistència als obligats tributaris

1. L’Administració té l’obligació d’informar i assistir els obligats tributaris en relació amb els seus drets i les seves obligacions.

[...]

Article 65. Consultes tributàries escrites

1. Els obligats tributaris tenen dret a formular consultes escrites a l’Administració tributària. El contingut mínim de la consulta és:

a) Dades identificadores del consultant.

b) Antecedents i circumstàncies detallades del cas.

c) Dubtes que origina en matèria tributària i períodes en què en seria aplicable.

2. A més dels obligats tributaris, estan legitimats per presentar consultes les associacions que agrupin col·lectius que representin persones físiques o jurídiques, els col·legis professionals, les cambres oficials i les organitzacions patronals o sindicals, en relació a qüestions que afectin una pluralitat dels seus membres o associats.

3. L’Administració tributària arxiva, sense donar-hi resposta, les consultes que no compleixin els requisits inclosos en aquest article i les consultes formulades que plantegin qüestions relacionades amb la tramitació d’un procediment, recurs o reclamació iniciat amb anterioritat. L’Administració tributària notifica l’arxivament d’aquestes consultes, el qual no és susceptible de recurs.”

La consultant exposa diverses qüestions tributàries relacionades amb les obligacions de l’impost general indirecte i l’impost sobre societats. Atès que les obligacions tributàries d’aquests impostos recaurien sobre la societat que es menciona en la consulta i no sobre la mateixa consultant, la consultant no està legitimada per efectuar consultes tributàries sobre obligacions tributàries d’aquesta societat. En conseqüència, aquesta resposta es limita exclusivament a la qüestió relacionada amb l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, en què s’exposen dubtes que s’originen en matèria tributària del mateix consultant.

Per determinar si l’atorgament d’escriptura pública de reconeixement de domini dels immobles per part de la societat a favor de la consultant és una operació subjecta o no a l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, cal fer una menció específica a la naturalesa, al fet generador, a la consideració d’obligat tributari i a la meritació de l’impost, previstos a la norma tributària:

“Article 2. Naturalesa i objecte de l’impost

L’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra és un tribut de naturalesa indirecta que grava la inversió estrangera immobiliària en territori del Principat d’Andorra que es posi de manifest de forma directa o indirecta.

Article 3. Fet generador

1. Constitueix el fet generador de l’impost la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra, amb la finalitat de destinar dita inversió a l’adquisició d’immobles o altres drets reals ―amb exclusió dels drets reals de garantia―, concessions, participació en societats o altres persones jurídiques que disposin de drets sobre aquests immobles; o a la promoció immobiliària.

2. Als efectes d’aquest impost, el concepte d’inversió estrangera immobiliària és el que recull la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, incloent-hi aquella inversió estrangera directa que ha de complir el règim de les inversions estrangeres immobiliàries d’acord amb la indicada Llei.

[...]

Article 5. Obligats tributaris

1. Són obligats tributaris de l’impost les persones físiques o jurídiques següents que, d’acord amb la Llei per al creixement sostenible i el dret a l’habitatge en el títol que regula la inversió estrangera al Principat d’Andorra, obtinguin una autorització d’inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra:

a) Persones físiques no residents al Principat d’Andorra.

[...]

Article 6. Meritació de l’impost

1. L’impost es merita en el moment de la formalització de la inversió estrangera al Principat d’Andorra davant el fedatari públic.”

De conformitat amb aquests preceptes, tenint en compte que el contracte que es menciona a la sentència és posterior a la data de l’entrada en vigor de l’impost (29-2-2024), que la consultant és una persona que no té la consideració de resident fiscal a Andorra i que l’impost merita en el moment de la formalització de la inversió estrangera al Principat d’Andorra davant el fedatari públic, l’atorgament d’escriptura pública de domini de les unitats immobiliàries a favor de la consultant en execució de la sentència és una operació subjecta a l’impost.

Tanmateix, la Llei 3/2024, de l’1 de febrer, de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra preveu una disposició transitòria que estableix la no subjecció a l’impost per les adquisicions en què es pugui acreditar l’existència d’un acord de voluntats anterior al 5 de setembre del 2023 amb una transacció econòmica associada i materialitzada amb anterioritat a aquesta data; concretament, la disposició transitòria primera preveu el següent:

“Disposició transitòria primera. Sol·licituds d’inversió estrangera immobiliària presentades abans de l’entrada en vigor de la Llei 16/2023, del 7 de setembre, de suspensió transitòria de la inversió estrangera en immobles al Principat d’Andorra

[...]

2. Els titulars d’inversions estrangeres en immobles que acreditin fefaentment que abans del 5 de setembre del 2023 hi havia un acord de voluntats en relació amb la compravenda d’un immoble, el qual portava associat una transacció econòmica materialitzada amb anterioritat a aquesta data, extrems que cal acreditar de forma fefaent, no estan subjectes a la Llei de l’impost sobre la inversió estrangera immobiliària al Principat d’Andorra. Tampoc estan subjecte a la present Llei els residents que acreditin fefaentment que abans del 5 de setembre del 2023 hi havia un acord de voluntats en relació amb la compravenda d’un immoble, el qual portava associat una transacció econòmica materialitzada amb anterioritat a aquesta data, extrems que cal acreditar de forma fefaent.

[...]”

En relació amb les circumstàncies que s’han de donar per a l’aplicació d’aquesta disposició transitòria, a aquesta consulta tributària s’adjunta una sentència que menciona un contracte de reconeixement de domini a favor de la consultant efectuat en data 7 de desembre del 2025. Per contra, el contracte que s’adjunta amb aquesta sentència data del 7 de setembre del 2024; tot i aquesta incongruència, les dos dates són posteriors al 29 de febrer del 2024, data de l’entrada en vigor de l’impost. Per tant, amb la informació aportada no s’acredita fefaent el compliment de les condicions previstes en aquesta disposició per aplicar la no subjecció a l’impost, sens perjudici que la consultant pugui acreditar el compliment d’aquestes condicions posteriorment a aquesta consulta tributària.