Disposició final segona

Disposició final segona

Aquesta Ordre ministerial entrarà en vigor l’endemà de ser publicada al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra. Annex.                                Índex

1. Introducció

a) Objecte i àmbit d’actuació 3

b) Contingut 3

2. Valoracions immobiliàries

a) Principis i conceptes generals 4

b) Mètodes de valoració dels immobles 5

c) Contingut de l’informe de valoració 5

3. Valoració d’edificacions

a) Documentació facilitada per a la valoració d’edificacions 10

b) Mètodes de valoració per a la valoració d’edificacions 10

c) Dades i càlculs dels valors tècnics per a la valoració d’edificacions 11

4. Valoració de terrenys

a) Documentació facilitada per a la valoració de terrenys 13

b) Mètodes de valoració aplicables per a la valoració de terrenys 13

c) Dades i càlculs dels valors tècnics per a la valoració de terrenys 14

1. Introducció

a) Objecte i àmbit d’aplicació Aquesta guia té per objecte detallar els criteris de valoració a efectes tributaris a seguir en les valoracions de béns immobles realitzades pels pèrits designats per l’Administració en el procediment de taxació pericial contradictòria. Les determinacions establertes en aquesta guia són d’aplicació obligatòria per a la valoració de béns immobles requerides en el procediment de taxació pericial contradictòria establert en l’article 78 del Reglament d’aplicació dels tributs.

b) Contingut Mitjançant aquesta guia, es defineixen els requisits que assegurin la correcció de les valoracions de béns immobles i s’estableixen les metodologies, els paràmetres acceptats i les prescripcions tècniques a aplicar en la valoració d’immobles amb finalitat tributària. S’estableixen els mètodes de valoració a aplicar en la valoració de béns immobles, diferenciant entre la valoració d’edificacions i de terrenys, i preveient la necessitat de tenir en compte l’existència de diferents drets i/o servituds que puguin afectar el valor del bé immoble. Amb la finalitat d’assolir un peritatge correcte i de qualitat, s’estableix la informació que ha de contenir l’informe de valoració, així com criteris de procediment en el supòsit que hi pugui haver discrepàncies entre la informació del bé immoble facilitada i les característiques reals del mateix bé. Finalment, es preveuen les metodologies a aplicar per a la valoració de diferents tipus de béns immobles i les principals prescripcions tècniques que procedeix incloure en les taxacions pericials.

2. Valoracions immobiliàries

a) Principis i conceptes generals Les valoracions immobiliàries seguiran els principis següents:

• Principi d’anticipació. El valor de l’immoble que es trobi en explotació econòmica està en funció de les expectatives de renda que previsiblement proporcionarà en el futur.
• Principi de finalitat. La finalitat de la valoració condiciona el mètode i les tècniques de valoració a seguir. Els criteris i mètodes utilitzats seran coherents amb la finalitat de la valoració.
• Principi de major i millor ús. El valor d’un immoble susceptible de ser dedicat a diferents usos serà el que resulti de destinar-lo, dintre de les possibilitats legals i físiques, a l’econòmicament més aconsellable, o si és susceptible de ser construït amb diferents intensitats edificatòries, serà el que resulti de construir-lo, dins de les possibilitats legals i físiques, amb la intensitat que permeti obtenir el seu màxim valor.
• Principi de probabilitat. Davant de diferents escenaris o possibilitats d’elecció raonables es triarà el que s’estima més probable.
• Principi de proporcionalitat. Els informes de taxació s’elaboraran amb l’amplitud adequada tenint en compte la importància i l’ús de l’objecte de valoració, així com la seva singularitat en el mercat.
• Principi de prudència. Davant de diferents escenaris o possibilitats d’elecció igualment probables es triarà el que doni com a resultat un menor valor de taxació.
• Principi de substitució. El valor de l’immoble és equivalent al d’altres actius de similars característiques substitutius d’aquell immoble.
• Principi de temporalitat. El valor d’un immoble és variable al llarg del temps.
• Principi de transparència. L’informe de valoració d’un immoble ha de contenir la informació necessària i suficient perquè sigui fàcilment comprensible i ha de detallar les hipòtesis i documentació utilitzades.
• Principi de valor residual. El valor atribuïble a cada un dels factors de producció d’un immoble és la diferència entre el valor total del dit actiu i els valors atribuïbles a la resta de factors. Les valoracions s’han d’expressar per finques registrals independents. Cada element d’un immoble s’ha de valorar de forma separada i els immobles que siguin objecte de diferents drets reals (propietat, nua propietat, usdefruit, d’habitació, de superfície) i/o servituds es valoraran tenint en compte l’existència d’aquests drets i/o servituds.

b) Mètodes de valoració dels immobles Els mètodes de valoració aplicables seran el del cost, el de comparació, el d’actualització de rendes i el residual, segons escaigui.

c) Contingut de l’informe de valoració L’informe de valoració haurà de contenir la informació següent:

• Dades identificatives i titulació del pèrit S’ha d’indicar el departament de l’Administració que sol·licita la taxació, així com la finalitat per a la qual s’ha sol·licitat la taxació. S’ha d’indicar el nom i la titulació del pèrit que subscriu la taxació. Quan d’acord amb la legislació aplicable l’exercici de la professió està subjecta a col·legiació, s’ha d’indicar el número de col·legiat.
• Identificació i localització, amb referència a l’estat de l’immoble En la taxació s’ha d’indicar l’adreça completa de l’immoble a valorar. S’ha d’indicar el tipus de bé immoble a valorar (habitatge, local, plaça d’aparcament, edificació, terreny...), l’estat en què es troba l’immoble (edificis en construcció o en rehabilitació, terrenys amb edificacions acabades o en construcció...) i l’existència de drets reals (propietat, nua propietat, usdefruit, d’habitació, de superfície) i/o servituds. Per a la identificació i localització dels béns immobles s’utilitzarà la documentació facilitada per l’Administració. En el supòsit d’observar mancances d’informació que permetin la identificació inequívoca del bé immoble, o diferències entre la descripció del bé immoble en el títol de propietat i l’immoble identificat per a la realització de la taxació, s’haurà d’indicar en l’informe; així com els elements considerats per a la identificació del bé immoble. En el supòsit que a partir de la informació facilitada per l’Administració no sigui possible la identificació del bé immoble es comunicarà aquest punt per tal que l’Administració pugui requerir la documentació necessària a l’obligat tributari que permeti la identificació inequívoca del bé immoble.
• Comprovacions i documentació S’indicarà la documentació utilitzada i les comprovacions realitzades pel pèrit per a la valoració de l’immoble. Com a mínim, s’ha d’indicar la documentació facilitada per l’Administració. S’ha d’indicar la data en què s’hagi realitzat la visita a l’immoble, i l’abast de la visita. Aquesta visita ha de permetre la identificació física de l’immoble, i es podrà realitzar accedint a espais públics o d’ús comunitari dels immobles. S’han d’indicar les diferències entre la informació i/o característiques del bé immoble continguts en la informació facilitada per l’Administració i les característiques observables en la visita efectuada a l’immoble. En el supòsit que es plantegin possibles diferències entre la superfície del bé immoble i la indicada en la descripció del títol de propietat, l’obligat tributari haurà de facilitar plànol d’aixecament signat i visat, si escau, per un tècnic amb titulació oficial reconeguda al Principat d’Andorra que justifiqui els coneixements i tècniques propis per a l’exercici de la professió, i la fitxa registral del cadastre.
• Localitat i entorn Es descriuran les principals característiques de la població on es troba l’immoble i del seu entorn.
• Descripció i superfície del terreny S’ha d’indicar la superfície continguda en la informació facilitada per l’Administració i, si es plantegen possibles diferències respecte a la superfície del bé immoble, també s’ha d’indicar la superfície prevista en altres documents aportats per l’obligat tributari. S’ha d’indicar la superfície del terreny, precisant si es tracta de la superfície bruta (sense haver deduït les superfícies corresponents a cessions urbanístiques, infraestructures, vialitat...) o la superfície neta (corresponent al solar edificable). S’han d’indicar les principals característiques geomorfològiques del terreny, disponibilitat d’infraestructures viàries i de serveis i, si escau, característiques de la urbanització del terreny. La informació d’aquest subapartat no es requerida per la realització de valoracions d’unitats immobiliàries (habitatges, locals comercials...) en edificis.
• Descripció i superfície de l’edificació. S’ha d’indicar la superfície continguda en la informació facilitada per l’Administració i, si es plantegen possibles diferències respecte a la superfície del bé immoble, també s’ha d’indicar la superfície recollida en altres documents aportats per l’obligat tributari. S’ha d’indicar la superfície de la unitat o unitats immobiliàries a valorar, precisant si es tracta de la superfície total, l’útil o la construïda. També s’han d’indicar les principals característiques constructives de l’edificació i de les unitats immobiliàries a valorar. Tenint en compte que per a la realització de la valoració no s’accedeix a l’interior d’espais d’ús privatiu dels immobles, es consideraran les qualitats dels acabats interiors similars als de l’edificació en què es troba i amb un estat de conservació i manteniment adients per a l’ús de l’immoble. En el supòsit de possibles diferències en relació amb l’estat de conservació i/o de les qualitats de l’immoble, es tindran en compte les observacions realitzades per l’obligat tributari que estiguin convenientment justificades.
• Descripció urbanística S’ha d’indicar la qualificació i classificació urbanística del terreny i els usos admesos. S’han d’indicar les possibles afectacions per perillositat geològica i per perillositat d’allaus. S’han d’indicar les possibles afectacions per entorns de protecció de béns culturals i, si escau, la seva inclusió en inventaris del béns culturals i el grau de protecció que li correspongui.
• Règim de protecció, tinença i ocupació S’ha d’indicar l’estat d’ocupació de l’immoble; l’existència de servituds i/o obligacions que afectin el contingut del dret real de propietat, indicant les seves característiques i efectes sobre el valor; i l’existència de limitacions legals, urbanístiques o de protecció pública que puguin limitar el seu valor, indicant les seves característiques i efectes sobre el valor. En el supòsit de desenvolupament d’activitats econòmiques en l’immoble s’ha d’indicar les característiques d’aquesta activitat o explotació econòmica.
• Anàlisi de mercat S’han de descriure les principals característiques del segment de mercat immobiliari relatiu a béns immobles comparables amb el que és objecte de valoració.
• Dades i càlculs dels valors tècnics, S’ha d’indicar el mètode de valoració, els càlculs i els criteris utilitzats per determinar el valor i les dades que siguin necessàries per realitzar aquest càlcul.
• Valors de taxació S’han d’indicar els diferents valors de taxació resultants de l’aplicació de diferents mètodes de valoració que s’hagin utilitzat per a la valoració del bé immoble. S’ha d’indicar el valor de taxació que resulta tenint en compte l’objecte i la finalitat de la valoració. S’indicaran les observacions, condicionants i advertències en relació amb les principals dades utilitzades en la realització de la valoració i que puguin incidir en el valor de taxació de l’immoble.
• Dates i signatura S’han d’indicar la data de l’última visita a l’immoble, la data del fet generador que determina la valoració i la data d’emissió de l’informe. S’ha d’incloure el nom, la signatura i la titulació del pèrit que subscriu la taxació. Quan d’acord amb la legislació aplicable l’exercici de la professió està subjecte a col·legiació, s’ha d’indicar el número de col·legiat i, si escau, el visat del col·legi professional.
• Documentació annexa a l’informe S’inclourà com a annex la informació complementària que es consideri escaient per a la justificació de dades recollides en l’informe. El contingut d’aquesta informació complementària es podrà integrar totalment o parcialment en els diferents apartats de l’informe, si es considera que en millora la lectura. El contingut de l’informe indicat anteriorment es podrà agrupar i/o organitzar d’acord amb l’índex que el pèrit consideri adient, tot permetent la identificació i comprensió de la informació requerida.

3. Valoració d’edificacions

a) Documentació facilitada per a la valoració d’edificacions Per a la realització de valoracions d’edificacions i/o parts (unitats immobiliàries) de l’edificació l’Administració facilitarà la documentació següent, en el cas que es trobi en el seu poder:

• Descripció de les unitats immobiliàries a valorar, amb indicació de la superfície de cada una de les finques registrals a valorar.
• Si la valoració correspon a una edificació, descripció del terreny en què es troba l’edifici a valorar, amb indicació de la seva superfície.
• Si escau, els plànols i la documentació tècnica corresponent a la taxació encarregada per l’obligat tributari i/o exposada en les al·legacions presentades. En el supòsit de discrepàncies entre les superfícies registrals i les reals del bé immoble, l’obligat tributari facilitarà l’aixecament amb delimitació de les unitats immobiliàries i indicació de les superfícies, signat i visat, si escau, per un tècnic autoritzat a l’exercici professional al Principat d’Andorra i fitxa registral del cadastre.

b) Mètodes de valoració per a la valoració d’edificacions La valoració d’edificacions, o parts (unitats immobiliàries) de l’edificació, s’ha de realitzar aplicant el mètode de comparació amb el mercat. Quan no es disposi de les dades mínimes de comparació de valors de mercat, o en el supòsit de valoració de terrenys amb edificis acabats o en procés de construcció, s’aplicarà el mètode del cost, determinant el valor de reemplaçament net de l’edifici. Quan l’immoble estigui destinat al desenvolupament d’activitats comercials també es pot aplicar el mètode d’actualització de rendes. En el supòsit que es realitzi la valoració mitjançant el mètode de comparació amb el mercat i mitjançant el mètode d’actualització de rendes, el valor de taxació correspondrà al major dels dos.

c) Dades i càlculs dels valors tècnics per a la valoració d’edificacions En les valoracions mitjançant el mètode de comparació amb el mercat s’han d’indicar, com a mínim, les dades següents:

• Nombre d’immobles de característiques comparables utilitzats per l’estudi de mercat. S’ha de disposar de dades de comparació de valors de mercat corresponents a un mínim de 6 immobles de característiques comparables. Aquest mínim no es requereix per a la valoració d’elements annexos a la unitat immobiliària principal, com poden ser places d’aparcament o trasters en relació amb un habitatge.
• Fonts de les dades de l’estudi de mercat.
• Principals característiques de la mostra analitzada, així com els paràmetres i criteris d’homogeneïtzació i criteris de conciliació de valors utilitzats. Per la homogeneïtzació de valors s’ha de tenir en compte com a mínim les característiques de la ubicació i de l’entorn, de la construcció i dels acabats, de l’antiguitat i/o possibles reformes que s’hagin efectuat i de l’estat de conservació de l’immoble. En les valoracions mitjançant el mètode de comparació amb el mercat s’han d’indicar, com a mínim, els valors i els càlculs següents:
• Valor unitari de la unitat immobiliària.
• Superfície de la unitat immobiliària.
• Valor total de la unitat immobiliària.
• Valor total de l’edificació o part (diferents unitats immobiliàries) de l’edificació. En les valoracions mitjançant el mètode del cost s’han d’indicar, com a mínim, les dades i càlculs següents:
• Valor unitari del cost d’execució de la construcció.
• Valor unitari, o relatiu, corresponent a altres despeses requerides per a la reposició de l’edificació.
• Valor de reemplaçament brut unitari.
• Depreciacions física, funcional o d’un altre tipus, que puguin afectar l’immoble a valorar.
• Valor de reemplaçament net unitari.
• Superfície de l’edificació.
• Valor total de l’edificació o part (diferents unitats immobiliàries) de l’edificació. En les valoracions mitjançant el mètode d’actualització de rendes s’han d’indicar, com a mínim, les dades i càlculs següents:
• Valor de la renda neta derivada de l’activitat comercial de l’immoble. S’ha de realitzar l’estudi de mercat de les rendes d’immobles amb activitats comercials similars. Es podran considerar les rendes aportades per l’obligat tributari, sempre que siguin superiors al 80% de l’estudi de mercat de les rendes que s’hagi realitzat.
• Tipus d’actualització a aplicar.
• Valor de reversió de l’immoble (valor de reemplaçament net).
• Valor total de la unitat immobiliària.
• Valor total de l’edificació o part (diferents unitats immobiliàries) de l’edificació.

4. Valoració de terrenys

a) Documentació facilitada per a la valoració de terrenys Per a la realització de valoracions de terrenys l’Administració facilitarà la documentació següent, en el cas que es trobi en el seu poder:

• Descripció del terreny, amb indicació de superfície de cada una de les finques registrals a valorar. En el supòsit que en el terreny hi hagi alguna construcció s’indicarà la seva superfície.
• Plànol topogràfic amb delimitació de les finques a valorar, amb indicació de superfícies, cotes altimètriques i coordenades Lambert.
• Si escau, els plànols i la documentació tècnica corresponent a la taxació encarregada per l’obligat tributari i/o exposada en les al·legacions presentades. En el supòsit de discrepàncies entre les superfícies registrals i les reals del bé immoble, l’obligat tributari facilitarà aixecament amb delimitació del terreny i de les edificacions que hi pugui haver, i indicació de les superfícies, signat i visat, si escau, per un tècnic autoritzat a l’exercici professional al Principat d’Andorra i fitxa registral del cadastre.

b) Mètodes de valoració aplicables per a la valoració de terrenys La valoració de terrenys s’ha de realitzar aplicant mètodes de valoració residuals. El mètode de valoració, a efectes d’aplicació de tributs a aplicar, serà el residual, aplicant la fórmula següent: =   · −−− Vs: Valor del terreny en el sòl objecte de valoració. Ve: Valor de venda segons el mercat del sostre construït de l’edificació del tipus i els usos que el planejament preveu en el sòl objecte de valoració. Vc: Cost de contracta de la construcció de les edificacions previstes pel planejament. Vu: Cost de les obres d’urbanització necessàries perquè el sòl adquireixi la consideració de solar. Va: Cost de construcció de la resta de despeses necessàries perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament. I: Índex de ponderació en els casos en què els beneficis o les despeses de la promoció altres que les ja previstes a la fórmula siguin per raons objectives diferents de les considerades normals. Aquest índex pot variar entre 0,9 i 1,1, segons s’estimi que beneficis i/o despeses són inferiors o superiors als normals. En els altres casos, l’índex té el valor

1. S’han d’indicar els Vs, Ve, Vc, Vu i Va totals i els repercutits per m2 edificable de sostre en el sòl objecte de la valoració. Quan el desenvolupament urbanístic del terreny requereixi la realització de planejament derivat, es podrà preveure la incidència de costos financers i la repercussió econòmica dels temps en què s’estima que es desenvolupi el planejament derivat i es produeixin els costos requerits per al seu desenvolupament. Aquesta repercussió serà com a màxim d’un 15% del valor del sòl. Quan el terreny estigui qualificat com a sòl no urbanitzable, es pot aplicar el mètode de comparació amb el mercat o el mètode de capitalització de rendes. Quan en el terreny hi hagi edificacions que siguin habitables o que es puguin destinar al desenvolupament d’activitats econòmiques el valor del sòl correspon a la suma del valor del sòl calculat amb els mètodes indicats en els apartats anteriors i el valor de l’edificació calculat amb els mètodes indicats per a la valoració d’edificis.

c) Dades i càlculs dels valors tècnics per a la valoració de terrenys En la valoració de terrenys, aplicant mètodes de valoració residuals, s’ha de determinar l’aprofitament urbanístic previst en el terreny. En l’informe de valoració s’ha de justificar el càlcul de l’aprofitament urbanístic del terreny tenint en compte la normativa urbanística vigent en la data de valoració. En les valoracions de terrenys, aplicant mètodes de valoració residuals s’han d’indicar, com a mínim, les dades i valors següents:

• La justificació del càlcul de l’aprofitament urbanístic del terreny.
• L’estudi de mercat per als principals usos previstos en l’aprofitament urbanístic del terreny.
• El valor dels costos de construcció Vc unitaris i totals per a cada un dels usos previstos en l’aprofitament urbanístic del terreny.
• El valor dels costos d‘urbanització Vu unitaris i totals per al tipus d’urbanització requerit per al desenvolupament. Aquests costos s’han de calcular tenint en compte el cost unitari en relació amb la superfície d’urbanització; i es considerarà aquesta superfície d’urbanització d’acord amb l’establert en la justificació del càlcul de l’aprofitament urbanístic del terreny.
• Alhora, tenint en compte la superfície edificable derivada de l’aprofitament urbanístic del terreny, també s’ha d’indicar el cost unitari en relació amb la superfície edificable.
• El valor d’altres despeses necessàries perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament Va, diferenciant el valor dels costos d’enderroc d’edificacions existents, i el valor dels costos derivats de possibles proteccions respecte a afectacions per perillositat geològica i/o d’allaus, quan l’aprofitament del terreny estigui condicionat a l’execució de sistemes de protecció.
• El valor total del terreny.
• El valor unitari referit a la superfície neta del terreny.
• El valor unitari referit a la superfície total del terreny. La justificació del càlcul de l’aprofitament urbanístic, en funció de la qualificació del sòl, ha d’incloure, com a mínim, els aspectes següents:
• S’ha d’indicar la superfície estimada corresponent a afectacions urbanístiques, i com a mínim les destinades a cessió urbanística obligatòria, vialitat i possibles afectacions per perillositat geològica, per perillositat d’allaus i entorns de protecció de béns culturals i la superfície neta amb aprofitament urbanístic. Es preveurà la cessió obligatòria establerta en el POUP. L’estimació de superfície destinada a vialitat en sòl urbà consolidat haurà de correspondre amb les mancances d’urbanització requerides per a l’edificació del terreny. En sòl urbà no consolidat i sòl urbanitzable es considerarà la superfície mínima establerta en la normativa urbanística per vialitat en la unitat d’actuació en què es trobi el terreny, i haurà de ser com a mínim del 20% en terrenys amb un pendent inferior al 30%, del 25% en terrenys amb un pendent entre el 30% i el 55%, i del 35% en terrenys amb un pendent superior al 55%.
• S’ha d’indicar l’aprofitament urbanístic que resulta de les condicions d’edificació (índex d’edificabilitat i altres paràmetres reguladors de l’edificació), dels usos admesos i de les obligacions d’urbanització establertes pel planejament. Quan el planejament determini l’índex d’edificabilitat net, s’aplicarà aquest índex respecte a la superfície de terreny neta, o havent deduït a la superfície de terreny les afectacions urbanístiques indicades en l’apartat anterior. Quan el planejament determini l’índex d’edificabilitat brut, s’aplicarà aquest índex respecte a la superfície del terreny bruta, havent deduït la cessió obligatòria.
• En els terrenys amb planejament derivat aprovat s’ha de preveure la vialitat i l’aprofitament urbanístic establerts en el planejament derivat.
• Es podrà justificar l’aprofitament urbanístic del terreny mitjançant un estudi urbanístic del terreny que inclogui proposta de vialitat, volumetries edificables i usos admesos. Per a la valoració de terrenys, aplicant mètodes de valoració residuals, s’ha de realitzar l’estudi de mercat indicant, com a mínim, les dades requerides per a la valoració d’edificis aplicant el mètode de comparació amb el mercat per als principals usos inclosos en l’aprofitament urbanístic del terreny, i els valors unitaris per a aquests usos. En les valoracions de terrenys en sòl no urbanitzable mitjançant el mètode de comparació amb el mercat s’han d’indicar, com a mínim, les dades següents:
• Situació i superfície dels terrenys utilitzats per a l’estudi de mercat. S’ha de disposar de dades de comparació de valors de mercat corresponents a un mínim de 6 immobles de característiques comparables, que tinguin el mateix règim urbanístic, una variació en relació a la seva superfície i pendent inferior al 15% del valor de la finca a comparar i el mateix tipus d’aprofitament rústic (agrícola, ramader, forestal, cinegètic o similar).
• Fonts de les dades de l’estudi de mercat.
• Principals característiques de la mostra analitzada, així com els paràmetres i criteris d’homogeneïtzació i criteris de conciliació de valors utilitzats. Per a la homogeneïtzació de valors s’han de tenir en compte com a mínim les característiques de la ubicació i de l’entorn i l’ús i aprofitament del terreny. En les valoracions de terrenys en sòl no urbanitzable mitjançant el mètode de comparació amb el mercat s’han d’indicar, com a mínim, els valors i els càlculs següents:
• Valor unitari de taxació.
• Superfície del terreny.
• Valor total del terreny. En les valoracions de terrenys en sòl no urbanitzable mitjançant el mètode de capitalització de rendes s’han d’indicar, com a mínim, les dades següents:
• Valor de la renda neta derivada de l’activitat agrícola, ramadera o forestal del terreny. S’ha de realitzar l’estudi de mercat de les rendes de terrenys amb activitats similars. Es podran considerar les rendes aportades per l’obligat tributari, sempre que siguin superiors al 80% de l’estudi de mercat de les rendes que s’hagi realitzat.
• Tipus d’actualització a aplicar.
• Valor total del terreny.